非正規社員、失業、高齢化、病気――。いま、奨学金や住宅ローンなどの借金返済に困る人が増えている。明るい未来を担保にして借金が出来る時代は終わりつつあるのか。AERA　2017年4月3日号では「借金苦からの脱出」を大特集している。

　不動産投資セミナーはどこも活況。しかし話をうのみにして無理にローンを組んでしまった結果、銀行への返済を滞納して債務超過に陥る人も少なくない。

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「考えが浅はかでした」

　こうため息をつくのは50代の女性会社員。関東の地方銀行などから総額1億円の融資を受け、23区内にワンルームマンション6部屋を所有していたが、月々のローン返済が苦しくなり、昨年10月、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会（東京都新宿区）に駆け込んだ。

「赤字になっても、『確定申告をすれば税金が還付され、赤字を相殺できる』『生命保険にもう一つ加入したと思う程度の金額でまかなえて、ローンの支払いが終われば自分のものになる』という不動産会社の営業トークを真に受けてしまいました」（女性）

　将来、年金だけでは生活が成り立たないという不安から、少しでも子どもたちに資産を残したいと2009年頃、2千万円のワンルームマンション2部屋を購入した。月々の家賃収入各7万8千円に対して、ローンの返済額、管理会社への代行手数料、管理費、修繕積立金などを差し引くと1部屋あたり年2万円、合計4万円の赤字が出た。営業マンの話の通り、確定申告で赤字分と固定資産税は相殺できたが、2年目からは空室が出てしまい、家賃を下げざるをえなくなり計画通りにはいかなくなった。苦情を言うと、

「お薦めの物件があるんですよ」

　と、マイナス分を埋めるため3軒目のマンションを紹介されて購入した。利便性のいい場所で空室が出ず、月々の収支も黒字になった。それ以来、

「調子はどうですか？」

　と、営業マンが連絡をひんぱんに入れてくるようになり、その後も勧められるままマンションを次々と買い増したところで赤字が拡大。昨年、ついに負債は年間100万円を超えてしまった。

●女性からの相談が増加

「もちろん購入前には下見にも行きました。商店街が近くにあったので、空室にはならないと思っていたのですが、借り手が現れず、家賃を値下げした。当初の計画よりも、家賃収入が少なくなるという想定外のことが起こりました」（女性）

　同協会では、年間600件程度の相談が寄せられ、投資用物件に関する相談は前年と比べて6割増えた。なかでも、女性からの相談が多くなったという。

「ひと昔前なら正社員でも女性には住宅ローンの審査は通りませんでしたが、最近は男女問わず頭金ゼロでもマンションを購入できるようになりました。投資用マンションも、以前と比べると購入のハードルが下がったので、年収の高い女性なら簡単に入手できるようになったのです」

　同協会の田森雄一東京本部長はこう見る。

　東京カンテイによると、首都圏の新築ワンルームマンションの供給戸数は年間1万件を超え、価格は平均で2765万円（16年）と、バブル期に迫る勢いで上昇し続けている。これに対して平均賃料は戸当たり8万5399円で、年間の家賃収入から購入物件を割って出す平均表面利回りは3.71％と、年々低下している。

　間取りがよくなく、最寄り駅から徒歩7分を超えるような物件には買い手がつかない状態になってきているという。そんななか、地方銀行と販売会社が手を組んで審査のハードルを低くして、借りやすくするといったケースもあるという。

　不動産コンサルタントの長嶋修氏がいう。

「超低金利なので銀行はローンを貸し出さないと利益が出ない状況になりましたが、住宅ローンの新規契約は頭打ち。地元に需要がない地方の銀行が、販売会社と手を組んで東京や神奈川で、投資用マンションのローンを提供しているという話をよく聞きます」

●表面利回りがよくても

　不動産投資に失敗する人の共通項は、収益の見通しが甘いこと。利回りのカラクリに気づいていない人も多いという。

「購入する際には、収支のシミュレーションを提示されるのですが、諸経費を低めに設定しているケースを見かけます。表面利回りが仮に年5％などと提示されると、低金利の今、『とてもいい利回りだ』と思ってしまうのですが、管理費や修繕積立金、固定資産税、管理会社への代行手数料などが差し引かれますと、手取りは少なくなり利回りは低下します。家賃収入から諸経費を差し引いた実質利回りを見なければならないところを、表面利回りで判断してしまうことが失敗の原因のひとつです」（長嶋氏）

　さらに、投資用マンションのローンは住宅ローンよりも金利は高く、2〜4％に設定されていることが多い。月々の返済額が多いと収入よりも支出が上回り数千〜1万円程度、自分の給料から持ち出すケースもザラだという。1万円程度の持ち出しであれば、「生命保険に加入している」レベルで済むのかもしれないが、前出の会社員のように、赤字を補填するために買い増して債務超過に陥るケースも出ている。

　物件が赤字になるかどうかを見極めるためには、経年劣化による家賃の減額分を毎年1％見込むこと。また、入退去時に空室になる期間など「空室リスク」をあらかじめ見込み、家賃が相場の価格とかけ離れていないかどうかを判断する。さらには、修繕積立金など「年々増える費用」を前もって把握する──などと、慎重に判断することが求められる。

●婚活サイトで詐欺

「営業マンのトークでは、家賃収入とローンの支払いばかり注目してしまいますが、家賃収入が入ってきても物件に資産価値がなくなれば意味がない。レントロール（家賃明細書）で、直近の契約賃料や契約期間、空室部分の想定賃料などを確認すると、どんな物件なのかわかります。だいたい営業マンが提示した金額通りにいくことはほとんどありませんね」（同）

　手持ちの赤字物件はどうしたらいいのか。

　前出の女性は、全国住宅ローン救済・任意売却支援協会のサポートを受け、任意売却することを決意したが、手元には同協会の査定で約600万円の残債が残る見込みという。

「多重債務者は私どもに協力する弁護士を紹介して債務整理、自己破産を提案することもあります」（前出・田森氏）

　あまりにも悪質な勧誘や、詐欺まがいの手口で購入してしまった場合は、裁判で売買を帳消しにすることもできる。

　東京のクレジット・リース被害対策弁護団では「投資用マンション被害窓口」を立ち上げ、実際に14年2月から15年10月までの間に、原告計26人が3次にわたる集団訴訟を東京地裁に起こした。集団訴訟は係争中だが、男性の原告1人で提訴していた別の裁判では、昨年3月に一審判決があり、裁判所は被告の勧誘会社と勧誘員に1355万円を支払うように命じた。

　営利目的を隠して婚活サイトに登録した勧誘会社の女性社員の勧めで埼玉県内のワンルームマンションを2300万円で購入したが、契約後は疎遠になり、相場よりも1千万円高額だったことが判明したという。

●サクラ役の上司が登場

　弁護団の平澤慎一弁護士が言う。

「婚活サイトでは、最初はメール交換をして何回か会って、好意を持っていると思わせる。心を許したところで、『税金がもっと安くなる方法があるよ』などと、投資用マンションを勧めてくる。『彼女はあなたのことが本当に好きみたいだ』などと、サクラ役の上司まで登場して、自分の将来のことを考えてくれていると思わせて購入させる。宅建業法では、重要事項説明書の説明を義務づけていますが、投資利回り何％という説明には規制がなく、法律の盲点です」

　投資用マンションという高価な商品を購入する際には、勧誘者の勧めに疑うことなく乗ってしまったり、営業マンが示す利回りを簡単に信じることは厳禁。

　いずれにしても、高額な商品を購入する際には、ひとりで決断しないことが大事といえる。（ライター・村田くみ）

※AERA　2017年4月3日号