新築,一戸建ての購入に失敗する人
いきなり失敗だなんて縁起が悪い！と思われる方もいるかもしれません。
しかし、これから家を建てる方にとって、一番重要だと思うからこそ、あえて最初にお伝えします。
一戸建てを新築した人の中には「一戸建てにして失敗した！」「家なんて新築しなかったら良かった」と思っている人が少なからずいます。
そして、それらの失敗にはある2つのパターンがあります。
失敗パターン１ 家そのものが悪質
失敗パターンその１は、情報収集が不足し、悪質な家を建ててしまうこと。
新築一戸建てを建てる住宅会社はたくさんあります。
総務省の統計では、大手ハウスメーカーから個人経営の業者まで合わせると、全国で約12万社、ここ三重県だけでも数千社の住宅会社があります。
そんな莫大な数の会社の中には、残念なことに家づくりにそこまで熱心ではない会社もあり、夢の新築一戸建てのはずが、欠陥住宅やシックハウスなど、問題の多い家になってしまうことがあります。
このトラブルを防ぐには、施主が徹底的に家づくりについて勉強し、言葉が悪いですが、業者の言いなりになったり騙されたりしないように、自衛するしかありません。
ただ、そんな物騒な家づくりは楽しくないですよね。それに、この問題に関しては一時ニュースなどでも話題になり、法的な救済措置も設けられているので、以前よりは被害にあうリスクは軽減していると言えます。
失敗パターン2 財布の中身を確認せずに買い物をしてしまう
新築一戸建ての本当に怖い失敗パターンは、住宅ローンなどのお金に関する失敗です。
家は理想どおりに建ったのに、ローンが払えなくなって生活が苦しくなったり、最悪マイホームを手放すことになった、というパターンです。
これは、月々の返済額が多すぎたり、そもそも収入に対して借入額が大きすぎたりと、理由は様々ですが、ほとんどの場合において施主自身の責任になります。つまり、救済措置も多くはありません。
住宅ローンに一度失敗すると、資産を失うだけでなく社会的信用も失い、回復には長い年月がかかります。
夢の新築一戸建てが悪夢にさえなってしまうのです。
理想の新築一戸建てを手に入れる人はこんな人
冒頭から少し脅かしすぎてしまいました。
もう一度気持ちを新たに、憧れの一戸建て生活を想像してみてください。
お金の問題もあるので、物理的にすべての望みが叶うとは言い切れませんが、あなたが新築一戸建てに移り住んで「あぁ、幸せだなぁ。」という幸福感は、必ず実現できます。
それには、「手順を間違えない」ことが最大のポイントになります。
一戸建てをゼロから計画して新築するというのは、多くの方にとって初めての経験になります。
初めて決めることや初めて話す相手など、「初めて」づくしの作業の連続です。
むやみやたらに進めてしまっては、当然失敗する可能性も高くなります。
新築一戸建ては、とても大きな買い物です。ほとんどの人にとって一生で一番大きな決断の一つではないでしょうか。だからこそ絶対に失敗したくはありません。
新築一戸建て計画に失敗しないためには、これから紹介する「契約書に判を押すまでの手順」を是非守って下さい。
ステップ１ 買い物の前に財布の中身の確認を
住宅展示場はブランドショップ
例えばあなたがスーパーに行くとき、事前に財布の中身を確認するでしょう。財布に200円しか入っていないのに3000円の買い物をしに行く人はいません。
しかし、住宅となるとこの鉄則が不思議なほど忘れ去られてしまうのです。
ご自身の予算を知らない、いくら払えるのかを知らない状態で、とりあえず「三重県 新築一戸建て」とインターネットで検索して、住宅展示場に行ってみる方が非常に多くいらっしゃいます。
これも「初めて」の一つなのでご存知ない方が多いのも仕方ありませんが、複数の企業が集まる総合住宅展示場に出展している会社というのは、一戸建ての中でも総じて「高級住宅」を建てている一流会社です。
住宅展示場にモデルハウスを構えるには、出展料や維持費、人件費、さらにはその会社の精力を尽くした素晴らしいモデルハウスを新築するための建築費が必要です。
それだけの資金的余裕のある会社は、大手ハウスメーカーなどCMで「新築一戸建てなら〇〇ホーム♪」と謳っているブランド力の高い会社です。バッグで言うならルイ・○トンやグ○チといったところでしょう。
「新築一戸建てが欲しい！」と思ったとき、まず最初にあなたがするべきことは、総合展示場に行くことではなく、ご自身がいくら持っているのか、いくら払えるのか、いくらの家が欲しいのかを把握することです。
それを資金計画、と言います。
「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」
新築一戸建ての資金計画の細かい流れや具体的な予算の計算方法などは、その話だけで1冊の本が書けてしまうほどなのでここでは割愛しますが、大切なことは、自分の予算は自分で決める、ということです。
住宅営業マンや銀行の住宅ローン窓口の担当社は、熱心にあなたの資金計画の相談にのってくれます。しかし、その最たる目的は「家を売ること」「住宅ローンを売ること」だということを忘れないで下さい。ありていに言うと、金額が大きいほど彼らの利益は大きくなります。
そこで彼らは、あなたが「最大いくらまで借りられるか」を、あなたの収入から公式を使ってはじき出します。
しかし、あなたの生活費は公式では計算できないはずです。
あなたが知らなければいけないのは、収入からご自身の生活や貯蓄に必要な金額を差し引いた「いくら住宅ローンの返済に充てられるか」＝「いくらなら返せるか」です。
しかも、一戸建てに入居してからの将来ライフプランで、です。
このことを知らずに営業マンに勧められるままに最大借入額で住宅ローンを組んでしまうと、せっかくの新築一戸建てが、家族の生活を圧迫する元凶になりかねません。
ステップ２ 予算に応じた会社を探す
ご自身の財布の中身を知ることができたら、次は会社探しです。
先述の通り、三重県だけでも新築の一戸建てを建てる会社は数千とありますが、ご自身の予算で新築が可能な会社に絞って選ばなくてはいけません。
一戸建てが欲しい！と思い立つやいなや住宅展示場に行き、営業マンに「あなたの収入では一戸建ては無理ですね。アパートか、新築を諦めて中古の一戸建てをお勧めします」と言われてしまったというケースは非常に多いです。（無理な資金計画で高級住宅を契約してしまうよりはマシですが）
そう言われて新築や一戸建てを諦めてしまう方がいるのは非常に残念です。
確かにその会社では無理かもしれませんが、きちんとご自身の予算に合った会社を選べば新築一戸建ては充分に可能、という例が多々あります。しかも、家の質を極端に落とすことなく、です。
家の価格設定を知れば選ぶべき会社が分かる
そもそも、新築一戸建ての価格設定とはどういった仕組みかご存知でしょうか。
まず、折り込みチラシやテレビCMで宣伝されている「家本体」の価格がありますが、実際に家を建てるには、これ以外に多くの費用が掛かります。
当然一戸建てなら土地が必要ですし、新築した家を住める状態にするには、ガスや水道の整備など「付帯工事」という費用が発生します。
さらに、空調などを整える「別途工事費」、住宅ローンの借入にかかる「税金」や「手数料」、地鎮祭などの行事にかかる費用や、入居する際の「引越し代」など、細かい費用を並べればかなりの種類の費用があります。
その中で、住宅会社選びに大きく関わってくる費用は「別途工事費」と「諸経費」です。
仮に2つの会社で、全く同じ本体価格の家を全く同じ仕様、同じローン、同じ条件で新築した場合、税金や住宅ローンの手数料は同等になるはずです。
しかし、会社によって見積もりは違ってくるでしょう。
では、どこで違いが出るのでしょうか。それが、別途工事費と諸経費です。
本体工事費と別途工事費の線引きは各社それぞれ
新築にまつわるこんな逸話があります。ある施主さんが新築一戸建てを建てるためにあるメーカーに見積もりを依頼しました。すると2階建てにも関わらず「階段は本体価格には含まれていないので別途工事になりますが、いかがしますか？」と聞かれた、という笑い話です。
実はこれが、完全に笑い飛ばせる話ではなく、新築一戸建てでは実際に起こりうる話なのです。
階段の例は極端ですが、例えば照明器具などは、標準仕様として本体価格に含まれている会社と「別途工事費」に該当する会社があります。
同じ本体価格のA社とB社でも、標準仕様に含まれる内容が違えば「別途工事費」の負担が変わってきます。
「諸経費」に含まれている宣伝広告費
新築を受注する際、当然住宅会社は利益を上乗せします。
これは健全な企業運営をしていく上で絶対にゼロにはできません。
しかし、その金額が妥当であるかどうかを見極める必要があります。
実際に見積もりの中に「当社利益分」と内訳が記載されることはほとんどありません。
たいていの場合は、様々な費用の中にうっすらと上乗せされていたりします。見積書からその上乗せ分を見極めるのは同業者でない限り難しいでしょう。
そこで、おおよその検討のつけ方として、その会社が宣伝広告費にどれだけ費やしているか、という点が目安になります。
先述の住宅展示場がその一例です。
大手ハウスメーカーのモデルハウスの建築・運営費、有名芸能人を使ったCM代、分厚いカタログ代などは、すべてその会社で新築したお客様の建築費用に上乗せされているのです。
つまり、全く同じ一戸建てを建てるにも、宣伝費用を多くかける会社のほうが諸経費を多く乗せる傾向があります。
住宅会社の種類と傾向
新築一戸建てを建築している会社は、主に5種類に大別されます。
- 大手ハウスメーカー
すでにお伝えしてきたように、ブランド力が高く家の価格は総じて高額な傾向にあります。全国展開している会社が多く、年間着工棟数は数千単位。
- パワービルダー（またはビルダー）
都道府県で一番大きな規模の会社や、複数の県をまたいで活動する企業です。地元紙や地方局を使って宣伝活動をしています。
- 地場工務店（または工務店）
都道府県の中でもエリアを定めて活動する比較的規模の小さい会社です。
宣伝活動は少なめで、折り込みチラシやミニコミ誌などで情報発信をしています。
- 大工
建築のプロですが営業活動をしないため、一般的な認知度が低いです。
知人からの紹介受注やハウスメーカーの下請けを主な業務としています。
- 建築家（デザイナー・設計事務所）
特徴は様々ですが、デザインや構造に凝った家づくりをしている場合が多いです。
宣伝広告費と諸経費の関係について先に触れましたが、単純に大手になればなるほど家の値段が高くなる、というものでもありません。
というのも、例えば大工さんは宣伝広告費を掛けていないので諸経費は多くかからないかもしれませんが、年間新築棟数が少ない分、材料の仕入れ単価が大手に比べて高くなる傾向にあります。
一戸建ての新築には数千もの部材があり、仕入れ先も多義に渡ります。その分、材料の仕入れ単価は家全体の価格に大きく影響してくるのです。
価格帯で住宅会社をしぼる際は、
・どこまでが「本体工事費」に含まれているのか、内訳を確認する
・宣伝広告費にどれぐらい費やしているかを目安にする
- ・年間の着工棟数が極端に少ない会社は仕入れ単価が高くなる傾向にある
という点に注意をして下さい。
価格以外での住宅会社の選び方や、一戸建てを新築する際にかかる細かい費用については、また別の機会にゆっくりとお伝えしたいと思います。
新築一戸建てのステップ３ スケジュールを確認する
ご自身の予算が把握でき、信頼できる住宅会社が見つかれば、あなたの新築一戸建て計画はもう8割がた成功したと言えるでしょう。
間取りや仕様決めなどは、その会社と二人三脚で進めていけば良いだけです。
ただ1つだけアドバイスをするとしたら、建築を依頼したい会社が決まったら、最初にスケジュールの確認をしておいて下さい。
一戸建ての新築には意外に時間がかかります。
目安としては、依頼先を決めてから引越までに10ヶ月程度かかるのが一般的です。
以前私の会社にも、年の瀬に一戸建てを新築したいというお客様がいらっしゃいましたが、お話を伺うとどうしても3月中に入居したいとのことでした。
どんなに頑張ってもそれはできないことをご説明し、結局その方は新築一戸建てを諦めて中古の一戸建て住宅をご購入されました。
3月に引越をすることはそのご家族にとって絶対に譲れなかったようで、予算も充分にあったのに新築を諦めてしまったのは非常に残念です。
しかし、契約をする前にスケジュールの確認をしたことで、双方にとって最悪の事態は逃れました。
ステップ4 相談相手や頼る相手はいますか？
私の会社も新築一戸建てを建てていますが、意外なほど多く、そして残念なケースが、建築直前になって親族間で揉めてしまう、というパターンです。
新築一戸建ては、家族にとって壮大なプロジェクトです。
誰か一人が無関心ではスムーズに計画が進みませんし、そういう無関心な人に限って、最終的に反対意見を強く主張します。
また、ご夫婦で計画を進めて建築直前にご両親に相談をしたら反対された、という例や、逆に多額の資金援助を受けられることになった、というケースも多いです。
資金計画や会社選びも重要ですが、それと同時にご家族みんなが「新築一戸建て」という大きな一つの目標に向かうことが大切です。
ステップ5 いよいよ契約
一戸建てを土地から計画する方は、この前に土地探しが入るのですが、その話も長くなってしまうので今回は割愛します。
資金計画を万全にし、住宅会社が決まり、担当者と相談しながら家族総意で「こんな家にしよう」と決まったら、いよいよ契約です。
ですが、最後にいまいちど、「新築一戸建てが本当に必要か」を家族で話し合って下さい。
毎月の返済に無理のないローン計画か、家族の中に不満を抱いている人はいないか、中古の一戸建てや新築マンションではなく新築一戸建てを選ぶのはなぜか、など。
少々舞い上がった気持ちを一旦落ち着けて、今一度考えてみて下さい。
契約書はとことん慎重に
そして、すべてに納得し、家族全員がうなずいたところで契約書の登場です。
契約書は、細かい文字で難しい文言が多いですが、必ず隅々まで丁寧に読んで下さい。
そして、少しでも疑問に思ったことや理解できない部分は、完全に理解できるまで何度も聞いて下さい。よく読まずに、あるいは納得できない部分があるのに捺印しては絶対にいけません。
あなたが信頼できると選んだ会社なら、きっとあなたが納得するまで丁寧に説明をしてくれるでしょう。
契約書を取り交わしたら、新築一戸建てプロジェクトの本各始動です。
これから先は住宅会社を信頼して、存分に家づくりを楽しんで下さい。