先日、当ブログの読者さんから不動産投資について取り上げて欲しいというご要望を頂きました。
ご連絡いただきましてありがとうございます！
不動産投資物件の検討の仕方については、ご自分で生活をしないという関係上、安易に購入されていらっしゃる方も多く見受けられますが、本来であれば、不動産投資物件は通常の住宅の購入よりも高度な知識が必要だと認識していただいた方がよろしいかと思います。
不動産投資を始められる方にまずお伝えしたい事があります。
一番大事なのは不動産営業マンの話を鵜呑みにしない事です。
特に不動産投資の営業マンは営業力があります。
営業力があるのはいいことではあると思いますが、時に冷静さを失うものです。
必ず、不動産投資物件をご購入する場合も、様々な意見を参考にし、ご自分の目・足でご確認し、冷静にご判断頂く事をお勧めします。
以下主な注意点をご案内いたします。
原状の賃料相場を必ず確認
オーナーチェンジ物件であったとしても、賃料相場は必ず地元の不動産業者等に複数社ご確認頂き、原状の賃借人が退去したとしても、いくら位の賃料が入るかをしっかり把握していただく事をおすすめします。
物件によっては、高く売るために社員（の知人）が高い賃料で入居していたなんて物件もあると言います。
現状が賃貸中であっても、必ず賃料相場をご自分の耳でご確認下さい。
マンションの場合は管理状況をしっかりご確認
投資用マンションの場合、ファミリータイプのマンションと違い管理組合がどうしてもずさんになりがちです。修繕計画がしっかり出来ているか？現状の管理状況はどうなのか？必ず現地に赴き共用部分などもしっかりチェック頂くことをおすすめします。
長期的な視線で管理が行き届いているか必ずご確認いただく事をおすすめします。
アパートや一戸建てを購入する場合
高利回りの物件の場合、再建築不可の物件や、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件などがあります。
また、建物が老朽化していてすぐに修繕が必要な物件等もあります。
違反物件ではないかはもちろんの事、長期的に修繕費用もしっかり見据えた資金計画をたてる必要があります。
サブリースや賃料保証について
サブリースや賃料保証などについては、当然ながら、中間マージンを確保できる金額で契約されておりますので賃料が割安になってしまいます。また、半永久的に賃料が約束されている契約は通常ありません。
必ず契約条項は一文一文目を通して確認頂き、盲点が無いか、リスクについて十分把握して頂き、しっかり認識いただいた上で契約頂くことをおすすめします。
資金面について
私は税金のプロでは無いので、詳しい説明は省略いたしますが、減価償却の仕組みをしっかり理解していますか？税金の仕組みはしっかり理解をしていますでしょうか？借入をおこす予定であれば、空室期間の想定も出来ていますでしょうか？長い目でのリスクも理解し、空室リスクや修繕費用などもしっかり想定するなど経営者としての判断が必要になります。
まとめ
預金金利がゼロに近い様な今の経済情勢では、不動産投資の利回りをみると魅力を感じるかもしれません。
しかし、不動産投資は金額も高額で知識も必要ですし、リスクがついて回ります。
今回、最低限の確認事項として上記の項目をご案内いたしましたが、本当に最低限の内容です。
最終的に購入を決断するにあたっては、これをきっかけに冷静に細かく状況判断をいただく事をお勧めいたします。