こんばんは
建物編を進めてますが、その前に残件の土地お金の事を、、
お金って重要ですね。学校教育でファイナンシャルリテラシーとか教えてくれないかなぁ～
土地の事は、、、うーん書き始めると長すぎる、、ダメだ、
要約のみ
手付金100万払ってから自分のものになるまで3ヶ月を要しました。
理由は
地主さんと不動産屋さんの契約は測量による土地面積確定後、売買契約完了。
いやーびっくりしました。昭和54年の測量技術って大丈夫？ その土地の面積が約7坪誤差がありました。えーーー ってことで、当初35坪を購入予定でしたが。37坪強に増加、不動産屋社長さんからは「もっと土地欲しいですか？」って言われましたが、、そんな余裕、、うん、無かった、坪単価は取り決めてましたので、さらに我々が増やして欲しいといえば、増やせましたが、、、熟考のすえ止めました。（まあ、増やしておけば、良かったかなぁ、、って思う時ありますが、、、負担金が増えるので、、）
↓
不動屋さんが分筆登記を実施する。
１つの土地で登記されているものを３つに分ける。これが時間かかりました。分筆するポイント毎に地権者が居る場合、その人の承諾が必要になる為です。
↓
不動産屋さんの名義になった土地を我々が購入する。
めでたく、所有者です。
まあ、しかし、第一抵当権は銀行さんなんですけどね。 ローンさっさと返して抵当権はずしてしまおう～
って感じで2015年3月頭に契約して契約金払ったのに、5月末にやっとこさ土地売買契約を結び、土地契約になりました。
皆さん、土地を買われるときは重要事項説明を熟読してくださいね。
その時の記事はこちら
www.daidai-midnight-express.com
この3ヶ月間の間に建物の設計、設備仕様を決めていきました。ホントはゆっくり2015年年末くらいに入居できるくらいで進めたかったんですが、、、値引きというハウスメーカーからのご提案にまんまと乗ってしまいました。 建物編でお話したいと思います。
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本日の本題
借りる銀行ですが、皆さん、借入先をどの様に決められましたか？
- 金利の安いところ
- 手数料が安いところ
- 保証がしっかりしているところ
こんな項目でしょうか。我が家はみずほ銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、新生銀行、住信ＳＢＩ銀行 4行ほど資料請求してシミュレーションしましたが、当時はそんなに差がありませんでした。
住信ＳＢＩが安かったですが、下記の項目で落ちてしまいました。
どうしても、金利に目がいってしまうのですが、手数料はバカになりません。
我が家はもう一つ注目しました。
一部繰上返済手数料（消費税込）インターネットで無料
保証会社事務手数料（消費税込）インターネットで無料 ←ココがポイントです。
2015年5月の時点で保証会社事務手数料が無料な銀行は1行だけでした。
今回記事にするにあたり、ちょっと調べてみたところ平成29年5月15日から三菱東京UFJ銀行が無料化したみたいですね。
www.bk.mufg.jp
保証金とは？
allabout.co.jp
詳しくはこちらに書いてます。まあ、銀行はリスクヘッジしてるわけですね、仮にワタシが返済できなくなっても、保証会社から取り立てる、保証会社は土地建物を抵当として、差し押さえますので、銀行はほとんどリスク無く、お金を貸しているとワタシは解釈してます。
＊この保証会社、、ホント腹が立ちました。役所仕事っていうか、、、情報を小出しにして、借りる側の労力を膨大に増やしてくれたので、、、こいつら、機会損失とかTime is money 人の貴重な時間を、、
留意する点、その①
繰上げ返済は意味ねーとか、そのお金で投資して増やしたほうが良いとか、いろいろご意見はあるかと思いますが、我が家のポリシーとしては、10年で返してしまいたい、と考えてます。
その方がお得というシミュレーション結果が出ました。
ではその理由を説明しましょう。
住宅ローン減税は10年間 １％の優遇を受けられます。
平たくいいますと、10年間 借りている額の１％をその年の12月に返してあげますよ～ってお国の制度です。単純計算ではないですが、例として2500万借りたら、25万は戻してくれるって制度です。（確定申告された方は解ると思いますが、収入、社会保険等、人によってちょっと変わってきます。）
10年間繰り上げ返済しないで、10年後にどばっと返すのと毎年150万づつ繰上げ返済をした場合とシュミレーションしました。
毎年繰り上げ返済をした場合
元金分 ￥25,000,000 返済総額 26,501,229 利息分 \1,501,229
住宅ローン減税で帰ってくるお金 \1,314,256
\1,501,229-\1,314,256= \186,973
10年後のローン減税終了後の場合
元金分 ￥25,000,000 返済総額 \27,301,870 利息分 \2,301,870
住宅ローン減税で帰ってくるお金 \1,874,418
\2,301,870-\1,874,418= \427,452
その差\240,479 とデカイです。
保証会社事務手数料が10800円掛かった場合 10年間で10回繰り上げ時にローン保証会社に\108000も持っていかれます。
そんなもったいない事したくないですよね。
＊計算は合ってるとは思いますが、、間違ってたらゴメンナサイ
留意する点その②
１０年間で１５００万繰上げ返済できるのであれば、毎年その１５０万を１％以上で運用したらもっと行ける！って考え方もあります。しかし、それってリスクをとって行う行為ですので、このワークではそれは実施しません。住宅ローン返済に関してはあくまでも、負債を抑制する事に注力してますことをご理解ください。
アグレッシブに運用してるものもあるんですけどね、、コレ年間のrangeでみると、、恐ろしいので、お話できません、、
ってことで、2015年5月の時点では 事務手数料無料は1行しかなかったので、みずほ銀行から借りることになりました。
＊ＵＦＪ銀行も今年5月から無料になるそうです。
2016年、2017年と無事に繰り上げ返済をして手数料はかかってません。ローン契約時にローン保証料 \431,890 お支払いしましたが、2回の返済で￥102,620ほど戻ってきてますので、10年間真面目に繰り上げすれば2/3は回収できるのでは？と見込んでます。
リスクヘッジしながら、利息負担も減らしたいという手法を使ってます。
＊年150万10回も繰り上げ返済できるの？って突っ込まれそうですが、2馬力な我が家はいまのところ問題なく出来てます。あと8回残してますが、出来るかはまったくもって不明です。まあ、今のところ出来るとは思ってるんですけど。（ホントかな、）
＊奥さん仕事辞めたり？ワタシがクビになったり？病気になったり？まあリスクをあげたらキリがないのですがね。
こんなメンドクサイ計算ですが、こちらのサイトに御世話になりました。
なんでこんな事してるの？っていうと現在4歳になる娘が８年後は1２歳です。たぶん、お金掛かる時期になるんですよね高校受験から高校生、大学生、、大学院もいくの？（いや、そこは自分で払って）ってなると、それは恐ろしい破綻しない為にも、素敵なお家を建てることにも注力しましたが、将来のビジョンもしっかりもってお金のやりくりをしないと、イタい目にあうので、いろいろと模索しているところです。
キツキツにやるとメンタル的によろしくないのですし、子供にはいろんな地にいって、いろいろな事を体験してもらいたいです。当然我が家の年間計画では娯楽費のバジェットも確保してますが、そういった意味では陸マイラー活動で貯めたマイルで飛行機に乗れるってのは、家計を圧迫せずに旅行も楽しめる！ 嬉しいですね♪
そう、どうやって貯めるかってのは自分でも書いてますが、、その記事はこちら
www.daidai-midnight-express.com
イマイチですよね、、自分でもリライトしないといけないとは思ってます。ハイ
やっぱり、綺麗に纏めてらっしゃる方を紹介したほうが、皆さんの利益になりますので、ご紹介します。
たぶん、ワタシのブログに来る前に読まれてるとは思うんですけどね～笑
ドクターM (id:maiching)さん
www.doctor-m.net
Tavi-M (id:investravel)さん
www.investravel.link
のりさん (id:norikun2016) さん
www.seize-one-world.com
他にも御世話になっている方々が多数いらっしゃいます、お礼申し上げます。
住宅ローンのお話ですが、こんな事も考えてるヤツがいるんだ、と参考になれば幸いです。
＊ポイント案件でファイナンシャルプランナーの方、2名ほどお会いしましたが、我が家はレアなケースみたいでした、、汗 やっぱりマニアック、笑