衝撃のアニメーション！23区のマンション騰落率

スタイルアクト株式会社は9月23日、住まいサーフィン・サイトに「ちょっと残酷なマンションおみくじ 行政区別マンション騰落率【2016年版】」を公開。

• そもそも「マンション騰落率」とは？
• 07年・08年は、23区全域にわたって騰落率がマイナス
• 07年・08年の騰落率マイナスはミニバブルの影響
• 23区の騰落率アニメーション
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そもそも「マンション騰落率」とは？

マンション騰落率ってなに？

公開された資料には、次の記載しか見当たらない（不親切だと思う）。

調査概要

• サンプル：2015年の中古マンションの売出データ
• 騰落率：新築時と中古売出価格を住戸単位で比較し騰落率を算出

騰落率とは、株価の一定期間の変動率を表現するための証券業界で用いられている指標。
同指標を中古マンションの価格にも流用したのがマンション騰落率。

平たく言えば、マンション騰落率とは、マンションを買った年と場所で、現在どれだけ値上がりしているのか（値下がりしているのか）が分かる指標。

今回発表された「行政区別マンション騰落率【2016年版】」は次式で算出されていることになる。

• {（2015年の中古価格）－（新築時の分譲価格）}÷（2015年の中古価格）×100

07年・08年は、23区全域にわたって騰落率がマイナス

公開された騰落率のデータは、1都3県のほか、京都府、大阪府、兵庫県など。

以下、東京23区のデータを中心に可視化していこう。

掲載されているのは、13年間（01～13年）の騰落率データ（次図）。

都心3区が中古マンションの騰落率が高いエリアだと解説されている。

東京都のすべての行政区で騰落率が高いわけではありません。都心3区（千代田区、港区、中央区）が高いエリアとなります。都心3区は、価格高騰期に資産インフレしやすいエリアではありますが、どの分譲年も中古騰落率がプラスとなっています。

上表をさらに可視化したのが次図。

上図からは、次のような傾向が読み取れる。

• 01年から05年にかけて、都心部を中心に騰落率が高い。
• 07年から08年の2年間は、概ね23区全域にわたって騰落率がマイナスに落ち込んでいる。
• 11年以降、再び都心部を中心に騰落率が高くなる。

07年・08年の騰落率マイナスはミニバブルの影響

上表のデータをもとに、23区のマンションの騰落率の平均値を計算し、経年変化をみるために可視化したのが次のグラフ。

2007年と2008年に分譲されたマンションの騰落率が特に低い。

「この時期はミニバブル期といわれ、マンション価格がぐっと高くなった時期に該当」したとスタイルアクトは解説している。

07・08年は発売戸数は減少していたものの、耐震偽装事件の影響で分譲価格は1千万円近く上がっていた（次図）。

「過去に学ぶ！新築マンション市場への消費増税の影響」より

「マスコミ情報では分からない！過去15年間の新築マンション市場を可視化して分かったこと」より

23区の騰落率アニメーション

毎年の各区のマンション騰落率データを地図に落として、アニメーションにしてみた。

07年・08年は多くの区がマイナス（青色）になっていることが一目瞭然であろう。

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