住宅ローン「つなぎ融資」を解り易く覚えたい人【必見】！
家を建てる時に多くの方が住宅ローンを組みますよね。
その前に必ず把握しておくべき「つなぎ融資」とは何かを今回は解説していきます。
さらに「どんな場面でつなぎ融資が必要になるのか」、「つなぎ融資の負担額」も合わせて解説していきますね。
■つなぎ融資とは
私は業界に入る前は全く知らない言葉でしたが、「つなぎ融資」は住宅ローンを組む上で必要になる場合がありますので基本部分は把握しておきましょう！
今回は分かり易いように、住宅営業マンの私（ペンネーム：アズマ）とお客様（奥様：山田さん）との会話でお伝えしていきますね。
■つなぎ融資の負担額
上記の画像は、土地と建物を約4500万円で購入された方の場合の流れです。
また土地と建物合わせて4000万円のつなぎ融資された場合の費用を具体的に算出します。
スケジュールに関して不明な方は下記の記事をご参照下さいね。
■契約までの進め方ポイントと家を建てるまでのスケジュール
〇つなぎ融資の利息計算
では、上記画像に合わせて利息を計算していきます。
■計算式：
借入金額×金利（今回は3％で計算）÷365（1年）×借入期間（日）
土地購入：2000万円×3％÷365×150日（5か月）＝246,575円
着手金：200万円×3％÷365×120日（4か月）＝19,726円
中間金：1800万円×3％÷365×90日（3か月）＝133,150円
合計：399,451円
上記利息がつなぎ融資の目安として下さい。
ただし、ハウスメーカーの請負金額以外にも、前もって支払う地盤改良工事などの諸経費も「つなぎ融資」で支払う必要がある場合があります。
その場合は多少金額がアップする可能性もあります。
■つなぎ融資の利用先
では実際につなぎ融資が必要な場合、どこからつなぎ融資を受ければ良いのでしょうか？
それは様々なパターンがあります。
解説していきましょう。
〇つなぎ融資の必要なパターン
まず実際につなぎ融資が必要なパターンを見てみましょう。
前提として、つなぎ融資は注文住宅ならではの制度です。最初から建物が完成している建売やマンションでは必要がないものです。
・フラット35を利用した場合
フラット35は通常の民間銀行などを通して、住宅金融支援機構という独立行政法人からお金を借りる仕組みです。ですので、基本分割実行はありません。
・一部の民間銀行
銀行によってやり方が様々で、分割実行が出来るところと出来ないところに分かれますが、出来るところが多いです。ただ信用金庫などはつなぎ融資が必要なところがあります。
〇つなぎ融資の依頼先
では実際につなぎ融資が必要になった場合、どこに依頼すれば良いのでしょうか？
・ハウスメーカー
一部ハウスメーカーでは、資産運用部門を持っていることがあります。特に大手になればなるほど、その可能性は大きいでしょう。つまり実際に建てるハウスメーカーにお願いすれば良い場合があります。金利も低めに設定していますし、手続きも楽になる可能性が高いと思います。
・フラット35専門の金融機関
金融機関の中では、ARUHI(アルヒ)やＪモゲージバンクなど、フラット35専門の金融機関があります。その場合は大体の専門金融機関でつなぎ融資をやっていますので、それもそのまま依頼すれば良いでしょう。
・一部の民間銀行
住宅ローンを借り入れする銀行の中には、専用のつなぎ融資をやっている期間も多いです。特にその場合は金利も低めなのでそのまま依頼すれば良いでしょう。
・その他
一部の地方銀行や、信用金庫・信託銀行などで分割実行もやっておらず、ハウスメーカーでもつなぎ融資をやっていない場合、ご自身でつなぎ融資先を探す必要があります。しかし、住宅ローンの本審査が通っていれば大体どこの銀行もつなぎ融資をしてくれますので、なるべく金利と手数料が安いところを探せば問題ありません。
■まとめ
つなぎ融資の仕組みや、必要な場合など、お分かり頂けたかと思います。
住宅ローンを組む上での銀行・借入先の選定は、金利だけで考えず、つなぎ融資を始め、他の発生する経費や団体信用生命保険の費用のことも全て加味し、トータルで考えましょう。
また、銀行によっては変動金利が得意、固定金利が得意、繰上げ返済の手数料が低い、などなど強みも異なります。
住宅営業マンにもしっかりと相談しながら決めていきましょう。