この記事を読み理解するのに必要な時間は約 16 分です。
投資をすると決めたら
まずは、投資先を決めますよね。
みなさん、何を基準に投資先を決めますか？
投資家さんによってその基準は全く異なってきます。
ある投資家は、リスクを多少取ったとしても、
リターンの大きさによって決める方もいるだろうし
ある投資家は、リスクを取りたくないから、
リスクがなるべく小さい投資先を選択
するかもしれません。
まあ、１００人投資家がいれば１００通りの
選び方があって当然です。
ちなみに、私の場合は、
後者ですね。なるべくリスクを取りたくないから
自分で簡単にリスクをコントロールできる
国内の不動産投資や
国の施策である、太陽光発電投資
を選択しています。
ちなみに、口座を開設して
自分の判断で売買する
株式投資や為替取引（FX）は
個人の力では絶対に収支をコントロールできないので
論外ですからね。
私は、よく
「海外の不動産投資はしないのですか？」
なんて聞かれます。
おそらく、しっかり調べれば中には
安全で安心な投資マンションなんかもあるでしょうが、
私レベルでは国内の不動産だけで十分だと感じています。
そもそも、国内の比較的自分でリスクをコントロールできる
不動産投資先でさえ、
新築区分マンション、中古区分マンション
新築アパート、中古アパート
新築ＲＣマンション１棟経営、中古ＲＣマンション１棟経営
と様々ですし、
国策の発電系投資でも、
野立太陽光発電所、屋根設置型太陽光発電所、
全国の自宅屋根発電所（ぼっちゃん）
風力発電所、バイオマス発電所
と、いくらでも投資先があります。
これだけ投資先が多く存在しているのに
自分の知らない海外の物件に投資するメリットが
見当たらないのです。
生活スタイルとして海外の割合が大きい方は別ですよ。
通常海外で投資をしようとしたら、仲介のバイヤーさんを信用
するしかなくなります。
とてもリスクが大きいです。
国内だと、最悪自分で対処できるし、不動産や発電系投資の場合は
基本的に仲介者や管理会社は、替えがききます。
気に入らなければチェンジすればよいのです。
単純にリスクを考えた場合は、
やはり国内の投資となりますね。
また、国内で投資をする場合は
大きなリスクヘッジ機能が２つあります。
まず一つ目のリスクヘッジ機能としては、
今後インフレ（物価上昇）が進行すると予測される
と言うことです。
日本で投資した不動産価値は将来
上昇する可能性が大きいと一般的に言われています。
リスク判断という面から述べると、
上昇する可能性＞下降する可能性
と言うことです。そもそも、今は伏せていますが
日本の物価上昇目標は２％です。
国を上げて物価上昇を目指しているのだから
その日本の国策に乗るのが投資です。
そういう面でリスクヘッジするなら
日本での投資でしょう。
そして、二つ目のリスクヘッジ機能です。
一般的に日本で投資する場合は、
銀行の融資を受けての投資となりますよね。
まあ、当たり前ですが、
お金を借りて物を買うわけです。
過去にも述べていますが、
我が国は貨幣価値が下落して、物の価値が上昇する国です。
言い換えると、
借金価値（借りた現金）が下落して、
購入した不動産の価値（買った物）が上昇する国
とも言えます。
我が国日本で融資を受けて物を買ったら
借金の価値は下落して
購入した物の価値は上昇するわけですから
日本の銀行から融資を受けて
投資（物を買う）すること事態が
大きなリスクヘッジと言えるでしょう。
それでも、海外の物件を購入したり、
海外の事業に投資しますか？
私はとても心配ですね。
自分の子（お金）を自分がコントロールできない
投資先に預ける事はできませんね。
はっきり言って
日本国内で投資をする場合は
不動産系や発電系ならほとんどの場合は
大きく大失敗することはないのです。
もちろん、はじめから
出資者をだますつもりで
資金を集めているような投資団体は駄目ですよ。
シノケンさんや三和エステートさん
ハーツアセットマネージメントさんや
日本ワークスさん、サニックスさん
坊ちゃん電力さん,バイオ電力さん・・・etc
ネットやホームページで真摯に活動されている
業者さんなら問題ないと思っています。
少なくともよく分からない海外不動産投資は
私にとっては非常にリスクです。
その理由は、多くの場合海外不動産は
区分マンション投資やコンドミニアム投資となります。
日本でも難しい区分マンションの立地選択を
日本にいながらできるわけがないのです。
やはり、区分やるなら日本となりますね。
（私の場合は）
と、ここまで
私の文章を読んだ方は
そうかー
投資家として成功するなら
日本で融資を受けて不動産や発電系事業
に投資すればよいのだな？
なんて思っちゃうでしょうが、
決してそうではありませんよ！
ここからが本題です。
何度も言いますが
日本で投資する内は
自分である程度コントロールできるから
そういう意味では安心ですが
投資してお金を稼いでからが重要なのです。
日本で投資するから
投資益はもちろん日本円で手に入れることになります。
それをペイオフ１０００万円の銀行に
預けることが最良だと思っている方が
多すぎることが「最も危険」だと
私は思います。
私の場合は日本円でお金を持ちたくないから
手に入れた投資益（現金）は次の投資の
資金として回してさらに投資を続けています
いわば「複利運用」みたいな感じです。
これなら常に日本国内には融資によって借入を増やすことができて、
同時に不動産や発電所等の価値ある物を手に入れることができます。
まさに、先ほど述べた行動を取っているわけです。
日本で融資を受けて借入増やして価値ある物を
増やし続ける事で貨幣価値が低下する
日本円の所有率も減らす。
１つの行動で３つおいしい訳です。
だから、1物件だけ不動産を融資を受けて
手に入れるだけでは成功とは言えません
それだと、毎月家賃収入という形で
日本円が通帳に増え続けてしまうからです。
投資家として成功するなら
日本で融資を受けて借金を増やして
価値ある物を増やして、さらに手に入れた現金は
無駄使いや銀行に貯めるようなことはせず
一部修繕費を残して
また、次の投資に回してさらに資産を増やし続ける
動き続ける事が最も重要です。
しかし、それでも、ある一定の状態になると
それ以上投資できなくなります。
それは、借入限界ですね。
もちろん、自己資金を20％程度入れれば
引き続き1億でも2億でも融資は付くでしょうが
なかなか、そこまでの比率の自己資金を
入れれる属性の方はまれです。
やはり、投資を続けるにはいつか限界が来ますよね
投資を止めたらどうなるでしょうか？
そうです。
通帳に日本円が増え続けてしまうのです。
日本円のリスクについては前に述べていますので
今回は割愛しますが
本題の
真のリスクヘッジは
「日本円をできるだけ保有しないこと！」
ですからね。
（注：もちろん生活費は日本円で保有してください）
そもそも、
日本人のほとんどの方は
日本は安全安心だ！と思っています
日本にいれば何の心配もないってね。
隣に中国や北朝鮮があっても日本通貨は影響は受けない！
１０００兆円以上の借入があっても日本は安心！
よく考えれば分かることですけどね。
日本の唯一の安心材料は
戦争がないこと！ですが、
それすらも今後は分かりません。
イギリスのポンドだって
ヨーロッパのユーロだって
ニュースの通り先が読めない状態なのです。
だけど、日本人は定期預金するときに
運用通貨を日本円でしますね。
せっかく稼いだお金を日本の銀行に
預けるのです。その額２００兆円・・・・・。
ペイオフ１０００万だから安心？
そんなことはありません。
銀行が倒産しただけなら１０００万円までは安心ですが
国にトラブルがあったら・・・・そんなのリスクヘッジになりません。
でも、自分は日本に住んでいるのだからしょうがない？
それも間違いです。
国にトラブルがあれば、自分の貯金していた財産もトラブルにあってなくなりますが
自分の借りている借金もトラブルにあってなくなります。
やはり、日本にはローンを残し
現金は日本円以外の安全通貨に移すのが本当のリスクヘッジだと言えるでしょう。
では、どの通貨にお金を移すのか？
もちろん
「世界最大の経済大国アメリカの通貨米ドル」
しか
安心はできません。アメリカだってどうなるか分からない？
アメリカがそんな状態になるときは第３次世界大戦でしょうね。
日本も吹き飛んでいます。反対にアメリカだけ残ったりして・・・・。
まあ、話は飛びますが、
米ドル以外では現金を保有しない事です。
そもそも、世界を動かしている世界の頭脳のすべては
アメリカにあります。米ドルは
様々な国の媒介通貨にもなっています。
人口も増える予測がされる
先進国なんてアメリカだけです。
すくなくとも我々投資家は今から３０年程度を予測して
投資しますが、
３０年程度の間で最も安心な通貨はやはり
「米ドル」となるでしょうね。
は、復習です。
成功投資家が絶対に行う
最善で最終的なリスクヘッジとは？
日本国内で融資を受けて借入を増やし
価値ある物を手に入れる
そして、手に入れた現金は次の投資先に
再投資してさらに資産を増やす。
最終的に再投資しても現金が増えそうであれば
世界媒介通貨の米ドル建てで運用する。
できれば、安心の大手海外銀行（ベストテン）
に入る銀行の口座に貯める！さらに
高利回り運用で２倍から３倍に資産を増やしたいなら
海外の大手保険会社が取り扱う
海外積立（海外年金口座）に現金をドル建てで運用してもらう！
円高なら米ドルを使用して、
円安なら、円を使用する
生活スタイルを目指しましょう！
同じキャッシュフローでも現金を米ドルにするだけで
実際の実入りは全然違った物になりますよ。
ちなみに、日本の証券会社や保険会社が取り扱う
外貨貯金は、日本に何かトラブルに遭ったときは
一緒に口座凍結されますから
リスクヘッジという意味では
全く意味がありませんよ！
でわ！
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ラブ☆スカイの無敵の投資スキームの概略を
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↓ラブ☆スカイです。香港（マカオ）のカジノ最高でした！
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〇廃油バイオマス発電事業投資
廃油バイオマス発電は利回り１４%の高利回り
ですから
例えば１００万円だと、年間１４万円のリース料
収入となります。
約７年でペイします。
２０年だと１４万×２０＝２８０万円
ですから、発電開始したら
とても美味しい投資案件となります。
わたしは、18%の第２期で６００万
今回１４%の第３期で６００万資金投入しました。
１２００万の資金が、２０年後に
２１６０万＋１６８０万＝３８４０万になる計算です。
はじめての事業なので
それなりの精神的リスクはあるでしょうが
経産省の設備認定も取れているのでほぼ
確実だと思っています。
〇不動産投資スキーム
税込み年収４００万以上で
①中心都市の新築木造アパート
又は、新築シェアハウス
どちらか1棟、属性により
できれば複数棟契約
↓
②属性により値引き８０万円なので、
実質頭金１０万円で、
2500万の早期繰り上げ返済用
都心マンション1戸契約
↓
③頭金10万で、1500万中古
区分マンションを2戸同時買いし、
15年後売却し、キャピタルゲインを狙う
↓
④ラブ☆スカイの親友のハーツ植西社長に
直接頼めば
頭金はゼロで、資産背景により
1億円（約１０戸）～6億円(約５０戸)の
地方中古RCマンション1棟丸ごと契約！
という流れで実践していきます。
〇海外年金口座（積立）
日本国内の年金積立は、もちろん
円建てですが、
海外年金口座は、毎月ドル建てで
年金を積立を積み立てる保険です。
積み立てる理由としては、
日本は現在、インフレに突き進んでいます。
10年前100円で購入できたコーラが今では130円です。
10年間で約30％の通貨価値下落ですね。
1億円を日本円で貯金していた方は、
現在額面こそ1億円のままですが
実際の通貨価値は約7000万円ということになります。
0.1％の定期で貯金している場合ではないと
思うんですよね。
また、日本の保険会社の年金積立だと
利回り1％程度だし
そもそも日本円建てだと、インフレが進んで
日本通貨価値が
下落したら一緒に積み立てたお金の価値も
下落しちゃうから意味がありません。
ということで世の中のサラリーマンは＄建てで
海外積立を行います。
毎月サラリーマン給料から
＄３５０（５万円程度）を25年積み立てたら
5万円×12か月×25年＝1500万円の源資
となります。
海外の保険会社が利回り５％で複利運用したら
１５００万円→３０００万円となります。
（２５年で約２倍）
利回り１０％で運用したら
１５００万円→６０００万円となります。
（２５年で約４倍）
現在までの運用実績は１５年間で８．６％
となっていますが
２００８年にはリーマンショックを経験しての
実績です。
香港のＩＦＡいわく
リーマンショックが無ければ12％はいけたはず！
とのことです。世界大恐慌でもなければ
利回り5％程度では運用してくれると思っています。
ラブ☆スカイは現在
毎月＄１５００（20万円）を積み立てています。
毎月20万円を25年間、
利回り10％で海外に積み立てたら
2億4000万円となります。
最終的に100万程度月収のすべてを
海外年金（口座）積立に投入して
毎月20万の積立を5種類のＩＦＡに分けて
投資する予定です。
100万×12か月×25年=3億円の原資となり
この3億円を利回り10％で運用してもらったら
12億円になりますね。
夢は、大きく。いやー楽しみです。
普通のサラリーマンでは毎月20万円
なんて無理ですが、
２00万円の自己資金で
1億程度の新築アパート２棟買えば
毎月キャッシュフローが２０万円となります。
400万円分のバイオマス発電機を
購入して、利回り14％で、貸し出せば、
毎月約5万円の収入が20年間続きます。
太陽光発電所５０ｋｗフルローンで購入すれば
毎月10万円のキャッシュフローとなります。
ちなみに、ハーツ植西社長に頼み、
4億の地方中古マンション1棟買いしたら
一括借り上げ方式を採用してもらいますが、
税金も、設備維持費もオーナーには負担なしなので
実質利回り2％程度でも、
キャッシュフローは年間800万円となります。
これなら毎月の収入は75万円となります。
いきなり海外年金口座に
毎月75万円積立を可能にしてくれますね。
（ただし、
4億なら個人の属性も１０００万以上となります。）
まあ、いろんな投資案件はありますが、
上記の投資案件のどれかと
本業のサラリーマン収入から
5万円追加すれば
＄１５００（20万円：現在為替で17万くらい）
の積み立てに加わることは可能だと思います。
日本円とドルの両方の通貨を保有する。
円安ならドルを使い、円高なら円を使用する。
日本のハイパーインフレにも対応できて安全
よくある質問に、デフレしたらどうなるの？
って聞かれますが、私は、
波打ちながらインフレは進むと思っています。
だって、物価って上昇するものだから。
政府の目標は物価上昇毎年2％ですからね。
オリンピックもあるし、物価上昇しか考えられません。
もし政府が言うように毎年2％も物価上昇されたら
毎年2％日本通貨価値が下落し続けることになります。
１０００万円貯金している場合、
初年度は２０万円価値消失で翌年には９８０万円の
通貨価値ですね。１０年後には、
約２０％の資産価値消失です。
だから、私は、現金を持たずに物
（不動産・太陽光・バイオマス発電機）を買って
インフレに対抗しているのです。
ちなみに、将来日本通貨の価値が地に落ちたとき
ハイパーインフレになったとしたら・・・
わたしの借金の価値も地に落ちます。
要は、借金の価値がなくなります。
今の借金４億円はインフレで通貨価値が半分になると
借金２億円と同等になります。すごいでしょ！
〇激安2500万投資用新築マンション1戸について
激安新築マンションの位置づけですが、
上記の他の投資案件との併用で威力を発揮します。
新築アパート＋激安新築マンション
太陽光発電所＋激安新築マンション
廃油発電事業＋激安新築マンション
中古マンション1棟＋激安新築マンション
それは、なぜか？
太陽光発電所の寿命は20年です。
新築木造アパートの寿命は22年です。
これでは、返済後の撤去費用の捻出や
おんぼろアパートの修繕費のために
家賃収入を割り当てる未来が待っています。
このローン返済後のオーナー負担の大きさが
太陽光発電事業や新築木造アパート経営の最大の
欠点です。
（初めから中古に投資する場合は投資家は
出口の費用負担は見込んでいるため問題ありませんし
一括借り上げなら何も考えなくていいでしょう。）
この大きな欠点を補うのは、
新築マンションとなるのです。
なぜか？
それは、マンションの寿命は47年だからです。
ローン返済25年で設定した場合
まだ、22年も寿命が残っています。
太陽光発電所の発電寿命が終わる時期
新築木造アパートの寿命が終わる時期
からまだ22年も収益を上げ続けることが
出来るのです。
だから、絶対に、激安で小さくても構わないので
新築のマンションは一緒に保有すべきです。
また、複数の投資案件を保有していて
既にキャッシュフローを築いている方は
繰り上げ返済用として、利用できます。
新築マンションを繰り上げ返済したら
一丁上がりですね。
さて、購入の仕方ですが、
新築ｱﾊﾟｰﾄでも太陽光でも発電事業でも構いませんが
月間10万程度のキャッシュフローを手に入れて
それを海外に移すわけですが、
もちろん全額は投入しませんよ
1/3程度は残します。
すると、毎月3万程度は現金が残ります。
この3万の内1万程度を新築マンション
購入資金に回します。
新築マンションは大体
マイナスキャッシュフロー1万円程度が
バランスよくてお勧めです。
無理やり35年ローンにしてプラスにしても
金利ばかり払うことになるしね。
（←もちろんこの場合はキャッシュアウトリスクは
なくなりますので、他の投資案件を持っている
場合だけですよ。）
〇ラブ☆スカイスキームをまとめます。（一番重要）
最初に10年は新築アパートで安全確保
10年目～２５年目までは太陽光発電や
バイオマス発電の余力で安全確保
25年目以降は新築マンションで安全確保
そして、海外にお金を移して、
稼いだ通貨の安全確保
わたしに問い合わせていただけたら
包み隠さず全てを伝授いたします。
それでわ！
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