ミックスローンは第3の選択肢か？
どうも千日です。住宅ローンの金利タイプを変動金利にするか？固定金利にするか？は下手をすると住宅そのものを選ぶ時よりも悩ましいです。
マイホームを選ぶのはまだ楽しいですけど、住宅ローンの金利タイプを選ぶのが楽しいという人に千日はまだ会ったことがありません。
ちなみに、金利タイプを選ぶ時のセオリーは以下のとおりです。
- 今後は景気が良くなる→金利は上がる→全期間固定金利
- 今後は景気が良くならない→金利は低いまま→変動金利
じゃあ、これからの景気はどうなるの？
ですよね。それが分かれば苦労しません、それは誰にも分からないのです。
そんな時に誰もが一度は考えるのが、変動金利と固定金利を組み合わせたミックスローンです。ミックスローンは景気動向の予測が全くできず、金利上昇リスクを抑えたいけれども今の低金利のメリットも捨てがたいという人が選びがちです。
しかし、固定と変動の組み合わせは、リスクと同時にメリットも半減するという面があります。
実は今お勧めなのは変動と固定のミックスではなく、10年固定と20年固定のミックスローンなんですよね。
また、ミックスローンによって減らせるリスクは金利変動リスクだけなんです。言われてみれば当たり前なんですけど、ローンで住宅を購入するリスクは金利変動リスクだけではありません。
では始めます。
目次
ミックスローンとは
ミックスローンとは単純に言うと、1つの住宅を担保にして2つの金銭消費貸借契約を結ぶことです。
- 住宅は一つ
- 借入は2本
後半で詳しく言いますが、リスクをヘッジする（低く抑える）観点からは、却って不利なんですよね。
融資手数料が高くならないワンライトミックスローン
銀行にとっては借入ごとに債権の査定を行いますので、2倍の債権管理コストがかかるということです。
利用者にとってもそれは同じです。抵当権の設定費用は住宅ローンを借りる債務者が負担します。
- 銀行に払う手数料：約3万円×2本
- 印紙税：2万円×2本
- 登録免許税：借入×0.4%☜変わらず
- 司法書士報酬：5～10万円×2本
だいたい10万円から15万円余分に手数料が必要になるということです。
しかし最近は三井住友信託銀行ではこの手数料を下げるサービスとしてワンライティングミックスローンという商品を出しています。
融資申込書と契約書をそれぞれ1通にまとめることで一つの金利プランにした場合と同じコストにすることが出来ます。
金利プラン以外の借入期間、 返済方法、保証料支払方法は同じにする必要があります。
リスクを減らすかわりにメリットも減らす
２つの金利タイプの組み合わせなので、『今』最も有利な金利タイプではない金利タイプをミックスすることになりますよね。
また銀行によってそれぞれ最安の金利タイプが異なりますが、ミックスできるのは同じ銀行に限られます。
住宅ローンの金利が安い理由の一つとして必ず第１順位の抵当権の設定を行うことが挙げられます。
違う銀行でミックスしようとすると、どちらかの銀行が第2順位になりますよね。第2順位の抵当権で住宅ローンを貸す銀行はありません。
ミックスローンのシミュレーション
ではいくつかの典型的なミックスローンの組み合わせでシミュレーションしてみましょう。
お勧め度では以下のようになります。
- 変動と全期間固定 △
- 変動と10年固定 ✖
- 10年固定と20年固定 〇
変動金利とフラット35（全期間固定金利）のミックス
- マイナス金利の現在では変動金利も全期間固定金利も大きな違いが無い。
三井住友信託銀行の2016年8月実行金利でシミュレーションしてみます。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。
- 変動金利：0.6%
- 全期間固定金利：0.9%
変動金利と全期間固定型との金利差は0.3%ですね。つまり0.3%余分に払うことで、全期間35年の金利変動リスクをゼロに出来る訳です。
これはかなり割安です。0.3%の利息が具体的にいくらかというと…
ローン残高3,000万円なら月7,500円
ローン残高2,000万円なら月5,000円
ローン残高1,000万円なら月2,500円
家計の支出を少し見直せば、今の生活レベルを維持したまま無理なく捻出できる金額ですね。
見方を変えると、こうも言えます。
- 少しくらい安い変動金利をミックスさせても、大して金利の負担は減らない。
従って現時点では、あまりお勧めしません。
長期金利が急上昇している
長期金利は2016年7月29日の日銀の金融政策決定会合後に急上昇しました。
日銀は追加緩和に踏み切ったものの、その手段は上場投資信託（ＥＴＦ）の買い増しにとどまり、さらに9月の次回会合ではこれまでの金融緩和の効果や副作用などを検証する予定であると表明しました。
このことが市場で「検証結果次第ではこれまでのように国債の買い入れやマイナス金利政策を続けられない可能性もあると受け止められた」（みずほ証券 丹治倫敦氏）と言われています。
今回の決定会合に先行きの金融政策に対する不透明感が増し、国債を手放す投資家の動きが続いているんですね。
これはつまり住宅ローンの固定金利が上がる兆しです。
変動金利と10年固定金利のミックス
- 実質的に10年後にリスクを取ることに変わりはない。
三井住友信託銀行の2016年8月実行金利を前提とします。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。
- 変動金利：0.6%
- 10年固定金利：当初10年0.35%その後変動金利1.075%
10年固定金利とは、当初の10年間は金利が固定され、10年経過後は変動金利になるか、改めてその時点の金利水準で固定金利を選択するかを決めるタイプですね。
結論から言うと10年固定金利は変動金利タイプです。
そしてこの当初固定タイプは、固定期間が終わった後に凄く金利が上がるんです。
その理由は銀行の店頭金利からの引下げ（優遇）幅が減るからです。
10年固定に適用される金利は、店頭金利からの引下げ幅で表示されます。店頭金利とは、銀行のローン金利の「定価」みたいなものです。
定価からこれだけお安くしますよ！と言ってるわけですね。
10年後に金利が上がり、銀行の店頭金利が上がると、その上がった店頭金利からの引き下げが減ってしまいますので、同じ時期に変動金利で借りるよりも高い金利が適用されることになります。
つまり
- 初めの10年は変動金利よりも低いが
- 残りの期間はその時の変動金利よりも高い
支払う利息は下のグラフのように推移することになります。（それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し）
グラフでは分かりにくいですけど、10年固定の利息は合計265万円で変動の利息は合計217万円です。変動金利の方が48万円安いですね。
お互いのメリットを潰し合う組み合わせ
10年経過後の店頭金利は分からなくても、店頭金利からの引き下げ幅が小さいことは決まっていますから、平行移動するだけで大小関係はほぼ同じです。
つまり初めから変動金利だけで借りている方がトータルの金利は安いということになります。
しかしですよ。
そもそも、10年固定金利タイプは10年経過後にその時の市況を見て以下の選択をすることを前提に借りるんです。
- 多額の繰り上げ返済で元本を減らす。
- 銀行と交渉して優遇幅を拡大する。
- 金利の安い他行に借り換える。
- 家を買い替える（さらに10年住宅ローン控除を受ける）。
住宅ローン10年固定必見のポイント 10年後に借換えか繰上返済か買替えか - 千日のブログ
こうなると当初の10年は変動金利の方が高いですから、上記のどれを選択するにしてもロスでしかありませんよね。
つまりこういうことです。
- 35年借りるつもりなら、変動金利だけにしておいた方がトータルで安くなる。
- 10年後にリスクを取って選択（繰上返済、金利交渉、借換え、買替え）するつもりなら、当初10年の変動金利はロスになる。
原則として、あまりお勧めしません。
10年固定金利と20年固定金利のミックスはお勧め
- 10年固定を一括返済すれば、リスクを抑えつつ利息を低く抑えられる。
三井住友信託銀行の2016年8月実行金利を前提とします。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。
- 10年固定金利：当初10年0.35%その後変動1.075%
- 20年固定金利：当初20年0.7%その後変動1.075%
支払う利息は下のグラフのように推移することになります。（それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し）
どうなってんの？と思われるでしょうが、悪い方法じゃないですよ。
10年固定を固定期間終了後に一括繰上げ返済すれば黄色い折れ線グラフで表した多額の利息は発生しません。
20年固定の固定期間終了後は、元本もかなり減っていますから少々金利が上がっても影響は小さいですね（赤い折れ線グラフ）。
その時の金利が高ければ20年固定も一括返済しちゃっても良いですね。
- 長期的な金利上昇のリスクを低く抑えつつ、変動金利よりも安い金利になる。
10年固定が特に低い今、なかなかのお勧めです 。
当初固定期間中に完済する
- 10年後に収入が減る又は支出が増える人には特にお勧めのミックスローンです。
あと10年で定年退職なので収入が減る。
あと10年で子供の学費で支出が増える。
こういう人には特にお勧めのミックスローンです。10年固定と20年固定を半分づつミックスさせるのです。
10年固定を固定期間終了後に一括返済すると、その後は20年固定だけを返済すれば良いので毎月の返済額はそれまでの約半分になりますよね。
10年後に定年で収入が減ることが確定しているとか、子どもの進学で支出が増えることが確定している人にはうってつけです。
シミュレーションの条件は以下の通りです。（三井住友信託銀行の2016年8月実行金利）
- 10年固定で1千万円、20年固定で1千万円を35年ローン、ボーナス払い無しで借りる。
- 初めの10年の間に10年固定の一括返済資金を貯金し、10年経過後に10年固定だけを一括返済する（726万円）。
- 次の10年は20年固定だけを返済しつつ、20年固定の一括返済資金を貯金し、20年経過後に一括返済する（458万円）。
こうすると、毎月払う住宅関連支出は以下のグラフになります。
月々の（貯金を含む）住宅関連支出は前半の10年は月109,023円ですが後半10年は月53,704円に半減します。
返済期間は最長の35年ボーナス払い無し
当初固定期間はそれぞれ10年と20年ですが、返済期間は最長の35年にすることと、固定期間中には繰り上げ返済しないのがポイントです。
- 住宅ローン控除のメリットを最大限に受ける。
- 病気などで一時的に収入が減っても持ち堪えられるようにしておく。
- ボーナス払いをミックスさせない。
元々の金利が安いので、元本が減らなくても利息の負担は小さいです。10年固定の10年間の利息は30万円、月平均で2,500円ぽっちです。
繰上げ返済するとそのお金は返って来ません。一括返済しさえすれば金利上昇リスクは無いので現金は手許に置いておく方が得策なんです。
また、赤とピンクの棒グラフはあくまで貯金であって返済義務じゃないというのもポイントです。毎月の返済義務は青と水色の棒グラフです。
前半10年の多い時期でも、約定返済額として月に払わなければならない義務はわずか47,817円です。かなりのゆとりがありますよね。
ボーナスは基本的に貯蓄に回すことになります。返済期間中にボーナスが出なくなるリスクがあるのはもちろんのこと、金利の低い固定期間に元本を減らすメリットはさほど無いからです。
以上はあくまで概算ですので、正確には銀行ホームページのローンシミュレーションで計算してみて下さいね。
住宅ローンのリスクとミックスローンのリスクヘッジ
ミックスローンを選ぶと金利上昇によって支払が増えるリスクを少し抑える（ヘッジする）かわりに、良い時のメリットが少し減ります。
なので、
ミックスローンで安心を買うんだ。
という見方もありますけど、千日はそれに対しては懐疑的です。
むしろ「リスクは増える事の方が多い」というのが千日の立場です。
住宅ローンのリスクとは
- ローンの約定弁済ができないと、家を取り上げられる。
家を買うのが不安な人へ住宅購入の財務面とリスクに向き合う方法 - 千日のブログ からの図です。
家は資産
住宅ローンは負債
差額が純資産
家＞住宅ローン
あらゆる時点でこういう財政状態を維持しておけば、必要以上に不安を感じる事はありません。
しかし家を売ったお金で住宅ローンを完済出来ても、ハッピーとは言えないです。家を取り上げられたんですから負債だけが残らず「ギリギリセーフ」位のニュアンスですよね。
つまり住宅ローンのリスクとはこうです。
約定弁済できないとマイホームを取り上げられる。
極端な話をすると、たとえローンの残高が1円であっても、その弁済が不可能だということになったら、家全体を処分した代金で返済するのが住宅ローンです。
家が分割出来れば良いんですけどね。そんなこと出来ませんから。
リスクヘッジとは
- 住宅ローンの約定弁済ができなくなる可能性を減らす。
ですから、住宅ローンのリスクヘッジはその約定弁済ができなくなる危険性を低く抑えるということになります。
つまり「借入を2本に分ける」ミックスローンは、むしろ約定の種類を増やすという点でリスクヘッジに逆行することなんですね。
前の節でお勧めした10年固定と20年固定は、むしろリスクを取って利息の負担を減らす方法なのです。
- 例えば10年経過後に一括返済出来なければ、多額の金利負担を強いられます。
- 一括返済資金が、予測し得ない何らかの理由で用意出来なければ、失敗です。
ですから、ミックスローンを考える際、これによってヘッジ出来る住宅ローンのリスクは「金利上昇のみの極めて限られたリスクだけ」という認識でいる必要があるんです。
賃貸か持ち家か？欠陥住宅・ローン・人生の３つリスクを徹底分析します - 千日のブログ
ミックスローンはリスクヘッジではなく銀行の商品
ミックスローンは住宅ローンの利用者がリスクをヘッジする手段というよりも、単なる銀行の用意する商品（オプション）なんだな。という事が見えて来たと思います。
ちなみに、銀行にとってのリスク（貸倒れリスク）は担保を増やす＝物的担保（抵当権）と必要に応じて人的担保（保証人）を付けることで対応してます。
つまり物的担保として住宅に抵当権の設定を受けているので、ほぼ達成出来ています。
ミックスローンは銀行にとってもリスクヘッジにはならないんですよね。利用者の需要に応じているだけなんですよ。
まとめ
住宅ローンの金利タイプをどうするか？
これって本当に悩ましいですよね。しかも楽しくないです。千日も過去、銀行や金融機関のホームページの返済シミュレーションをやりまくって頭が痛くなりました。
それも決して無駄ではなかったと思いますが、どうしても予測出来ない事というのは最後に残ります。
そして予測出来ないことは今後の景気・金利動向だけではありません。
マイホームの購入に必要なのは、十分な自己資金と冷静な判断です。
このエントリーを読んだ人が後悔しない良い決断をされれば、それが千日の何よりの喜びです
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
このエントリーは住宅ローン10年固定は得か損か？リスクと自分にとってのメリットとデメリットを理解する - 千日のブログのコメントでご質問頂いたにじさんのリクエストに応えたいというきっかけで執筆しました。参考になれば嬉しいです。
千日のブログはお題を下さい千日に きっと誰かの役に立ちます - 千日のブログ随時お題を募集してます。皆様のお題、お待ちしてます！
2016年8月12日
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