(cache) 相続した空き家は眠らせない　賃貸収入や非課税売却を｜マネー研究所

相続した空き家は眠らせない　賃貸収入や非課税売却を

2017/4/8

　「現在は空き家となっていても、賃貸に回せば十分に採算が取れる一戸建ては意外に多い」。不動産コンサルタントの長島修氏は、東京都心から30～40キロ離れた郊外であっても、相続した空き家を賃貸に回して活用する手はあると指摘する。都心から西方向でいえば東京都八王子市や相模原市くらいまであてはまる。

　空き家の数は全国で820万戸（2013年、図A）にのぼり、全戸数の約14％を占める。人口減を背景に空き家は今後さらに大幅に増える見通し。野村総合研究所は2033年に、全戸数の3割にあたる2200万近くが空き家になると予測する。

　いま空き家になっている一戸建てを調べると、およそ半数は、もともと親などから相続した物件だ（図B）。離れて暮らしていた親から家を受け継いだものの、住んだり貸したりせず放置するケースは多い。

　誰も住まなくても毎年、土地・建物には固定資産税や都市計画税がかかる。メンテナンスなども含めた維持コストは、都心から離れた郊外の一戸建てでみて年間10万～20万円ほどになる場合が多い。

　負担を減らすには賃貸に回すのが選択肢になるが、問題は採算が取れるかどうかだ。まず気になるのが改修費。平均的な一戸建ての場合、内装の全面改修で120万～150万円かかる。台所や浴室の設備交換でそれぞれ50万～100万円、外装に手を入れるとさらにコストがかさむ。

　空き家の所有者はいまや過半が65歳以上のリタイア世代。数百万円の費用をかけてまで賃貸経営に乗り出す気持ちになりにくいようだ。国土交通省が一戸建て空き家の所有者にアンケートしたところ、賃貸する意思のある人は全体の約9％にとどまる。

　それでも条件によっては採算が見込めるというのが専門家や不動産業界の見立てだ。不動産情報大手のLifullによると、築20～30年の一戸建ての家賃は、八王子市で平均10万5000円、相模原市で10万1000円ほど。

　仮に改修費を600万円とすると単純計算では5年で回収できる。「収益目的の投資と位置づけるなら3～4年で回収できるのが理想だが、空き家の維持コスト捻出のためなら、おおむね7年以内でも検討に値する」（長島氏）という。

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親などから相続した家に住まず、空き家のまま持て余す人が全国で増えている。放置していると、固定資産税などの維持コストがかかるばかり。都市部など立地が良ければ賃貸に回して家賃収入を得られる場合がある。思い入れのある家は手放しづらいが、非課税枠を使えば売却するのも選択肢になる。あきらめずに空き家を活用する方法を考えてみよう。　「現在は空き家となっていても、賃貸に回せば十分に採算が取れる一戸建ては意外に多い」。不動産コンサルタントの長島修氏は、東京都心から30～40キロ離れた郊外であっても、相続した空き家を賃貸に回して活用する手はあると指摘する。都心から西方向でいえば東京都八王子市や相模原市くらいまであてはまる。　空き家の数は全国で820万戸（2013年、図A）にのぼり、全戸数の約14％を占める。人口減を背景に空き家は今後さらに大幅に増える見通し。野村総合研究所は2033年に、全戸数の3割にあたる2200万近くが空き家になると予測する。<INSERT code="1" id="DSXMZO1475184031032017PPE001" style="4"/>　いま空き家になっている一戸建てを調べると、およそ半数は、もともと親などから相続した物件だ（図B）。離れて暮らしていた親から家を受け継いだものの、住んだり貸したりせず放置するケースは多い。<INSERT code="1" id="DSXMZO1475184031032017PPE002" style="4"/>　誰も住まなくても毎年、土地・建物には固定資産税や都市計画税がかかる。メンテナンスなども含めた維持コストは、都心から離れた郊外の一戸建てでみて年間10万～20万円ほどになる場合が多い。　負担を減らすには賃貸に回すのが選択肢になるが、問題は採算が取れるかどうかだ。まず気になるのが改修費。平均的な一戸建ての場合、内装の全面改修で120万～150万円かかる。台所や浴室の設備交換でそれぞれ50万～100万円、外装に手を入れるとさらにコストがかさむ。　空き家の所有者はいまや過半が65歳以上のリタイア世代。数百万円の費用をかけてまで賃貸経営に乗り出す気持ちになりにくいようだ。国土交通省が一戸建て空き家の所有者にアンケートしたところ、賃貸する意思のある人は全体の約9％にとどまる。　それでも条件によっては採算が見込めるというのが専門家や不動産業界の見立てだ。不動産情報大手のLifullによると、築20～30年の一戸建ての家賃は、八王子市で平均10万5000円、相模原市で10万1000円ほど。　仮に改修費を600万円とすると単純計算では5年で回収できる。「収益目的の投資と位置づけるなら3～4年で回収できるのが理想だが、空き家の維持コスト捻出のためなら、おおむね7年以内でも検討に値する」（長島氏）という。<PAGEBREAK/>　相続空き家の賃貸転用を促そうと不動産業界は相次ぎサービスを拡充している。相模鉄道グループは空き家を転貸するサブリース事業で新しい商品を提案。原則7年分の家賃収入を保証し、その一部を前払いする仕組みだ（図C）。<INSERT code="1" id="DSXMZO1475184031032017PPE003" style="4"/>　所有者は前払いで得た資金を改修費に充てられるほか、7年間の収支をあらかじめ確定できる。定期借家契約のため家賃は相場より約15％下がるが、相鉄不動産販売は「リフォーム費を300万～400万円に抑えられれば、固定資産税をカバーできる家賃収入が得られる」（PM事業部の野村博光課長）としている。　空き家の賃貸転用を支援する事業は、鉄道会社系の不動産会社の間で目立つ。空き家が増えると、沿線地域全体のブランド価値が下がりかねないからだ。　東急グループの東急ホームズは昨年から、賃貸転用のためのリフォームと提携ローン、サブリースを組み合わせた「空家活用計画」を展開する。同社は「低金利下で採算が取りやすい。駅から徒歩10分以内で駐車場のある物件などが有望」（戸建再生事業本部の岡田学部長）という。　高齢や採算などの理由から賃貸経営は避けたいという人にとって選択肢になるのが空き家の売却だ。その際、活用を検討したいのが昨年4月から導入された優遇税制だ。　一定の条件を満たすと、土地・建物を売却して得た利益（譲渡所得）について、空き家の相続人1人当たり3000万円を特別控除でき、節税になる。仮に兄弟2人で共同相続した空き家であれば、税率20.315％で節税額は合計、最大1200万円余りになる。　特別控除の対象は、1981年5月までに建てられた一戸建てで、亡くなった人が一人暮らしをしていた家（図D）。相続発生の3年後の年末までに建物を解体するか、新耐震基準を満たすよう改修するかしたうえで、1億円以下で売るといった条件もある。<INSERT code="1" id="DSXMZO1475184031032017PPE004" style="4"/>　この特別控除について税理士の飯塚美幸氏は、「適用条件が厳しい面はあるが、都心部にあり先祖代々から受け継いだような土地では、節税効果がとても大きい」と指摘。「空き家の売却を決断するきっかけになりうる」と話す。　特別控除で注意したいのは、相続してから1回でも住んだり、賃貸に回したりした場合には適用されないことだ。まずは適用条件を満たすかどうか、節税メリットがどのくらいかをよく確認しよう。　賃貸需要や不動産市況が今後どうなるかは不透明。相続した家は、賃貸するにせよ、売却するにせよ、放置すればするほど取引条件が厳しくなる可能性があるので、早めに準備にとりかかりたい。（表悟志）<p class="cmn-editable_right" style="font-size: 100%;">［日本経済新聞朝刊2017年4月1日付］</p>

　相続空き家の賃貸転用を促そうと不動産業界は相次ぎサービスを拡充している。相模鉄道グループは空き家を転貸するサブリース事業で新しい商品を提案。原則7年分の家賃収入を保証し、その一部を前払いする仕組みだ（図C）。

　所有者は前払いで得た資金を改修費に充てられるほか、7年間の収支をあらかじめ確定できる。定期借家契約のため家賃は相場より約15％下がるが、相鉄不動産販売は「リフォーム費を300万～400万円に抑えられれば、固定資産税をカバーできる家賃収入が得られる」（PM事業部の野村博光課長）としている。

　空き家の賃貸転用を支援する事業は、鉄道会社系の不動産会社の間で目立つ。空き家が増えると、沿線地域全体のブランド価値が下がりかねないからだ。

　東急グループの東急ホームズは昨年から、賃貸転用のためのリフォームと提携ローン、サブリースを組み合わせた「空家活用計画」を展開する。同社は「低金利下で採算が取りやすい。駅から徒歩10分以内で駐車場のある物件などが有望」（戸建再生事業本部の岡田学部長）という。

　高齢や採算などの理由から賃貸経営は避けたいという人にとって選択肢になるのが空き家の売却だ。その際、活用を検討したいのが昨年4月から導入された優遇税制だ。

　一定の条件を満たすと、土地・建物を売却して得た利益（譲渡所得）について、空き家の相続人1人当たり3000万円を特別控除でき、節税になる。仮に兄弟2人で共同相続した空き家であれば、税率20.315％で節税額は合計、最大1200万円余りになる。

　特別控除の対象は、1981年5月までに建てられた一戸建てで、亡くなった人が一人暮らしをしていた家（図D）。相続発生の3年後の年末までに建物を解体するか、新耐震基準を満たすよう改修するかしたうえで、1億円以下で売るといった条件もある。

　この特別控除について税理士の飯塚美幸氏は、「適用条件が厳しい面はあるが、都心部にあり先祖代々から受け継いだような土地では、節税効果がとても大きい」と指摘。「空き家の売却を決断するきっかけになりうる」と話す。

　特別控除で注意したいのは、相続してから1回でも住んだり、賃貸に回したりした場合には適用されないことだ。まずは適用条件を満たすかどうか、節税メリットがどのくらいかをよく確認しよう。

　賃貸需要や不動産市況が今後どうなるかは不透明。相続した家は、賃貸するにせよ、売却するにせよ、放置すればするほど取引条件が厳しくなる可能性があるので、早めに準備にとりかかりたい。

（表悟志）

［日本経済新聞朝刊2017年4月1日付］

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