(cache) 親族間（親子・夫婦・兄弟等）の不動産売買のポイント／融資・ローン利用

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親族間（親子・夫婦・兄弟等）の不動産売買のポイント親族間での不動産売買に的を絞ったポイントを解説していきます

通常の不動産売買と大きく異なる親族間売買

　一般的に不動産売買といえば、不動産仲介会社が買主と売主である第三者との間に入ってもらい不動産取引を完成することとなります。つまり、戸建てやマンション・新築や中古に関わらず不動産を「購入したい」「売りたい」と思った人は、迷わず不動産仲介会社に相談することとなるはずです。この点には異論はないでしょう。
それでは、親族間での売買では誰に相談し、誰に手続きを依頼すればいいのでしょうか？
ここでは当事務所が今までサポートしてきた親族間売買の経験をもとに、親子間や夫婦間でどのようなことに注意して不動産売買をすればいいのかを解説していきます。

皆さん、それぞれ事情があり様々な理由で親族間売買を検討されています。

「購入した当時、信用力がなかった子供に代わって親が住宅ローンを使って購入したがそれを子供名義に変更したい。」
「諸事情で母と兄の名義で買った自宅を、実際にローン返済してきた自分の名義に変更したい。」
「結婚して出ていくこととなったため、実家のマンションを弟に売ってローンから離脱したい。」
「父が病気になり住宅ローンの支払いが困難になったため自分が買い上げて代わりに返済していきたい。」
「相続によって兄弟３人の共有になっている土地の持分を購入して単有にしたい。」
「実家を他人に買われるくらいなら自分が買いたい。」

このように、当事務所へ親族間売買のご相談に来られる方は様々な事情があり、それぞれ何らかの問題を抱えて相談に来られます。
とはいえ、ある一定の解決パターンが存在し、経験則からそれぞれの事情に当てはめて紐解いていくことができれば難なく親族間売買を成立させることが可能です。

親族間売買を成立させるために注意すべきポイントをあげます。

親族間売買で注意すべき５つのポイント

［親族間売買の５つのポイント］
１．売買金額の設定
２．資金調達（融資利用）
３．不動産の売買契約書作成（重要事項説明書の作成）
４．契約締結から決済までの段取り
５．税務申告

１．売買金額の設定について
　親族間売買で注意すべき点として、「売買の金額をいくらにするか」です。
親族間という関係であったとしても、著しく安い金額で不動産で売買をしてしまうと、その不動産の時価と支払った代金の差額に相当する金額を贈与したとみなされて（『みなし贈与』と言います。）、後々税務署から多額の贈与税の通知が来てしまうことがあります。このようなみなし贈与にならないためにも、不動産会社に周辺の取引成立事例や敷地の形状などを考慮したきちんとした時価相場を出して取引をすべきです。
　親族での売買になると他人間とは違い、なるべく安く安く取引しようという考えが双方に生まれるため金額設定が市場取引価格（相場）とかけ離れてしまうことが多くあります。相手のためを思って安い金額で取引をしたことで多額の贈与税を支払わせてしまうことになりかねないので売買代金の設定については十分注意すべきでしょう。価格の決め方については下記記事が参考になると思います。
≫個人間売買での売買価格の決め方について
≫低額譲渡によるみなし贈与について

２．資金調達について
　現金で買主が資金を用意することができるのであれば何らの問題も発生しませんが、親族間売買で融資利用するとなるとローンをどのように通すかが大きなハードルとなります。本当にやっていただければわかるかと思いますが、「親族間売買」というだけで住宅ローンの申込をする以前の段階で大多数の金融機関ではねられてしまうことが予想されます。特に大手であればあるほど金融機関は親族間売買をやりたがらない傾向があるようです。この問題については、司法書士や行政書士といった国家資格者だけに頼った親族間売買取引にしてしまうとかなり難航することとなるでしょうから仲介会社を通したほうが間違いないです。後述する重要事項説明書作成の問題があるので、融資を利用する場合には事実上仲介会社が必須となってきます。

３．不動産の売買契約書作成について
　当事者間が契約書なんていらないよという話であればそもそも売買契約書なんて無くても売買契約は成立します（登記申請にも売買契約書は使いません）。しかし、親族間であったとしてもきちんとした契約書は残すべきですし、何よりも翌年の確定申告時期には売買契約書の写しを税務署へ添付することとなりますので、事実上は売買契約書の作成は必須となります。融資を受ける場合についても当然のごとく売買契約書を見せなければいけないのですが、それ以外に重要事項説明書の提供を金融機関から求められるはずです。この重要事項説明書については不動産会社が作成するものなので、買主が融資利用をするためには必ず仲介会社を関与させることが必要となるのです。

４．契約締結から決済までの段取り
　通常、売買契約締結から１ヶ月以内の間に決済（融資の実行と引渡し）を行うこととなります。この期間のスケジュールの段取りについては、仲介会社が段取りを組み進めていくこととなります。また、決済までに権利証や印鑑証明書といった登記必要書類の準備が必要となりますが、この点は当事務所の司法書士がサポートしていくこととなりますのでご安心ください。

５．税務申告について
　不動産取引を行えば当然税務申告が必要となります。売主に譲渡益が発生すれば譲渡所得税、買主にも不動産取得税がかかってくることもあります。翌年の確定申告が不安であれば当事務所から税理士のご紹介をすることが可能ですが、そこまで難しいものではないのでご自身でやっていただければ問題ないと思います。

不動産の親族間売買のことなら当事務所へご相談ください！

　前述したように、親族間売買についてどこの相談していいのか、誰が手続きをサポートしてくれるのかがわからない方がいらっしゃいましたら、今までに親族間を含む個人間売買を数多くの解決実績がある当事務所へまずご相談ください。通常の不動産会社へ依頼する方法もりますが、それでは仲介手数料（売買代金×３％＋６万円を売主と買主の双方から支払うもの）が発生してしまいますし、登記手続きで別途司法書士の相談も必要となります。
　当事務所では、よしだ法務グループ内の不動産会社が、融資利用の方の個人間売買を全面的にサポートできるよう体制を整えてあります。売買代金の適正な価格設定から資金調達、売買契約書の作成や法務局への登記申請手続きまでも、一から最後まで当事務所が一括して親族間の売買を支援サポートします。
　料金設定については、こちらのページに詳細が記載してありますのでご自身にあったプランを選んでいただき、進めさせていただければと思います。
　≫不動産の個人間売買サポート業務の詳細と料金について　

親族間売買をきちんと行うことができる事務所は本当に数少ないです。ある事務所では売買契約書作成まででおしまい。「融資利用はこれをもって銀行に行けば大丈夫ですよ」と。
私から言わせていただければ売買契約書作成よりも重要な論点が沢山あるし、そこをやらずして個人間売買サポートといえるのか疑問です。
融資については？売買代金の価格の妥当性は？重説は誰が作成するの？登記手続きのアナウンスは？決済への段取りは？
ここまできちんと本コンテンツを読んでいただけた方でしたら、親族間売買に慣れていない事務所に依頼するよりも、これら問題を一括で解決してくれるような親族間売買全体を理解した事務所へ依頼することが一番の近道であることが理解してくれるはずでしょう。
ご相談はメールでもお受けしてますのでお気軽にどうぞ。