(cache) 肉欲団Ｚしくじり日記　番外編　～　サブリース契約比較　～

しくじり日記　番外編　～　サブリース契約比較　～

2016-08-21 (Sun)[しくじり大家]

肉欲団Ｚ　ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますｍｍ
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんｗｗ

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。

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どーも、しくじり大家です

前回、サブリースの契約書の提供をお願いしたところ、5社分の情報を頂きました！

ご協力、本当にありがとうございましたm(_ _)m

そのうち、契約書ベースで比較できる4社に絞って比較してみました
　・HM（ハウスメーカー）系：2社
　・管理会社系：2社

※◯◯系は勝手に名付けました。本業を意味しています

ポイントをまとめてみました
（カーソルを画像にあてるか、クリックすると拡大します）

※大家＝貸主、業者＝サブリース会社、転借人＝実際の入居者

こうして契約書を比較すると、業者によって契約内容に差があることが分かります

サブリース会社として一括りにまとめられがちですが、実態は少し違うようです

インターネットで調べても業者の本音までは分からないので、ここからはしくじり大家の妄想交えてお送りします

転貸を認めた賃貸借契約（普通借家）

前回も書きましたが、貸主＝大家、借主＝サブリース会社の賃貸借契約でしかありません
契約書の表題がズバリ「建物賃貸借契約書」となっているものもあります
たとえ賃借人が立場の強い業者だったとしても、それに対応した賃貸借契約が無いのが現状です。サブリース契約なるものがあればいいのでしょうが、ありません
10年契約が多いようで、せめて定期借家契約にすべきと思うのですが、この問題自体を解決することにはならないから議論にもならないのでしょう

契約日から一定期間は支払免責期間がある（期間は契約ごとに異なる）

雛形ではいずれも免責期間は空欄となっており、個別の契約ごとに決めているようです。引渡の時期、立地などに応じて、満室にできる期間を予想して（余裕をもって）免責にしているのかなぁと思われます
大概2～3ヵ月程度が多いようです

貸主としての責任は大家が負う

公租公課や火災保険等は所有者負担で致し方ないとして、その他不確実な費用負担まで大家に負わせています
普通の賃貸借契約だと思えば当たり前ですが、とある業者のサイトには「管理会社にとってリスキーなシステム」「オーナーにとって理想のシステム」と書かれおり、本当にそうなのかなぁと思ってしまいます

業者から大家への支払いは毎月決められた金額のみで、礼金・更新料の支払いは無い

更に言うと、月々の振込手数料も大家負担だったり、ちょっとせこいですね

使用目的

居住目的に限定している業者と、そうでない業者があります
短期滞在や一時使用を認めていたりすると、やろうと思えばエアビーも可能ですね
HM系はまだ手を出さないと思いますが、比較的規模が小さな管理会社系だと、エアビーで稼ぐ可能性も否定できません
今年の初めには、サブリースも積極的に行っていた兵庫県姫路市の日本住宅サービス（アパマンショップ加盟店）が賃料未払いのまま夜逃げしました（全賃より）
経営に息詰まって民泊で稼いだ、なんてことも、これから出てくるかもしれないですね

その他の各社別の内容ですが、HM系、管理会社系それぞれの思惑が読み取れます

HM系は建物を建てることで利益を出しているのか、契約解除に対する抵抗感が小さいように読み取れます

特にA社は15年でのリフォームを重視しているようで、思惑通りにリフォームできなかった場合は「用は済んだ」と契約解除に持ち込むのでしょう。リフォーム代をかなりふっかけてくることも想像できます

管理会社系のポイントは違約金です

契約書上は契約解除を申し出た側が違約金を払うことになっており、つまりサブリース会社が支払うことも想定されています

しかしながら大家へ支払う賃料が、賃借人の賃料に応じて一定割合（15%が一般的）を控除して決まる仕組みになっており、サブリース会社は管理し続けることに旨みが出るようになっています

実態としては大家が耐えられずに違約金を払って契約解除しているのでしょう（賃貸借契約なので、借主（サブリース会社）が違約金を払うのは実質無効なのでは？とも思います）

HM系は地主をターゲットにしているとして、管理会社系はサラリーマン大家も対象にしていると思われます

新築建売アパートの場合、サブリース可能物件とすることで融資を受けやすくする効果があります

提供していただいたAさんも、融資の都合もあってサブリース契約せざるを得ない状況でした

私は、そのような売り方をしている業者と話した時に、サブリースのメリットを力説されたことがあります

元付業者がアパート建設まで行い、サブリースを管理会社系に依頼する流れがあるようで、始めたばかりのサラリーマン大家が細かな確認をしないまま契約すると、解除したくてもできない状況になることが想像できます

8/11の朝日新聞の記事にあった「家賃保証の減額リスクの説明義務化」ですが、これが実現しても問題の根本的な解決には繋がらないことは、多少はご理解いただけたかと思います

それ以前の仕組みが変わらないと解決されないのです

最後に、サブリースについて個人的に問題と思っている点を書いておきます

１．（特に地主の場合）大家になる予定で無かった人が、カモられてアパートを建ててしまった。着工後にこんなサブリース契約をさせられ、後になって「話が違う」となっているのではないか。儲け話に目がくらんだ点はあるものの、素人相手に詐欺まがいの商売をしているのに規制が無いのは、やはりおかしい

２．需要では無く、供給側の思惑で建てられるケースが多いと思われる。そのため、ゆくゆくは空き家問題が発生する。問題が顕在化するのが相続発生後だったりすると、相続人という更なる素人が処理を負わされる。賃貸需要の無い場所に建てられたアパートではいくら安くても買い手が現れず、空き家が解消されない

３．需要の無いアパートでは、そこから派生した需要の創出には結び付きにくい。相続税の改正もあり、現時点では建てることである程度の内需に貢献できていると思われるが、そこから内需拡大を押し上げていく効果までは期待できない。価値の無いものを造ってもそれでおしまいであり、本当の景気拡大を目指すなら他の分野に注力すべきでは？

異論もあると思います。まずは議論をすることで問題意識を高めることが大事であり、何でも良いのでコメントを残していただけると嬉しいです

私のできることはサブリースの事実をブログに載せることくらいですが、これによって少しでも「不必要な賃貸物件」が減ることを望みます

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今回ご協力頂いた3名の方、本当にありがとうございました！
「滞納保証付き契約書」についても興味深い内容でしたが、こちらは別の機会に記事とさせてください