肉欲団Ｚ

しくじり日記　その６　～　あわや！サブリース契約編　～

2016-08-11 (Thu)[しくじり大家]
肉欲団Ｚ　ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますｍｍ
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんｗｗ

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。


↑応援クリックをお願いします！↑



どーも、しくじり大家です

昨日はアサダチ　テツヤさんに誘われて浴衣まつりに行ってきました～



しかし、なんででしょうか

どこ行ってもしくじりネタでダメ出しされます。。。

「おめ～、そんなことやってるからうまくいかないんだよ！！」

お酒の勢いもあってヒートアップ

でもそれも皆さんの愛（のはず）



浴衣まつりはどうだったか、ですって？

それはまた次回にでもｗｗ




さて、2回にわたって仲介業者への客付営業について書きました

いろんな業者にお願いしたけどなかなか決まらない

さすがに限界を感じ、サブリースも考えるようになりました

サブリースの良い噂は聞かないけど、どうせいつかは売却する物件です

苦労しても埋まらないことを考えれば、収入が多少落ちてもプロにお願いすべきではないか？

家賃保証で楽した方が空室で怯える日々からも解放されるし、得策ではないか？

一括借り上げで運営は任せて、次の稼げる物件を探すのが投資家ではないか？

そんな気持ちで問合せてみました



ファミレスで会ったのは、爽やかな印象の若手営業マンでした

そこで一通りの説明を受けました

比較的長く続いている会社で、物件管理のオプションとしてサブリースも行っているとのこと

通常の管理であれば賃料の5%、サブリースの場合は15%

これまでかけた労力を考えれば、決して悪くありません

そこで査定をお願いし、現地を見てもらうことになりました



1週間後に再度打合せ

調査結果を教えてくれました

近隣のアパートの家賃との比較、近隣仲介業者への聞き込み結果など

結果、提示された想定賃料は思ったよりも良かったです

というか、当初賃料とほぼ同じで、値付けは間違って無かったと安心しました

これでサブリース料15%、よし、お願いしよう！

そう思った矢先、

「サブリース料25%でお願いします」

え？？

客付が弱い地域なので、15%では受けられないとのことです

スマホでざっと計算しました

まず、賃料の15%がサブリース料であれば、すなわち入居率85%と同等です

ちょっと低いけど、管理含めてお任せでき、しかも家賃保証で収入が確定することを考えると悪くありません

しかし25%ということは、入居率75%となります

4部屋だとすると、1年間1部屋空きっぱなしの状態

ローンの支払い等も考えると、ちょっとキツい



それから、提供された情報が少ないのです

現地で聞き込みした仲介業者は1社のみ

近隣10件程度の似たアパートとの家賃比較

サブリース料25%は社内のデータ等から計算しているのでしょうが、根拠がよく分からない

10ページ程度の提案書で、しくじり大家のアパートについて書かれていたのは最後の２ページのみ

上司も同席していたのですが、早く募集したいらしく、とにかく決断を迫ってきます



しくじり大家は言いました

「15%であれば、すぐお願いするつもりでした。しかし25%の場合のシミュレーションをしてこなかったので、いったん持ち帰らせてください」

上司も「分かりました」と言って、その場はお開きとなりました

帰りがけに、「事前に見ておきたいので、契約書の雛形を送ってもらえますか？」



若手営業マン、その日のうちに送ってくれました

契約書の雛形、といっても、一部穴埋めすれば完成するレベルでした

そしてそこには衝撃の内容が書かれていたのです






・契約後一定期間は免責期間があり、その間はサブリース会社から大家への支払は無い

・退去が発生した場合、一定の免責期間がある。原状回復費用の貸主負担分は大家負担

・原状回復にはサブリース会社指定業者を利用する（別途契約締結をする）

・保証家賃額（大家の受取額）は1年ごとに見直しをする

・礼金、更新料はサブリース会社が受け取る（つまり、大家の受取額は決められた保証家賃のみ）

・清掃および修繕費は大家負担

・個人情報保護法に基づき、入居者の個人情報は大家には開示しない

・契約解除の場合は、違約金として満室想定家賃の6か月分を支払う　※大家が受け取る6か月分の保証家賃では無い

・契約解除の場合は6カ月前までに予告が必要。その後は新規募集を停止し、空室の家賃保証は対象外とする　

・売却による契約解除の場合も、同様に違約金などが発生



大家にとって不利な条件ばかりが書かれていました

更に、大家が破産したり、物件が差押えられたケースまで契約書は想定しています

サブリース会社にとって用意周到な内容です

その割に、サブリース会社が倒産した場合の扱いが契約書には書かれていません

打合せでもらった「提案書」にも、打合せ時の説明にも無かったことばかりです

知らずに契約したら、解約するのにおよそ1年分の収入が飛びます

それなら、今頑張った方がましだと思いました



お断りの電話をした時、若い営業マンは一瞬「えっ？」という反応をしたのが電話越しに伝わりました

それ以降連絡はありませんでした



不当な契約だと思われた方もいるかもしれません

しかしサブリース契約はこんなものらしいです

なぜならサブリース契約とは転貸借を認めた賃貸借契約に過ぎないからです

言い換えると、サブリース会社は一借主であって、借地借家法で保護される側なのです

大家に有利な契約は無効でも、サブリース会社に有利な条件は有効となります



事前の説明も無く、きっと契約時も契約書の読み合わせは省略されるのではないでしょうか

大家＝所有者との直接契約なので、宅建士も重要事項説明もいらないですから

私なりに意訳しましたが、実際には契約書です。難しい言葉で書かれたその意味を、ひとつずつ正確に理解出来ないといけません

面倒くさいからって、爽やかな営業マンを信じてしまうと、取り返しのつかないことになるのです

「知らなかった」と言っても、ハンコを押した後では遅いのです



まぁ、実際の契約の場面はしくじり大家の妄想ですが

先日、全賃の管理戸数ランキングを見ていて、サブリース契約戸数がとても多いことに気付きました

全ての契約が上記のようなものかは分かりませんが、でも問題になっているくらいなので、多くがそうなのでしょう

こんな契約して、儲かってるのかなぁ



大事なことなのでもう一度言いますね

契約書に書かれていることを全て理解し、その上で契約を交わしてますか？

分からないことがあれば素直に質問しましたか？

相手は誤魔化さずに真摯に答えてくれましたか？



契約した後では、誰も助けることはできません

特に賃貸借契約なので、どうにもならないのです




最後に、緊急大募集！！

サブリース契約書をお持ちの方がいましたら、提供していただけないでしょうか？

各社どんな内容か比較することで、サブリースの実態がより明らかになると思います

大○建○、レ○パ○ス、その他どこでも構いません

個人情報に関わる欄は、もちろん黒塗りで構いません（ブログでももちろん掲載しません）

体験談も大募集です

皆さんのしくじった経験を、この場でシェアしませんか？


【連絡方法】
コメント入力欄にて、「管理者にだけ表示を許可する」をチェックしてコメントを送信してください
非公開コメントとなりますので、連絡先メールアドレスを記入してください。
契約書の写しは、出来ればDropboxやGoogle Driveなどのファイル共有で、リンクを直接貼り付けて頂けると助かります！
後ほど、お礼のメールを差し上げます

もちろん、秘密は厳守します（提供者が分かるような情報はブログには載せません）
送って頂いた方には、私の持っている契約書雛形をシェアさせていただきます
（肉欲団の秘密も、こっそり教えますね。どくだみちゃんって本当に女性なの？とかｗ）



↓今日も応援のポチをお願いします！！！↓

肉欲団員と飲んでいるといつも話題になるのが、「読んでくれている人が多い割にポチが少なくて、ブログランキングで上位に入らないよね～」です
ランキングを励みにみんな頑張っています
いい記事だね！と思ったら、ライターさん応援のためも↑クリックをお願いしますm(_ _)m



まるもりさんからリンクを頂きました！
地主さんが5度殺される
契約したら最後、、、なんですよね


肉マーク３


ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




関連記事

コメント : 20
@

« 恥辱4／相手が悪い | ホーム | 浴衣に花火。。。 »

コメント
管理者にだけ表示を許可する
 

どくだみちゃんは美人大家さんですか？？
　でないと、ポチしないよ(^^)/

くにみん | URL | 2016-08-11 (Thu) 17:44 [編集 ]

くにみんさん


どくだみちゃんはもちろん美人大家さんですよ！

美人と言っても、女子か男子か魔女かは内緒ですがｗｗ



くにみんさんほどの大御所大家さんだと、サブリースなんて考えたこともないですよねー
羨ましいですっ

しくじり大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 17:53 [編集 ]

良記事ですね。

体験談募集　　ってブログのネタにするでしょｗｗ

大田くん | URL | 2016-08-11 (Thu) 18:57 [編集 ]

　いつも拝読させていただいています。今日の記事はサブリースについて検討されている方には重要な記事だと思います。自分のブログからもリンクはらせていただきました。（地主さんが5度殺される：http://marumoriooya.seesaa.net/article/409683690.html）google検索で上位に入っている記事なのでここに少し記事を読んだ方が流れてくるのではないかと思います。

　引き続き応援しています。頑張ってください。

まるもり | URL | 2016-08-11 (Thu) 20:02 [編集 ]

新聞にも出てましたね

サブリース契約についてのクレームが沢山って！
そろそろ、お役所も重い腰上げるかな？
何でも人任せは、ﾀﾞﾒﾀﾞﾒって事で。
ホントは、自分で納得して判子押したのだから全ては自己責任と思うけど。
危機管理能力無いとお商売できません。
お金には、誰もが群がりますから。
わたくし、幼少時より甘い言葉に騙されるなと仕込まれてます。
恋愛沙汰では騙されそうになる事多々ありましたが、全て未然に防ぎ。
はい、独りもんです。
過去の案件を経過観察すると、判子押さなくて良かったー！ですけど。

中央城東大好き | URL | 2016-08-11 (Thu) 20:33 [編集 ]

つか、サブリース任せる時点で、

しくじりでしょう(⌒-⌒; )

こんなんやってたら、儲からないですよね〜

東北エロ大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 20:55 [編集 ]

大田くん

お褒めの言葉ありがとうございます！

ブログのネタじゃないです
ブログで共有ですｗ

真面目に書くと、何百万戸もサブリース契約があるのだから、契約書という事実が公開されてもいいのでは？と書きながら思いまして

しくじり大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 21:36 [編集 ]

まるもりさん

リンクありがとうございました！
こちらからも相互リンクさせていただきました。よろしくお願いしますm(_ _)m


昔読んだことを思い出しました
2年近く経っても、未だ改善されないですよね（この問題自体はもっと昔からありましたが）

しかし私、まるもりさんほど書ける自信ないです(^^ゞ
ブログ書き始めて、書き続けることの凄さを思い知らされてます（って、まだ６話しか書いてませんが汗）

しくじり大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 21:47 [編集 ]

中央城東大好きさん

いつもありがとうございます

自己責任ですし、契約書読めば分かるでしょっ！
とも思います
ただこれ、個人の問題というより国土の問題というか、
無駄なもの建てても景気の好循環にはつながらないよね、とか
空き家問題につながる、負の遺産であるとか

結局、業者が儲かる以外に良いことないな、と思っています

しくじり大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 21:57 [編集 ]

東北エロ大家さん

コメントありがとうございます！

儲からないのに、騙される人も後を絶たないですよね
これはこれで、何かあるんだと思っています

しくじり大家 | URL | 2016-08-11 (Thu) 22:05 [編集 ]

これからアパートを建てて、サブリースも？なんて考えるひとに、良い警告書だと思います。
悪名高いサブリース、ここまで具体的に契約内容を書いてくださり、あっぱれ！！
です。
親戚の地主が、アパートを建てたがっているので、この記事、さっそくプリントアウトして読ませます！
これからも業界の裏の部分、書いてください！！

ぱるる | URL | 2016-08-12 (Fri) 13:40 [編集 ]

＞ぱるるさん

コメントありがとうございます！

ご親戚の方の被害が防げると何よりです
とはいえ、状況によってはかなり大変だとお察しします。。。
心理戦なので負担が大きいと思いますが、損害も大きいですし、とにかくめげずに頑張ってください！

後日談で構いませんので、なぜ地主さんが騙されるのか、ご報告いただけると助かります！

しくじり大家 | URL | 2016-08-12 (Fri) 14:14 [編集 ]

悪名高いサブリース契約ですが、使い方次第では効果的な節税が可能です。

私は区分７戸ほど借主の立場でサブリース契約しています。（区分の所有者は私が代表の法人ですが）

nabemitsu | URL | 2016-08-12 (Fri) 16:32 [編集 ]

＞nabemitsu さん

賢い方は法律を味方にしますよね
さすがです！

もっと詳しくお聞きしたいのですが、ここではまずそうなのでやめておきますｗ

しくじり大家 | URL | 2016-08-12 (Fri) 16:45 [編集 ]

どなたかも、書いていましたが、とても良い記事でした。ポチしました。

まりりん | URL | 2016-08-12 (Fri) 19:22 [編集 ]

＞ まりりんさん

ありがとうございました！

お陰様でブログランキング第3位に返り咲きました！！

今後もいい記事にはポチをよろしくお願いします

しくじり大家 | URL | 2016-08-13 (Sat) 00:42 [編集 ]

　サブリースの実態ってそんなん何ですね・・・こら儲かりませんね。何となくローリスクローリターンな契約かと思ってましたが甘かったです。為になるブログ有り難く読ませていただいてます！

即尺チキンランチ | URL | 2016-08-14 (Sun) 08:58 [編集 ]

住友●業、ナミ●、旭化●のサブリース契約書を送っておきました！

ヒガシダミツル | URL | 2016-08-15 (Mon) 16:41 [編集 ]

＞即尺チキンランチさん

ありがとうございます！

サブリースは業者にとってローリスクミドル～ハイリターンなだけで、特に地主にとっては土地を売る羽目になるリスクをはらんでますね

お役に立てたら嬉しいです！

しくじり大家 | URL | 2016-08-15 (Mon) 20:38 [編集 ]

＞ヒガシダミツル

受け取りました！
提供ありがとうございました！！

しくじり大家 | URL | 2016-08-15 (Mon) 20:38 [編集 ]

 

| ホーム |