あぐら物語日記

rokoさん
先日、みんなで大家さんの行政処分についてコメントをしたFPKです。

みんなで大家さんを運営・販売する投資綜研インベストバンクは、全国主要都市にいるFPと業務提携をして、みんなで大家さんの販売促進をしていました。要は、FPへコミッションを払い、資金を出す顧客を紹介してもらっていました。FPと都市綜研が共催で、出資を募る顧客セミナーを実施していた例もありました。独立系FPの私へも、昨年秋頃から今年の5月頃に「顧客を紹介して下さい」と勧誘電話が何度もありました。紹介した顧客の投資金額について、3％の手数料を支払うといった条件を記憶していります。さまざまなメディアでの広告やキャンペーンを繰り返しておりますので、こんなに費用や手間暇をかけて、個人投資家から資金を集め、年間6％もの分配を出してまで、確実に利益の出る不動産投資案件はそうはありませんし、そもそも経済合理性がありません。あぐら牧場のケースとは、投資対象は異なりますが、どう考えても、自転車操業の疑いありと、早くから私は考えておりました。都市総研のウェブサイトで、IRメニューの中に決算情報があるのですが、なんと掲載しているには、貸借対照表のみで、財務諸表の体をなしていません。情報公開は全くできていないし、ほとんど詐欺に近いと思うのが当然ですよね。
都市総研と提携しているFPは、おそらく都市総研の説明を鵜呑みにして、ほとんど疑念を持たないくらいの勉強不足の輩か、もしくは稼げる手数料目当てに安易に、みんなで大家さんの購入をを自身の顧客へ勧めたのだと思います。運営会社が行政処分を受けた今となって、不安にさいなまれている顧客へ、彼らはどのように説明するのでしょうか？？
もしかしたら、FPの彼らは、「自身も都市総研に騙された被害者です」「まじめに不動産特定共同事業を行っている会社と信じていた」などと言うかもしれませんね。
比較するのはどうかと思いますが、よく詐欺まがいの商品(円天や近未来通信)の広告塔にさせられた芸能人が 後でトラブルになると自分も被害者みたいなことを言ってました。細○たかし、大○真央など大物芸能人が広告塔をしてました。
純粋にビジネスライクに考えれば、広告代理店やプロダクションの責任でもあるし、なんでも宣伝するのが彼らの仕事であるので、言い分も一理あるかもしれませんが。
でも、金融商品に専門知識を持ち、アドバイスすることを 生業にしているファイルシャルプランナーが、家計診断や資産運用についてアドバイスやコンサルティングをする人間が、実は手数料が安易にとれる商品(しかも透明性が怪しい)を推奨するというのは、どう考えても倫理観に欠けるといえるでしょうね。

あぐら牧場のオーナー制度や、みんなで大家さんのような詐欺まがいの投資ビジネスが、なぜなくならないのか・・・おそらくこれらの投資商品が金融商品とみなされないからだと考えられます。
金融商品であれば、厳しい金融商品取引法が適用され、金融庁の検査やチェックが入ります。これからも、手を変え品を変え、様々な謳い文句で、情報弱者の一般個人を狙った投資まがいの商品が出てくるのでしょうか。
FPとしては、そういった詐欺から、一般投資家を1人でも多く守りたいと思います。被害にあってからでは、金銭的のみならず精神的な苦痛は計り知れませんから。でも、同業者である一部のFPが詐欺に加担しているとは本当に情けなくなります。

さて、都市綜研は解約依頼が殺到して、社内は大混乱とのこと。8月末から2か月間は新規の営業行為が停止されましたから、自転車操業が継続できなければ、次回以降の分配金が払えないことが容易に想像できます。今から、解約依頼をしても、提供した資金のほとんどは返ってこないかもしれません。都市綜研の経営陣に夜逃げされたら・・・もう終わりですね。

FPK様、コメントありがとうございました。
お返事より先に記事にお借りしてしまいました。
　↓　↓　↓
「都市綜研の経営陣、夜逃げすんなよ！「みんなで大家さん」だろ？」
http://roko1107.blog.fc2.com/blog-entry-766.html
少しでも早く記事にしたかったので、すみません。m(__)m
不都合な点などございましたら、ご連絡下さいませ。

FPK様は的確なアドバイスをされているのに、一部のFPが詐欺に加担しているようだとのこと…残念ですね。
けれど、貴方様のように「そういった詐欺から、一般投資家を1人でも多く守りたい」と思ってお仕事をされている方がいらっしゃることがわかり、嬉しく思います。^^

> あぐら牧場のオーナー制度や、みんなで大家さんのような詐欺まがいの投資ビジネスが、なぜなくならないのか・・・おそらくこれらの投資商品が金融商品とみなされないからだと考えられます。
> 金融商品であれば、厳しい金融商品取引法が適用され、金融庁の検査やチェックが入ります。

法制度の改正が待たれますね。

コメントありがとうございます。また、いつでもお越し下さいますように…　(*^_^*)

はじめまして。
「みんなで大家さん」つながりでネットサーフィンをしていて
こちらに偶然行きつきました。

わたくしも、ここでコメントしている方と同じ考えなのですが
自転車操業、ポンジスキームの様相の様な気もするのですが。

安愚楽と同じように最初の出資者に、
次に入ってきた出資者の出資金を配当として回す、というような
スキームです。

都市総研さんが所有している物件は
一等地の優良物件とは言えない様な…

例えば千葉の駅ちかくにある築40年ぐらいの物件。

東京都心の1等地でない限り、
今は賃料で利益を出すのは難しいですし、
ましてやこの千葉の物件は築浅物件(築年数が浅い）でもないので
修繕費はかかるは、建物の評価額はないに等しいはず。

それに所有権がある物件なのか、借地権なのか。

更に震災後は千葉は放射能の影響で地価は下がってるはずですし
人口流出が止まらないとこの間もニュースで流れたばかり。

他のブログでは、
全国のFPさんに手数料払って顧客を集めさせたり
広告費をバンバン使って勧誘をしたりとのことですが、
それらを行ってさらに出資者に6％配当を確保だなんて
もしそれが本当ならスバラスィ。

私、不動産に携わる者として、考えがつかないです。

そんなもんがあったら自分一人で所有して利益をあげたい。

それに今は、地震の活動期に入り不動産所有のリスクは
昔に比べはるかに高まり、賃貸思考に傾いています。

そんな時世の中、不動産ファンドで高利益を上げられるとは
どんなノウハウがあるのか、逆に、この企業さんに
お伺いしたいとさえ思います。

やはり得体のしれないものえの投資、それも高額投資は
慎重に、ですね。

だれかさん、お久しぶりです^^
あ、はじめまして、でしたね。コメントありがとうございます。　m(__)m

同感です。
私がいろんなところから勧誘を受ける時、まず思うことは、そんなうまい話があるんやったらなんで私に教えてくれるの？自分ひとりでやったらええやん！ということでした。

そんな私ですのに、アグラにどうして引っかかったかと考えると、やはり私自身に安愚楽に払うお金は投資だ、という気持ちが全く無かったことではないかと思うのです。
字のごとく預託という言葉に信用して大事なお金をくれてやったということが、腹立たしく、そんなことなら全額　震災や原発後の復興に使っていただきたいくらいです。

なんにしても、すごい勉強になりました。
この１年でちょっとは賢ぅなったと思いますわ(笑)

このブログはアグラ中心にはなっていますが、バカなことばかり書いています。
私個人の日記ですので、いろんな方に見てもらえたら嬉しいです。
また、いつでもお越し下さいね。

私のコメントを記事にご使用下さり大変恐縮です。rokoさんのブログにおける情報発信に、お役に立てるのでしたら幸いです。

さて、その後、運営会社である都市総研は、事業計画をどうするつもりなのでしょうか？自転車操業であることはほぼ間違いないのですから「夜逃げする」？それは論外として、大きく元本割れするとしても投資先の不動産(稼働率が低い不良物件が多い！？)を適宜処分して、投資家への返還資金に充てる様尽力するのだろうか？
まあ、自転車操業・詐欺的スキームを前提として、キャンペーン連発して情報弱者の人々からお金をかき集めてきた訳ですから、後者はきっと望めませんね。
rokoさんは、都市総研へ「みんなで・・・」の購入希望者を装って探りの電話をされたようですが、社員の返答は「現在は募集している商品はありません」の一点張りでしょうか？
おそらく、行政処分当初は社内は大混乱したはずですが、今はすでに大阪営業所の閉鎖や人員解雇しているかも・・・解約等への対応は業務停止を盾に受け付けてないかもしれませんね。
東京都と大阪府も今回の立ち入り検査を経た行政処分が精一杯で、投資家の資産保全までは、踏み込めないのか。金商法上の金融商品でないことが、すなわち法の網の目をくぐることで、この様な詐欺まがいの投資商品の販売が横行するのでしょう。ますます一般投資家の金融知力と不正を見抜く目が問われますね。FPが少しでもそのお役に立てればと思います。

FPKさま、こちらこそ情報提供ありがとうございました。
また、別のところで貴方様の投稿をみせていただきました。^^
なかなか、そのサイトにたどりつく人がどれだけいるかわからないところですが、苦しい思いをしてる人の希望の光となればいいですね。

さて、その後、もう一度、みんなで大家さんに電話してみました。
私は契約をしていないので、業務停止の話はできておりません。しかし、話はできると思うので、後日このことを聞いてみたいとは思っています。

大阪に電話はしておりませんが、そちらにかけたら繋がるとおっしゃってました。
前とは違う人でしたが、社員の返答は「現在は募集している商品はありません」でした。１１号が完売したとのこと。案内できるのは１０月末くらいになるでしょう…と。

ではでは、またなにか情報がありましたら、お知らせいたしますね。