諸費用 印紙代 保証料 事務手数料

借り換えの諸費用

借り換えでは主に印紙代、保証料、事務手数料、繰り上げ返済手数料、登記費用の諸費用が必要になります。

これらの費用を総額すると数十万円単位の額になるので、決して無視することはできません。保証料が無料でも事務手数料が高いところもあるので、必ず諸費用を総額で確認することが重要です。

諸費用の重要性

借り換えでは返済条件などを比較しつつ、現在利用している住宅ローンよりも総返済額を低くできる住宅ローンを探します。しかし、比較するのは返済条件だけでは不十分です。

なぜならば、あまり金利差のない場合は、諸費用を含めると逆に損をしてしまうこともあります。借り換えにおいては新規の住宅ローンよりも、諸費用についても十分に考慮して手続きをするかどうか決める必要があります。

印紙代

借り換えの手続きをする場合、融資を受けることになる金融機関側と金消契約を締結することになるので、金銭消費貸借契約書を作成することになります。

金銭消費貸借契約書に限らず契約書を作成した時には印紙税がかかります。作成した当事者が税法で定められた金額を納める必要があるからです。契約書にかかる印紙税は、基本的に収入印紙を書面に貼付してすることになり、その後当事者が貼付した印紙に消印をすることになります。

金銭消費貸借契約書の場合にかかる税金は、契約書に書かれている金額によって額が決まってきます。具体的には以下のように定められています。

多くの場合、借り換え先から融資を受ける額というのは少なくて1000万円前後、通常であれば2000万円から3000万円程度なので印紙代は1、2万円が必要になってきます。

保証料

保証料とは自分が住宅ローンの借入（借り換えの場合も含む）をする場合、もし返済することができなくなった場合に『代わりに返済してくれることになる保証機関』に対価として支払うことになる料金のことを言います。もっとも、返済義務がなくなるわけではなく、返済先が銀行から保証会社へと変わることになります。

融資をすることになる金融機関側としては、利用者が返済できなくなった場合、保証をしてくれる人や機関から支払ってもらえれば融資をするリスクが無くなります。そのため、現在多くの銀行では住宅ローンの融資をする際に、その銀行の関連保証会社に保証人になってもらうことが一般的になっています。

外枠方式と内枠方式

【保証料の支払いの方法】

外枠方式

融資を受ける時に一括で支払う方法

内枠方式

証料分を金利に上乗せをして、毎月の返済額に含めて支払う方法

保証料の支払いの方法には上記二つがあります。 どちらの方法で保証料を支払った方がいいのかというと、一般的には、借り換え後はずっとその金融機関を利用することを考えているのであれば外枠方式の方がよいでしょう。

その後また借り換えを考えていたり住宅の買い替えや一括返済をしようとしている場合は、内枠方式の方がお得になることが多いのでこちらの方法を選択した方がよいでしょう。

いくらかかるのか？

利用する金融機関によって異なり一概に言えませんが、外枠方式での支払いで融資額が1000万円の場合、返済期間が10年の場合は8～9万円程度、返済期間が20年の場合は15万円程度となっています。保証料の額は返済額が大きくなり、また返済期間が長くなるほど金額も多くなります。

フラット35やネット銀行、一部の民間住宅ローンを利用する場合は保証料不要となっているので、このような場合は支払う必要はありません。

事務手数料

事務手数料とは住宅ローンの手続きをする際にかかってくる手数料のことをいい、借り換えをする場合も同じようにかかってきます。

事務手数料の支払い方法は、融資をする額に対して一定の割合で計算される定率法と、融資を受ける額に関係なく、手続きをするのに一律何円と決まっている定額法の二つがあります。

金額は、定率法と定額法でその額が変わってきます。前者の場合は融資額に2％をかけて算出されるが、ここ最近ではもう少し低い1.0％という場合もあります。
これに対して定額法の場合は、金融機関によってまちまちですが、3万円から多くても30万円程度と様々です。（※ 手数料には別途消費税が必要になります）

繰り上げ返済手数料

借り換えをする場合、新しく利用する金融機関から融資を受けて、現在利用している金融機関の住宅ローンを完済させることになり、その際に繰り上げ返済をするための手数料がかかってきます。

そしてこの手数料は、銀行などの民間の金融機関の場合は3万円から4万円程度で、そのうちの1万円程度は保証会社に対して支払うことになります。
これに対して、フラット35をこれまで利用していて、借り換えのために全額繰り上げ返済をする場合には手数料はかかりません。

登記費用

借り換えの手続きをする時には、融資の実行と共に登記をすることになります。この手続きは専門家である司法書士にやってもらうことになるのですが、基本的には融資を受ける金融機関が司法書士を紹介してくれるので自分で探す必要はありません。

借り換えの登記手続きは、現在利用している住宅ローンを組んだ時に設定をした抵当権を抹消する登記と、今回融資を受ける金融機関側の抵当権の設定する登記をすることになります。場合によっては、担保として提供する物件の所有者の住所の変更登記をしなければならない場合もあります。

借り換えの手続きに必要な登記費用は大体以下の金額が必要になります。

司法書士に対する報酬

抵当権設定登記は大体3万円から4万円、抵当権抹消登記は大体1万円から2万円程度になり、併せて6万円から7万円程度です。

登録免許税

登記手続きをする場合は、登録免許税という税金を納める必要があり、これも借り換えを利用する人が支払うことになります。

どのくらいの額になるのかというと、抵当権抹消登記の場合は不動産の個数×1000円で、最高でも2万円です。抵当権設定登記の場合は融資を受ける額に1000分の4をかけた額となります。

具体例をあげると土地1筆（1筆とは登記における土地の単位）、建物1個が借り換えの対象の物件で、2000万円の融資を受ける場合、抵当権抹消登記は2000円、抵当権設定登記は8万円の計8万2000円です。

交通費、登記簿謄本代などの実費

その他司法書士が手続きをするための交通費は、対象物件の調査のためや登記完了した時に取得する登記簿謄本代として数千円程度の費用が必要となります。

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