クラウドファンディング

貸金業の免許もっとるB社があるとする。

B社はネットで個人に向けてこういう。「わしと匿名組合出資契約をしてくれたら、お前が出した金額に5％の配当をつけて返してやる。わしが不動産屋Aに貸す金の利子が、その5％の原資や。」

「なんやったら、その不動産屋が物件売ったときに儲かったらその儲けの一部も5％に足して出資者たるお前に返してやる。どうやええ話やろ？」

こうやってB社は配当5％を約してお金を集める。その集めたお金を不動産屋Aに貸し付けるなら、5％以上の金利で貸さなあかん。わかりやすいはなしや。

さて、いまの東京の不動産の利回りはだいたい4～5％ぐらいや。5％以上の金利でB社から借りた不動産屋Aどうやって金利払うねん？

ええか、ここからや。10億の不動産を買う不動産屋Aは、ホンマは"自分のお金"とそこらの銀行から借りてくるお金（金利1％）で10億を賄える。しかしわざわざB社から7％でお金を借りてくる。

10億の不動産の利回りは5％で50Mの純収入やから10億全部7％で借りてきて金利70M払うのではなんのこっちゃわからん。

だがな、10億のうち、30MだけB社から7％で借りたらどうや？その場合の金利は2.1Mや。のこりの970Mは1％でそこらの銀行から借りてきて金利は9.7Mや。ほならこうやってB社とそこらの銀行から借りてきた10億の金利は11.8Mの1.18%や。

な、これでネットで集めたお金に約した5％の配当の原資たりえる7％の30Mのローンが出来たやろ？あとは簡単や、同じことを他の不動産でもやれば、ナンボでも30M、5％の金融商品ができる。

さて、ここでわしはクエスチョンや。このわざわざ10億借りてこれる不動産屋Aがなんでこんな薄い30Mの7％を借りるのか。わしずっと考えとった。 コンドル君 @condor_kun も言うとった。

"@emoyino まだきちんと読み込めていないのですが個人から小銭集めてこんな薄いトランシェ作る意味がわからないです"

このわざわざ30Mを7％で借りて、利益を外部に流出させるお人好しな不動産屋Aがどこなのか。 わし不動産屋Aが買うた不動産の謄本取ってみたがな。

そしたらびっくりや。30Mを7％で貸す会社Bと30Mを7%で借りる不動産会社Aは実質同じ会社やがな。

なんのことはない、他人にお金貸してその利子を原資に配当する言うてクラウドファンディングでお金集めとるBみずからが（実質同体の不動産A名義で）そのお金を借りて、不動産を買うとる。

そらそうや。わざわざ今の金利情勢のもと5.0%以上で金借りるやつどこにおるねん。自分しかおらんがな。

まとめるとこういうことや。 不動産会社にお金を貸してその金利を原資に高い配当をするといってお金を集める。そんな高い配当が払えるぐらい高い利子で借りる不動産会社はおらんから、自分で不動産買って自分が高い利子で自分から借りる。

高い利子は自分も痛いから、不動産価格に対して十分に薄い（~30M）分だけ、高金利（～7％）で借りて、ほかは低利のお金をそこらの銀行から借りてきてならせば、痛くない利払いになる、とこういうこっちゃ。

不動産価格に対してちびっとだけなら高利回りを約してお金を借りてきても、全体でならした金利は低いままであり、十分にその不動産の収入で賄える。さすが、ごーるどまんさっくすあがりはかしこいがな。

なんや？お前が何を言おうと適法やし、いずれにせよ、その高配当につられてクラウドファンディングで出資したひとたちの原資は不動産の賃料で十分に確保されてとるやんけ？と言われるとその通りや。

しかしな、わしはなんこかこのスキームについて思うことがあんねん。

5％の利回りしか無い不動産から7％の利払いを生じさせるこのスキームは、その構造上、　クラウドファンディングのネタにするメザニンローンが、そこらの銀行から借りてくるローンに比して十分に少額やないとあかん。

せやから、クラウドファンディングしたいというお客が増えても、おいそれとはそのネタを増やされへんのや。メザニン厚くしたら、不動産の賃料で賄えんようなるからな。

ほんでも、たくさんのクラウドファンディングのタネを準備して、たくさんのお客を集めんと、このクラウドファンディング運営だけではもうからん。5%の配当を約して集めた30Mを7%で貸したら60万の儲けや。量やるしか無いがな。

メザニンを厚くするのではなくて、いっぱい薄いメザニンを出さなあかん。

そして、このスキームは7％でメザニンローンを借りてくれる第三者の奇特な不動産会社がおらん限りは、自分で不動産買って、買った不動産の賃料を7％で流出させるしかない。

つまり、この不動産屋Aが自ら不動産を買い続けない限り、このクラウドファンディングは成立、拡大しない。

今後も、ず～っと自分が買った不動産の賃料の一部を薄いメザニンを通してクラウドファンディングのお客たちに配り続けると言うとるのと同じや。自分が得られるはずの賃料を高利回りの商品の配当としてばらまく不動産聖人なのか？

否。ならば彼らの出口は何なのか。

というのが一つ目のわしがこのスキームについて思うことや。なんこか答えは想像はつくんやけども、ここで開陳するのは止めとこと思う。

前回の証券化バブルんときは、このメザニンのクラウドなんちゃらいうハイカラなもんはのうてな。当時は、あれや、優先匿名組合出資いうてな、いうたらエクイティの中の二階建てやな。毎年組合運用期間は年５-7％位の配当が劣後出資者に優先してもらえんねん。優先やからかっこええやろ

そこいらの銀行で６割、３割はそこいらの爺さんから優先TKでかき集めるやろ？ほな劣後言うてるキミら幾らだすん？いう話やこれ。引き算できるか？せや１割や。ほんで配当なんか優先組合員に出したら、劣後なんて配当残らへんのに１割もカネ出しよるの不動産聖人かいう話やな、ちゃうやろ？

そんなもん転売に決まっとるがな。いっちゃん美味しいんはキャピタルゲインで、賃料の期中配当なんかどうでもよかってん。いうたら10億の物件で銀行と爺さんから９億調達して、1３億で売り飛ばすやろ？みてみい、１億が３億に化けよったで、奇跡や、マジックや、マギー司郎呼んで来いいう話や

結局はな、優先出資者いうて呼ばれて浮かれた気分になってても、実際は儲けは劣後が全部かっ攫われて頭打ちやのに、負けてくい込んだときは、金貸しの防波堤になるだけの優先でもなんでもなかった言う話や、キッつい話やろ。ネオホープの話ちゃうで、こわいこわいもう切るで、ほなさいなら

ぐははは。もう一つわしが言いたかったんについては、もう指摘がはいっとる。

このスキームにおいて物件売ったときに損をかぶる順番は、エクイティ（不動産屋A）→メザニン（クラウドファンディングに応じた人）→シニア（そこらの銀行）ということになってる。

いうたら、相場の波にさらわれそうになっても、クラウドファンディングに応じたあんたのお金は中二階にあって、その下にはエクイティ（不動産屋Aの出したお金）でできた1Fがあるから、ちょっとの波が来ても沖にさらわれるのは、1Fの人で、中二階はまだ波の上にあるイメージや。

なんや、ほんなら安心やがなおもうやろう？そうや。1Fがほんまに地上に出とる分にはな。

ええか、1Fはたしかにあるんや。ほんでもなその1Fがブロック一個分の高さしかなかったらどうや？意味ないがな。もっというたら、1Fはあるけども、最初から1Fは地面にめり込んでて中二階がもう地面についてもうとるかもしれん。

1Fがどれ位地面から高いところにあるか興味が出てきたやろう。 そのからくりは、まさにどエンド君（@mikumo_hk ）の言うとおりや。https://twitter.com/mikumo_hk/status/837153721725288448 …

ほんまの1Fの高さを知っとるんは、まさにあんたを中二階に担ぎ上げたやつだけなんや。

（※わしはわしの妄想の話をしとる。実際には匿名組合出資者に売買契約書からなにから開示しとるんやろう。）

すまんな、わしは話の長い不動産屋のおっさんや。もう最後にしよう。

おなじように不動産に投資して配当するもんにREITいうのがある。利回りは3％～7％ぐらいや。錚々たる不動産会社が運用して、アメリカなら50年ぐらい、日本でも15年ぐらいの実績がある。上場しとるから、何時でも買えるし何時でも売れる。立派なビルやなんやに投資しとる。

ほなクラウドファンディングよりREITのほうがええやんけ。なんでクラウドファンディングすすめんねん？（不動産を商材とした）クラウドファンディングとREITの違いは何や？

そう、REITを買うと証券会社に手数料が入り、クラウドファンディングに応じるとアフリエイターに手数料が入る点や。

悪意で出来た薄いメザニンをさらに薄～く切り刻んで薄めてから、悪意を持ったアフリエイターがばらまくんや。

きいつけな、あんたがクラウドファンディングでもろとるんは、配当やなしに何か別のもんかも知れへんで。