マンション価格は下がるの？上がるの？
マンション価格は5年後、10年後上がるのか、下がるのか。住宅購入を考える人には気になる話ですよね。「マンションは東京五輪後に下がるから、それまで買うの待った方が良い」とかたまに耳にしますが、僕はこれに対してすごく違和感を覚えるので、今回はそこに意見したいと思います。
これからは家が余る
日本の住宅市場はすでに「飽和状態」をはるかに通り越して「大幅に余剰」。
● 平成25年10月１日現在における我が国の総住宅数は6063万戸（平成20年10月1日時点での総住宅数5759万戸）で，5年前と比較すると，304万戸の増加で，増加率は5.3％となりました。平成10年からの15年間では実に総住宅数が1000万戸以上増加しています。
引用：マンションは今後10年後までに売却が絶対条件かも - マンション売却＆戸建て住宅売却＆査定＆仲介手数料が無料で失敗しない後悔しない売却のコツとは。
住宅は確かに余るようです。住宅が余れば空き物件がたくさんあるわけですから、物件価格も下がるでしょう。ですが
これは大問題！増加した空き家63万戸のうち，一戸建が8割を占める
○ 平成25年10月1日時点では、5年前と比較して空き家は62.8万戸増加しましたが、建て方別にその内訳をみると、一戸建の空き家が49.6万戸で79.0％を占めており、長屋建が3.9万戸（6.2％）・共同住宅が8.9万戸（14.2％）・その他が0.4万戸（0.6％）と、一戸建の空き家の増加が著しいことが分かります。
引用：マンションは今後10年後までに売却が絶対条件かも - マンション売却＆戸建て住宅売却＆査定＆仲介手数料が無料で失敗しない後悔しない売却のコツとは。
世の中に余っている物件のほとんどは一戸建てということも、頭に入れておく必要があります。
リフォーム・リノベーション市場は国が力を入れて拡大している
ちょうど1年前の2016年3月ですが、国の住宅政策の方向性を指し示す「住生活基本計画」が5年ぶりに見直され、閣議決定されました。既存住宅流通の市場拡大とリフォーム事業を課題に、2025年には二つの市場をほぼ倍増させることを計画に入れています。なので国の政策として
- 中古住宅を積極的に流通させましょう
- リフォーム事業への支援も行いましょう
上記の２つが力を入れて行われているんです。
繰り返しますが国主導です。だから中古住宅を買う人、リフォーム・リノベーションを行う人への税制優遇や支援金制度がこれからどんどん整っていくことになります。これが中古マンション価格の下落に歯止めを掛けるかどうかは別として、市場活性化に一定の効果はあると言えます。
下げ止まりのマンションは？
僕はある程度価格の下落が緩やかになった築24年のマンションを買いました。と、別の記事で書いたところ、「10年後も価格が下がらないと思っているとか、おめでたいやつだｗｗｗ」とご批判を頂きました。
こんなデータがあります。
新築・中古マンション価格の推移を見るに当って、最近では都市部に位置する分譲マンションが新規供給・中古流通する割合が増えてきている影響から、都県毎のマンション価格は実態以上に上振れる傾向が強まっていますので、ここではそれらバイアスを極力抑えるために各主要都市でのデータを掲出してみました。
程度の差こそありますが、いずれの主要都市でも新築マンションの価格高騰につられる形で中古マンション価格も上昇しており、また各築年帯でも概ね並行した動きを見せています。中古マンションでは基本的に築年帯によって価格水準に差（築浅＞築古）がありますが、東京23区では「21年～30年」と「31年以上」でほとんど価格差が見られません。引用：不動産マーケット情報：2016年 新築マンションと中古マンションの市場動向総括【首都圏編】｜不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産
上記はあくまで東京23区の話です。ですが地方都市でも主要駅近であればそんなに価値が下がらないのでは？との考えもあります。僕の住む市の人口は右肩上がりで伸び続けています。というか基本的には長く住むつもりなので、下がっても良いんですけど。
▼三大都市の築年別中古マンションの価格推移も貼っておきます。
僕はリノベーションに向いているのは築20~24年のマンションだと思っています。
▶リノベーションの築年数は、「２４年」が最もおすすめな３つの理由
結局は自己判断
5年後、10年後のマンション価格は下がるという意見が多いですが、「そんなに下がらないから今買ったって良い」という意見だってあります。
僕は経済の専門家でもなんでもないです。ノストラダムスでもないです。なのでこういうときの判断は自分より知識のある人の意見を参考にして、「なるほど」と、思える意見に自己判断でついて行くしかないのです。
というより、重要なのは価格が上がるとか下がるとかそんな話じゃないです。
「価格が下がるから買うの待った方が良い」は絶対違う
今回一番伝えたいのはここです。
住宅のためのマンション購入（投資は別）を検討している人で「あと5年、10年したらマンション価格が下がるかも知れないから、それまで待とう」という人。これ絶対間違いです。ウソです。声を大にして言いたいです。
下がるかも知れないけど、それ得なの？
安い買い物をしたいのはわかります。ですが、あなたが30歳だとして、よく考えてください。現在家賃8万円（2LDK）のところに住んでいたとします。※僕の住んでいる地方都市の金額感で話しています。
A.4000万円の新築マンション（4LDK）を30歳で30年のローンを組んで買う。
- 完済は60歳です。
B.10年待って、新築マンションが3000万円になった、と仮定する。
- 40歳で30年ローンを組むと完済は70歳。
- それはちょっと･･･と、20年ローンにする。1年当たりの負担が増えますね。
- この10年間で、960万円の無駄な家賃を払っている。
- Aのように先に住宅ローンを組んでいれば、その全てをローン返済に充てられた。
10年待って1000万安くなったとしても、実はそんなに変わらないか、むしろ10年待った方が負担が増えるくらいじゃないですか？
待ってマンションの価格が下がったからって、それ得ですか？
買うと決めているなら、「下がるの待つ」はマジ無駄
「マイホームが夢！」とか、「いつかは賃貸じゃなくて持ち家に住む」と決めている人、早めに行動した方が良いです。価格が下がったからって得しません。いつか買うんだったらその間のダラダラ払う家賃はマジで無駄です。
子どもも成長盛り、自分たちも元気な30代を狭い家で我慢したって、その我慢あんまり意味ないです。どうせ買うなら、5年とか、10年我慢すればするだけその時間は無駄。それなら早く、広い家に住んで、気持ちいい生活した方が良くないですか？
それに今、住宅ローンは空前絶後の超絶怒濤の低金利だし。
早くしっかり考えた方が良いです。