不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品です。 2015年の相続税法改正以降は相続税などの税金対策にも有効な投資商品としても人気を集めています。株やFXなどの投資商品と比較して、ローリスクな商品とはいえますが、投資である以上、危険性がない、デメリットがない訳ではありません。
不動産投資は、物件購入時、所有時、売却時によってリスクが異なります。不動産投資で失敗しないためには事前にきちんと把握することが大切です。
そこで今回は、事前に知っておくべき１４個のリスクと回避策について記載しました。メディア不動産投資の教科書が十分なリサーチをした上でまとめています。
これから不動産投資を始めようとしている方に、少しでもご参考になれば幸いです。
※この記事は2014年8月11日に公開したものを2016年7月7日に加筆修正しました。
なお、不動産投資を始めてみたいものの、なかなか次のステップに踏み出せずに悩まれている方も少なくないでしょう。
その方々のために、「不動産投資の教科書」が無料にて個人面談をご対応しております。ご相談したい方は、「個別相談申込みフォーム」から申し込んで下さい。
では、それぞれのリスクについて詳しくみていきましょう。
目次
１、不動産購入時のリスク
事前に知っておくと回避策が立てられ、リスク回避する事が可能ですので、ぜひ不動産購入前に確認しましょう。
1 – 1、 費用リスク
不動産を購入する際、物件価格の他にも様々な諸経費がかかります。
投資用不動産を購入する際には大きく以下のような費用がかかります。
- 不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」
- 国に納める「税金」
- 司法書士に支払う「報酬」
- （融資を受ける場合）銀行に支払う「手数料」
- （加入する場合）「火災保険」「地震保険」などの保険料
などです。これら全部の費用を合せると大体物件本体価格の8%〜10%となります。
１-１-１、不動産購入時費用のシミュレーション
では、以下にて中古マンションを購入する際に実際にかかってくる費用の項目と、その金額のシミュレーションをみてみましょう。
【諸費用参考例】
- 専有面積：22.05m²
- 物件価格：1000万円（消費税込み）
- 築年数：30年
- 住宅ローン（民間融資）：借入金額1000万円（元利均等、30年）
| 不動産情報 | ||
| 物件価格（円） | 10,000,000 | |
| 専用面積（㎡） | 22 | |
| 借入条件 | ||
| 借入金額 | 10,000,000 | |
| 借入金利（変動） | 3.00% | |
| ローン年数 | 20 | |
| 金利条件 | 元利均等 | |
| 不動産購入諸経費 | ||
| 固定資産税清算金 | ① | 19,098 |
| 管理・修繕費 | ② | 29,280 |
| 印紙代 | ③ | 10,000 |
| 不動産登記費用 | ④ | 172,800 |
| 仲介手数料 | ⑤ | 388,800 |
| ローン申込手数料 | ⑥ | 10,800 |
| 保証料 | ⑦ | 191,370 |
| 保証会社手数料 | ⑧ | 32,400 |
| 印紙代 | ⑨ | 10,000 |
| 抵当権登記 | ⑩ | 90,000 |
| 合計（①～⑩合計） | ⑪ | 954,548 |
| 不動産購入時費用合計 | ||
| 不動産本体価格 | ⑫ | 10,000,000 |
| 諸経費 | ⑬ | 954,548 |
| 合計額 | ⑭ | 10,954,548 |
物件価格が1,000万円の物件を購入するには、諸経費は「約95万円」物件価格の10％近くもかかることが分かります。
以下では各費用の内容と、できるだけ費用を抑える方法（そもそも支払わずに済むかも含めて）について具体的にみてみましょう。
1 – 1 – 2、「仲介手数料」について
（１）費用の内容について
不動産仲介会社に依頼して物件を購入した場合、その依頼した不動産仲介会社に対して「仲介手数料」という費用を支払う必要があります。
なお、仲介手数料は成功報酬であり、取引が成立した場合のみ支払われる費用です。
（２）仲介手数料の計算方法
法律により、仲介手数料は、下記の表に記載されている「手数料の上限」が上限金額とされます。つまり、仲介手数料は以下の表の金額より低い金額とすることは問題ありませんが、より高い金額とすることはできません。ちなみに、最近不動産仲介会社には「仲介手数料０円」と謳っている会社もありますが、仲介手数料０円でも法律上は問題ありません。
| 不動産の価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 売買価格の4％+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3％+6万円 |
例えば、2,000万円のワンルームマンションを購入した場合、仲介手数料の上限額は「2,000万円✕3％+6万円＝66万円（税別）」となります。
（３）支払わなければならない費用か？
仲介手数料は、仲介会社に支払う報酬なので、売主から「直接購入する場合」は、支払わなくても大丈夫です。
2,000万円の物件であれば、仲介会社を通さず売主から直接購入することで最高66万円の手数料を節約することができます。 販売図面の「取引様態」で確認しましょう。
そもそも、投資不動産の場合「売主物件」が多いので、仲介ではなく「売主物件」を選ぶようにしましょう。
なお、不動産売買の仲介手数料について詳しくは「知らないと損する？不動産売買の仲介手数料について知っておくべき10個のこと」を参考にしてみてください。
1 – 1 – 3. 税金について
続いて、投資用不動産を購入する時に支払う税金についてみてみましょう。
支払う税金の種類としては下記の通りです。
- （１）売買契約書に貼る「印紙」
- （２）登録免許税
- （３）固定資産税・都市計画税清算金
以下、それぞれについてみてみましょう。
（１）売買契約書に貼る「印紙」
①費用の内容について
不動産を購入する際に、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって金額が変わります。
平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、軽減措置の対象となり、印紙税額は下記の表のように軽減されます。
なお、売買金額の変更により作成される変更契約書や補充契約書なども軽減措置の対象となります。
出典：国税庁
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
（２）登録免許税
①費用の内容について
不動産の購入決済と同時に、この不動産は自分が所有していることを証明するために、不動産を管轄する法務局にて、購入した不動産の権利を登録する必要があります。
登録することによって、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。
税金の金額は下記の表に記載されている計算式で算出されます。
| 登記の内容 | 登録免許税の計算 |
| 売買による所有権移転 | 固定資産税評価額×1％ |
| 抵当権の設定 | 債権額×0.4％ |
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
（３）固定資産税・都市計画税清算金
①費用の内容について
「固定資産税・都市計画税」（※１）は、毎年1月1日に不動産の所有者に対して課される税金です。
もし、年の途中で不動産の売買契約が成立した場合、売却した後の期間分の「固定資産税・都市計画税」が買主から売主に支払われることになります。
このように買主から売主に支払われるお金のことを清算金といいます。
なぜこのような清算金の支払いが行われるのかというと、不動産の売買契約の前に売主が1年分の税金を支払い済みであることから（本来買主が負担すべき決済日後の分も先に支払っている）、決済日後分の税金を買主から売主に支払うことで清算することとなります。
清算金は、決済日を基準に日割りして算出されます。
例えば、固定資産税の年額が10万円の物件の決済日が5月15日になった場合は、売主が所有した期間は1月1日～5月14日（134日）となりますので、5月15日～12月31日（231日）の分の税金は買主が払うことになります。
計算式：10万円÷365日＊231日＝約63,288円
※１、固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日現在，不動産を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその不動産の所在する市町村に納める税金です。
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
1 – 1 – 4 、司法書士に支払う報酬について
（１）費用の内容について
このように所有権などの不動産の権利を登記する手続きを司法書士に依頼する場合は手数料が発生します。
物件の大きさや司法書士によって費用は異なります。ワンルームマンションの場合大体10万円前後になります。
一般的には仲介会社の方で普段仕事の付き合いのある司法書士に依頼する場合が多いです。必須ではない場合、知り合いの司法書士に依頼しても、インターネットで「不動産登記 司法書士」のキーワードで検索して、費用などを比べてみるといいでしょう。
（２）払わなければならない費用か？
登記の手続きはご自身で行うことも可能なので、司法書士への報酬は必ずしも支払わなければならない費用ではありません。
しかし、申請書の記入から、添付書類の用意、また登記手続きは売主、買主が共同で申請する必要があり、一方的に手続きを行う場合は、他の一方から委任状をもらって手続きするなどご自身で手続きする場合は相当な労力と時間を要するので、普段お仕事が忙しい方は司法書士への依頼を検討されるといいでしょう。
1 – 1 – 5、 （融資を受ける場合）銀行に支払う手数料
不動産の購入資金を現金一括で支払う方もいらっしゃいますが、金融機関から融資を受けて購入する方が多いのではないでしょうか。
融資を受ける場合、下記のような種類の費用がかかります。
- （１）金銭消費貸借契約書に貼る印紙
- （２）融資事務手数料
- （３）ローン保証料
以下、具体的にみてみましょう。
（１）金銭消費貸借契約書に貼る印紙
①費用の内容について
融資を受ける際に、金融機関と「金銭消費貸借契約書（※１）」を締結する必要があり、その契約書に印紙を貼らなければなりません。
借入れ金額によって印紙税の金額が異なりますので、ご自身の場合に具体的にいくらくらいの金額がかかるかは下記の表を参考にしてみてください。
| 借入金額 | 印紙税額 |
| 100万円超え 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え 1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え １億円以下 | 60,000円 |
※ １、金銭消費貸借契約書とは、融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です。
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
（２）融資事務手数料
①費用の内容について
金融機関に融資の手続きをしてもらうには、融資事務手数料を支払う必要があります。
金融機関によって異なりますが、大体３万円〜５万円程度です。
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
（３）ローン保証料
①費用の内容について
ローン保証料とは、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。
借入れ金額、借入れ年数、保証会社によって費用が異なります。おおよその目安としては、借入れ金1,000万円にあたり約20万円 （35年返済の場合）になるようです。
②支払わなければならない費用か？
この費用は支払わなければなりません。
1 – 1 – 6、 保険料について
火災や地震は不動産投資ならではのリスクとして挙げられます。
このようなリスクを回避する方法としては、保険に加入することが最も有効な方法と言えるでしょう。
しかし、保険に加入することによって保険料がかかってしまいます。 保険料はいくらくらいなのでしょうか？以下では、
- （１）火災保険料
- （２）地震保険料
についてみてみましょう。
（１）火災保険料
①費用の内容について
不動産購入後、万が一火災や自然災害などの危険に見舞われたときや、近隣からの類焼などの損害を補償してくれるのが「火災保険」です。
詳細については、「2-6火災リスク」で詳しく説明します。
②支払わなければならない費用か？
火災保険への加入は必須ではないので、保険料も支払わなければならないというものではありません。しかし、万が一な時に備えて加入しておくといいでしょう。
（２）地震保険料
①費用の内容について
地震・噴火・津波などを原因とする火災などの損害を補償してくれるのが「地震保険」です。 なお、天災のリスクについて詳しくは、「2-7天災リスク」で説明します。
②支払わなければならない費用か？
地震保険への加入は必須ではないので、保険料も支払わなければならないというものではありません。しかし、万が一な時に備えて加入しておくといいでしょう。
なお、加入する場合は火災保険とセットでなければなりません。
1 -2、欠陥・瑕疵物件購入リスク
投資不動産を購入する時にも、決して高い確率ではないですが、欠陥物件を購入してしまうリスクがあります。欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまう上に、入居率も下がるなどで十分な家賃収入が得られない可能性があります。
以下にて欠陥物件のリスクと回避する方法について説明していきます。
そもそも、欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の３種類があります。
なお、これから「瑕疵」という言葉が出てきますが、これは簡単に言うと「欠陥があること」をいいます。
- 1 – 2 -1、物理的瑕疵とは？
物理的瑕疵とは、建物が雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足している状態のことを言います。
- 1 – 2 – 2、 心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合のことを言います。
- 1 – 2 – 3、 環境瑕疵とは？
環境瑕疵とは、物件自体に問題はないものの、物件の周辺環境に問題がある状態のことを言います。
例えば、近くに暴力団事務所があって、安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。
では、それぞれについて詳しくみてみましょう。
1 – 2 -1、物理的瑕疵について
（１）瑕疵の内容について
物理的瑕疵としては、具体的には以下のようなものがあります。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 建物の傾き・不具合
- 排水管の故障
（２）物理的瑕疵ある物件を買わないようにする方法
不動産を購入する際に、契約書の付属書類として「物件状況確認書」という書類があります。下記の項目の現状について記載していますので、きちんと確認し、物理瑕疵があるかどうかを確認して下さい。
「物件状況確認書」の項目は以下の通りです。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合など）
- 石綿使用調査結果の記録
- 給排水施設の故障・漏水
- 新築時の建築確認通知書・設計図書
- 住宅性能評価
- 耐震診断
- 増改築・修繕・リフォームの履歴
1 – 2 -2、 心理的瑕疵について
（１）瑕疵の内容について
心理的瑕疵物件は、一般的に「事故物件」と呼ばれており、具体的には以下のような物件をいいます。
- 建物内での自殺や他殺
- 建物の火災による焼死
- 建物内での不審死
- その他、建物内での事故死など
（２）心理的瑕疵ある物件を買わないようにする方法
自殺や不審死など事故が起きたことがある物件に関しては、法律上では、物件の販売図面に告知事項（※1）として記載する義務があります。
しかし、「その事件が起きてからいつまで」記載するなど明確な決まりはありません。
「告知事項には特に記載がなくても心配」という方は「大島てる」という事故物件の専門サイトにて確認するといいでしょう。
こちらのサイトは警視庁の情報サイトからホットラインを引いていて、運営者も実際に現場に確認しに行っていますので、かなり信ぴょう性の高いサイトと言われています。
※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。
（３）購入後心理的瑕疵ある物件であることが判明した場合の対処方法は？
もし、購入してしまった後に心理的瑕疵ある物件であることが判明した場合の対処方法はどのようになるでしょうか？
心理的瑕疵を含めて、「瑕疵」があることは契約解除事由（契約を解除できる理由）になるので、実は心理的瑕疵があるのに売主がそのことを話しなかったような場合には契約を解除して被った損害の賠償を請求することができます。
なお、購入時には心理的瑕疵物件ではなかったものの購入後心理的瑕疵物件であることが発覚した場合について詳しくは「2-9事故物件リスク」を参考してみてください。
1 – 2 -3、 環境瑕疵について
（１）瑕疵の内容について
環境瑕疵としては、具体的には以下のようなものがあります。
- 近隣からの騒音
- 近隣からの振動
- 異臭
- 日照障害や
- 近くに暴力団が住んでいる
（２）環境瑕疵ある物件を買わないようにする方法
全て確認するのは難しいですが、購入前に現地に行って、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音、振動、異臭などのクレームがあったかどうかを確認するという手段を採ることは可能です。
なお、同じマンション内に暴力団事務所が入っている場合は、法律上「告知事項」とされているので、売主は買主に知らせる義務があります。
2.、不動産所有時のリスク
不動産投資物件の購入後、不動産所有時にも様々なリスクがあります。
以下にてそれぞれのリスクについて詳しく説明していきます。
2 – 1、 空室リスク
しかし、物件の立地が悪いなどの理由から空室になるリスクも考えられます。もし空室になってしまうと、家賃収入がない月でもローンの返済をしなければならなくなります。
このようなリスクが「空室リスク」です。以下では、不動産投資において最も回避したい「空室リスク」の回避策についてみてみましょう。
2 – 1 – 1、 空室になりやすい物件は？
まず、空室になりやすい物件について知っておきましょう。
一般的には下記のような物件が空室になりやすいと言われています。
- 最寄り駅から遠いなど「立地が悪い」
- 定期的に手入れされておらず「建物が古臭い」
- 築年数が古いために「部屋の間取りがニーズと合わない」
- 近くにスーパーやコンビニがなく「生活環境が良くない」
などです。
2 – 1 – 2、 空室になりにくい物件は？
一方、以下のような物件は空室になりにくいと言えます。
- （１）利便性のいい物件
- （２）賃貸需要がある場所の物件
- （３）競合物件と差別化できる物件
- （４） きちんと管理されている物件
では、詳しくみてみましょう。
（１）利便性のいい物件
ターミナル駅から徒歩10分以内とか、大企業が多く並ぶエリアを通っている路線に注目してみるといいでしょう。
また、東京もこれから高齢化社会が進み、「一人暮らしのお年寄り」も増えていくことが予想されています。病院や商業施設などに近い都心の便利なところで暮らしたいと考える高齢者も増えることでしょう。
（２）賃貸需要がある場所の物件
賃貸需要がある場所と言われても、人によってニーズが違うし、どこになるでしょうと考えてしまう方が多いと思いますが、簡単に言えば人が多く集まる場所です。
「東京23区内」でしたら、商業施設やアミューズメント施設も多い上、上場企業の本社数もダントツに多いので、空室になりにくいと言われています。また、東京は外国人留学生が多いことも空室率の低さに寄与しているといえるでしょう。
（３）競合物件と差別化できる物件
競合物件と差別化できる物件とは、需要はあるものの、数として相対的に少ない物件のことを言います。
例えばサラリーマンに人気のエリアであれば、ワンルームより１LDKの方が少ないので、結果競合物件と差別化することができて空室になりにくくなります。
（４）きちんと管理されている物件
きちんと管理されている物件は、建物の外観や共有部分はキレイに保っていて、年月が経っても古臭くなりません。マンションの管理会社によって差が出てきます。
従って、購入予定の物件があるのであれば、管理形態を確認したり、現地に行って確認するようにしましょう。
なお、空室になりにくい物件の探し方などについて詳しくは「不動産投資の物件選びについて知っておきたい８つのこと」を参考にしてみてください。
2 – 1 – 3、 空室保証サービスを利用して空室リスクを回避する
空室リスクの回避策として、賃貸管理会社の「空室保証サービス」を利用するという方法もあります。
（１）空室保証サービスとは
空室保証サービスとは、賃貸管理会社（※1）が入居者の有無に関係なく毎月決まった家賃を保証する制度です。サブリースとも言います。そのサービスに加入することによって、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
（２）保証賃料額はいくら
空室保証の賃料は、大体満額賃料の80〜90%になることが多いです。
例えば、相場賃料が７万円の物件の場合は、空室保証により、毎月得られる賃料は５万６千円〜６万３千円となります。
投資不動産の場合、多くの売主（不動産会社）が賃貸管理までしてくれます。その場合、不動産会社も管理している物件が空室になるのはリスクなので、空室になりにくい物件を紹介してくれるという大きなメリットがあります。
下記賃貸管理までしてくれる不動産投資会社を挙げてみましたので、参考にしてみてください。
一方、管理までしてもらえない場合に管理会社をお探しの方のために、オススメの賃貸管理会社を以下の通りご紹介します。
※1、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。
空室対策について詳しくは「空室率を下げるため知っておくべき６つの空室対策」を参考にしてみてください。
2 – 2、 家賃滞納リスク
以下にて、家賃滞納リスクと回避策について書いていきます。
2 – 2 -1、 家賃滞納でも支払わなければならないお金は？
投資不動産を所有すると、毎月支払う費用として大きくは以下のような費用があります。
- 管理費・修繕積立金の支払い
- 融資の場合は、月々の返済
きちんと毎月家賃収入があれば、家賃から上記費用を支払うことができますが、家賃が滞納されてしまうと、月次の収支がマイナスになってしまいます。
2 – 2 – 2、 家賃滞納に事前対処する方法
家賃滞納で月々の収支が赤字になるのは避けたいところでしょう。
以下にて家賃滞納を回避する方法を紹介しますので、参考にしてみてください。
- （１）賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
- （２）入居者審査を厳しくする
では、詳しくみてみましょう。
（１）賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
賃貸管理会社（※1）に管理委託をすることによって、万が一家賃滞納があった場合は、管理会社に立て替えしてもらうことができます。
①立て替えしてもらえる期間
管理会社によって立て替えしてもらえる期間が異なりますが、大体6ヶ月が最も多く、中には12ヶ月も立て替えてくれる会社もあります。それに、立て替えだけではなく、オーナーの代わりに、入居者に対して支払いの督促もしてもらえます。
②例外はある？
賃借人が入居中に売主がさらに前の売主から購入したような「オーナーチェンジ物件」の場合は、立て替えの期間が短くなっている場合があります。もしくは、そもそも家賃の立替え払いをしてくれないこともあります。
なぜならば、オーナーチェンジ物件は、既に入居されている方の審査は自社の基準で審査していないことから、その責任を負わないとしているからです。
投資用の不動産として、「オーナーチェンジ物件」は購入後すぐに家賃収入があることから人気がありますが、購入する前に、家賃の立替え払いをしてくれるかしっかり確認するようにしましょう。
③管理会社に委託するデメリットは？
管理会社に委託するデメリットとしては、費用がかかることです。
一般的には家賃の５〜６％がかかります。
例えば、家賃10万円の場合、賃貸管理費は「5,000〜6,000円」かかります。
※１、賃貸管理会社とは、オーナーさんの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる管理会社のことを言います。マンション全体の管理をしてくれる管理会社とは別です。
（２）入居者審査を厳しくする
もう一つ家賃滞納を回避する方法としては、入居審査を厳しくしてきちんと家賃を毎月支払えそうな入居者にのみ物件を貸すということです。
①具体的にどのような点を審査する？
入居者の申し込みがあった際に、以下の条件で審査しましょう。
- 勤務先や年収などをしっかり確認する
- 親類を連帯保証人につける
- （連帯保証人の勤務先や年収などもしっかり確認する）
- 連帯保証人が居ない場合は、必ず保証会社をつけてもらうようにする
などです。連帯保証人をつけたり保証会社を付けていれば、万が一入居者が家賃の支払いを滞納しても、連帯保証人もしくは保証会社に支払ってもらうことが可能です。
②入居審査を厳しくするデメリットは？
入居審査を厳しくするデメリットとしては、入居者が決まりしにくくなってしまうために空室になりやすくなるということです。入居審査を厳しくする場合にはバランスを取るのが重要になるようです。
2 – 2 – 3、事後の対策として建物明渡訴訟
事後の対策として、入居者を追い出す建物明渡訴訟があります。
（１）建物明渡しの流れ
建物明渡訴訟の流れは大きく以下の通りです。
- 支払の催告
- 契約解除の通知
- 建物明渡しの起訴する
- 判決
- 強制執行の申立
- 強制執行
（２）訴訟費用は？
保証会社がいる場合は、ほぼ保証会社が費用を出すことになります。
一方、保証会社がない場合、オーナーが費用負担することになります。
強制執行まで大きく下記３つの費用があります。
- 弁護士報酬
- 裁判実費
- 執行補助業者費用
では、それぞれの費用についてみてみましょう。
■弁護士報酬
①建物明け渡し訴訟は弁護士がいないとできない？
結論としては、建物明渡訴訟は弁護士がいなくてもできます。
しかし、初めての方にとっては手続きが面倒なので、弁護士報酬を支払っても依頼した方がよいケースもあります。最近は建物明渡訴訟の法律相談を無料で受けている弁護士もいます。弁護士に依頼するかどうかは、実際に弁護士に相談し、弁護士費用などを確認した上で決定されるとよいでしょう。
②弁護士報酬は？
現在の相場では、建物明渡訴訟の報酬は安い事務所だと20万円ほど、高い事務所だと80万円ほどだと言われています。
「見えない報酬」として、日当や交通費の実費なども事前に確認しましょう。
③弁護士を探す方法は？
身近に弁護士がいればいいのですが、そうでない場合もあるでしょう。
探し方としてはインターネットで探す方法があります。「建物明渡訴訟 弁護士」などと検索すると弁護士事務所が出てくるので、その中から選んでもよいでしょう。
下記サイトでは、地域や相談したい内容に合せて弁護士を検索することができますので、ぜひ利用してみてください。
■裁判実費
裁判実費として、大きく予納郵券（切手）、訴状貼付印紙、強制執行予納金があります。
東京で家賃10万円くらいの物件であれば、実費として10万円～12万円くらいが一つの目安になるでしょう。
■執行補助業者費用
執行補助業者費用として、1ＬＤＫで通常の荷物量であれば、20万円～30万円くらいはかかるようです。
（３）明渡しまでの期間は？
建物明渡しまでの場合は、最短でも3カ月ほどかかります。
2 – 3、 家賃下落リスク
しかし、建築年数が古くなったなど状況に応じて家賃が下がってしまう可能性もあります。
以下にて家賃が下がってしまう原因及び家賃が下落しにくい物件の選び方について書いていきます。
2 – 3 – 1、 家賃はどのように決まる？
まずは、家賃はどのように決まるかについてみてみましょう。
具体的には以下のような要因が挙げられます。上から家賃に与える影響度が大きいものとなります。
- 立地
- 間取り
- 広さ
- 建物構造
- 築年数階数
- 日当り
- 最寄り交通機関
- 設備内容
- 収納力
- 周辺環境
など。
2 – 3 – 2、 家賃下落の原因は？
次に、家賃が下がってしまう原因をみてみましょう。
大きく以下のような原因があります。
- （１）建物の経年劣化
- （２）需要の低下
- （３）立地、利便性がよくない
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）建物の経年劣化
新築物件も時間が経過するにつれて劣化していくので、それに応じて家賃も下がっていきます。平均的に１年で１％ずつ家賃が下落していくと言われています。
家賃は大きく以下のように段階に応じて下がっていきます。
①第一段階（築３〜10年）
より新しい物件との競合による影響を最も受けるタイミングなので、家賃下落の幅も最も大きいと言われています。
②第二段階（築11〜20年）
築浅の物件との競合になるので、家賃下落の幅が少ないと言われています。
③第三段階（築25年まで）
第二段階よりもさらに下落の幅が少なくなります。
（２）需要の低下
次に、少し離れた地域に大型商業施設ができて発展すると、その大型商業施設ができた地域周辺の物件の需要が増すのと比較して需要が低下し、家賃が下落することがあります。
（３）立地、利便性がよくない
立地、利便性がよくない物件も家賃が下落しやすい傾向があります。 具体的には以下のような物件です。
- 駅から遠い（１０分以上かかる）
- ターミナル駅へのアクセスが悪い（ターミナル駅に出るのに時間がかかる）
- 近くにスーパーなどがなくて生活雑貨を揃えにくい
2 – 3 – 3、家賃が下落しにくい物件を見分けるポイント
家賃下落を止めることはできませんが、下記のような物件であれば、需要が高いので、賃料は下がりにくいと言われています。
- （１）立地・利便性がいい
- （２）人気のある間取り
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）立地・利便性がいい
一人暮らしする方が賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」が最も重視すべきポイントとして上がっています。
具体的には下記のような条件に該当する物件です。
- 駅から徒歩１０分以内
- ターミナル駅へのアクセス
- 近くに商業施設があるなど生活環境が整っている
（２）人気のある間取り
建築年数によって大きく「築古」と「築浅」と２つに分かれ、間取りも変わってきます。現状、築浅の物件は設備が充実しており、賃貸需要がより高いと言われています。最近の賃貸物件を選ぶ際には、「通勤・通学の利便性」と同様に「物件の設備」もかなり重視されるので、入居者にとって魅力的感じられる間取りの物件を選びましょう。
具体的には以下のような条件を揃えていると魅力的だと判断されます。
- トイレ・お風呂別
- クローゼットの収納力がある
- 床はフローリング
- オートロック
- 宅配ロッカー
など。
気に入った物件がありましたら、まず家賃相場を調べるようにしましょう。
2 – 4、 金利上昇リスク
しかし、不動産を購入するにあたっては、多くの場合借金をします。不動産を買うために十分な貯金がなくとも、借金をすることで不動産を購入できるのです。
その意味で、借金をするメリットがあるといえるでしょう。
そして借金をする場合、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。もっとも、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性があります。
不動産投資ローンの場合、一般的には変動金利型となっているため、返済期間中に金利が上昇して返済金額が増えるリスクは避けたいところでしょう。
そこで、以下にて金利上昇リスクを回避する方法について書いていきます。参考にしてみてください。
2 – 4 – 1、 前提として知っておきたい！投資ローンと住宅ローンについて
金利が上昇した場合の具体的なリスクについて書く前に、混同されやすい投資ローンと住宅ローンとの違いについて説明しておきます。
不動産投資ローンと住宅ローンには大きく以下のような違いがあります。
- 不動産投資ローンは事業性を重視するに対して、住宅ローンは返済能力が重視される
- 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの方の審査が厳しい
- 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの金利は高く設定されている
しかし、2016年7月現在、金融緩和により、不動産投資ローンの融資額、融資条件、金利などについて、有利な条件で融資を受けられるようになりました。
2 – 4 – 2、 金利の仕組み
次に、金利の仕組みについて知っておきましょう。 金利上昇リスクがあるのは以下の「（１）変動金利型ローン」です。
（１）変動金利型ローン
変動金利型ローンは、名前の通りに金利が変動します。金利は、半年に１回見直しされ、返済額は5年に１回見直しがあります。
金利の上昇によって返済額が増える場合、増額できる幅はこれまでの返済額の1.25倍までと定められています。
（２）固定金利型ローン
固定金利型は、返済期間全期間ずっと同一金利となるローンです。
なお、変動金利型ローンと固定金利型ローンの中間的な制度として、固定金利特約型ローンというものがあります。
固定金利特約型ローンとは、指定した一定期間の金利が固定するローンとのことです。固定金利期間終了後は変動金利型ローンと固定金利型ローンのいずれかを選択することが可能です。
金利が固定する期間は大体、３年、5年、１０年が多いようです。固定期間が長いほど、金利が高くなる傾向があります。
一般的に短期の固定金利特約ローンは、変動金利型ローンに比べ金利が低いのでその点が変動金利型ローンに比較してメリットとなります。一方、金利の低下局面でも、固定金利特約期間中は、金利変更ができないので、借入れした金利より低下した場合は変動金利型ローンより金利が高くなってしまいます。
2 – 4 – 3、 金利上昇の原因
次は金利上昇リスクが顕在化する場合について知っておきましょう。具体的にどのような場合に金利が上昇するのでしょうか。
金利上昇の主な原因は「景気」と言われています。景気がよくなると、物価も上がってきます。そうすると金利も上昇します。
2 – 4 – 4、 金利上昇リスクを下げる方法
変動金利型の金利上昇リスクを下げるためのもっとも効果的な方法として、繰り上げ返済が挙げられます。
今では金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを下げることができると言えるでしょう。
なお、金利は「経費」として計上することができます。ですので、金利が上がってもその分節税効果が高くなります。金利が上昇するということは必ずしも悪いことばかりではないのです。
なお、不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき１０個のこと」を参考にしてみてください。
2 – 5、 費用リスク
所有時にも融資受けて購入した場合のローンの返済はもちろん、その他税金などの費用がかかります。
以下にて年間物件を所有する場合に主にかかる費用をみてみましょう。
- 2 – 5 – 1、 「固定資産税」などの税金
- 2 – 5 – 2、 管理会社に支払う「管理費・修繕積立金」
- 2 -5 – 3、 賃貸管理会社に支払う「賃貸管理委託費用」
- 2 – 5 – 4、 （加入した場合）「火災保険・地震保険」などの保険費
- 2 – 5 – 5、 （融資を受けた場合）毎月「ローンの返済」
2 – 5 – 1、「固定資産税」などの税金について
不動産を所有すると、以下の税金を納める必要があります。
- （１）固定資産税・都市計画税
- （２）所得税
- （３）不動産取得税
では、それぞれについて詳しくみていきましょう。
（１）固定資産税・都市計画税について
固定資産税・都市計画税とは、その固定資産の価格をもとに算定された税額を毎年1月1日現在，不動産を所有している人がその不動産の所在する市町村に納める税金です。
毎年6月頃に届く納税通知書を利用して税金を納めましょう。
（２）所得税について
所得税とは、土地や建物などの不動産を貸付けることによって生じる所得（家賃・地代・権利金）に対してかかる税金のことです。
不動産所得は、他の所得と合計された上で、その合計された所得に対して課税されます。
不動産所得による所得税の計算方法や確定申告の手順などについて詳しくは「不動産収入があるあなたに！確定申告で知って得する7つのこと」を参考にしてみてください。
（３）不動産取得税について
不動産取得税とは、家屋や土地を購入、もしくは家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。
| 取得対象 | 不動産取得税の計算 |
| 土 地 | 固定資産税評価額×1/2×3％ |
| 建 物 | 固定資産税評価額×3％ |
大体不動産購入６ヶ月後に、納税書が郵送で送られてきます。
なお、不動産取得税は「１回のみ」納める税金です。
税金について詳しくは「不動産投資において知っておくべき8つの税金と節税方法」を参考にしてみてください。
2 – 5 – 2、管理会社に支払う管理費・修繕積立金
（１）管理費について
①管理費とは
管理費とは、管理会社がマンションの掃除や定期点検などの管理をしてくれることに対して毎月報酬として支払う費用のことです。
マンション全体の管理に関してかかる費用となります。
②管理形態の種類
管理会社による管理形態としては、大きく分けて下記の３つになります。
- 常駐管理
- 通勤管理
- 巡回管理
③管理費用は？
管理形態や管理会社によって管理費用が変わります。
ワンルームの場合は、おおよそ１万円前後となります。
（２）修繕積立金について
①修繕積立金とは
マンションの資産価値を維持、保全するため、定期的に修繕する必要があります。管理会社の報酬として支払う管理費とは別に、毎月その修繕に使うために積み立てているのが「修繕積立金」です。
②積立金額は？
マンションの修繕計画に合わせて金額が決められます。
建物が古くなるにつれて、修繕する回数も増えることから、金額が高くなる傾向があります。
2 – 5 – 3、 賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用
賃貸管理会社に物件の賃貸管理を委託する場合、賃貸管理委託費用がかかります。
こちらは自分の物件の賃貸を管理してくれた場合に賃貸管理会社に支払う管理費用となります。
（１）そもそも管理内容は？
契約内容によって変わりますが、主に以下のような管理内容が含まれています。
- 賃貸募集
- 入居者のクレーム対応
- 家賃集金
- 家賃滞納の立替
- 退去時のクリーニング
などです。
（２）委託費用
管理会社によって変わりますが、一般的には「家賃の5〜6%」になることが多いです。
例えば、家賃10万円の場合、賃貸管理費用は「5,000円〜6,000円」になります。
2 – 5 – 4、 （加入した場合）火災保険・地震保険
こちらは、保険に加入した場合にかかる費用になります。
火災保険は、保険内容にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体３～４万円前後になります。
地震保険は火災保険とセットでの加入が必須です。こちらも保険会社によりますが、大体5年一括で1万5千円前後になります。
2 – 5 – 5、 （融資を受けた場合）ローンの返済
融資を受けた場合は、当然ながらローンの返済があります。
例えば、
- 借入金額：1,000万円
- 金利：3%
- 借入期間：３０年
とした場合、毎月の返済額は「42,160円」で、年間返済額は「505,920円」となります。
2 – 6、 火災リスク
火災については入居者の不注意による出火の場合もありますが、近隣建物からの類焼など、オーナー様ご自身で回避しきれないものもあるので、そのリスクヘッジは積極的に検討した方がよいでしょう。
火災リスクを回避する方法としては、大きく以下の４つの方法があります。
- 2 – 6 – 1、 建物に対する火災保険に加入する
- 2 – 6 – 2、入居者の火災保険加入状況を確認する
- 2 – 6 – 3、 信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底する
- 2 – 6 – 4、 火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ
- 2 – 6 – 5 無料の火災保険の一括請求を利用する
では、詳しくみていきましょう。
2 – 6 – 1、 建物に対する火災保険に加入する
火災リスクを回避する方法として最も有効な方法といえるのが火災保険に加入することです。ここでは火災保険について説明していきます。
（１）保険の種類
まずは保険の種類について知っておきましょう。
火災保険には、立場によって大きく３つに分かれています。
- オーナーが加入する、「建物」を対象とする保険
- 入居者が加入する、「家財」を対象とする保険
- 管理会社が加入する、「マンション全体」を対象とする保険
（２）オーナーが加入する建物を対象とする保険の内容
①保険対象の範囲
建物の保険と言っても、建物本体だけではなく下記設備も保険対象に含まれています。
- 門
- 畳
- かき
- 建具
- その他の従物、電気、ガス、冷暖房設備
など。
②施設賠償責任保険（特約）
建物を対象とする保険には、所有する物件が原因で、入居者を含めた第三者へ損害を与えてしまった場合、「施設賠償責任」という特約をつけることができます。必要に応じて利用するようにしましょう。入居者の火の不始末が原因で所有する物件以外の周囲の物件まで火災が及んでしまった場合も保障してくれます。
なお、特約ではなく、別途加入しなければいけない保険会社もありますので、加入を検討している方は火災保険に加入する時に確認するようにしましょう。
③火災保険に加入するデメリット
火災保険に加入するデメリットとしては、火災保険料という費用が発生することが挙げられます。保険会社にもよりますが、ワンルームの場合は10年一括で大体３～４万円前後になります。
2 – 6 – 2、 入居者の火災保険加入状況を確認する
火災保険にはオーナーが加入するものとは別に、入居者が加入するものもあります。
一般的には、入居者が家を借りる際に、必須条件として火災保険に加入してもらうことになっていますが、入居者が加入する火災保険の期間は「２年」となっているため、更新を忘れてしまう方もいます。万が一火災が起きて損害賠償してもらえないという事態を防ぐためにも、物件購入の際に入居者の火災保険の加入状況も必ず確認するようにしましょう。
2 – 6 – 3、 信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底する
そもそも火災を防ぐために事前にできる対策として、防火管理を徹底することが挙げられます。
消防設備点検を定期的にきちんと行っている管理会社かどうかを事前に確認しておきましょう。
2 – 6 – 4、 火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ
火災による被害を最小限に抑えるには、火災に強いマンションを選ぶことが重要です。できるだけコンクリート造のマンションを選ぶようにしましょう。
2 – 6 – 5、無料の火災保険の一括請求を利用する
以下のサイトでは無料で火災保険を一括請求することが出来ます。
10社以上提案を受けることも可能ですので、ぜひ利用してみてください。
■火災保険一括資料請求
2 – 7、 天災リスク（地震、津波など）
もし、地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなります。
天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減する方法があります。具体的には以下の通りです。
- 2 – 7 – 1、地震保険に加入する
- 2 – 7 – 2、地震に強い物件を購入する
では、詳しくみてみましょう。
2 – 7 – 1、 地震保険に加入する
天災リスクの軽減策として最も有効と言われているのが「地震保険」です。
（１）地震保険とは
地震保険とは、火災保険では補償されない地震、津波、噴火などの自然災害の影響による損害を補償する保険のことです。 火災保険とセットで加入する必要があります。
（２）地震保険の種類
地震保険の種類は大きく２つに分かれています。
- オーナーが加入する、専有部分の地震保険
- マンション組合が加入する、共有部分の地震保険
物件を購入した時は専有部分の地震保険に加入することになります。
（３）地震保険の内容
通常、オーナーは建物だけに保険をかけるので、建物が保険対象となります。家具付きの賃貸マンションを経営する場合は、家財に対しても保険をかける必要があります。
なお、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限となっています。
（４）保険料
保険料は、物件が所在する地域（都道府県）や建物の構造によって決まりますが、建物の耐震・免震性能に応じた割引制度があります。
保険会社にもよりますが、ワンルームの場合の保険料は、大体5年一括で1万5千円前後になります。
2 – 7 – 2、 地震に強い物件を購入する
地震保険に加入する以外に、「新耐震基準」に適用物件を選ぶことも一つのリスク軽減方法として挙げられます。
「新耐震基準」は1981年にできた基準です。そのため、1981年6月以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い物件と言えます。
2 – 8、 賃貸管理会社倒産リスク
一般的に管理会社が倒産することは考えにくいのですが、しかし、そのような事態が起きないわけではありません。
万が一自分の物件管理をお願いしている管理会社が倒産した場合は、どうなるでしょう。 まず、管理会社が破産した場合の流れをみてみましょう。
2 – 8 – 1、 不動産賃貸管理会社が倒産した場合のデメリットは？
（１）倒産した場合の流れ
賃貸管理会社が倒産した場合、大きく以下のような流れになります。
- 破産管財人から通知書が届く
- 新しい賃貸管理会社が決まる
- 新管理会社より契約の切り替え・移行等の手続き
（２）賃貸管理会社が倒産した場合のデメリット
管理会社が倒産すると、以下のような費用が回収できなくなる可能性があります。
- 敷金
- 家賃
- 原状回復・クリーニング費用（場合によります）
場合によっては、全部ではなく、一部戻ってくることもありますが、それでも少なからず損失は発生します。
もし管理会社からの賃料の振込が遅れることが何ヶ月も続いた場合、経営が危ないというサインになりますので、管理会社の変更を検討されるといいでしょう。
2 – 8 – 2、 どんな不動産賃貸管理会社を選ぶべき？
こういった倒産リスクの回避策として、慎重に「信頼できる管理会社を選ぶ」ことが大事になってきます。
不動産投資の場合、不動産投資会社から物件購入すると基本的にはそのまま管理を任せることができます。
一方、仲介会社から購入されて、ご自身で管理会社を探す必要がある場合、以下にて紹介する「信頼できる管理会社を選ぶ6つのポイント」をご参考下さい。
（１）信頼できる管理会社を選ぶ6つのポイント
- 資本金が高い
- 創業年数が長い
- 従業員数が多い
- 管理内容が充実している→︎例：家賃滞納立替期間が長い、空室保証サービスが付いているなど
- 営業力があって空室率が低い→例：賃貸入居者募集のノウハウが豊富など
- 実績が多い→例：︎実際管理している戸数が多いなど
（２）上記ポイントをクリアする管理会社は？
以下のような管理会社は信頼できる管理会社を選ぶ6つのポイントをクリアしていると言えるでしょう。
（３）管理会社の探し方は？
不動産会社に紹介してもらう方法もありますが、インターネットで探すことも考えられます。そのような場合、「不動産管理会社」「賃貸管理」などのキーワードで検索するといいでしょう。
2 – 9、 事故物件リスク
不動産投資においても、所有している物件の中で入居者が自殺したり、何らかの事件現場になったりなど事故物件になるリスクが考えられます。
事故物件になる可能性は低いとは言え、絶対にならないというわけではありません。
以下にて万が一事故物件になった時の対処法を説明していきます。
2 – 9 – 1、 そもそもどのような物件を事故物件という？
（１）事故物件とは？
事故物件とは、以下のように人の死亡にかかわる事件があった物件のことをいいます。
- 建物内での自殺や他殺
- 建物の火災による焼死
- 建物内での不審死
- その他、建物内での事故死など
などです。
（２）事故物件になった場合の具体的なリスクは？
事故物件には具体的には以下のようなリスクがあります。
- なかなか入居の応募が来ないので空室になりやすい
- 入居してもらえても家賃を減額しなければならないケースが多く、当初想定していた家賃収入が得られない
2 – 9 – 2.購入後、事故物件となってしまうリスクを抑える方法はある？
購入後に事故物件になることを確実に回避することはなかなか難しいでしょう。もっとも、リスクを抑える方法があります。
具体的には以下の通りです。
- （１）保険の加入
- （２） 損害賠償請求
では、詳しくみてみましょう。
（１）保険の加入
一部の保険会社（少額短期保険会社）では、入居者の自殺や孤独死を理由とした建物復旧期間中の家賃収入の損失に対して、保険金が支払われることがあります。
①保険内容は？
保険の内容は以下の通りです。保険金は補償の内容によって異なりますが、100〜200万円ほどです。
- 賃貸住宅内で、事故による入居者の死亡に伴う空室・家賃減額などの経済的損失の補償
- 居室内の清掃・消臭・遺品整理などを含めた原状回復費用の補償
②保険期間
保険期間は１年または２年になります。
③保険料
保険料は、対象とする物件の月額家賃で定めます。詳細は保険会社にて確認するようにしましょう。相場としては月々数百円ほどです。
具体的な保険料は下記2社の保険内容を参考にしてみてください。
（２）損害賠償請求
万が一入居者が部屋の中で自殺した場合、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対して、賠償請求訴訟を起こすことが可能です。
判例を参考にすると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。
入居者の遺族からきちんと損失を回収できるよう、親族を保証人につけさせるなど厳格な入居審査をしておきましょう。
2 – 10. 借金リスク
順調に返済ができればいいのですが、空室が続いたうえに何らかの事情で働けなくなったりして借金の返済ができなくなることも考えられます。その場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要になる可能性があります。
債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがありますので、そうならないためには、事前に自分が借入れできる金額を知っておくといいでしょう。
以下のサイトで無料にて複数社の金融機関に住宅ローンの審査を同時に申込することが出来ますので、ぜひ利用してみてください。
■住宅ローン一括審査申込サービス
3、不動産売却時のリスク
3 – 1、 費用リスク
具体的には以下のような費用が挙げられます。
- 3 – 1 – 1、 不動産仲介手数料
- 3 – 1 – 2、 税金
- 3 – 1 – 3、 （融資を受けた場合）銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料
3 – 1 – 1、 不動産仲介手数料について
不動産仲介会社に依頼して物件を売却した場合、依頼した不動産仲介会社に対して仲介手数料という費用を支払う必要があります。
売却時の仲介手数料について詳しくは、購入時の仲介手数料と同じです。不動産売却時の仲介手数料について詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい９つのこと」を参考にしてみてください。
3 – 1 – 2、 税金について
売却時には以下のような税金がかかります。
（１）売買契約書に貼付する印紙
こちらは不動産購入時の印紙税と同じなので、購入時の費用リスクにて参考にしてみてください。
なお、売却する場合、契約書の原本ではなく、コピーで持つことによって印紙税を節約することができます。
（２）抵当権抹消登記の登録免許税
①抵当権抹消登記の登録免許税
物件購入時に融資を受けた場合、その物件に抵当権を設定して融資受けたことになります。売却する際に、設定されていた抵当権を抹消登記する手続きが発生します。
抵当権抹消登記するにも、登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかります。
土地と建物をそれぞれにカウントしますので、例えば、一戸建ての場合、土地と建物合せて「2,000円」となります。
なお、ここでご注意して頂きたいのはマンションです。
マンションの場合、中には敷地権が1つではないケースがあります。例えば敷地をまたいでおり、敷地権が2つになっている場合、
- 建物：1つ
- 土地：2つ
合計して3つとカウントされ、登録免許税は「3,000円」になります。
敷地権は何個あるかは売買契約書の「敷地権の表示」にて確認することができます。
②司法書士の登記手数料
抵当権抹消の手続きはご自身で対応することも可能ですが、申請書など作成して法務局に提出するなど手間がかかりますので、専門家に依頼されるといいでしょう。
ちなみに、司法書士費用の相場は約１万円くらいです。
（３）不動産譲渡所得税
不動産の売却によって売却益が出た場合、「譲渡所得税」という税金を納付する必要があります。
譲渡所得税の計算方法や、税金を安くするため利用できることができる特例などについて詳しくは「譲渡所得税とは？不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい５つのこと」を参考にしてみてください。
3 – 1 – 3、 融資返済について
不動産売却により、金融機関に対して残りのローンを一括繰り上げ返済することになります。その一括繰り上げ返済に対して手数料がかかります。
金融機関によって異なりますが、大体3,000～5,000円程度です。なお、固定期間選択型ローンの場合3～5万円が必要です。
なお、不動産を売却する際の諸経費について詳しくは「事前に知っておきたい！不動産売却時にかかる３つの諸費用」を参考にしてみてください。
3 – 1 – 4、 戻ってくるお金
一方、不動産を所有していた時に支払っていた費用は売却によって戻ってくることがあります。 具体的には以下のような費用があります。
（１）固定資産税・都市計画税清算金
不動産購入時に支払った固定資産税・都市計画税清算金と同じく、売却の場合は、自分が一括で納付した分買主から返してもらうことが可能です。
たとえば、決済日が5月15日の場合は、売主が所有した期間は1月1日～5月14日となりますので、5月15日～12月31日の分の税金は買主の負担になります。
（２）管理費・修繕積立金清算金
一般的には管理費・修繕積立金は管理会社に前払いで支払っています。
5月分の管理費は、4月に支払いますので、決済日が5月15日の場合は、5月15日～5月31日の分の費用は日割り計算で買主の負担になります。
3 – 2、 流動リスク
そもそも流動性リスクとは、売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。
不動産の売却期間は、一般的には3カ月～6か月かかるため、すぐに売却することが難しいからです。
ずっと不動産を持ち続けるのであればいいのですが、様々な状況の変化によって売却することもあるでしょう。
以下にて、売却しやすい不動産の特徴を書いていきます。購入する際に以下のような特徴がある物件を選ぶといいでしょう。
- 3 – 2 – 1、 空室率の低い物件
- 3 – 2 – 2、きちんと管理されている物件
- 3 – 2 -3、他の物件と差別化できる物件
では、詳しくみてみましょう。
3 – 2 – 1、 空室率の低い物件
空室率の低い物件は想定利回りがきちんと得られるので、人気が高く、売却もしやすいと言えるでしょう。
具体的には以下のような特徴がある物件です。
- 利便性のいい物件
- 賃貸需要がある場所の物件
3 – 2 – 2、 きちんと管理されている物件
「不動産は管理から買いなさい」と言われるほど、不動産の価値は管理の体制で左右されます。物件の内部だけではなく、建物の外観や共有部分もきちんと管理されているかを確認するようにしましょう。
3 – 2 – 3、 他の物件と差別化できる物件
よくあるタイプと違う間取りの物件を購入するなど、他の物件と差別化できることによって、売却時の競争率が下がり、短期間での売却が可能になります。
なお、資産価値が落ちにくい物件を選ぶ際の注意点などについて詳しくは「不動産価値が落ちにくい物件を選ぶために知っておきたい５つのこと」を参考にしてみてください。
４、不動産価格が上昇している中で、今は買い時なの？
ここ数年、以下のグラフの通り不動産価格は上昇し続けています。
出典：土地DATA
このまま上がり続けるのか、そろそろ落ち始めるのか、今後の価格がどうなるのかを正確に予測することは正直難しいといえます。
もっとも、金融緩和により、今までハードルが高かった不動産投資ローンの融資枠、審査基準、金利などかなり有利な条件で融資が受けられるようになっています。この点を踏まえると、このタイミングで不動産投資をすることも前向きに検討してもよいでしょう。
また、売り時だと思われている方も多く、今まで売りに出なかった人気エリアの物件が売りに出されたりなど、今だからこそ買える物件を手に入れることができるチャンスもあります。
まとめ
今回は不動産投資のリスクについて書きましたがいかがでしたでしょうか。 投資である以上不動産投資にもリスクがあります。しかし、株やFXは自分では予測ができない要因に収益が左右されることが多いことに対して、不動産投資は、リスクの予想ができ、またそのリスクの回避策も事前に講じる事が可能なのです。 きちんとリスクを理解し、失敗しない不動産投資をしましょう。
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