新規物件購入
先日、新たな物件を購入しました。
まずはスペックの紹介
昭和４３年築
木造アパート２階建て（大阪名称：文化住宅）
もちろん再建築不可
もちろん全空
もちろんボロボロ
どんなのかと言うと
こんなの↑
壁は砂壁
トイレは和式
流し台はサビサビ
何から何まで全て取り替える必要があります。
でも、私の家から約１０分の距離ですし、
非常に需要のある地域ですので、（老人に人気？）
きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか？
ちなみに購入金額は６部屋で１００万円・・・
これが捨て金になるか？
それとも高収益物件にすることにできるか？
それが腕の見せ所です。
ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、
改装する部分は決まっていて、
砂壁→ボードを貼ってクロス貼り
和式トイレ→洋式トイレ
流し台新調
エアコン設置
ユニットバス設置
玄関サッシ新調
建具・タタミ新調
全てあわせて１室当たり６０万～７０万程度ですかね？
入居者の方のターゲットを考えて、
イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、
お洒落なことは一切しません。
「７０代・８０代喜んで」アパートを目指しています。
だってこのアパートに年収１０００万の方は絶対に入居しません。
※周りにもアパート（連棟）があるのですが、ボロボロです。
いくら頑張っても立地の良くない（地域がではなく、道路付けが非常に悪い）アパートで
いくら若返りリフォームをしても所詮築４０年超の木造アパートです。
そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか？
※東京都心とかは別です。築４０年でもデナイナーズアパートとして再生できます。
ちなみに１室だけ荷物満載の部屋があり、
郵便物（督促状）の日付から２００９年まで住んでいた様子です。
前所有者（売主）さんに聞いたところ、
いつ居なくなったかも知らない様子で、
契約書もなにも存在しないとの事でした。
こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、
ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。
※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。
物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方！！
超高利回り売り物件はあります。
ただ貴方に回ってこないだけです。
だって、今回紹介した物件見てください。
ボロボロでしょ？
そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか？』なんて言ったり、
この物件『銀行融資つきますか？』なんて言う人には業者は物件を回しません。
じゃあ、初心者はどうすればいいの？ってことですが、
それは私のセミナーに参加しろ（笑）ってことです！
↑
ウソウソ
真面目に回答すると
いきなりホームラン（超高利回り）狙うからダメなんですよ
コツコツ１歩１歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。
その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか？
それともただの廃墟なのか？を見極める必要があります。
その感覚を少しでも磨くためには、
築古物件が再生され、
賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。
※要はボロ物件の再生後をイメージできるか？です。
そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね！
大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。
その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう
会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、
サラリーマンとして付き合うわけでなく、
大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。
あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。
名前だけ書いていても話題が繋がりませんよ、
参考になれば幸いです。
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↑
メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
まずはスペックの紹介
昭和４３年築
木造アパート２階建て（大阪名称：文化住宅）
もちろん再建築不可
もちろん全空
もちろんボロボロ
どんなのかと言うと
こんなの↑
壁は砂壁
トイレは和式
流し台はサビサビ
何から何まで全て取り替える必要があります。
でも、私の家から約１０分の距離ですし、
非常に需要のある地域ですので、（老人に人気？）
きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか？
ちなみに購入金額は６部屋で１００万円・・・
これが捨て金になるか？
それとも高収益物件にすることにできるか？
それが腕の見せ所です。
ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、
改装する部分は決まっていて、
砂壁→ボードを貼ってクロス貼り
和式トイレ→洋式トイレ
流し台新調
エアコン設置
ユニットバス設置
玄関サッシ新調
建具・タタミ新調
全てあわせて１室当たり６０万～７０万程度ですかね？
入居者の方のターゲットを考えて、
イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、
お洒落なことは一切しません。
「７０代・８０代喜んで」アパートを目指しています。
だってこのアパートに年収１０００万の方は絶対に入居しません。
※周りにもアパート（連棟）があるのですが、ボロボロです。
いくら頑張っても立地の良くない（地域がではなく、道路付けが非常に悪い）アパートで
いくら若返りリフォームをしても所詮築４０年超の木造アパートです。
そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか？
※東京都心とかは別です。築４０年でもデナイナーズアパートとして再生できます。
ちなみに１室だけ荷物満載の部屋があり、
郵便物（督促状）の日付から２００９年まで住んでいた様子です。
前所有者（売主）さんに聞いたところ、
いつ居なくなったかも知らない様子で、
契約書もなにも存在しないとの事でした。
こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、
ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。
※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。
物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方！！
超高利回り売り物件はあります。
ただ貴方に回ってこないだけです。
だって、今回紹介した物件見てください。
ボロボロでしょ？
そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか？』なんて言ったり、
この物件『銀行融資つきますか？』なんて言う人には業者は物件を回しません。
じゃあ、初心者はどうすればいいの？ってことですが、
それは私のセミナーに参加しろ（笑）ってことです！
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ウソウソ
真面目に回答すると
いきなりホームラン（超高利回り）狙うからダメなんですよ
コツコツ１歩１歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。
その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか？
それともただの廃墟なのか？を見極める必要があります。
その感覚を少しでも磨くためには、
築古物件が再生され、
賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。
※要はボロ物件の再生後をイメージできるか？です。
そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね！
大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。
その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう
会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、
サラリーマンとして付き合うわけでなく、
大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。
あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。
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