日本の住宅が「資産」ではなくなる日 ～空き家急増という大問題　いよいよ大量相続時代を迎えて…

　私はこのたび、都市計画の研究者として、こうした現状が全く止まる兆しが見えないことに危機感を抱き、こうした実態や問題構造、そして解決方策を一般の方にも知ってほしいと、『老いる家　崩れる街――住宅過剰社会の末路』(講談社現代新書)を刊行した。

　「住宅過剰社会」とは何か？　
　私はそれを、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を看過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、大量に住宅をつくり続ける社会と定義している。

　ここで重要なことは、住宅過剰社会の深刻さを理解するには、空き家率(空き家数/住宅総数)だけでなく、空き家の量が増加する「スピード」に着目することである。なぜなら、市内で新築住宅が大量に建てられ、住宅総量が増加すると、空き家の量が増え続けるとしても、空き家率は低めに算定されてしまうからである。

　そこで本稿では、『老いる家　崩れる街』ではあまり触れられなかった空き家の量が増加する「スピード」に着目し、これから大量相続時代を迎える日本で、住宅は資産になりうるのかについて考えてみたい。

　長期的に見て、人口規模がそれなりにある市町村の中で、まちがスポンジ化するリスクを私が感じるのは、空き家の量が増加するスピードが非常に早いにもかかわらず、立地に関係なく開発規制の過度な緩和を行い、農地エリアへと居住地を拡大し続けている地方の産業都市が多い。

　例えば、人口規模がそれなりにあるまちとして、全国の特例市37市(2014年法改正で施行時特例市と呼ばれている)の空き家率を調査してみると、平成25年の空き家率(図表1)は、全国平均が13.5％である中で、1位が甲府市(20.8％)、2位が松本市(16.4％)、3位が太田市(16.1％)、福井市(16.1％)、水戸市(16.1％)である。逆に、空き家率が低いのは、所沢市(9.6％)、茨木市(9.7％)、加古川市(10.1％)である。

　ひと口に空き家といっても、様々なタイプがあり、国の住宅・土地統計調査では、「賃貸空き家」「売却用空き家」「二次的住宅」「その他空き家」という4つの類型があるが、これらの中で、空き家の量が増加するスピードとして着目すべきは、「その他空き家」である。

　「その他空き家」は、転勤・入院などにより居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊す予定の住宅、空き家の区分の判断が困難な住宅のことで、相続後にきちんと引き継がれずに放置されるなど、いずれ周辺の住環境に影響するような「問題空き家」へと発展する危険性があると考えられている。

　そこで、空き家率が上位5市の「その他空き家」に着目して、詳細に分析していこう。