住宅ローンの"借り時"はいつ？
山田さんは、35歳会社員。昨年子どもが生まれたので、そろそろマイホームを購入しようと思い、休日に妻と近所に建設中のマンションのモデルルームを訪れた。不動産屋の営業マンに物件の説明を受けた後に、「購入を希望するなら」といわれ、いくつかの項目に答えたら、「このくらいのご年収がおありなら購入できますよ」といわれ、妻はすっかりその気になっている。このマンション、買ってもいいものだろうか？
答えは、「ダメ！」。たいていの家庭は、こうやって住宅を買っているはずなのに、どこがダメなのか？ 自分がいくら借りられるかを知らずに先に物件を決めるのはNG。5000万円のマンションを見たら、それが欲しくなり、買うために無理やりローンを組んでしまう。銀行のローン審査に通れば、もちろん借りることは可能だ。しかし、それはあまりにも危険な行為である。
不動産屋の営業マンが「これくらいの住宅ローンでこの物件が買えますよ」と提示するのは、返済期間35年（いちばん長い）、変動金利（いちばん金利が低い）で組んだローンと決まっている。これが、毎月の住宅ローンの返済額を最も安くする方法だからだ。しかし、冷静になって考えてみよう。これから35年間、70歳になるまでローンの返済が続けられるのだろうか？ 2017年4月時点では0.625％程度の変動金利だが、6カ月ごとに見直されるため、いつ、どの程度上がるかわからない。返済期間が長く、金利が低い条件で借りると、借入額が身の丈以上に大きくなるというリスクが生じる。低金利の今は、とにかく借りすぎに注意することが重要だ。
返済期間35年、変動金利0.625％という条件がどのくらい多く借りられるものなのか、ほかの場合と比較してみよう。
たとえば、毎月の返済額を12万円（ボーナス月の増額ナシ）にしたい場合、返済期間と金利タイプの選び方で借入可能額が変わってくる。みずほ銀行のホームページにある「住宅ローン借入可能額シミュレーション」で計算すると、返済期間が35年なら借入金額が4525万円だが、返済期間が30年なら3938万円になる。返済期間が5年短いと借入金額に600万円近い差が出る。しかし、65歳までに返済を終えたいのなら、30年で組むべきではないか？ もし、定年を迎える60歳までに返済を終えようとすると、返済期間25年としなければならず、さらに借入可能額は3332万円と少なくなる。
同じ35年でも、固定20年の1.2％を選ぶと借入可能額が4113万円に減る。また、金利上昇の場合を考えて、金利を3％にすると、3118万円に減るし、7％と想定すると、借りられる金額は1878万円しかない。本当に4525万円借りて大丈夫なのだろうか？ 今後金利が上昇したら、返済額が12万円以上になることが十分に想定される。
そもそも、35歳で年収700万円の人がいくら借りられるのか？ 「年収の5倍まで」「返済負担率が年収の25％以内」などの目安はある。年収700万円の5倍なら3500万円まで、年収の25％以内なら、年間返済額が175万円。月払いのみにすると、約14.6万円が目安だ。しかし、これはあくまでも目安で、個々の属性によってかなり差がある。
住宅ローンの借り換えサービスの提供など、住宅ローンのアドバイス事業を行っているMFSが、2017年1月から提供し始めた「MOGE SCORE（モゲスコア）」は、新規借入客を対象とした無料ウェブサービス。個人がそれぞれの属性（条件）を入れると、借入可能額や借入金利を試算してくれるスグレものだ。
モゲスコアに、３つの違う条件を入れて比較してみた。「年齢35歳、年収700万円、勤続年数2年以上、既婚で扶養家族が2人、その他の負債はゼロで、住宅購入地は東京」という部分は同じで、「職種・働き方・勤務先属性」だけを変えた。パターン１の「教師・公務員・官公庁」では、年収の8.4倍の5878万円が借りられると出た。パターン2は「製造業・会社員（一般）・非上場（社員30～500人）」としたら、5.86倍の4098万円。パターン3は借りにくいとされる自営業を想定して、「飲食業・自営・個人経営」とすると、2.95倍の2064万円しか借りられない結果に。
もちろん、個別の事情を銀行に話して交渉する余地はあるだろうが、なかなかシビアな結果が出た。このように、年齢と年収が同じでも借りられるローンの額は違ってくるし、適用される金利も変わってくる。自分のケースを試算してみて、借りすぎないように注意しよう。
まずは、モゲスコアで自分の借入可能額を試算してみて、それに貯蓄から出せる頭金、親から受けられる援助の額を足し、そこから物件価格の5～10％程度の諸費用を引いた額が、あなたが買える物件の価格だ。首都圏の物件価格は上昇傾向にある。新築だけでなく中古物件も視野に入れて、無理のない物件探し、住宅ローン選びをしていこう。
まずは、不動産屋のいいなりになって申し込み、手付金をいくらか払ってはいけない。不動産屋は、物件を売ることで手数料を稼ぐ仕事だ。彼らにはマイホーム購入後、客の生活がいくら苦しくなろうが関係ない。「この物件を買う」といってくれて、住宅ローンが組めればいいのだ。
35年変動金利で組んだローンで、毎月の返済額が12万円だった場合、「今の家賃が12万円だから払える」と思ってはいけない。マンションを購入する場合には、住宅ローン以外に修繕積立金、管理費、固定資産税もかかるし、一戸建ての場合も、定期的なメンテナンスの費用、固定資産税がかかる。今払っている家賃から3万円程度引いた額でないと生活にしわ寄せがいくことになる。賃貸なら、家賃が低いところに引っ越すこともできるが、住宅ローンは借りたら途中で下がらないし、変動金利などの場合は上がる可能性も少なくない。賃貸と購入は、そこが決定的に違う部分。
住宅ローンで借りられる額がわかったら、それに頭金として出せる額と親から援助を受けられる額を足して、物件の購入価格となる。ただし、購入時には5～10％程度の諸費用がかかるので、その分はとっておかないといけない。
住宅ローンを組む際には、1年でも1カ月でも返済期間を短くしたようが金利が安くなる。35歳で35年ローンを組むと、完済は70歳。理想は60歳までの完済を、無理でも65歳までの完済を目指そう。年金生活で住宅ローンを負担し続けるは厳しい。
住宅ローンを借りた後に大事なことは、返済しつつ、貯蓄も続けること。教育費や老後資金も並行して貯めていかないと、これからのやりくりが厳しくなる。住宅ローンは借りっぱなしにせず、時期に応じて繰り上げ返済、借り換えや条件変更などで見直していくと、返済期間が短縮できて、利息が減らせるチャンスもある。
これを見て、どう判断するべきか？ 毎月12万円払えるからといって、疑いなく4525万円借りてしまうと、一般的に、借りられる住宅ローンの金額は、年収の5倍が目安などと言われている。年収700万円の場合は、3500万円までということ。MFSの取締役である塩澤崇氏によると、「勤続年数や未婚か既婚かでも、属性が変わってくるようです」とのこと。そのため、住宅ローンを借りるなら、転職する前、結婚した後に借りるのがおすすめ。
フリーライター 生島典子（いくしま・のりこ）
投資信託の運用会社、出版社勤務を経て独立し、2004年よりライター・編集者として活動。主な執筆テーマは、マネー、子育て、住まい、働き方など。好きなことは、出産と住宅ローン。3人の子どもを助産院で出産した経験あり。子どもを持つ保護者として、学童クラブの父母会活動、PTA活動に参加。「居場所づくり」がこれからのテーマ。
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