ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

良さそうですね。
いくらぐらいでしょうか。みなさんの予想をおしえてください。

坪300は超えるでしょう。まだまだ高そうな予感。

東十条で３００はないな、いいとこ２７０位
プラウド加賀みてみ、比較的安価で環境よくても苦戦している。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

地震と水害が心配。
お得意の直床で二重壁だったら残念。

西葛西、仙台勾当台に続く「ザ・ガーデンズ」ですね。
三井と三菱が組む物件はこのネーミングで固定でしょうか。

地味なエリアですが暮らすには便利だと思います。
名より実を取る方に向いていますね。

問題はお値段。。。。。

都内では、なかなかない大規模の物件ですね。

ザ・パークハウス 東十条フレシアの価格が参考になりますかね。

ここは今のところ間取りも完全アウトフレームだしかなり気合い入ってる。
北区ではかつてないほどのスケールだしかなり期待できるでしょう。

アウトフレームとは、部屋の角に柱の出っ張りが無いと解釈していいですか？
普通に部屋はそうでなきゃ。

また王子とあるけど、最寄りは東十条駅で、
「ザ・ガーデンズ東京王子」までは徒歩で５分程かぁ。
場所として物件としては、悪くは無いんじゃないかな。

なんか団地みたいですね

同じく団地っぽいと思ってしまった…

共用施設微妙だ
やっぱり長谷工ブランシエラの延長といったところか
三井や三菱は名義貸しのようなもんだね
悪質だ

>>12
名義貸しだとしても財閥系２社が関われば変な物件にはならないはず。
施工も鹿島や三井住友建設じゃないし。

お隣の五丁目団地も相当でかいですがこれに連なる感じですね。
今年下旬ごろから売り出すんだろうから価格がどうなるか心配ですね。
しかし、この周りの保育園すごい数がありますね。珍しい。

朝鮮学校がなぁ、、、

そんなの近くにあったけ？
板橋区加賀?

朝鮮学校は近くはなさそう
というかなんでこんな団地をたてるんだ？

実は便利なとこだし、物価は安いし、隣の五丁目団地も実はなかなかいいお家賃がするものの空室がほぼないところを見るとここの分譲もまだまだニーズがあるように思いますよ。

便利な場所で期待していただけに色々と残念

特に共用施設

素直にいい物件だなと思いました。あとは価格次第。
・都内アドレス、京浜東北駅歩5分、複数路線アクセス
・緑が多くゆったりした配棟計画
・長谷工なのに、完全アウトポール、玄関に採光窓

白い外壁の大規模物件は、
判で押したように「団地みたい」という輩がいますよね。

>>14
保育園多いのですが、この周辺の保育園は北区内でも激戦地区です。

ここは何の跡地でしょうか？
これだけ広大な敷地がこの場所によく残っていましたね。

ここ有名じゃん。
日本製紙北王子線の跡地。
おおきなショッピングセンターができたら便利だったのに・・・・

そういやAEONが出来る説もありましたね

第一印象で欲しいなと思いました。
東欧圏を彷彿とさせる近隣の巨大団地群が少し気になりますが、王子エリアのポテンシャルに期待している次第。

近くの団地の方々は結構微妙ですよ。

王子神谷のほうが駅近いよ
歩いて５分かからない

ここらへんであまり王子をアピールする意味がよくわかりませんし、王子駅周辺が今後どうなろうがここには影響はなしかと思います。
王子というよりも、素直に東十条推しでいいと思いますが。たまにテレビでも取り上げられている商店街があったり、以外と都心から近いし、地元の人が買うケースも多いと思うので、その場合王子と名前をつけていることに対し違和感を感じると思いますよ。

>>29
単純に住所が王子だからでは？

この場所は有名って、近隣住民でなければそんなん知らんがな…
自分の尺度でものを語りなさんな…

この物件、竣工と入居開始時期はいつぐらいになりそうだと思いますか？

竣工は棟によってそれぞれ平成30年3月と平成30年9月となっていました。

もうちょっとマンションの壁の色とか団地と差別化できなかったんだろうか
ぱっとみＵＲの延長にある団地っぽくみえる

スタディルームやライブラリスペースが無いのが本当に残念
それらがあれば前向きに検討したかった
800戸以上もあるのだから、もう少し共用があってもよがったのに

今後、これらが出てくる可能性はあるのでしょうか？

高層階の外廊下がガラス張りだと怖い。
コンクリート造りだとうれしい。

わかるかも。
高いところ苦手というわけではないのですがそれでもやはり足がすくむ感じはするかも。

共用部があまりないのがここの良い所かなと思いましたが
大規模物件だと共用部が楽しみでというかたもたくさんいらっしゃると思います
それだと35さんのように思われるのでしょう。

共用部いらない

共用部がないと、それこそ団地と同じではと思ってしまう…
もっとも管理費が低額になるなら、許容できるのかもしれないけど

23区JR駅徒歩5分の大規模複合開発って滅多にないから興味あります。山手線東側へのアクセスは便利ですね。歩くけど埼京線も徒歩圏なのも良いかな。

うーん
大規模複合開発という割にはマンションと団地と賃貸マンションができるだけでもある

立地がいいだけに、何か物足りない

スレ立ちはや１週間、思ったより関心が薄いんですかねここ…
書き込み少ないような気が…

共用部って、数年後にどれだけ使われているのかといつも思います。

>>41
確かに地味ですね。駅徒歩5分が災いしたかな。

何が物足りないの？
個人的にはスポーツ施設が欲しいですけどね。

間取りは良くできてるなぁと思いましたよ。
4LDKは狭い部屋ばかりでちょっと残念でしたけど。

敷地内に北区の認可保育園（入園者は当該物件居住者に限らず）が予定されてるけど、敷地内の他のエリアにもドカドカ親子で入り込んで来たりすのかな。だとしたら、ちょっと嫌です。あと、この敷地内を通って、東十条駅に向かう近隣の団地居住者も発生するのでしょうか。近道として。それも嫌です。

団地住民の敷地内立ち入りなど、普通にありそう
本当にUR物件と大差ない
価格が抑えられるなら納得感あり

今年契約すると、消費税8%？

また長谷工か。

公式サイトにちゃんと明記されていました。

＞本建物敷地一部の通路・樹木・植栽は歩道状空地および広場状空地となっており、居住者以外の第三者が通行することとなります。

ここは一般的な分譲マンションではなく、地域一帯の再開発事業の一部なので仕方ないでしょうね。

新築マンションは税込価格です

最も早く竣工するエアリーコートの入居開始予定時期が４月下旬ってすごい微妙…
小学生のいるうちには非常に悩ましいところだなぁ

>>47
10月までに契約すれば8％でOK

>>47
10月までに契約すれば8％でOK

団地住民はプラザガーデンを通ってガーデンズゲートを抜ければ、東十条駅まですぐだね。というか、東十条⇄王子神谷間の抜け道になるね、ここ。

高齢者住宅に賃貸住宅、部外者も利用可能な保育園やスーパーとか地域の雰囲気同様カオスなことになりそう。

近隣住民です。
ずっと倉庫を迂回していたので、王子神谷～東十条の貫通通路ができるのがとても助かります。利用者は多いと思います。
でも団地の中は道になっていない（1階を通り抜けるのが最短）なので、住み始めてから揉めそうな気がしますね。

ずばり＠250～260ってとこ？

近隣住民が通るのってそんなに悪いことばかりなんでしょうかね。
近隣の人がよく目にする物件というのはそれだけ目につく物件で、もし物件の雰囲気や作りがよければ必然的にここいいなー羨ましいなーと思う人が増えてここを中古でも買いたいと思う人も増えてランドマーク？的になったりしないんですかね。期待しすぎ？？そんなにうまくいかないかな。

>>58

「団地、団地」とネガっているのは検討者ではないと思います。
ただこの物件を貶めたいだけの人。

ＵＲの王子５丁目団地のファミリータイプは家賃が13～14万しますし、審査も厳格です。
ここで周辺住民を見下している人よりは常識があると思いますよ。

URなんてよく外国人が住んでる印象だけど…
物件の作りははたしてよくなるのだろうか…

地域一体の再開発地域とは？
他の近隣エリアも開発予定？

団地の一画の高校の土地も売られて再開発されるはずですよね？何になるのかわかりませんが、そこも商業施設ができれば雰囲気がまた変わりそうですよ！

>>62
桜田中跡地は貸与してただけで高校の土地じゃないし、今後は水道局が使う予定です
http://www.city.kita.tokyo.jp/kikaku/kuse/shisaku/kitaku-05/index.html

値段しだいで欲しいなぁ

近隣住民が敷地外周の遊歩道を通るのは構わないとして、敷地内を通るのはやはりこの御時世セキュリティー面で不安ですね。また、人の出入りが多いということはランドマークとしての認知が高まる反面、共用施設や設備、植栽の管理・維持の観点では破損等のトラブル要因となりえるわけで、将来的な管理費・修繕費の上昇が危惧されます。

駅近、交通利便性、部屋の間取りの多彩さやBBQ設備等の充実した共用施設の恩恵を受けられることに惹かれる一方で、私は上記理由で購入に二の足を踏んでいます。購入検討中の方は、良くも悪くも地域の人に開かれたプラットホーム的なマンションだということを今一度認識しておく必要があるかなと思います。

HPにセキュリティーの説明がないみたいで、オートロックではないのかな？
もしそうならまさに団地！
資料請求してから１０日たつけどまだ届かない。

フロントサービスがある物件がオートロックでないなんて
今時あり得るんでしょうか？
資料の発送、まだ始まってないのかな？

団地では自転車のライトが盗まれる程度の治安の悪さはありますね。
ペットの散歩道にもなりうるだろうし、糞尿の問題もありそうですね。

再開発は東十条南口のロータリー設置くらいです。
近隣でいうなら北区役所の移転が土地取得に動き始めた程度です。

各居住棟の出入りはさすがにオートロックだと思いますが、敷地内は地域に一般開放されるようですね。HPのランドスケープ項目を見ると、メインエントランスのガーデンズゲートやプラザガーデンは地域に開かれた交流の場とあります。これをそのまま解釈すると、他の方も指摘していますが、外部の人も東十条と王子神谷神谷間の通り抜け道として使用できることになりますが...果たして。

道路に面したマンション
公演に隣接するマンションと同じでは？

公開空地なんだから地域の人が通って当然でしょ。
ある程度の規模のマンションなら普通あるものなのに、そんなに問題視することでしょうか。
イヤなら小規模マンションを買えばいいのでは。

それより見た目の団地っぽさが気になります。
隣の団地と差別化してほしかった。

外部の人が通ることが可能な道と積極的に通ってくる道の
違いです。団地に似てると思うなら団地居住者にアピール
する狙いで作ってるんでしょうね。

今は、浦和駅周辺がけっこう上がってますよね。このあたりとあまり単価が変わらないようです。
県立浦和高校や浦和一女がある文教地区だからかな。　セキュリティはさすがにオートロックなしは
あり得ないと思いますよ。　上野東京ラインの開通で、京浜東北の混雑解消されたでしょうか？
知人の子供が浦和から池袋方面に通学するのに、時間はかかるが、京浜東北に乗り田端で山手線に
乗り換えているみたいです。

公開空地をWikipediaで調べてみると、有効容積に応じて、容積率割増や高さ制限の緩和が受けられるので作られるオープンスペースなんだそうですね。
また、「営利目的な施設等は長期間にわたって常設占有はできないことになっているが、イベントなどの一時的な利用は可能とされる」だそうなので周辺地域のイベントに利用される可能性もあり？でしょうか。

この前、現地を車で見に行ったときに煙がモクモク、本物件で火事か！？と思ったら隣のアパートだったみたい…。
大事には至らなかったのでしょうか…

物件自体は西隣にスポーツジムもあって個人的には嬉しいですね

>>74
この辺でイベントと言えば商店街のもの位で、大きいものは北とぴあや飛鳥山でやるので、騒がしいイベントはないと思います。
逆にイベントを期待するなら残念ながら…でしょうね。
広さを考えても、良くも悪くも普通の歩道になると思います。

新幹線が通っていますか？
線路から５分くらいだと電車音とかはどうなんでしょう。
かなり聞こえるのでしょうか？

マンション建地の南側に住む者です。
特にお勧めする訳でもありませんし、批判的になるつもりもありません。
以下、去年夏に引越してきて感じる率直な感想です。

ロケーションはとても良いです。
JRは東京駅まで乗り換えなしですし、日中は田端から快速運転。
新宿・池袋にも赤羽乗換の埼京線で30分もかかりません。
休日に出かけるときなど、2路線（JR京浜東北&地下鉄南北線）あれば、
行先によってどっちに乗るか選択可能です。

土地柄なのか下町で派手さは一切なく、夜道は少し暗いくらいです。
でも人っけはあるのでそれほど怖くはありません。（妻談）
北側には北区のごみ焼却場の煙突ががあり、たぶんマンションからも見えると思います。
ですが、煙や臭いがある事はありません。

ただ敷地内にこれだけの綺麗な広場や緑があるマンションとなると、
不特定多数の人たちが入ってきそうです。（近所に綺麗で大きな公園がありません）
住んでいて感じる限り、この周辺はやはりご年配の方が多い方だと思います。
（もちろん子供もいっぱいいますし、子育て世代の人たちもたくさんいます。）
あと、新幹線含めた電車の音は、外に出れば聞こえますが気になる程ではありませんし、
窓を閉めている時は一切聞こえません。（窓ガラスの構造にもよるかと思います）
それと、王子消防署は比較的近くにありますので出動サイレンの方が聞こえるくらいです。
（北本通りという大通り。マンション敷地南東側）

これだけ綺麗で大きなマンションが建てば街の雰囲気や商業施設、行政にも影響ありそうと期待しています。
率直な意見ですが、探しておられる方々には検討しても良い物件の一つだと思います。
それぞれ予算がおありだと思いますが、いろんな意味で比較できる物件になるのではないでしょうか。

皆さんのご参考になれば幸いです。

HPの映像見ました。
なんだか物凄い都心ライフを創造させますが前の方にあるようにちょー下町ですよ。東十条の駅汚いし。
都心までの所要時間などは表記の通りなので悪くないですがなんだか刷り込みたいイメージとのギャップを感じました。

プランを見るとトイレの手洗いカウンターは4LDKにしかなさそうですね
ディスポーザーはあるのかな

この時期の資料請求なんてデベ側の価格付けの参考にしかならないわ……HPの情報以上の大した資料なんて来やしない

マンション名なんですが、ガーデンズ王子でなくガーデンズ東京王子って、なぜ？と思います。
東京なんだぞ！っていう、逆に田舎者の発想のような気がして、、、イヤですね。

>>82
都内の方なら北区の王子でしょうが、
関西の方だと阿倍野の王子、または神戸の王子動物園を連想するはず。
事実「ブランズシティあべの王子」という物件もありますし。

そういう理由もあるのでは？
いきなり田舎もの呼ばわりは検討者に失礼ですよ。

>>78
貴重な感想をありがとうございます。
大変参考になります。
もしやお住まいは三菱の物件でしょうか。
私も真剣に検討したので愛着感があります。

地元民としてはAEONが来ることを望んでましたが駐車場がたくさん取れないとかで撤退しました。保育所に老人ホームにスーパーはどうやらサミットの様です。既にサミットは有るので残念です。通勤にはどこに行くにもまあまあのアクセスですが、いかんせん南北線が6両編成な為、朝のラッシュ時は混みます。成徳生や飛鳥高校や駿台学園と学校もそれなりにあります。
当方は豊島5丁目団地付近の分譲マンション住みですがやはり通り抜けや、緑を多く取るようなので犬の散歩の通り抜けなどなど何かと問題があります。
保育園はこの辺りは保育園銀座と呼ばれるくらい充実はしてますがこれだけ人数が増えると激戦になると思いますよ。ハローワーク周辺には私立保育園含め三箇所、神谷付近には桜田保育園が公立でありますが桜田は駅近の為かなり激戦です。
学校も王子小をうたってるようですが、これだけ大規模マンションだど王子小でカバーするのは難しいとおもいます。パークハウスは東十条小なので棟により東十条小もあり得ると思います。当方も豊島5丁目団地の近くの中規模マンションな為、やはり団地の続きのイメージで失敗したなとおもうところもあります。
ただ都心へのアクセスや商店街、スーパーも五丁目団地の下にあるタジマはなかなか野菜も果物も品物はまずまずて安価だったり良いところもあります。ただ間違いなく南北線は混みます。南北線が出来立ての赤羽岩淵駅〜駒込駅までしか開通して無かった時代を知る者としてはガラガラな南北線を懐かしく思います。

No.83さん、No.82です。私は検討者なんです。だからこだわってるのです。
関西の方がこちらを検討することも、ま、あるでしょうが、
いちいち東京とつけなくても良いのでは？と思います。

日当たり悪くて狭くていいから、3LDKで4500万あるなら欲しいなと。
無理でしょうかね

>>86
私もそう思います。
東京ってわざわざ付ける物件って県境に近く認知度も低い不人気エリアだったりしますよね。
すでによそでザ・ガーデンズ王子を売ってれば仕方ないですが…

約26坪（85ｍ2）×250＝6500万円くらいが妥当ですかね。

イオンとか西友、イトウヨーカドーなどのお店ができる余地はないんでしょうか？
ちょっとした買い物の楽しみがないと。
たまには外食もしたいし。藍屋・ジョナサンだけでは寂しい。
歩いて行ける所にあればね～。
この大規模マンションができれば、お店も増えるでしょうかね？

増えないと思いますよ。
大規模開発がなかったおかげで大型店舗がなく
商店街が生き延びてこれた感がありますから。
東十条、十条の良さは大型チェーン店でなく個人店です。
外食なら王子側にも少しはありますが、赤羽の方が多いと思います。

>>88
実際県境に近く認知度も低い不人気エリアですからね
そのおかげで利便性のわりに相場が低く、住みやすいのがこの地域の良さです

資料請求したらまだできてないらしく、別物件の資料が来ました。
隅田川と荒川に挟まれた中州のような場所のマンションにビックリ！
でも、こちらのマンションもけっこう川に近いんですね。
集中豪雨や台風など、今までどうだったんでしょうか？

坪250で6500万出せる人がこのエリアにまだそんなにいるのでしょうか…
ちょっと前には王子のタワーもあったし。
でも立地と時期を考えると平均280ぐらいになってもまぁね、とも思えますし。

>>93

北区のハザードマップを見てみました。

隅田川が氾濫してもここは浸水しないんですね。
荒川が波乱したら２ｍ未満程度。
ただし荒川が氾濫した場合、北区がどうのという話でなく城東地域全体が浸水します。

そのあたりは割り切るか、高台、いわゆる山の手で探すかでしょう。
王子でも京浜東北より西はほとんど浸水の可能性はありません。

プラウド王子本町など分譲当時は高いと感じましたが、
今考えると高台でお買い得でしたね。

将来、賃貸や売却を視野に入れながら物件を検討していますが、本物件は資産性で考えた場合はどうなんでしょう？
JR駅徒歩5分圏内や三井三菱が入る物件であることなど良い評価は出来る一方で、そもそもの将来的なこの地域への需要や大規模物件ゆえの貸し売りのしにくさ等はあるのでしょうか？？

三井や三菱は売主なだけで施工も管理も長谷工です

長谷工管理ってそんなにマイナスですかね？？

長谷工って物件数が多すぎて「ありきたり」なイメージだけど、
決定的な欠陥とか事故などは聞きませんよね。
どことは言いませんが一度建てた物を取り壊すような騒ぎはないイメージ。
私が知らないだけかしら。。。

坪260なら買います。
坪270なら考えます。
坪280なら買いません。
私はそんな感じです。

アホみたいに豪華な仕様にして、将来管理負担増でヒィヒィ言うよりいいと思う。湾岸民みたいに、選民意識でマウンティングするような人たちは選ばないエリアだし。すごく周囲に合ったスペックで合わせてくると思う。

地味というか具体的イメージが浮かばないエリアですけど、
交通の便は魅力ですね。
東十条駅の圧倒的本数と初電終電の時間を見て驚きました。
南北線も使えますし、新宿渋谷エリア以外なら都内どこでも便利そうです。

王子小中は建て直して綺麗になりましたが、これだけ大規模になると大変かな？
小学校は伝統があり、天皇陛下もいらっしゃったことがあります。
王子も東十条も子連れの姿をあまり見かけなく、年寄りだらけの寂れた県境の下町と自虐的に紹介しますが…
街の再開発とかはあまり期待できないでしょうね、赤羽みたいに駅ナカが充実するわけでなし、AEONみたいな大きなモールもできる場所もないし。
家には帰ってくるだけ、という人には向いてるロケーションかもしれませんけど、家周辺で便利さを求める人には合わないかもですね。ですが何故か保育園は他の方もおっしゃる通り激選区です。
治安はふつう、この辺はちょっと暗いかも。でも別に怖さは感じないです。実家がこの物件の近くでした。
ご参考までに。

低層階の中住戸で坪260台、
高層階で坪300台、
平均で坪280台ですね。

>>103
私とは大分違う印象ですね。
近所にかれこれ7年住んでいるものです。
確かにここらのエリアは高齢者が多く子育て世代というものはあまり多くなかったです。
しかしここ2、3年は様子が変わってきて子育て世代はかなり多いと感じてます。週末東十条駅東側の商店街を歩けばすぐわかりますよ。是非土地勘ない方は行ってみてください。

>>104
坪単価が決まりましたか?

>>105
東十条東側ですか…！
あんまり行かないですね。
なるほど、だから保育園激選区になってきてるんですねー。
となると、王小のキャパが心配ですね笑

約半年前に近所に引っ越してきた者です。
マンション名が「東京王子」と聞いて、確かに「東京」を強調しすぎでは？と思いましたが、
考えてみると、私がこの地を選んだ一番の理由は東京方面へのアクセスが良いからでした。
JRでも近いし、メトロでも近い。実際通勤していても楽だし、遊びに行くのも楽です。
隣駅の赤羽乗り換えで埼京線に乗り換えると池袋はすぐだし、田端から山手線に乗り換えて
行ってもそんなに変わらない。雰囲気は下町だけど、アクセスは抜群です。

このネーミングはメリットを前面に出していて、慣れればそんなに悪くないんじゃないかなあ
と思った次第です。合理的な人には向いているんじゃないでしょうか？
それにあの古い桜並木のあたりは潤いがあって、春は本当にきれいです。
ベランダが透明ガラスなのも明るくていいなと思います。

なんでこのエリアはサミットばかり出来るのかな。イオンが入るとばかり思ってたのに。
敷地内を地域住民に開放するなら、BBQ施設も合わせて使わせください。

王子３丁目の住人です
現地に行ってみました
寂しい雰囲気でちょっとテンション下がりました
広い敷地、完成形がイメージできません

王子駅前でティッシュペーパーと巨大チラシ配ってました。

上で平均坪単価280って言っているひといるけれど、280で完売するかなぁ?
価値観にもよると思いますが、280の値段出すなら、もう少し狭くて都心を選びたい。

そうだね、坪280なら買いません。6000万あれば選択肢は多いから

坪単価200中盤以上なんて、このエリアでありえるんでしょうか？先日販売されていた、パークハウス東十条も坪単価200前半が多かったですし、3LDKで3000万後半から4000万前半でも買える物件がないと、なかなかこのエリア辺りを探してる方には手が出ない気がします

パークハウスは諸々の値上がり前だったし、土地も安く収得したと聞きました。
売り出し当時としても割安で早々に完売しました。

パークハウスの営業マンも、ここはパークハウスよりは高値になる予定だと話していましたし、相場が上がってしまっていますから高値にならざるを得ないでしょうね。

>>114
先日プラウド王子本町の中古物件が6300万円程度で売られていました。新築時の売り出しは5800円程度の値段でした。そういうご時世なのですね。
この物件は北側の棟の低層階なら200前半の価格付けだと私は思います。南の棟は私には手が出ないかと思っています。

これから景気はどうなるんでしょうね。
季節的な事もあるかもしれませんが、ここのところ
中古物件の動きが鈍くなっている印象があります。
プラウド王子本町の物件は半年以上出てないですよね？
安ければ買い手が多く、売り手とすれば抽選すればいいだけの事、
高く設定すれば８００戸以上の物件を完売させるのが大変になる事でしょうね。

少し前までは、今の足立区や川口と同じくらいの値段で、このあたりも
買えたと思いますが。　タワーだと後の大規模修繕工事の時、多額のお金が
かかるので、このくらいの高さがいいのかな。

今は一番高いところでしょう、株価が大きく落ちてる、不動産もそろそろでしょう。

エリアは違いますが、同じガーデンズの西葛西は坪単価200を切る部屋もありましたので、それぐらいの部屋があればいいですね。

この１、２年で相場が上がったから、西葛西やら東十条のパークハウスは参考にならないよ。
安く買いたい気持ちは私も同じだけど。

ここ1,2年の割高感で買う気になれず（需要側）、今年からの急速な先行き不透明感増大（供給側）という両者の思惑が反映されそうですね。ただ、長谷工は去年までの強気な価格設定は無理って一番分かってるハズ。
ここって土地の仕入れ背景からして、北区の開発要請を受け入れざる得ない制約（保育所の設置とか一部施設の開放等)があるから、結構安いかもよ。その代わり、保守運営で気長に小銭稼ぐ（管理会社も長谷工系）という戦略。でか箱だからうま味はあるから。

オリンピックが終わったあとの暴落が心配

>>123
それを考えると首都圏どこも買えませんよね。
うちはしばらく賃貸のままでいこうかと考え始めてます。
分譲がこれだけ上がってるのに、家賃は全然上がらないので。

うちもこのまま賃貸かな・・・
この数年で近隣に建ったいくつかのファミリーマンションを見送って、ここを待ってたんだけど。
やはり最近の割高感といい、最後にこれだけ大規模なのがでてくると
5～10年後くらいには中古や分譲賃貸がけっこう出まわるのではないでしょうか。

どうしても買わなきゃならない理由でもない限り、
２、３年様子見したほうがいいと思う。
適正価格に戻る日もそんなに遠くない。

パークホームズ王子が発表されましたよ。ここより手狭（60平米後半）なので、もろにバッティングはしないかも。

>>127
あちらは3,900～6,200万円台予定のようなので、坪単価200～という感じですね
JRの駅から遠く、北本通り沿いで住環境があまりよくないので、ココより安そう

その２，３年後も下がっているのかというと保証もないし、
何よりも増税後になってしまうとさすがにどうなんだろうと思います。

買い時はその人によって違ってくるのではないかなと感じています。

あとはここの場所が都合がいいんだ、とか。

敷地内にサミットができるのは普通に良いですね。
すごく安いわけじゃないけれど、価格帯としてはふつうかしら。

そもそも23区内駅近でこれだけの敷地面積がある物件は早々出て来ないわけで、JRとメトロ両方使えることを考慮すると長谷工とはいえ強気になのも分かる。
世帯収入850万ちょいで、6000万以内の70平米中層階角住戸希望。

860戸の規模だと、城北エリアでは北赤羽のメガシティ以来ですね。

東十条は通勤時2分20秒間隔で電車が来るし、
上野東京ライン開通以降は朝も空いている（埼玉方面からの客は赤羽で乗り換えている）ので通勤は楽ですよ。

南口再開発の計画もあるので、将来性にも期待が持てます。
5000万円台で買えればいいのですが・・・

このへんは保育園激戦区ですか？

数年前まではそうでもなかったけど、今ではすっかり激戦区です。

敷地内に保育園が併設されるようですがどのくらいの規模なのでしょう？
800戸以上となると1つ出来たくらいでは足りなそう。
ここが出来たらどうなっちゃうんだろうと今から心配しているママさんたち多いですよ。

保育園がそばにあるのに敷地内にもできるんですね。
その近くの部屋だったら相当にぎやかでしょうか？
普段もそうだし運動会とかイベントの度に大音量が響くとか？
どうなんでしょう。気になってきました。

LANDSCAPEを見るとエアリーコート棟の東側にできるんですね、保育園。
近いお部屋はやはり声が聞こえるでしょう。
とはいえ日曜や夜間は静かですから、こればかりは好き好きなのではないでしょうか。

正直保育園ならば音は相当ある気がします。
朝の体操とかダンスとか日常的にあるように思いますよ。
子供達が園庭で遊ぶ時の声もあるでしょうし。園庭があるかないかで状況はだいぶ違うのではないかと。
私は子供が楽しく遊んでる声とかは気にならないというかむしろ楽しいですが、人によっては違うんでしょうね。買う時に確認した方がいいと思いますよ。

価格はいくらですかね。
強気に250万くらいでしょうか。800戸あるし、株も下がってるし売れるんですかね。220～230位なら買いたいなぁ

カームコートは目の前の道路に居住者以外も通行するので、坪200〜もありそうな気がします。

ここから2-3分のマンション住んでますが、商店街は使える店は限られてるし、5000万前後出せるなら隣の赤羽とかで買うほうが断然便利です
(下町育ちでないと東十条や王子神谷駅前の雰囲気にガッカリするかも？)

ここだけに限らないけど、マイナス金利の住宅ローンへの影響（及びその持続性）が今一つ見えない中では、デベも値付けに相当苦労すると思う。
特にこういう利便性の高い下町エリアだと尚更。

入居は2年後ですね、経済も不透明、2年後どうなるのかね？不動産も爆落かもしれません、不安です。

>>140

その前に、第1期が発売される4月下旬までに経済状況がどうなっているかも不透明ですよね。

ことわざ　「申年騒ぐ」

前回（2004年）　鳥インフル騒動、年金未納騒動、
前々回（1992年）　バブル崩壊
前々々回（1980年）　第2次オイルショック

さて今年は何が起きるやら。

２年後ってどうなっているのか。
もっと不動産のバブルが続くのか、それとも増税の関連で冷え込んでしまうのか。

判断はとても難しい。

ほしいと思ったり、住みたいと思ったマンションが
結局はその人の運命のマンションなんじゃないかなーなんて思います。

結局暮らしやすくないと意味が無いですし。

>>143

おっしゃるとおりですね。
買いたい人が買いたい時に買える物件がそれぞれの「ベスト」なのでしょう。

今日は（今の時間で）日経平均が1000円以上も上昇していますが、
今後しばらくは経済全体が揺れ動きそうです。

　

買いたいけど高いと買えないのも事実です。
値段が上がるとその分下がったときのリスクが怖いです。

>>145
リスクを取れない人は一生賃貸住まいで、マイホームを夢見てるくらいがちょうど良いよ。

昨日、十条から現地から歩いてみましたが、軽くタイムスリップをした感覚を得ました。
古い商店街はおろか、民家も雑多に立ち並ぶ町並み。匂いも清潔感なく、ここは本当に平成か、東京なのかと何度も自問自答しました。
マンションに東京とあえてつけた理由がなんとなくわかる気がしました。

結局は不人気ってことですか？

立地がいいので価格次第では？
但し立地といっても駅までの距離で生活環境は完全下町。だから下町と同じ価格設定であれば売れるけど勘違い値付けだと×。
戸数が多いだけに価格設定は保守的にならざるをえないだろうね

交通がいいですけど、周辺大きなショッピングセンターがありません。

ショッピングセンターは郊外にあるものです。

さいたま新都心に大きなショッピングセンターあります。

ショッピングセンターが好きな人は埼玉に住んだ方がいいんじゃないかな

ココの辺りに住んでいる人ならば、車で埼玉の方に行ったり、あとは西新井のアリオに行ったりする人が多いのではないでしょうか。
西新井のアリオはあまり大きくはないけれど、一応シネマコンプレックスもあります。

普段の生活に困るような事はないんですけれども。
でも、ちょっとした別のものが欲しいという時には行きたくなりますよね。

普段の買い物は商店街とスーパーで十分ですよ。
買い出しは車で川口に行きます。すぐです。
都心も電車ですぐです。
地味で垢抜けない、けど便利なのが東十条です。

住みやすくて長年住んでいる人が多いぶん、地域の変化のスピードがとてもゆっくりなので、昭和っぽいのでは。
このマンションができて新しい住民が増えると雰囲気が変わる気がしていますが、できてみないと分かりませんね。

このへんに住むとさ
川口に行くことが増える(笑)
川口に住んだほうがいいかな、と思う。
でも、買ったわけだし、と納得する。

ハイサッシは開放感あっていいね。
どうせなら天井高もありきたりな250じゃなくて260欲しかった。
長谷工クオリティ変なとこ拘って肝心なところケチるなよ。

>>155，156あたりの意見を読むと、じゃあ駐車場代も安いし川口の方が良いなってなる笑
アドレスがどうしても東京が良い人はここなんだろうけど。

> No.158さん
ここのメリットは、東京方面に通勤していて、東京方面で遊びたい人にはとても便利！
につきるんじゃないでしょうか？
アドレスなんて東京でも埼玉でもどこでも同じで、別に役に立ちませんので。。

アドレスは役に立ちますよ。

自治体の財政が悪化すると、警察とかインフラの経費が削られてレベルが落ちたり、税金が上がったりしますから。

現に子供の医療費なんかの補助は東京がずば抜けて手厚いですよね。

>160さん

確かに東京の方が税金が安かったり施設や援助が手厚いことはあるかもしれませんね。
（それを言うと、大企業が多い港区や新宿区には負けると思いますが・・。）
当方、子供がいないので子供の医療費のことは意識していませんが、共働きで子供が
いらっしゃる方にとっては北区は良い選択肢の一つと思います。

しかし、自然環境（緑や広々した空間や眺めなど）やスーパーやショッピングセンター
の充実では、都内よりも他県の郊外の方がはるかに勝っています。なので、
東京の方が良い、とは一概に言えないと思います。

川口は京浜東北線しかないからいざという時に困る。
雪道の荒川大橋を歩いて、赤羽まで移動した思い出がある。

その点、東十条は十条まで近いから池袋いくのも
銀座方面も、南北線で六本木方面も困らない。

川口と比べて困るのは外食する場所が少ない。
そごうがない。アリオがない。
物価も川口の方が安いかな。

でも東十条に住んで困ったことは特にないから
価格次第で検討かな。

北区で育ち、今も北区から通勤してますが、川を隔てた埼玉方面の方が実は高層マンションも多くて栄えてる笑。街を歩くと高齢化が進んでいることを実感するし。

でも都内でありながら気取らず、ゆったりとした街の雰囲気は落ち着きますし、都内へのアクセスだってバスが発達してるから意外と良い所です。公園も美味しいラーメン屋も多いし。

このマンションは一般的な収入の子育て世代のサラリーマンにとっては区画内で生活が完結できるし、良いマンションだと思います。後は価格をお安くしてくれると、踏ん切りがつくのですが…

あくまで予想ですが、高層マンションの基準の60ｍを
超えないように造るとすると18階建てだと階高3ｍないのではないかと。
でも天井高は2.5ｍにしようとするとスラブが20ｃｍ。
残りが30ｃｍだとすると二重床になることはなく、
直床のふにゃふにゃ床になってしまうのかと思います。

直床の良し悪しについては他のスレでしつこいくらいに
検討されていますので、ここで話す必要もないですが
東十条フレシアが二重天井・直床だったので
同じだったら個人的には嫌ですね。

直床だっていうだけで買わない人もいるだろうし、この戸数を捌くなら二重床で来るのでは？
長谷工なのにアウトフレームで、仕様には気を遣っていそうだし

個人的には中途半端なスラブ厚の二重床より厚さを確保した直床のほうが良いと思っているけど、それはスレ違いの話だな

>>164

まず60を18で割ってみてください。話はそれからです。

公式ホームページや送られてきた資料に、建物の構造等についての情報が載っていませんが、これから載るのでしょうか。
低地なので、液状化対策とかどういう対策をしているのかとか、建物の耐久性・耐震性とかはどうなのか知りたいのですが。
スカイティアラは、ダブル配筋になっているとか説明があるのですが、載っていないので、大丈夫？なのかなと。

載るかどうかというよりは、長谷工の建物の耐震性とか地盤対策とかの評判って、どうなのでしょうか？

建物の構造とかってモデルルームに行けば詳しいパネルの説明や模型などがあるかとは思いますが、
こういう資料請求の段階では無いこともあるのかもしれないです。

なんとなく「こういうコンセプトなんです」「こういう雰囲気でやっていきたいんです」的なものが
メインでやって来るような気がします。
まずはイメージ？

昨日、近辺を歩いてみてきましたが、サミットは結構大きくなりそうな印象を受けました
あと、その近くの商店街の寂れ具合、使えなさ具合も印象に残りました

自分も東十条から現地まで歩きましたが商店街が思いのほかしょぼくてビックリしました。
王子神谷から現地までもタジマしかないんですよね
東十条ってなんでこんなに坪単価高いんですかね

お値段通りのニトリは近くにありますよね。
そのもう少し赤羽寄りにダイエーがあって
ヤマダ電機や西松屋
サイゼリアやドムドムが入っているのですが
その場末感と言ったら・・・「ここは東京なの？」
レトロな環境です。

商店街がしょぼいのは否定しないけど、それなりに人通りもあるし
喫茶店もあるし、コンビニもあるし昔に比べたら10倍は賑やかですけどね。
華やかさとは今も昔も縁がないからそれは期待しないほうがいいですが、静かで地味で「便利」。
便利に尽きます

マンション敷地周辺を歩いた感想を率直に。生活する上では何ら困らないと思う。敷地内にスーパーもできるし、結構大きな商店街も近い。治安も良さそう。ただ、高齢者が多いエリアなせいか街全体として元気がないというか物寂しい感じで、気の利いたオシャレな店が皆無なのも残念。というか帰りに歩いて見て回った限り、王子神谷〜東十条間でまともに外食できそうな店がなくて驚いた。都内でもなかなか稀有なエリアなので、まずは街の雰囲気含め自身で歩いて見て回ることをおすすめしたい。

>>174
東京としては、場末感、寂れ具合が稀有な場所というのがよいです
嫁さん(女性)の反応が相当ネガティブになりそうですが
相当安くしてくれたら買いたいです

そこですよね。
「相当安くしてくれたら」視野に入りそうです。
資料が届きましたが高級感を出そうとしているみたいです。

東十条って、現状は街としての広がりがないんです。

西はＪＲ、東は団地、北は環七によって隔てられた小さなエリア。
しかも住民は昔から買物は赤羽か王子で済ますのが習慣になっています。
だから生活に必要最小限のお店しかありません。

今回この場所に860世帯の中高所得層が入居することで、
多少は街が変わると思います。

この立地で800世帯も売り切れるんですかね。
皆さんが言ってるように相当安くしないと結局、入居開始後に値引き販売とかなりそう

相当安くして欲しいけど、70平米6000万円くらいかなぁ。時期が時期なら1500万円くらい安かっただろう。

>>178
京浜東北と地下鉄へのダブルアクセスだからニーズは結構あるんじなないですかね。
南北線は微妙だけど、そこまで贅沢を言ったら値段的に難しくなりそうだから。

>179さん

70前半米台なら
さすがに4500～5500（6000行くなら最上階）だと読んでいるのですが。

この場所、この戸数で、
70平米6000万円
で売り切れちゃう状況になったらすごいことですね。

プラウド王子、飛鳥山タワー、パークハウス東十条を買った人があっさり益出できるエリアになっちゃいそうです。

場所の雰囲気はみなさんおっしゃっている通りです。
せっかく東京に住むのだからおしゃれな所に行きたい方は、東横線なり田園都市線なり京葉線なりに。
地方都市の雰囲気が嫌いでなく、近くのコンビニにジャージで行ける気軽さをお求めの方には、おすすめのエリアです。

70平米で6000万はさすがに無いかと
75平米低層階で5000万から希望だけどどうかな

2年後の入居の時期には不動産価格高騰も治まってそうで決断難しいですよね

ここのパース図よく見ると、最上階は他の階と比べて階高が高そうなので、プレミアム住戸になるのではないかと。
そうなると、角部屋最上階は少なくとも7000万は下らないような気がします。
2戸ぶち抜きも可能とありますし結構なお金持ちを想定してるのでは。

70平米台で4000万台はさすがにないでしょう。5500～6000超えあたりと予想。

もちろん小さい部屋で4000万台はあるでしょうけど。

マンションマニアさんの言うように、
周辺相場（パークハウス東十条）と近年の上昇傾向（昨年比+1割）
から見るに、坪単価250〜が妥当かと。
すると70平米で5300万、85平米で6400万くらいなのではと。
もちろん向きや階数によって前後はあるでしょうが。

↑70平米前半なら普通に４０００万円台でしょうね
5000からじゃこの戸数捌けませんからね

↑私もそう思います。

確か入札で高値落札した長谷工からしたら、そんな値段じゃ赤字だろう。

希望的観測ばかりですね。
65㎡台の部屋は4000万円台もあるでしょうが、
70㎡以上は5000超え確実でしょう。

車を持つので安いと助かるけど、南向きは高いのかな。

>>189

土地の入札額はいくらでしょうか？？

モデルルームってまだオープンしてませんよね？
王子駅の飛鳥山ファーストタワーのモデルルームのあった場所にまた大規模なマンションモデルルームが建築中です。
ガーデンズのモデルルームじゃないかな？
完成予定日は4月下旬と書かれていました。

北区、東十条あたりは創価学会員が多いと聞きました
確かに周辺に創価学会の事務所もありました
この話は本当なのでしょうか？

65平米2LDKで4800万円台
70平米3LDKで5200万円台

南向きでそのくらいだと良いな

>>192
当時のニュースで166億円

土地の値段の意味で、ザ・パークハウス 東十条フレシアの価格が割安でしたね。
土地の入札なし、JR貨物と共同売主で販売していました。且つ時期も約一年半前の分譲でした。
ザ・パークハウス 東十条フレシアは
価格：4,200万円台～6,900万円台　62.63㎡～89.11㎡
でしたので、今回は面積が
65.07m2～85.09m2
なので、5000万以下の住戸が少ないかもしれません。

ハセコーなので価格競争力を期待。　あと、各棟にあるというラウンジはライブラリー、スタディルーム的に使えるのかな。

つかえないでしょ

送られてきた資料には使えるような感じで書いてなかった？

どこにありました？

ラウンジの説明のところ。何時間も長居する感じではないと思うけど。

ラウンジではなく、サロンですね。

価格、スカイティアラと同じくらいだと良いのですが、高くなるのかな？
スカイティアラの方が、都心からは遠くなるけど、高台で、街の雰囲気・環境も良い分、差し引き同じくらいかなと思ったのですが、アクセスの良さで高くなってしまうでしょうか。うーん。

ちなみに、３つの棟がありますが、どの棟が人気になると予想されますか？

スカイティアラはエリア高値挑戦の住友だから、同じくらいか安いかも。

坪単価については10月頃に長谷工の営業の方に伺ったのですが、マンションマニアさんの予想がいいところいってますよ。

マンマニの予想では
・仕様、構造がハイレベルの場合・・・平均坪単価＠２７０
・仕様、構造が普通レベル・・・平均坪単価＠２５０
このくらいではないかと予想します！

とすると、

普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。

平均坪単価250万なら即日完売レベルになるだろう。

今の都内の相場考えると、坪250万～300万ぐらいで平均270万ぐらいかな。

パークハウス東十条はもちろん、東十条最寄りで最高額だったと思われるプラウド赤羽ディアージュ（坪単価約250万）も超えてくると思われる。

価格なんて今現在も資料請求の反応や近隣物件の状況見ながら見定めてるでしょうから、それより前の情報なんか意味ないと思いますよ。
そんな情報で良いなら、今販売中の王子神谷のモデル行った際に見せていただいた周辺物件の売値相場をまとめた資料のなかに、ここの物件坪@250万予定とありました。これも長谷工からの情報ということになりますが、そもそも売値はデベが決めるもの、ここと王子神谷のデベが同じならまだしも予定価格をわざわざ王子神谷のデベである京阪に教えるの？と、それ見たときに笑ったくらいですから。信憑性は低いと思っています。

総戸数は確かに多いですが、そのためにJVを組んでリスクを分散させているんです。今の市況を鑑みても、少々強気で来ると考えています。平均@270といった辺りじゃないでしょうか。

坪250は去年の相場。
今年はデベは供給数を絞って、単価を上げる戦略をとっています。株価も底打ったし、住宅ローン金利最安値更新の追い風を考慮すると、平均270くらいで出してきそう。

立地がね…
利便性はいいけど、寂れた感じと創価の町であること踏まえるとね
それに長谷工は財務もよくないし。いっときの倒産しかけた頃とは違うけど大手デベとも違う。在庫リスクをとらしてもらえないでしょ。
いいものを安めでしかけてきた旧プラウドみたいな戦略をとるべきだろうと思うしそうしてくるのでは？

サロンは利用時間が気になりますね
夜12時に帰っても使えるなら非常に魅力的ではあるが…

250ギリギリ、270残念だけど諦めます。

すぐ飛びつかなくてもいいかな。
こんな立地条件で高級感出されてもね。
何期かに分けて売り出すのだろうからまずは様子見だな～

隣接する団地の住人さんがこぞって、
賃貸料払い続けるよりは金利の低いこの時期にっと、
購入検討するんでしょうか

JVで入る長谷工の比率なんて、恐らく一桁％だと思いますし、本業はデベではなくゼネコンなので在庫うんぬんのリスクはさほど考えていないでしょう。

他4社の考え次第でしょうか。

本筋ではないですが、何で「坪単価（意外と）高いよ！」とこの掲示板でわざわざ言う必要あるのでしょうかね。
別にそっとしておけばいいのに、、、
坪単価高いコンセンサス取っても、おそらく見ているであろう売る側のプラス材料にしかならないのに、、、

この立地で坪250以上出す人がどのくらいいるか興味ある。860の大規模だからとりあえず様子見しようかな

どこかのマンションではないですが、もし売値を変えるなら、初めは低め、売れ行きと周辺相場次第で値上げ、でしょうね。
逆の場合だと、先行して買った人からの激しい反応もありそうですし、更に買い控えを誘発しかねないですからね。。見た目の値付はうまく誤魔化しそうですが。

それにしてもここの商店街はなんでこんなに寂れてるの？
お年寄りが多いから？

>>217
おそらくこの掲示板でガーデンズ営業の方もいますね。わざわざ坪単価高いと誘導してるでしょう。

>>221
この物件の近くのモデルルームに行かれれば本当のことだとわかりますよ。
ちなみに私が伺った坪単価予定は260万でした。

>>222
この物件の近くのモデルルームってどこですか?

>>221

そうですよね、、

私としては正直なところ、平均坪単価は行けても250、260は泣く泣く諦めですね。

シンプルにデベが出してきた売値に納得できなければ買わなければいいだけです。
坪250以上なら10年後資産価値暴落確定なので買いません。
東十条商店街の廃れ具合と汚い感じがなんとも...
十条の再開発タワマンが建つころには不動産価格高騰も落ち着いてるかもしれないので待てる方はそちらも検討してみるといいかも

坪250より上か下かでこの物件の人気度が決まるでしょうね

坪単価250以上なら、オリンピック終わった後は大幅に下落するかもしれませんね。
正直このエリア、都心への交通利便性以外の魅力ないし..
同じ価額帯なら別のところを探します。

全くです。「新しい街を造っていきましょう」　っというコンセプトで
色んな付帯設備をつけて、必要以上に価格を吊り上げ
イメージアップも目指したいようです。
最初に売り出すエアリーコートは手が届き易い価格に設定して
完売を優先させるかもしれません。
最後に竣工するカームコート棟はスーパーや商店街にも近いので
高価格を目指すかもしれません。
消費税増税前のプッシュもしてくるでしょうね。

東十条5分、王子神谷6分が売りみたいですけど敷地出るまでがまぁまぁかかりそうですね

家族連れの方に質問です。
この地域の高校生はだいたい私立入学なのでしょうか？

都立はあまり良いところがない気がしまして

新しい街を造るってこのマンションのイメージアップだけじゃ無理だと思います。
東十条商店街は寂れてるし、王子神谷駅の周辺は大規模団地と会社があるし、このマンション以外に何か新しくできますかね。

あの廃れた商店街をどうにかしない限りは無理かと...
十条商店街はキレイで入ってるお店もいい感じなんですよね..

そんな街のコンシェルジュがいるマンション

>>230
私立が多いみたいですね。でも私立も順天、成徳ぐらいが(高校偏差値62、大学偏差値57-52行ける)一番良いどころかな。
教育面を考えれば文京区の方が断然いいでしょう。

>>234
行ける頭があるなら、開成は電車で直ぐですよ。

東京周辺は、中学あたりから私立に通わせるところが多いんですね。
やっぱり私立の方がレベルが高いらしいけど、学費が半端ないでしょ。
田舎じゃ公立を選ぶのが普通なんだけどね。
都会と田舎じゃレベルが違うんだなぁ。

北区、足立区、板橋区には文京区や杉並区、武蔵野市、国分寺市、国立市のような都立がないからね

都立は学区制じゃないんだから、区で高校を語ること自体がナンセンス
交通便利だから、通える範囲に沢山都立も私立も高校ありますよ

物理的にはそうですけど、周りの環境は大事ですよ
周りがどこを目指すのか、どのくらい勉強に力を入れるのかということです
どうしても周りの影響受けますから、もちろん我が道いく子もいますけど。

>>239
5000〜6000万円程度の予算の中で購入できる新築マンションで、教育環境が良い地域をご教授願います。

>>240
板橋区加賀のプラウドはどうですか？

便乗すみません。
王子小学校の評価はどうですか？
中学受験率高いのでしょうか?

>>240
浦和駅付近は文教地区で知られていますし値段もそのくらいなら出物はありそうです。

>>243
5000〜6000万円程度だと北浦和が精一杯かと。浦和は下手な23区よりは高くなってますからね。

この辺は治安悪いんだよね
小学校から東十条住んでて高校は王子だったけど、昔からチンピラやヤンキーの多い街で有名
その辺気にならなければ京浜東北線でアクセス良いからいいけどね
小学校と中学校のレベルも低いからそのあたりは気をつけた方が良いかも
赤羽や神谷方面よりも王子方面の方が治安は上
ちなみに中国人多いよ
東十条駅付近は汚いから王子神谷駅使った方がいい

>>245
貴方がお若かった40～50年前はそうだったのでしょうが、今の東十条でチンピラやヤンキーは見かけませんよ。
土地勘のない方たちを惑わすような書き込みは控えてください。

30代前半です
小学生まで赤羽、小学生から神谷よりの東十条に住んでいます
東十条の商店街でもバイトしてました
子供のいない夫婦やご老人の方が住まれるのは都心へのアクセスも良いですしいいのではないですか
美味しいラーメン屋さんや有名などら焼き屋さん、十条まで坂を登ればすぐですし、十条へ行けば食品やお惣菜が安いです
ただ子育てというと適してない地域だと思います
東十条の周りを歩いてみたら分かると思いますよ
駅前のパチンコも目立ちますし

>>247

子育てに関してはこの方に同意ですね。
王子小は伝統もあって綺麗ですけど、中学受験を積極的にするような層はあまり住んでないです。

>>247
同意です。このエリアに数年住んでいます。
この物件も検討中ですが、やっぱり子供の教育環境を考えると別のどころが良いかなと思います。

近所に住んでいますが、この物件は基本リタイア層がメインでは？
サ高住も予定してるみたいだし、小金持ちの高齢者向けです
逆に子育て世代はやめたほうが無難かも
このあたりは本当に、治安が悪いですよ
私は子供もいなく、夫婦二人で都心アクセスの利便性で検討してますが、子供がいたら検討からは外してましたね

２３区で同じような価格帯で、子育てにいいのは、練馬区の駅から
離れた戸建てが中心のエリアにあるマンションかな。（大泉学園など）
当然、都心へのアクセスはここよりも劣りますが。　両立させるのは
なかなか難しいですね。

治安がわるいって言う人が急に湧いてるけど、どうしたんですかw
治安がわるいって、なんですか？
夜中にヤンキーがうろうろとか、変質者がでる、とか？空き巣が多発、とか？
20年近く住んでますけど、見たことも聞いたこともないなw

警察の統計でも見ての通り普通です
http://www3.wagamachi-guide.com/jouhomap/map.asp?c=139%2E724534%2C35%2...

交通の便○
治安△
教育環境×
こんなイメージということでしょうか？

皆さんにお聞きしたいのですが大規模マンションの魅力とデメリットってなんですかね？？
大規模マンションに住んだ経験がないので教えて頂ければ幸いです

北区がそもそも微妙な上、北区の中でも赤羽や王子に住めないような人が東十条に
住むわけだから教育環境は良くないのは想定内でしょう。

東京はどこに住むにしても中学受験必須だから、利便性重視した方がいいと思いますよ。

この辺だと子供は小2か小3でサピックスの王子校あたりに行かせることになると思いますし、
意識の高い生徒に囲まれる環境を作ってやれば東十条でも問題ないと思います。

子供のことを思えば、移住するのもなかなか決まりそうもありませんね。
出きる限り環境の良いところが良いし、通学もしやすい場所が良いし、
そうなると、旦那さんの通勤より子供の通学が重視ですね。
マンション購入も悩みますね～。

うーん。。ちょっと混乱してきました。。
そもそもパンフレットを見ると王子小学校や王子桜中学校は進学校で安心できる印象でしたがそもそもその認識が違ってたということでしょうか？

どんな物件であれほどほどにディスられるのがこの掲示板では普通なので、まあ気にしないでもいいのでは？

>>257
北区の中では進学校だし、落ち着いた雰囲気もあります。
近年増えている小中一貫校の先駆けですし。

そりゃあ、お金を出せばもっと教育環境の良い場所は都心などいくらでもありますけど、こういうのは年収やエリアなど各自の制限がある中でどうかっていう話ですからね。
同じような価格帯の物件や今住んでいるところと比較して考えてみるとよいのでは。

>>257

進学校というわけではないですし、都内に住んでいてしっかりした教育を受けさせたいとなれば、中学受験で小石川等の公立もありますし、勿論私立もあります。
物件や周辺の状況から考えられる想定年収で、この辺の子が中学受験するのかどうか、お考えになってみるのも良いのではないでしょうか。

都内に住みたい
駅近で子育て環境もよく、治安もいい
そして、お買い得な価格
23区内でそれらが全て揃った物件なんて無い気がします
豊島八丁目付近に住んでますが、これからの時期は変質者も出ます
空き巣も去年ありました
ヤンキーはあまりみないかな
私は住み慣れた街なので購入検討ですが、他の方々にはあまりおすすめできる住環境ではないですよ

>>261

ちょっとー、豊島８丁目って全然別のエリアじゃないですか。
紛らわしいこと書かないでくださいよ。

東十条のこのあたりは地味で目立たないだけ。
昔ながらの街だから堅実に暮らしてる方が大部分です。

そもそもここに住んだら京浜東北線は南口利用。
買物はサミットかコモディか団地を通り抜けてタジマ。
パチンコ屋がある東十条北口とは縁がない生活。

ここの最大のウリは桜並木。地域の宝。
これが保存されるだけでこの物件の価値は高い。
桜の季節は一見の価値あり。

262、263は販売側のコメントですね。お気持ちわかります。 少しでもよく見せたい人たちと実態を伝える人たちとのせめぎ合い。

花びらは散り
落ち葉は舞う
桜並木かな

暖かくなると団地の周りに暴走族も現れる。夜中だけだけど。
バイクの音がうるさくて本当に、ムカムカする。

その大事な桜並木、どうせなら全部残してほしかったですね。
大部分は残ってますけど・・・一部は・・・

朝、保育園に子供を送っていく途中で
桜の木が重機で無惨に切り倒されるのを目撃した時は
親子でショックでしたよ。悲しい。

>>266
そうそう、確かにうるさいですね。

ここって王子小学校学区なんですか？
地図だとどう見ても東十条小学校のほうが近そうなんですが…。

>>262
豊島八丁目とここは、歩いて10分もないですよ？
王子神谷を抜けて東十条はよく使うエリアです
この付近、いらしたことないですか？
交差点にユニクロありますよね？
その向かいは何ていう公共施設ですか？
その公共施設の名前がついたバス停はちょっと利用が不便ですが理由はわかりますか？

>>269
王子小学校区です。王子5丁目団地も距離的には東十条小が近いですが、王子小学校区ですし。サンクスの裏の方から東十条小学校区らしいですよ。

>>270
なせですか？？
現地をよく知らないので教えていただけたらありがたいです

>>270
言いたいことが分かんない。
消防署がうるさいってこと？

王子小学校はどうですか。偏差値はいくらですか。よい学校でしょうか。
中学校は王子桜中学校ですか。この学校はどうですか。
子供の教育レベルを関心しています。
周りの方のレベルはどうかすかね。今荒川区に住んでいます。先日東十条の商店街に行ってみたら、服装上に貧乏に見えそうな方よく見えますが。。。子供将来一緒に遊ぶ友達はどうかな心配しています。
大きいマンションでたくさんの住民とコミュニケーションで友達できるのはとても楽しみですが。。

>>274
まず「偏差値」って何か調べるといいですよ

>>270
ここは豊島８丁目を語るスレではありません。
北本通りに何があっても
このマンションに関係ありません。

今このエリア、バブルだと思われる方いませんか?
1年半前より1000万円も値上がりした中古マンションもありますね。びっくりしました。本当に今買ってもいいのか不安です。

>>274
日本人ですか？

>>270
数年前に王子五丁目から王子消防署前にバス停名変更になりましたが、それが何か？

3棟ありますが、販売はどのようになると思いますか？

毎日の買い物の利便性だけでスーパーに１番近いであろうカームコートを狙っていますが、先ずは１番南側のエアリーコートからの販売で、ある程度捌けたら残り2棟という感じですかね？
竣工予定が半年しか違わないようですが、後から売り出す棟はやはり値上がる傾向にあるでしょうか？

＞２７０
すごい人気だねー（笑）

ドヤ顔で何言ってるのでしょう。
王子消防署前バス停に下り便しか停まらないことが自慢ですか？
こちらのマンションに住むとしたら何も関係ない話ではありませんか？

利便性○、治安△、教育環境×、というのは理解しました。
医療はどうでしょうか？
近くの名理会の評判をご存知のかた押していただけますでしょうか？

物件から王子小学校まで歩いてみましたが、子どもの足だと10分以上かかりますね…。
北本通りから一本入った道を通っていく感じになるのですかね？集団登校はありますか？

>>194
本当です。そのおかげで福祉がとても厚いのです。

名理会は特に突出した部門があるわけでないけれど
検査などで行く程度には便利ですよ。
緊急病院だからといってその病院に入院できるかは
わからないし、より専門的な病気ならその方面の
病院探したほうがいいと思います。
不妊治療などもできたはずですが、一段レベルの
高い治療を受けたいなら他に行くことになります。

風邪程度なら隣の馬場内科クリニックがいいですよ
http://www.baba-clinic.jp/basyo.html

>>284
それは北区の話？、東十条の話？、それとも創価学会員の話？

もう少し具体的に教えていただけたらありがたいです

>>286
他の区に比べて創価学会の方の割合が多いかは、学会員でないと分からないので答えようがないですが、選挙で公明党が強いのは間違いないです。
選挙のとき王子駅前に公明党と支持者がたくさん集まっているときがあります。区政でも公明党が強い＝福祉が手厚い。

特段東十条に創価学会の人が集住しているとかは、多分ないです。うちに勧誘が来たりご近所に頼まれたこともありません（エ○バは一度来ました）

この近くに会館がありますが、人がたくさん集まったり、騒いだりすることはないので、存在感はないです。あまり使われてないのかな？

宗教関係が気になるかどうかは各人の感覚だと思いますので、参考までに。

公明党が強い＝区議会議員が不正な口利きをするだろ。
昔は赤羽台の都営団地など創価学会員は抽選無しで入居できると言われたものだ。

確かに知人が公明党の人に口利きしてもらったら保育園にすぐ入れたと言ってました。
公明党の方の知り合いができれば心強いかもしれませんね。

カーシェア、レンタサイクルがあるのは魅力的ですし
ゴミ回収が各階にあるのがいいですね
マンション内にドッグランがあるのはすごいなと思いました。
住民のみが利用できる中庭は安心して子供をあそばせられるのかなと思いました

中里のプラウドと対極的な物件ですね。
利便性はこちら、土地の格（？）は中里でしょうか？

創価学会の人にオススメの物件なんですか？

てか、東十条は信濃町の下町バージョンって感じなんですか？

北区の物件は創価学会大好きな人がすぐに涌いてきますね～
東十条は学会員だらけだと思い込みたいならご勝手にどうぞ

学会員だらけではないが、学会員にオススメって感じですか？

調べたら、赤羽よりの東十条アドレスのところに学会の施設がありますね。

この辺りに10年住んでます。
商店街の街路灯についてるフラッグが三色旗なのと、駅前の飲食店のラジオから学会提供の番組が流れてたことがありますので、学会員の方が多いのは事実かと思いますが、嫌な目にあったことはないです。
あと、この辺りは外国人も多いですね。

公明党が長いこと自民党と選挙協力していて今も与党なぐらいだし、
学会員も自民党よりやや弱者に優しい保守派って感じでしょう。
積極的に関わりたいとは思いませんが、害がある人達でもないでしょう。

土地柄学会員にとって住みやすいマンションみたいですが、非学会員が住んでも問題ないと思いますよ。

北区は半グレがゴロゴロしてます。
昔から人気がありません。だから安いのです。
考え方は足立などと一緒です。
良い所に住めない人が住むのです。
子供もそういう親の子が多い。私自身ももそうですが。。

東十条住民です。
ココは倉庫で桜の季節以外は殺風景でしたが、きれいなマンションができたら賑わいが生まれる。楽しみです。

東十条は、確かにぱっと見何もないですが、実は遠くから足を運ぶ人も多い有名店や行列店もあります。
南口だけでも頑固親父の焼きとん埼玉屋、ビブグルマンに載ったそば屋一東庵、有名ラーメン店ほん田、お取り寄せで人気の一日二組限定もつ鍋屋。駅前の黒松。
他にも個性豊かな個人店が頑張っています。
いかにも都会なお洒落カフェやチェーン店、便利なショッピングモールはないですけどね。

このマンションを買わなくてもいいですけど、本当に何もないわけじゃないんですよ。僕は住むほどに味が出る場所だと思っています。
ぜひ散策してみてください。

どれくらいの単価で出てくるか次第だろうね。
王子神谷の魅力は地価だろうから、
値付けでつまづくとキツイね、売る方も買う方も。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>299
本当に近所の者なのですが営業マンだと思われて悲しいです。美味しいお店情報、いりませんでしたか…。
でも、にわか仕込みの営業マンより詳しいと思いますよ（笑）

検討掲示板なのに、周辺情報を営業の情報だとか言って一蹴するのはおかしい！どなたが書き込まれているか、そんなに重要？ケチつけるだけがこの掲示板の存在意義？
マンコミでよく見られるいちゃもん討論よりよっぽど有意義と思います。周辺住民さんありがとうございます。

ま、周辺情報と言っても食いもんだけじゃ弱いですよね。それに食いもんでさえ何もないなら埼玉以下だし。
医療、教育、環境、この辺りでここは良いですよ！というところはないんでしょうか。

ないです。
良いのは交通の便だけです。

坪単価200くらいで落ち着いてくれたら、いいな
無理かな

4月下旬にプロジェクト説明会、5月下旬にモデルルームがオープンすると昨日電話がかかってきました。

周辺に住んでいる方々の情報を参考にさせていただいています。
あとは値段が…。

>>305
さすがにこの場所で200はないでしょう。
250くらいが現実的じゃないですか？

>>298
王子神谷なんて実際何もないです。
近所に食べログに載ってるラーメン屋があると何が便利なのですか？
他の場所にはないのですか？
マンションの検討には治安とか環境が一番重要では？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

>>305
恐らくパークホーム王子と同じ位ではと思います。
あそこは坪211～300万。
日当たりや騒音などの何らかのガマンポイントがある部屋なら
希望はかないそうですね。
逆にエアリーコートの最上階は300行きそうですね！

>283
4月から子どもが王子小学校に通います。集団登校は4月と9月に合計2ヶ月あるようです。
1年生は4月の数週間は集団下校もあるようです。
確かに子どもの足では10分はかかると思います。

まあそれが匿名掲示板の限界でしょう。　どれが本当の検討者か、近所の人か、
それとも業者関係の書き込みなのか、
ネガの書き込みも一般人か、それともライバル物件の関係者なのか、
１００パーセント間違いないと確かめる方法はありません。

金融周りの業界情報です
所得の向上が見られない一方、先行して物件価格が高騰しており、先行き不透明と言われています
仮にこの物件が高くて見送った場合でも他物件で早晩、元の価格帯に近い水準で買える日はそう遠くなさそうです

>>312

需要と供給のバランス、ってご存じですか？

　　　

現在の需給のバランスはどんな感じなんでしょう？
供給が需要を上回れば価格は下がっていくわけですが・・・

需給バランスも価格次第では？

70平米 T270万までなら即決のつもりです。

最後売れたかどうかは供給に対してそれに見合う需要があったかで決まるわけですからね
312は不動産価格が高騰していて需要が先細ってるといってるだろうけど、それに対して313の条件反射的なかつ、浅はかな反応。それに315の間取りや階数を無視した業者的レス。
さすがとしかいいようがありませんね。

LANDSCAPEを見て、南東向きですよね？

南東向きですね。

早く金額が発表になるといいですね。4月下旬の発表会？で明らかになるのかな？？
4LDKを希望ですが…価格によっては3LDKも考えてます。階数や棟、方角など何を優先させるか悩みます。
共有施設しよぼくていいから安くしてほしい。バーベキューとかしないし。

確かに、数年後には誰も使っていないバーベキュースペースが目に浮かびます（笑）
ライブラリーかスタディスペースが欲しかったですね個人的には…。ドッグランが１番要らないのは確かだけど

>>316
さすがと褒められましても返す言葉もございません。

自分の予算を持って検討させていただきますが、階数や間取りは貴殿程は重視してません。想像ですが、、
設計変更可能ならばそのタイミングで契約したいのです。スケルトン渡しが本望ですが。
こんな考えの者もいるんですね〜

70平米1270万…ただの数字の間違いですか？
＋3000万は絶対に必要だと思いますよ。

1270万→T270万ですね、見間違いすみません…。
270万、私にはムリです。。たぶんこのエリア検討中の多くの方が厳しいのでは…

270万はたしかに安くないけど、
今の相場で23区内／京浜東北線／徒歩5分で５千万以下っていうのは難しいんじゃないですか？
今までのザ・ガーデンズのシリーズはどこもエリア相場の上限狙うような値段でしたし。

東京オリンピックが終わった2020年以降に建築費が下がるのかな
2018年入居っで、後300万円の家賃を支払わなきゃ～大変ですね

>>325

建築費は確実に下がるでしょう。
都内の公共工事に加えて震災被災地の大規模需要。
それが落ち着くオリンピック以降は
建築業界は人手も資材も余りまくると思います。

そうともかぎらん。
政府はオリンピック後の不況を嫌って、無駄な道路やダムなどにバンバン資金をぶち込んでくるはず。

下がるでしょ 確実

建築費は下がっても不動産価格は下がらないかもね。
一概に比較できないけど、ロンドンはオリンピックを経て、
庶民が不動産を所有できないほど価格が高騰中なのは有名な話。
ここに限らず、買えるうちに買っとくのが不動産の基本。
今の水準なら不動産バブル弾けてもたかが知れてるでしょ。

現地を歩いてみたら，東十条エリアよりも十条エリアのほうが雰囲気は好きだなと思いました。
中央図書館がとても素敵でした。公園やカフェも併設されているし，本が好きなので半日過ごせそうです。

敷地内でBBQ？
ドッグランは大型犬小型犬？近所犬同士会える？
キッズルームは幼児用？小学生がマルチスタジオゲーム用？
管理費を支払うのに。。。

なるほど
犬飼わない人も
子供いない人も
バーべキューなんて趣味ない人も
費用負担するって事ですよね

子供いる家庭でも文句有りますよ、同じ管理会社の大規模マンション　↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376720/

>>329
大幅に下がるって
デベも建設業界も経済界もそう予想してるのに何故素人が
ロンドンとしがない王子神谷比べてもな

大幅に下がるって半額くらいになるとでも思ってますか？
まぁ、多少は下がるとは予想されているので、今社宅とかに住んでて家賃がそれほどかかっていない人は待つ価値はあると思いますけど。

ロンドンの郊外の王子神谷的なところが70㎡で１億超えてたりする。

ロンドンに限らず、ニューヨーク、香港、上海、シンガポールなども似たような状況。

東京はこれらの都市よりも人口も富も多い（1人あたりではニューヨークに負けますが）。

ここから先、駅近の東京の不動産は下がってもたかがしれてる。

>>336
本文：
何故そんなに上げたがるのですか？
もし検討されてるのなら少しでも安いほうが良いのでは？おかしいよ
上記の地は全て投資対象ね
王子神谷は分かるよね
長文、連投、そしてくだらない議論だよ

・「ロンドンロンドン」
・「下がってもたかがしれてる」

このループですね、この方。
もう少し現実的な情報交換がしたいですねー。
個人的見解を論じることは他でやっていただきたいと。

オリンピック特需の話と、現在の世界的な不動産市況の話がごっちゃになっているからいけないんですよ。
確かにロンドン郊外の地価が急激に高騰している、この話は別にこれで良いんですよ。問題はこれがロンドン五輪とどう関係しているのかって話で、もしこれを東京に当てはめるなら過去のオリンピック開催地でも同じ事が起こっていなければ、要は再現性があるのかないのかを示さなきゃいけないんですよ。

では聞きますが、その前の北京は？アテネは？シドニーは？これら都市の郊外は高騰しましたか？
世界的な不動産の地価高騰の渦中にロンドン五輪が結果として入り込んだだけでは？

どっちでもいいや。買いたいときに買うだけです。

確かに自分達のタイミングで買うのが一番だと思います。
今後どうなるかなんて誰にもわからないですし。

私もそう思います。自分にとって必要、欲しい、と思った時が買い時ですよね。
買える値段かどうかは大事ですが…。

あのすみませんが、今後の価格の話が出たのでみなさんあれこれ議論しているだけで、誰も買うべき控えるべきには触れていないと思いますが？

ちなみに私は20年の東京五輪以降に価格は大きく下がると思っていますが、関係無しに買うつもりです。

>>343


わざわざ宣言しなくても、、、

営業の話し聞いた感じだけど根拠のない強気価格の予感
数年で1本くらい下がっちゃう価格かも知れない
こりゃ埋まらない可能性があるなー

サクラ満開時期に説明会だよ、楽しみに

まあ、価格が上がる下がるは、
今ピークに近いのは間違いないから、
下がるんじゃないの？
実態経済伴っていないし。

で、買うか買わないかは、
やっぱり価格設定次第でしょ。
周辺と比較した価格であまりにも高すぎれば見送るし、
お得に感じるなら買う。

坪250だと、見送りもありかな。
5,300万円／70㎡だと、
やっぱりこの地域では割高感ある気はする…

ここは王子製紙からIRが出てて、
土地の取得単価は坪当たり127万円。

で、容積率が250%ぐらいだから、一種坪単価は約50万。
建築費が坪当たり120万とすると、原価が170万。

販管費・利益を30%で計算すると
170÷0.7＝243だから、
最低ラインで、平均250万前後になりそうな感じ。
それにどれぐらい乗っけてくるかは、相場による感じかな？

今の強気相場なら@270でもおかしくないと思いますが・・・

仕入れが高いってことですかね？

確かに強気相場なら有り得そうですが、
この規模の団地がはける水準か？というと疑問ですね。
まあ、発表を待つしか無いですね。

建築費は坪当り100万程度だと思いますよ。ゴージャスにするならば別だけど
だから平均225万で充分益が見込める計算かと

今どき坪当たり100万じゃ建たないですよ。
ましてや、ここみたいに共用施設があれば120万でもきついかもしれないのに・・・

>>351

http://www.miyasekkei.jp/tanka/

まあ、100万程度でしょうね。
共用施設といってもそんなに大きくないし、造りも変わらないし、、

大規模だから規模の経済が働くし、単価が安い長谷工だから実際はもっと安いのではないでしょうか。

何はともあれ、この辺りって坪単価250万以上、もしくは価格が6000万以上のものがほぼいないエリアのようだし、
864戸も捌かないと駄目だから、平均坪単価は250万以下に抑えてほしいですね。

第1期は勢いをつけないと駄目なのに、いきなり270万とかつけちゃって
ブリリアやプラウドの他の長谷工物件と合わせて、売れない三兄弟にはなってほしくないです。

>>353

東京建物と野村で捌けていない物件があるんですか？

まあ、建築費がいくらであろうと、
価格なんてあってないようなものですから、
結構かぶせてきそうな気はしますね。
でも、この地域に求めるのは「手頃な価格」だと思うので、
値付けに失敗すると苦戦しそうですよね。

>>354

練馬区のブリリアシティと大田区のプラウドシティです。
ブリリアは第1期で30戸出して即日完売(...)になったようです。
プラウドは土地を坪200万で仕入れた時点でもうどうしようもない気が・・・・

ここは土地の仕入れ価格はまあまあだし、交通利便性がいいから他の物件のようにはならないとは思いますが。

マンションは「即日完売」は信じないほうがう良いでしょう。そんな大きな買い物、一日で決めることがほとんどありません。

特にあの野村、数ヶ月以上時間をかけて、全部決めて(内定を取ってから)から販売開始するなので、当然「即日完売」になりますwww

ファインシティ王子神谷リバーの価格は2400～
利益がマイナスのことですか？
建築費は坪100万は十分だと思いますけど

>>356さん
えーっ、そうなんですか！
新聞やテレビのニュースで即日完売の声を聞くと、さすがブランド力のある会社は
違うと驚いておりましたがそのようなからくりがあるとは！
中には即日完売で箔をつける為、期分けを小出しにするマンションも多いみたいですよ。

工事している横で桜がポツポツ咲きかけてます。
これから桜吹雪がすごいことになるけど、敷地内の掃除どうするのかな。

しかし、なんだか高くなりそうな（高くしたい？）雰囲気ですね。
どう考えてもバブルな様相なので考えてしまいます。ここに限らずですが。
大規模なのだからその分割安で出してほしいところ。

都会的でも高級感漂う感じでもない庶民的な街なので（悪い意味でなく）、変なイメージ戦略にしてほしくないのに、あのサイトの動画もちょっと。期待して待ってたのに、コンシェルジュサービスとか無理やり高級感を演出してる気がしてなんだか残念です。

以前、原宿近くのコンシェルジュがいるマンションの
小さい部屋に出入りしていたことがあるけど
エントランスを通る度に
「いってらっしゃいませ」「お帰りなさいませ」と
声をかけられ限りなくうざかった。
鍵持ってるだけで住人じゃないっ・・つうの

まぁ、住民であればコンシェルジュをうっとうしいとは思わないでしょうね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLNSE2INK01_U6A320C1000000/
中古マンションの値上がり止まる　東京23区の２月

コンシェルジュってさ
購買層をどう想定しているのやら

ホームページ、物件概要の履歴から見て何かが更新されたと思うのですが、何かは分からず、、
気づいた方いらっしゃいますか？？

物件概要の期限が切れたから更新しただけじゃないのですか？
大きな変化は特段見受けられなかったので…
もしかしたらなにか数字が具体的になったとかあるのかしら？
つぶさにみていないとわからないので、なんともいえない部分

大きなマンションなのでコンシェルジュいても良いのではとは思います。
防犯的な意味合いでというのが大きな理由です。

コンシェルジュと管理人て何が違うんですか？身だしなみ？

現地を見に行かれればわかることですが

公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。
始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。

王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります
この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます

王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。
私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。
王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。

この地域に高級マンションのイメージで入居しても、周辺は庶民の街ですからがっかりされないで、むしろそれを楽しめる方にお勧めです。高級車よりも大衆車が似合う街ですし、京浜東北線より西側に出かけるのでなければ自転車が便利な地域です。赤羽方面、王子方面なら自転車ですぐにいけます。

マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）ＴＶ中継で音を聞きながら自宅で花火見物できると楽しいかも。（私は王子５近くのマンションの部屋から毎年見ています）

今日、説明会の電話きました。留守電だったのでまだ参加予約してませんが…いよいよですね。
資料の読みが下手なせいかもですが、コンシェルジュはどこにいるのか不明です。全ての棟にいるのでしょうか？？それとも外部との入り口？？防犯的には棟の中にいてほしいですが…。わかる方いたら教えてください。　

今、団地住まいですが、このへんは確かに庶民の街ですよね。良くも悪くも。すっぴんマスクでも恥ずかしくないので気は楽ですが…。

>>366
大衆車というより寂れ過ぎてて外国人も多く
まずうまくリセールできなくて多くの難民が。。
一つ一つの部屋が大き過ぎて盛り上がりにも欠けると予想
なにより王子5団地のイメージが強過ぎる駅なのでもうね
王子神谷で5500なんてババ引いてる感じが、、
今回は見送りですかね

>>368
ありがとうございます。
僅かですが倍率が下がる。
ここ2～3年という条件であれば、この物件は比較的手頃ですから。
冷静に考えたら此所はそう悪くないと言うのは明らかなんですがね。

ところでどの辺りに幾らくらいのを買おうとしているのですか？
まさか東横線沿線駅前で70平米5000万円以内なんて事はないでしょうね？

70平米5500とかどこ情報ですか？
この戸数でそんな高くなるわけないと思いますが

コンシェルジュがどこの棟に入るのかは確かに興味ありますね。直分かるのでしょうが。
個人的には、何か用事がある際は面倒になりますが、コンシェルジュがいない棟が希望です。
戸数から考えたらエアリーコートでしょうか。一番立派なグランドエントランスもエアリーコートなんですかねやっぱり…

>>370
「高くなるわけがない」という根拠が不明ですね。

価格には2種類の組み立てがあって、市場動向から組み立てる場合とコストプラスで組み立てる場合。

前者は近隣のプレシス赤羽やノブレス赤羽などは坪単価２６０～２８０万円。
駅前物件のリビオ板橋は２９０～３２０万円。
東十条というマイナー駅とはいえ、都内ＪＲ京浜東北線駅近＆大規模物件。
希少性もあり、２６０万円なら格安という判断となります。

後者の算出は難しいですが、同じファミリー向け＆長谷工大規模物件のプラウドシティ大田六郷の土地取得単価
と入居者数で割り返し、１世帯当たりの土地負担額を当物件と比較すれば坪２６０万円程度と推測できます。
（ちなみに大田六郷は坪単価２８０万）
なお、大田六郷はディスポーザー付きであるものの、フレームイン＆直床仕様。
こちらの物件は完全アウトフレームですし、更に単価は上がる可能性はあります。

従って、残念ながら２６０万円は割安or妥当と思いますよ。

昨今の相場は異常にも感じますし、おっしゃることもわからなくもないですが、
これが現実です。

だいたい坪単価は赤羽＝板橋＞王子＞十条＞東十条だから、
安い条件の悪い部屋は坪単価230万程度で買えるでしょう。

今の相場なら赤羽、板橋の徒歩5分の物件が建ったら坪270万～で平均300万超えるでしょうが、
ここは東十条、王子神谷ですからね・・・。

東十条と坪単価が近いのはむしろ北赤羽、浮間舟渡ぐらい。

さすがにこの二つよりは少し高いですが。

外国人が多いのは仕方ないでしょう、今の日本はどこにもね
特に北区は埼玉の川口・西川口・蕨を隣接しているから
東十条のマンションを視野に入るのは当然です
申し訳ないですが、私もその中の一人です

この地域の相場を見ると、１０年中古でも4000万を越えるでしょう。だから該当物件は低層も5000万以上だと思う。かつ、長期販売戦なので、普通は高めに出して、入居後にだんだん値引きか家具プレゼントか

公式のプランには出てないけれど、この物件65㎡からあるからグロスで4000万代の部屋はいくつかは出ると思う。
だけど、70㎡になるとほとんどが5000万は超えるだろうね。
価格を抑えたい方は65㎡をどうぞ。

65㎡のは7戸しかない、エアリコートではないでしょう。

ちなみに、ローンを使う方はご注意下さい
未竣工物件の審査は二回、そして金利の変動
入居時期は減税対象であるか

上の方、よく分かっているのか分かっていないのか…。
確かに物件概要に記載のある65.07㎡のタイプは7戸になっているので、建物配置図から考えたらブルームコートかカームコートの桜並木向きの棟（西向き？）が7階建なのでそこで間違いないでしょう。
で、これはあくまで一番小さい65.07㎡タイプが7戸というだけなので、当然他にも65㎡代の部屋は各棟にあると思われますし66㎡や67㎡、68㎡代なんかもあるんじゃないでしょうか。

そして仮に物件の平均坪単価が260万でも270万でも、低層階や西向きなどの条件によって単価@230万、240万なんて部屋も恐らく出てきますから、そうすると70㎡未満の部屋ではグロスで4000万円台なんて部屋も結構あるんではないかということです。もちろんパンダ部屋以外でも。70㎡超えてもいくつかはあるかもしれませんね。

まぁ、価格重視の客層には当然人気が出るでしょうし、抽選は必至でしょうけどね。

公式に載っている間取りが70㎡～85㎡まで5㎡刻みなので、65㎡代が何タイプかっていう感じかもしれませんね。
65㎡だとして19.66坪、@230で4500万、@240で4700ですか。65㎡でも上層階は5000万超えそうですね。高いなぁ…。。

ここに限らず今の相場が高すぎます。どこも割高感があります…
かといって変に格安でも施工ミスや手抜き工事が心配なので、ほどほどの値段なら満足です

やっぱり価格の話ばかり‥
前のまとめを張っておきます
利便性◎
治安△
教育環境×

>>382　さん
価格が先に来るのは当たり前だと思いますよ。
そもそも、価格はマーケットに左右されますし
あなたが気にされている利便性、治安、教育、（＋イメージ）の掛け合わせで価格は決まります。
故にすべてを求めれば価格は跳ね上がる（白金とかはその典型でしょうね）
大半の方はオサイフと相談する必要がありますから、自分のPriorityが何かでしょうね。

もっとも、そんなに治安も教育も悪くはないと思いますよ。
（いまどき街中で激しい乱闘や警察が激しく動きまくることもないし）

「教育がいい」「治安がいい」というのは具体的にどこを指すのでしょうかね？

>>383
ずっと北区に住んでいますが
あの辺が教育環境や治安が良いという話しは
生まれて聞いたことがないのですが。。
369さんですよね？同じ名前でよろしくです。

周辺住民です。
このマンションはお値段が結構しそう＋大規模なので、所得水準のある程度
高い方たちがたくさん東十条に入ってくるということで期待しています。
住民層がよくなり、教育に意識の高い方が集まれば、少し時間がかかるでしょうか、
教育環境もよくなるかな？なんて…そう甘い話ではないんでしょうかね。
教育環境というものをどうとらえるかにもよりますが。
現状でも別に悪いわけではないです。のんびりした雰囲気です。

>>383
そうですね。あと大事なのは土地柄ですね。白金なんて決してちあんよくないですし。
382さんのまとめに医療と買い物をこれまでのレスを参考に追加してみました。

利便性◎
治安△
教育環境×
医療△
買物○〜△

医療は近くの総合病院は救急機能はあるものの期待としては検査利用にとどまりそう、買物はスーパーが近くにできるもののなぜとサミット‥といったところです

この○×△のまとめになんの意味があるの？
全部、主観的な見方ですよね…

教育環境について、ご参考まで

SAPIX南浦和と王子の2016年合格実績でした

>>388
釣りかもしれないので余り深入りしませんが。
サピ王子はうちの子も行ってますが、
それが王子の教育環境とどんな因果関係？
ご承知かと思いますがサピ王子には王子以外からの
生徒さんが沢山来ています。
良い先生がいらっしゃるので。
むしろ王子五丁目周辺で優秀な進学校を挙げるべきでは？
あと南浦和との比較が全く分かりません。
川口蕨からの生徒が多いですし、塾の場所なんてナンセンス。
王子神谷の教育環境が良いはずはないです。
うちはそれで苦労したんですから。

>>390

苦労された事について、具体的に教えていただけますか？？

地域外から検討していますが、（今のところ学区とされている）王子小学校、王子桜中学校はモデル学校で評判も悪くなさそうです。

ここ一番安くて4980万普通の部屋で55〜60位長谷工の人が教えてくれた。

>>392

5月下旬にはそれが正しいかどうか分かりますね。

>>393
パンダ部屋だけ4980で後は50オーバーでもこのご時世しょうがない。まぁ無難な値付け。

もはやパンダにもならないような価格だな…

>>387
誰も真っ向から否定できないのが実態‥

70㎡で6000だと王子駅前のタワマン並みの価格になってしまいますね。
うちはその値段ではちょっと手を出しにくいです。

いやだから肯定否定とか、それが合ってる合ってないの話じゃないっていってるの。
山手線ターミナル駅徒歩１分から越してくる人がいたら、ここの利便性◎なの？足立区から越してくる人がいたら、ここの治安△なの？地方の田舎から越してくる人がいたら、ここの教育環境×なの？
あなたの評価は、単にあなたの感じ方でしかないってこと。

>>398
そうですね。価格以外のレスは定性データばかりで良く分からない。
なるべく定量データで語りませんか？
○×語るのはそれからと言うことで。

386みたいな客観的な見え方や世間一般論を評論家ぶって書き込むってありがちだけど、結局は無意識に自分の価値観をさらけ出しているだけのことってあるよね。狭い見識のなかで。
異論が出ないのは、図らずもここにあなたと感覚が近い人が多くいるだけのことか、ただ何も言わないだけ。そして、それが一般論だと思い込む。

あ、私はここよりも都心部には住んでいると思いますが、買物はここ◎の評価ですよ笑

>>400
別に386の○×にこだわらずもああいった叩き台があると意見交換しやすいですもね
じゃないと何の根拠もない価格だけの議論に収斂してつまらない内容ばかり。
ぜひ買い物◎と思った理由も教えてください。サミットが近いからですか？それとも東十条商店街の魅力ですか？

>>399
ぜひ定量データで語って頂きたいです。価格以外で。

私が問題提議したのは、一方向からの評価がこの物件の｢まとめ｣として記載されていることであって、もちろん各項目を個々人の感覚で意見交換することは何ら問題ないどころか、みなさん関心のあることだと考えますよ。

買物でいいますと、私はいわゆる純都心と呼ばれるエリアに現在住んでいますが、とにかくコンビニ以外のスーパーが近くにほとんどないんです。ここは、サミットが至近距離に出来るのはもちろん、団地内にあるタジマも近いですし、東十条商店街も食材はじめお惣菜屋さんが揃っていて、とにかく今の環境に比べたら格段に便利なんです。

まとめって言ったって前提となる情報が少ないというのに賛同。できれば価格ばかりの内容でなく382に書かれてるような内容についての情報交換をしたい。
それにしても、403の状況がかなり特殊なので、客観的評価が仮にあったとして、403は例外的意見にしかすぎない印象。

55万〜60万？
やっぱ新規はあきらめよう、僕の収入はローンを組めない
すぐ入居できる中古マンションは楽

王子飛鳥山ザファーストタワー＆レジデンスもこの掲示板で、まとめ的なノリでネガ意見多く出たけど、結局後半で値上げに転じたけど、売れたしね。
余り素人のネガ意見は相手にせず、無視すればいーと思いますが。。
良いマンションだなと思えたら、なんだかんだ売れますので。

>>404
だから自分の感覚と違う意見があって当たり前なんだから、共感できないなら放っておけば良いじゃない。どの意見が正解とかないんだから。
私は401の方に、買物の評価◎と言った理由を聞かれたから答えているだけのことくらいその前の流れから分かるでしょ？

話変えますが、この辺りは子どもが遊べるような比較的大きな公園ってあまりないですかね？学校帰りに友達同士で走り回れるような場所はどこかにありますでしょうか？

>>407
飛鳥山といったら遠いっていうんでしょ
ネットで調べるか、足を運べばいいのに。

ありがとうございます、私の聞き方が悪かったですね。
ここら辺の小学生（とくに通学区域となる予定の王子小学校の児童）は、外で遊ぶとしたらどこでよく遊ぶんでしょうか？公園、その他でも構いませんが、周辺住民の方是非教えてください。
確かに通学区域は飛鳥山公園のある王子駅の辺りまであると思うので、友達によっては行動範囲内なんですかね。飛鳥山の自然のなかで遊べるのはなかなか良いですね！

仰る通り、実際どんな公園があるかはネットや地図で調べてみます。

パンダ部屋が4980⁈
何が悲しくてこんな場所でこんな高いマンションを買うのか。

仮にこんなに高値で出してきたら検討者はだいぶ減るでしょうからゆっくり市況の変化を見ながら検討すればいいのでは。この価格で出すならデベも長期戦覚悟でしょうし
この立地にこの価格で高値掴みして買おうとする人がどのくらいいるのか気になります。

>>407
隣接の王子5丁目団地の公園は小学生たくさん走りまわってます。自転車乗れば行動範囲も広がるから、408さんのいう飛鳥山も行くんじゃないかな？上り坂がちょっと辛いけど。

>>391
王子五丁目団地内の広場をご自身で歩かれたら如何？
あそこで昼遊んでいる子供達、夜集まってる子供達をチェックされたらよいのでは
実際悪いのが多く、うちのは万引き集団に誘われてね
日常なのでタジマとかでお尋ねになられたら宜しいでしょう
共感される方も多いと思いますが、
最近少し否定的な書き込みをすると
大騒ぎでそれを火消しするような書き込みが目立ちます
ユーザーはそんなに馬鹿じゃないと思います

413のネガもひどいね。。
近くに住んでるが公園で遊んでいる子供をチェック？
そこまでこの地域が嫌いなら早く脱出したほうがいいのでは？

チェックしてもわからないよ
子供しか読めない雰囲気だから

親が子供の友達を選ぶ必要はないですが
友達作る環境を考えなければいけないんだ

そこまで難しいことを考えなくても良いんじゃないかなーって思いますが…
今は共働きのご家庭も多いので、低学年のうちは学童に通う子が多いですし、
学童に行かなくなると習い事に通い始めたりするので、公園の雰囲気だけみるのはごく一部を見るだけということになりますから
あまり意味が無いと思いますよ。

現在公園で遊んでいる子も学童に行く、同じ学校に行く、将来皆が一緒に行動する
これも無意味なら、意味がある情報を教えて？

なんか少し前から、とてつもなく読解力ない方が一人いますね。
413がチェックしてみてはと言ってる“子供”って、万引き集団って言葉からも分かるように少なくとも小学生以上のことですよね？それに対して417は、小学生になると学童にいったり習い事や塾があったりと、外で遊んでいる子供たちばかりじゃないから、団地内の広場とか公園で遊んでいる子供の様子だけをチェックしても、それが全体像を表している訳じゃないって言ってるだけ。

418は、現在遊んでいる子が｢学童に行く｣｢学校に行く｣｢将来｣って、未就学児の子供のこと言ってるからそもそも子供の定義が間違っています。文章書き込むなら、しかも悪態つくならせめてレスの流れくらいきちんと把握してください。この話が教育環境うんぬんが出所なのに、まさか子供を未就学児って解釈するとは思わなかったです。むしろ読解力がない方は荒れるだけなので今後書き込みを自重していただきたいですね。

つまらないことで絡まれたくないので言っておきますが、何も未就学児の様子を確認することが大事じゃないとは言わないですよ。素行の悪さやお友達への意地悪なんかは、この頃から出始めていますしね。
他の方の意見に絡むのはお門違いと言いたいだけですので悪しからず。
もっとも、私なら未就学児なら子供と同じくらい親を見てしまいますけどね。

>>412
409です、どうもありがとうございました。王子5丁目団地の公園は近くて良いですね。
地図で見てましたが、残念ながら小学校から当物件までにはあまり大きな公園は無さそうでした。自転車でみんな出掛けるんですかね。

公式HPの物件概要、販売予定時期が8月上旬になっていますね。
これはどう考えるべきなのでしょう？価格の見直し？価格発表もさらに遅れるのですかね…
いづれにせよ、公式立ち上がってからここまで焦らされるのはあまり印象がよくないですね。

あ、本当だ。8月に延期されてる。
先週末、事前案内会の電話来ましたけど、どうせ客の反応見るだけだろうから断りましたがあまり人集まらなかったかな。
多分販売開始前にもっと客を貯めたいんでしょうね。

4月初に届いた事前案内会ののチラシ見ると資料請求数が2000以上と書かれてますが
資料請求者の2割がモデルルームに来場し、来場した人の2割が購入すると仮定すると絶望的な数字ですからね。
戸数が100戸くらいなら問題なかったけど、864戸だし・・・

交通利便性はいいから値段が割安ならほしいけど、噂だと高そうだし
販売長引きそうですね・・・

公式立ち上がって7カ月も販売しないって聞いたことない。
消費者を馬鹿にし過ぎです。

別にバカにされたとは思いませんが、延期の理由は気になりますね。
王子の東武スーパーの裏にあるモデルルームはだいぶできてきましたよ。

販売、延期ですか…。価格を安く見直しなら嬉しいですが。
事前案内会申し込みましたが、人いないのかな。

ゴールデンウィークに飯田橋だか水道橋だかに
出かけて行くほどの熱意はないです。
北とぴあででもやったらいいのに。
土地勘のない人でも
現場に足が延ばせるのに・・・（そしてがっくり・・・か）

事前説明会、５月１日も追加で実施するそうです。
私が希望する日時はすでに担当がいっぱいで付かない、と言われました。
意味がわからず担当が付くとどうなるのか尋ねると、個別にヒヤリングやらなんとかと言っていましたが、いまいちよくわからなかったです。
価格が決まっていないのに、こちらが相談に乗ってもらうようなことがあるのだろうか…。むしろ販売側が情報集めたいだけのように思えました。
電話でも、いまの家賃や予算、頭金のことを聞かれました。

値付けに苦戦しているのではないでしょうか。
購入希望者の予算を知りたいというところですかね。

そういうことなんですか。
事前説明会をおかわりするなんて、随分と盛況なのね、なんて単純に思っていました。
値付けに苦戦ということは、
もっと安めを求めている人のほうが、デベが想定した範囲内の額を予測している人よりもうんと多かったということなんでしょうか。

>>430

その見立てで間違いないと思います。
単独デベなら価格変更も比較的容易ですが、
この物件は５社のＪＶなので調整に時間がかかり、それで販売スケジュール大幅遅れになるのかと。

ただ、もしかすると本来のスケジュールが８月で、
桜が咲く現地を見せて客を引き寄せるために、ダミー的に４月という予告を打ったとも考えられます。
なにせ完成が平成30年。
４月に販売してしまうと完成まで丸々２年待つことになりますから。

いずれにせよどんな価格で出してくるか注視しています。

完成まで丸々2年，まだ2年の家賃かかるね(~_~;)

素人ですみません。
プロジェクト説明会は参加した方が良いものでしょうか。モデルルームが出来てから見に行っても出遅れてはいないでしょうか。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃ 『ザ・ガーデンズ東京王子』からのお知らせ
■ ───────────────────────── 2016.4.11
┃
┃当メールはザ・ガーデンズ東京王子にお問合せをいただいた皆様に配信致しており
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ザ┃・┃ガ┃－┃デ┃ン┃ズ┃東┃京┃王┃子┃
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プロジェクト発表会開催＜完全予約制＞追加開催のご案内　　　　　　　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━　　
過日はザ・ガーデンズ東京王子にご関心を賜り、誠に有難うございました。
先日、プロジェクト発表会についてのご案内をご郵送させていただきましたが、
当初予定しておりました、４月２９日（祝）と３０日（土）の日程については、
満席の回が多数となりました。
つきましては、急遽５月１日（日）の開催を追加させていただきますので、
ご参加ご希望のお客様はお問合わせいただきますと幸いです。
プロジェクト発表会へのご参加をご希望される方は、
フリーダイヤルへのお電話にてお申込みをお願い致します。
皆様のご来場を心よりお待ち申し上げます。
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■　プロジェクト発表会　開催日程
●開催日／平成２８年４月２９日(祝)・４月３０日(土)・５月１日（日）（追加開催）
　●開催時間／各日　１０：００～ / １２：３０～ / １４：３０～ / １６：３０～
　●開催内容／物件コンセプト、構造説明、住宅評論家 講演販売スケジュールについて、モデルルーム優先内覧会ご予約手続き
　●開催場所／大和ハウス東京ビル（最寄駅：水道橋、飯田橋）
　　※ご予約を頂戴したお客様には、後日地図などを記載した招待状を送付致します。
●ご予約方法
フリーダイヤル ０１２０－８６４－５６６
　　「ザ・ガーデンズ東京王子」販売準備室にご連絡ください。

そもそも何故五社組んでいるのは理解できません。リスク分担の為、コスト上がるか？
販売スケジュール延長すると、2018年完売できるか。2019年は住宅ローン減税続くか？

二年待つのは確かに大変、家賃支払い続くし、転職もできない

Avr.280と聞きました。本当なんでしょうか。信じられません。

>>2019年は住宅ローン減税続くか？
もしかしたら住宅減税なのか、他の方法で何かしらの減税はあるのかも知れませんよ。
また無いかも知れませんが（無いことは無いと思う）、何か作られるでしょうね。多分ですがそう思います。

>>436
エリア外ですが、同じ位の大規模開発であるプラウドシティ大田六郷が大田区とは言え、JR線路沿い＆小さな京急駅まで11分と言う悪条件で坪280万円だそうです。
従ってトータルで同等レベルのこの物件280はあり得ると思います。
ただし、土地の取得価格がそこより低いので260から270位かなと私は読んでいます。

>>436
パンダ部屋で4980ですょ。

プラウドシティ大田六郷が280万なら高いと思います！
でも、それは標準ではないし、部屋価格は正式に公表されていません。。。

販売価格は、土地取得価格は関係ないでしょう
最大利益考えるだけ、リーマンショック来たら赤字でも販売しかない

>>440
その通りですね。企業は利益を最大化するものです。価格は基本的に市況できまると思いますね。

まあ、値段の事はいずれわかる話ですし。

ただ、JVの頭は長谷工、二番手が三井と言うのを忘れないでくださいね。
何れも近隣に建てたばかりの物件があります。
単独発売の物件は必ず完売が必要。
てことは、少なくともLOWERの価格は解りますよね。誰でも。

JVの頭が長谷工って出資比率のこと？どこでそんな情報分かります？
通常、出資比率の高い順からデベの左側に来ると思っていましたので、三井、近鉄が1、2だと思ってました。

>>443
長谷工持ち込み案件ってことでしょ。

>>444
もちろんそういう意味かと考えたけど、そしたら二番手で三井って書き方が説明つかないでしょ？
出資比率だとしたら、この手のJVにデベとして参画する長谷工の比率なんてせいぜい一桁％が通例だから、頭の意味を伺ったまで。

>>442
そもそも近隣に長谷工の単独物件なんてないだろ基本ゼネコンなのに
適当なこと言わない

>>445
公式ホームページは、haseko-sumai.comで、長谷工のホームページであることは明白だし、管理も長谷工コミュニティなので、長谷工がメインなのは公知の事実です。
レジデントプレイス西葛西という物件も長谷工メインですよ。逆に長谷工案件の出資比率が数%というのは、どこの情報ですか？

>>447
言ってることが意味不明過ぎて戸惑うわ…。レスくれるの良いけど、そこまでしてくれるなら二番手が三井って意味も解説して欲しいんだけど、それは出来ない？
なんか、わざと話噛み合わなくして情報を得ようとする新手の釣りなのかとさえ思えてきた…

>>447
出資比率うんぬんは、自分が元不動産業界にいた当時の話から。長谷工は単独デベは少ないけど、単独の際とか頭の際は大抵“ブランシエラ”のブランド名使ってた。こういう複数社JVの際はマイナーシェアがほとんど。

この場合のJVはデベロッパー（施主）側で考えるのが妥当でしょう。

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol303.html

デベロッパー（施主）は不動産開発に出資をする訳です。
「1つのプロジェクト」としては設計施工や販売、その後の管理（今回の場合はすべて長谷工）まで繋がりますが、これらを不動産開発における施主側の出資とは呼ばない訳です。
あくまで施主としての不動産開発出資で見た場合には、長谷工はごく僅か（だろう）という話かと思います。

横からすみません。

>>448
俺は442じゃないから、三井が2番手ということを知りたければ442に聞いてくれ。
お前が聞く相手間違えてるんだから噛み合わなくて当然だろ。
お前の言ってることが意味不明やわ。
俺は情報提供しただけ。

>>451
447ってことは匿名さんですよね？購入検討中さんではないですよね？
安心しました。

それにしても、パークホームズ王子といい検討スレがいまいち盛り上がらないのはみなここら辺の旧価格を知っていて、今の価格だけ見て関心が薄れている証拠ですかね…。

やっぱり王子神谷は難しいのか。。

おっ、プロジェクト発表会の追加開催ですか。申し込みが盛況な様子で何よりです。
・・・と言うか、公式ホームページでは何の案内もありませんが、資料請求した人のみが参加可能な発表会なんですか？
どうして公表しないんでしょう。

書き込むセンスすらなく、突っ込む気にもならない

事業比率は知らないけど、ここは主幹事が長谷工なので、他の造注物件よりは長谷工主導の色が強いことは確か。
リスク分散のために他にも声をかけたのでしょう。

すべからく長谷工流だと思っておけば間違いない。

話はそれますが…
王子小学校、来年度から全学年クラス替えです。保護者会で、校長から発表ありました。
荒れてる学年あるんだと思います。
今までは、2、3、5年でクラス替えしていたそうです。

王小、伝統もあり卒業生には優秀な方も多いので頑張って欲しいですね。もっとも、昔とは住民の層が変わってるのかもしれませんが。

北区の今後ってどうだろうか、10年後の資産価値は…永住型なのかな？

プラウドができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に即日完売
駅前タワーができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に完売
ここも元業界人だの評論家気取りのやつらが高いだのなんだの連呼してて笑える

あほーかお前、このエリアに興味があるのは1000人、プラウドを契約のは100人、だから高いっての声が多い

457さん、小学校の情報ありがとうございます。
毎年クラス替えですか…。
子どもが複数人いると、今年は何組なのかっておぼえられなさそう（汗）
子どもたちも大変ですね。
より多くの人とお友達同士になれるというメリットはありますけれど。

発表会行ってきました。
プレゼン→個別相談で、黒松のお土産つき。
価格はあくまで未定だけど5000万前後から、と私の担当の方はいってました。角の4LDKは桁が違うかもともいってました。ていうことは億！？

私の担当の方の話なので、正確なところは不明ですが、情報として書き込みます。

>>463
情報ありがとうございます。
発表会、行かれなかったので。。。
予定価格でも高いですね…。

>>463
速報ありがとうございます。
つまり、最低は@250位で最高は@300を軽く超えると。
高いですが予想通りかもですね。
販売トップの三井は近隣の北本通り沿いにペンシルマンションを@212～300でこれから販売でそっちを先に捌く必要がある。
また、東京23区内、JR駅5分、二路線可能の超大規模開発は当分出ないと思いますし、販売は相当強気でしょう。
ましてや60m規制の物件は王子駅前までないから15階以上の半永久眺望の部屋は超稀少です。
このエリアで30坪無い部屋に億出すのは『？』ですが。

ありがとうございます。
まあ、今のご時世なら妥当な範囲ですね。
数年前から比べると間違いなく高いですが、今買おうと思ったらしょうがないです。

>>463
あの場所で高過ぎてビックリ！！

私もびっくりしました…。
旦那に伝えたら、価格発表前だから高く言ってるんだよと言ってましたが。
来月末にモデルルーム見学いくので、また聞いてみます！

価格発表前だから高く言うとかあるんですかね？？

発表会行って来ました。値段は４６３の方がおっしゃるとおり。
エアリーコートの南南東の５階が5500万,南西の５階が5000万前後,1-4階になると、5階の値段より2,300万安くなるかも..と聞きました。

>>470
広さは65㎡？

65㎡で4700万ぐらいが最安になるんですかね？

坪単価240万～ぐらいですか・・・。

平均坪単価はマンションマニアさんの予想250～270万の上限かそれを少し超えることになると。

実際、現地見てきました！
(グッド)東十条から確かに徒歩５分。そのわりに静か。小中一貫校(王子小・王子桜中)はとてもきれいで、校庭からは新幹線が走るのが見えました。マンションから学校へ行くのに車の多い通りはなし(横断歩道のない道を一本横切るくらいか)。近くに高い建物ほとんどなし(URが東側にあるが、日差しを遮るものではない)！保育園、幼稚園が多い(隣接予定の認可保育園以外にも桜田、桜田北等)。
(バッド)南西向き五階は高さ次第で売りにしてる桜の木によって日差しが遮られる？毛虫とかもでるかも。URが南西(西？)向きに建てられていたが、もしあれと同じなら、南西向きのエアリーコートの日差しは微妙かも。5000万はやや高いかも。東十条の駅前(南口)はしょぼい。南口から坂道を降りたとこにコンビニくらい。
(雑感)大手のジョイントベンチャーにしては、昨今の経済情勢も相まって、やや手探りな感は否めず(価格決定に迷ってる？)ただ、王子神谷周辺の4000～5000万くらいの中古マンションは、ガーデンズの影響で売れ行きに曇りが(中古マンションより同じないし少しくらい高い程度なら設備が充実したガーデンズをチョイス。それくらいガーデンズの注目度は高い証左)。モデルルーム見学時に価格公表とのこと(プロジェクト発表会時の担当者談)。やはり大規模なだけあり価格重視より成約率を優先か。
長くなってすみません。

>>473

レポート、ありがとうございます。参考になります。桜の木は、確かに日当たりに影響するかもしれませんね。

周辺環境は、5月のモデルルーム見学時に自分の目でも確かめてみたいと思います。南向きの部屋が坪単価230万くらいだったらいいのですがね、、、（ほぼ西向きが230-240〜だからやはり厳しいか、、、）

この相場からすれば、東十条フレシア購入の方はたった1-2年で利益確定ですね、羨ましい。

今から考えると、王子のタワー買っとけば良かったなあ〜。後悔

まだ売ってるし

高いっと言っても、手の届く範囲でしょう？検討中でしょう！
安ーいっと言うなら、諦めるか、購入済みなど。

正式販売時にもっと高くはず
これから億ション供給が開幕
早く買わないと十年間後悔中

このマンションの
壁、床のコンクリートの厚さが
２０センチだと販売員に言われました。

２０センチだと音がうるさいです

せめて２５センチあれば良いのですが・・・

通常のスラブだと最低限レベルが２００ｍｍと言われているけど、ボイドスラブは250mmが最低限レベル。。。

総戸数864戸に対して駐車場来客用4台、足りるかなぁ
エレベーター9基って、この割合で管理費は安いでしょう

普通スラブは1８～22センチと聞いたことがあります。

なるほど、

ボイドスラブは２５０ｍｍが最低限レベル。。。

確かに　２００ｍｍでは、騒音の苦情が来るし、
管理組合でも問題になるし、良くないです。

住んでみると分りますが
２５０ｍｍだと、音はかなり軽減されます

>>482
ボイドスラブの２５０と、普通スラブ200の遮音性は、ほぼ同じです。どんなに厚くしても響くので、気をつけて生活するしかないですよ。静かな環境で生活したい人は、上の居住者次第。運ですよ。

同じなら、なぜ250mmが誕生したのか、素人を騙すためですか、コスト削減為ですか？
薄ければ薄いほど部屋が広くなるのに。。。

コスト削減のためです。
コスト削減のため空洞にしましたが、空洞で反響して
思った以上に静かになりませんでした。
なので250ｍｍにアップして、200ｍｍと同等のレベルにしました。
今は空洞の形に変化をつけてサイレントボイドスラブとか
あるらしいですけど、この物件がそうかは知りません。

スラブ厚と音の関係が話題になってますが、梁がしっかりあるかどうか、にもよるかと思います。
次回の説明会時に遮音等級を確認してみましょう。営業の人もこの掲示板を見てると思うので、きっと準備してくるはず、、

>>486
なんどもいいますが、
スラブ厚とか、遮音等級とか、梁とか、音の伝わり方の違いは微々たるものです。
スラブ厚のあるマンションに住んで実証済み。
一番の問題は遮音性が高いと思って、生活音を気にせず生活することです。
子供の走る音、高いところから飛び降りる音、ものを落とす音は、しっかりと聞こえてきます。
つまり、スラブ厚ではなく、上に住む人次第。

>>487

音を完全にどうにかしたい、というより、
他マンションと品質の違いを客観的に比較したい、というのが主旨です。

価格が想定より高くなりそうなので、テイストの似通っている「パークホームズ板橋蓮根」を見てきましたが、なかなかよかったです！
価格も都心アクセス性や共用部、商業施設充実を鑑みると安いと思います！
設備仕様はコストダウンの為の仕様と言われていますが、最低限整っていてやはり、トータルで見ても相当な魅力と感じました！

http://mansionmania.blog.jp/archives/1045465831.html

都営三田線で用が足りる方には魅力的な物件ですね。
こちらは東京駅から西方面へ
赤羽から高崎線・宇都宮方面へ
成田にもアクセスがよく首都高の入り口も近い、
そして南北線で都心部への接続も良好なのが魅力です。
王子駅利用物件だったら文句なしなのですが

JRと地下鉄が東十条と王子神谷ではねぇ
薄汚れた団地がねぇ

王子飛鳥山タワーが良かったなあ〜。

だから、まだ売ってるってｗ
公式HPに低層階の72㎡と40㎡
中古物件として21階62㎡と6階69㎡
（タワーはいやだなー）

ルフォ〇飛鳥山、また中古が出てるし
ダイア〇レス飛鳥山も価格が抑えておるとすぐ掃けるみたいだな。

王子飛鳥山タワーが良かったなあ〜。

>283さん

随分ちがうんじゃないかなって思っていましたが、そんなには違わないのですが
５ミリの違いってそこまでじゃないんだ・・
結局は迷惑かけないように静かに暮らすのがいいっていうことなんですよねぇ
そうすればそもそも響かないですから

説明会に行かれた方、各棟の販売予定はどんな感じなのか教えていただけないでしょうか？
ブルームとカームは１年後くらいからですかね？

他の棟が確実に安くなりそうなので待ち

>>494
5ミリじゃなくて50ミリ
5cm