任意売却は、多くの場合弁護士や司法書士や、任意売却専門の不動産業者に相談することで手続きが進んでいきます。
自力で任意売却を行うことも法律上は不可能ではありません。
ですが、債権者との交渉などは専門知識がないと難しいため、ほとんどの人が専門家に依頼して任意売却を行っているというのが実情です。
ここでは専門家に依頼して任意売却を行った時に、どのような流れで手続きが進んでいくのかを解説させていただきます。
なお、ここでは住宅ローンを銀行から借りた場合を想定して解説しますが、住宅金融支援機構からフラット35を借りた場合も基本的に同様です。
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金融機関はどのような流れで返済を要求してくる？
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、金融機関は最終的に担保となっている住宅を売却するという形で借金を回収しようとします。
起源の利益の喪失：銀行が返済を待ってくれるのは2ヶ月〜3ヶ月
通常、銀行が住宅ローンの返済を待ってくれるのは2ヶ月〜3ヶ月程度です。
借金（債務）には返済期限が定められていますが、逆にこの返済期限までは借金を返さなくてもよいといえます。
この借金を返さなくても（債務を履行しなくても）良い期限があることを、期限の利益と呼びます。
住宅ローンは20年～40年という長期間の契約なので、ローンの返済期限中に債務者の信用状況が悪化することがあります。
そうした場合にも返済期間の猶予を債務者に与えてしまうと、銀行は債務者の状況の変化（お金が返せなくなりそうになっているという変化）に対応できなくなってしまいます。
そこで銀行はローンを貸し出すときに「期限の利益喪失条項」というものを組み込みます。この期限の利益喪失条項で、ローンの返済が何回か滞るようだと、残りの借金を一括で返済しなくてはならなくなる（期限の利益を失う、喪失する）と定めておくことで、ローンの滞納者に対して一括返済を迫ることが出来るようになるのです。
銀行はお金を貸し出すとき、債務者の現在の収入状態を基準に貸し出すので、状況の変化に対応するという意味で期限の利益喪失条項は絶対必要で、住宅ローン契約では必ず組み込まれています。
具体的には次のような事項です。
- 分割金の返済を2ヵ月以上怠ったとき。
- 破産などの申立てをしたとき。
- 抵当物件に差押があったとき。
この期限の利益を失うと、債務者は分割の支払いで良いとされていた権利（期限の利益）を失い、住宅ローンの全額を一括返済を求められます。さらに、年14.5％の遅延損害金が発生します。
滞納と遅延損害金はセットなので、状況がどんどん悪化するイメージですね。
保証会社の代位弁済が発生
銀行は期限の利益が喪失した住宅ローンに対して、一括返済を迫る権利があります。
しかし、債務者に直接迫っても、お金が戻ってこないことは明らかです。
そのため、銀行は保証会社に対して借金の肩代わりを求めます。
保証会社というのはあなたが住宅ローンを支払えない時には借金を代わりに支払いますよ、という契約をあらかじめしている会社のことです。銀行は貸したお金（あなたのマイホーム資金）が返ってくるか不安なので、保証会社に対して、保険のような仕組みを使ってお金（保証料）を支払っているのです。
銀行が、あなたがお金を返せなくなったと判断した場合は、保証会社があなたの代わりにローンを支払うことになります。
これが代位弁済です。
その結果として次のことが起きます。
債権者が保証会社に移行する
保証会社はあなたの代わりに銀行に住宅ローンを支払いました。
ということは、あなたの借金を肩代わりしてもらったことになるので、今度は保証会社があなたに借金（マイホームローン）の請求をしてくることになります（これを求償権の行使といいます）。
保証会社からの請求は一括返済の形で行われるため、あなた（債務者）は借金を当然返せません（返せない状況だから保証会社に銀行から債務が移行した）。そのため通常は債務不履行になり、債務者は担保となっている住宅を売却して借金を返済する必要があります。
任意売却か競売か選択する
この段階になって、債務者は任意売却を選択するか、競売を選択するかの決断をする必要が生じます。
多くの場合、任意売却を選択したほうが物件は高い値段で売ることができます。
任意売却のメリットとデメリット。家のローンが返済できなくなっても競売は避けろ
任意売却を選択し、専門業者や法律家と相談する
住宅ローンの返済ができないことがはっきりした時点で、任意売却の検討に入るのが望ましいと言えます。
任意売却は専門の不動産業者や、弁護士や司法書士の事務所に相談する必要があります。
任意売却は通常の不動産売買と同じように買い手が見つかるように広告等を行う必要があるため、実際に物件制約に至るまではある程度の時間がかかります。
今回ご説明している代位弁済後の任意売却では2か月から1年程度の時間で売却が決まることが多いです。
この期間は、自宅が都心や湾岸エリアなど人気のスポットにあるか、都心への通勤が難しいような千葉の奥地や北関東の物件かで異なります。
業者に任意売却を依頼してから売却が決まるまでの期間は物件と債務の状況によって変化します。
なお、任意売却は住宅ローンの滞納前に行うことも可能でその場合は6か月以上の長い時間をかけて買い手を探します。不動産は売り急ぐと買い叩かれるので、時間をかけて売却先を探した方が有利だからです。反対にすでに競売に掛けられている物件（こうした物件も任意売却が可能）の場合は1,2か月程度で急いで買い手を探します。この場合は急がないと競売が進んでしまうので、背に腹は代えられない状況だからです。
もし、保証会社の請求が行われてから時間が経ってしまうと、保証会社はあなたが何もしなかったとしても競売の手続きに移行しようとします。
競売を行った結果安い値段でしか物件が売れなかった場合には、その分あなたに残る借金の残高も多くなってしまいます。
はっきりと保証会社に対して任意売却を行う旨を明示し、専門の不動産業者や弁護士に相談しましょう。
物件の査定を行い、不動産業者と仲介の契約を結ぶ
専門業者等に任意売却の依頼を行うと、売却したい物件の査定が行われます。
物件の査定が完了したら、不動産業者と正式に仲介契約（専任媒介契約）を結びます。
任意売却専門の不動産業者は、以下の心配事にも対応してくれます。
- 競売や差押さえの取下げ
- 残債の返済方法の相談
- 引越し費用の捻出
不動産業者に支払う費用
業者に任意売却を依頼した場合には、不動産業者に対して支払う仲介手数料が必要になります。
仲介手数料の金額は、以下のように法律で決まっています。
物件の売却額×3%＋6万円（これに消費税がかかります）
この費用は物件の成約後に買主が支払うお金から支払うことができますので、現在手持ちのお金がないという方でも任意売却を選択することは可能です。
債権者との交渉
物件の査定を受けて不動産業者と仲介契約を結んだら、次には債権者（保証会社やその他の債権者）との交渉を行います。
債権者は物件がいくらで売れるか？に強い関心を持っていますので、物件の売却額は勝手に決めることはできないのです。
こうした交渉は不動産業者が引き受けてくれます。
物件の売り出し
保証会社などの債権者との合意が成立すると、不動産業者は物件の売り出しを行います。
不動産業者は物件の情報を「レインズ」という不動産仲介業者の情報ネットワークに公開します。
レインズに公開された情報は全国の不動産業者が参照して買い手となる可能性のある人に「こういう物件が売りに出ていますよ」という形で紹介することができます。
たくさんの買い手があなたの物件を知ることになりますので、多くの買い手が現れる分、物件の売却額が高くなる可能性が高くなります。
売買契約と抵当権抹消
物件の買い手が決まったら、その人と売買契約を締結します。
売買契約後に代金が支払われることになりますが、この代金支払いと同時に物件を退去するのが一般的です（ただし、買主の同意があればそれより後の日を退去時期とすることも可能です）
あなたの手元に残るお金はいくら？
物件の代金が振り込まれると、その代金から契約を行うために必要になった費用（契約書の印紙代や抵当権抹消の登録免許税など）や、不動産業者に対する費用、あなたの引越し費用などを支払うことになります。
売買代金からそれらの費用を差し引きして残ったお金は債権者がローンの返済にあてます。
任意売却の場合、多くがオーバーローン（物件代金より負債額の方が大きい状態）になっていますから、残った債務は分割で返済していく必要があります。
この返済が不可能な場合、結局自己破産になってしまうこともあるので、なるべく高い金額で任意売却を図ると同時に、生活費の見直しなど家計再建も同時に進めましょう。
任意売却の流れのまとめ
ものすごく単純化してまとめると、任意売却を以下のような流れになります。
- ローンの支払いが止まると、銀行が期限の利益を喪失させて、債務の一括返済を迫る。
- それを保証会社が代位弁済する。
- 保証会社は代位弁済の見返りとして、債務者に対して求償権を行使する。
- 債務者は任意売却手続きを宣言し、専門業者や法律家に依頼する。
- 物件の売却が決まり、オーバーローンとなっている場合は残りの借金を返していく。
任意売却を法律的な知識のない人が自力で進めようとすると、思うように手続きが進まずに本来は得られるはずの売却代金が大幅に少なくなってしまうということもありえます。
また、ローンの返済から時間が経てば経つほど、任意売却がうまくまとまらないリスクが高くなってしまいます。
金融機関は少しでも早くお金を回収するために競売に移行してしまう可能性があるためです。
任意売却を選択する時にはできるだけ早い時期に専門家に相談しに行くようにしましょう。