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こんにちは。
本日は、ワンルームマンション規制という言葉について説明させて頂きます。
ワンルームマンション規制という言葉を説明しようと思った背景
まず、なぜこのワンルームマンション規制という言葉をブログで取り上げようと思ったかについての背景をご説明致します。
都心の中古のワンルームマンションを購入することが最強の不動産投資なのではないかとの初期仮説が頭に浮かんだ
不動産投資を数ヶ月後か数年後かわからないですが、始めることを検討しておりまして、まず第一段階の調査として、本屋さんで不動産投資関連の書籍を色々と読み漁っている最中なんですが、色々と研究した結果、とりあえずの初期仮設として、
- 都心の中古のワンルームマンションを購入することが最強の不動産投資なのではないか
という仮説が私の頭の中に登場しました。正直に言うと、まだまだ書籍を読んだのも数冊ですし、先行事例の調査も不足しているし、セミナーも行ってない段階のとりあえずの暫定的な初期仮説なんですが、わりともっともらしいのではないかとも思っております。
行うべき作業は入念な仮説検証
そんなわけで、この初期仮説を検証する作業を最近行っているわけです。まあ、この仮説を検証するためには、
- 都心の今後の不動産価格の予測
- 中古物件の中でも優良な物件の見抜き方
- ワンルームマンションの不動産価格の予測
あたりが大まかに言えば、検証することが必要なわけですが、このうち今回はワンルームマンションについて調べようというわけです。
ワンルームマンションの供給が増えるかどうかにワンルームマンション規制が関係してくる
まあ、ワンルームマンションの今後を占う上で、ワンルームが今後需要があるかどうかは東京の単身者数が今後増えるかどうかを調べる必要があるんですが、ワンルームマンションが今後供給が細くなるかどうかはワンルームマンション規制が大きな比重を占めるので、今回はそこにフォーカスして調査しようというわけです。非常に前置きが長くなりましたが、背景についてはこんなところです。
ワンルームマンション規制とは
さてさて、それではワンルームマンション規制とは一体どんなものなのでしょうか。ワンルームマンション規制とは、区や自治体が独自に設定する住宅指導要領や条例のことを指します。以下にワンルームマンション規制を学ぶにあたって押さえておきたいポイントを記載させて頂きます。
規制の背景
規制の背景としては、
- 住民票を移さない住民が多く、住民税を課すことができない
- ワンルームマンション居住者は地域活動へのコミットが少なく、地域活動の縮小につながってしまう
- ワンルームマンション居住者のマナーが悪く、トラブルの原因となりうる
等が挙げられます。個人的な見解ですが、これらの背景のうち、住民税を課すことができないという点がもっとも大きな比重を占めるのではないかと推察します。残りの２つはなんというかとってつけたような理由のような気がしないでもないです。
渋谷区のワンルームマンション規制は非常に厳しい
渋谷では28㎡未満のワンルームマンションの規制が2013年1月から制限されており、23区の中でも指折りの厳しさとなっています。また、渋谷区ではファミリータイプの基準が３９平米以上から５０平米以上へと引き上げられており、こちらもなかなか厳しい。
豊島区では「ワンルームマンション税」を導入
また、豊島区は23区で唯一ワンルームマンションに対し課税を行うワンルームマンション税を導入しています。
ワンルームマンション規制が都心のワンルームマンションの希少性を高めている
以上で見てきたように、東京23区でワンルームマンションの建築が規制されていることが、逆に都心のワンルームマンションの希少価値を高めていると言うことが出来ます。また、希少性という観点で言えば、都心に近づけば近づくほどに希少性は高まるので、都心6区、具体的には、
- 千代田区
- 港区
- 中央区
- 新宿区
- 渋谷区
- 文京区
のワンルームマンションが狙い目です。こうした都心のワンルームマンションの多くは2007年のワンルームマンション規制の制定前に建築されている場合が多いので、ワンルームマンションの中でも中古のものがオススメになるのかもしれません。となると、冒頭の初期仮説の
- 都心の中古のワンルームマンションを購入することが最強の不動産投資
はなかなかいい線を行っているのではないかなあと思います。
詳しく知りたい方はセミナーへの参加が効果的
色々と述べてきましたが、このあたりはなかなか複雑な部分もありますので、自分で調べた上で専門家の意見を聞くのが最短経路かなあと思います。
GA Technologyのセミナーはオススメかも
まだ参加したことがないのでわからないのですが、GA Technologyさんの社員さんが以下の記事でワンルームマンション規制について自身の見解を披露されていましたので、ここでご紹介させて頂きます。
さらに東京都にはワンルームマンション規制がありまして、新しくワンルームマンションを多く作るのは区によっては難しいんですよ。区や自治体は、治安の安定化や税収の問題から、単身者よりファミリー層に住んでほしいんです。ですので、ワンルームマンションの供給戸数は減っていくんですよ。ですが東京は単身者が増えている。需要と供給のバランス上、賃料や不動産価格は維持されると分析しています。
参考：夢の不労所得。なぜ、サラリーマンの「不動産投資」は勘違いされるのか？ - まぐまぐニュース！
不動産投資のセミナーは都内を中心に色々と開催されていますので、暇を見つけて参加してみると良いと思います。私もそんな直近で不動産投資に取り組む感じではないですが、長期的な目線で勉強がてら色々と参加してみる予定です。参加したセミナーのセミナーレポートもあわせて本ブログで紹介させて頂く所存です。宜しくお願いいたします。