俺たちの内藤忍アニキが中古マンソン投資セミナーの講師やるぞ。お前ら急げ。 pic.twitter.com/KMFbU1Vmky
— ボヴ (@cornwallcapital) 2017年3月11日
バ ブってると不動産市場に素人達が大挙して来るんだけど、ネギしょった鴨だって事にいい加減気づかないのかな?お前らがバブル時だけ来たって良い物件が買え るわけないでしょ?4%以下の区分や前にしこって冷凍しておいたのとかして、高値で売ってるのにみんな喜んで買ってくんだよな。馬鹿だよなあ。
— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2016年12月25日
人はなぜ赤字キャッシュ・フローの投資用マンションを買ってしまうのでしょうか。今夜のクローズアップ現代は営業マンの口車に乗せられてしまう浅はかな人間の心の闇に迫ります。
— あさお (@Asa0_41) 2017年1月4日
【不動産と融資】
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
よく、ローンの支払いが終われば純資産というセールスがあります。ワンルームマンション投資を持ちかけるセミナー、見たことがありますよね?よく考えてほしいのは換金性なんです。
仮に3億円の築4年で鉄骨造りのマンションを幸運にも利回り6%で買えたと。残存耐用年数(34年-築4年)を基準にしたローン期間が30年、満額でふなばし銀行が貸してくれたとしましょう。管理費・修繕費・税金で年300万、ローンの支払いで1320万払うと手元には年間180万円残ります。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
幸運にも満室稼働が30年続けば毎年180万円の収入増になります。しかし、残念ながら絶対ありえない。稼働率が10%低下するだけで、2部屋以上の空室が出るだけで赤字になる。埋めるためには広告費も必要だ。そこで考えることは「持ち続けるか」「今売るべきか」の2択です。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
赤字になった所有不動産、「持ち続けるべきか」「今売るべきか」ここで初めてあなたの資産が市場で査定されます。ここで最初の話に戻る。15年頑張ったらローンは残り1.8億円。家賃収入はちょびっと落ちて1500万、経費は変わらずだとして返済前で1200万。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
問題はこっからで、残存耐用年数34年の建物が20年経過したら残り14年しかない。そうすると銀行は14年間でしか貸してくれない。そしたら返済額は年間1400万になる。15年頑張って持った物件は、買ったら200万の赤字になる負動産になっていたと。買ったら赤字なのに誰が買うのか。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
これを考えずにローン返済後の純利益が収入の10%切るような物件、プロですら買わないのに素人が買うのはおかしいとおもいませんか。それから、初めての不動産投資に融資は1億着けばいい方です。つまりデビュー戦は基本負けます。そりゃあ返済後の純利益が億に届くなら誰だってやりますけど、
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
それができるのは大手財閥系不動産様にしかできません。だから転売して短期利益を抜くのです。銀行は融資を通じて不動産から生まれる利益で金利収入を得ています。あなたの手元に届くのは、業者と銀行が商売をした後に残るカンナ屑程度のお金か、節税という名の元に吸い上げられる手元現金なのです。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
国内銀行の不動産向け新規貸出高は、プチバブル時代どころかバブル期すら超えれなかった年間10兆円を15年にあっさり超えて、更に16年は前年比で更に上回る12兆円超え、残高ベースでも過去最高。まさしくみんなでレバ大家さん時代。クラッシュした際の影響考えると怖いね pic.twitter.com/cCclJyf4hs
— 次郎丸(´・_・`)哲戸 (@_Jiro70) 2017年3月4日
30年後のターミナルキャップレート、いやいや3年後の不動産相場でさえも誰も予想出来ないから、今が絶好のタイミング!ってうたう不動産投資セミナーは今日も満席なのだ!
— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2017年3月20日
蛇口が閉められた時のことは誰も教えてくれない。「大人は質問に答えたりしない」 pic.twitter.com/TBBa3PMola
— 白米 (@hakumai101010) 2017年3月20日
アパートローンの出血を止めるためにボーナスで補填してなかったら、そのお金はろくでもないことに使ってしまっていたわけで…コンクリ積み立てコツコツできてよかったという考え方はないでしょうか。
— どエンド君 (@mikumo_hk) 2017年3月20日
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