モンドルキリの胡椒園のため池の画像です。

今日のブログの本当のタイトルは

「詐欺師　韓国人ジャンが現れる！」です。

ブログ村はタイトルで詐欺師、犯罪。。。を書き込むといつからかランキング表示されない仕組みになっています。

先々週、突然私たちの胡椒農園にあの韓国人が現れました。

入口の警備に止められて名乗りませんでしたが、「元の土地の所有者」と言ってたらしいですから間違いなく詐欺師　韓国人ジャンです。

まずははっきり言います。詐欺師　韓国人ジャンはモンドルキリ農園の元土地所有者ではありません。
私たちのプロジェクトとは一切関係ありませんのでご注意下さい。
また今後、モンドルキリの農地を舞台に詐欺を行う可能性が高いと思います。

詐欺師　韓国人ジャンとは？
詐欺師が絡んでモンドルキリの農園は大丈夫なのか？
なぜ当初、珈琲園が胡椒園に変わったのか。。。。
以前から一度詳しく書いて欲しいの声が多かったのすが、取引も終了していたので控えていました。
しかし、まだ私たちの周りをウロウロしていますので警告の意味で書かせて頂くことにしました。

また、いつまでも絶えないカンボジアでの不動産詐欺でよくあるパターンですので皆様には参考になりますので長いブログですがお読み頂ければなによりです。

後藤さんからモンドルキリの土地所有者であるとして日本語を流暢に話せれる韓国人ジャンを紹介されたのは２０１４年１２月。

しかし、カンボジアの土地の権利書であるハードタイトルにはジャンの名前などどこにもありません。

当り前ですが、韓国人つまり外国人が現地ローカルとの合弁法人を設立せずにカンボジアの土地所有者にはなれません。登記などされるはずが無いです。

その点を質問すると、韓国人ジャンは土地所有者から買い取ったと主張します。

しかし、ハードタイトルには、国から国有地を授かった所有者から権利が移転した履歴は記載されていません。

韓国人ジャンからも売買契約書は出されませんでした。

次は自分では買えないのでカンボジア人の従業員に名義を借りたと主張しました。

ところが土地は全部で１５筆有り、１５人も所有者がいる。１５人も従業員がいるのか？と尋ねると

韓国人ジャンの従業員の家族、親せきと主張しました。

ファミリーネームが全部違っていても親戚ですか？

ハードタイトルで事実関係が明白であるにも関わらず、自分の所有だと主張する韓国人ジャン、不正を許さぬ会で共に闘っている聡明な後藤さんまでがジャンの所有と言い張る不思議さは私も吉村弁護士も理解できませんでした。

ここで一度まとめます。

※カンボジアでの不動産、取引全般で日本人はクメール語が読めないだろうで、騙しにかかってくる場合がほとんどです。絶えることがありません。

私はこれを「クメール語読めないだろう詐欺」と呼んでいます。（＾＾先日友人の会社でも発覚しました。

農地は飛び地、つまり公道に面していない土地でしたので道路が新設され接道することが売買の条件としました。道路の新設許可は下りていると見せられた書面は、「道路を新設させて下さい。お願いします。」の申請書でした。許可は下りていませんでした。

吉村弁護士のカンボジア人スタッフが訳すると「うるさいカンボジア人がいます。」と韓国人ジャンに報告。。。

「クメール語読めないだろう詐欺」の典型ですね。

※中間省略売買を行おうとする人たちが非常に多いです。

中間省略売買、つまり土地を仲介するだけでは手数料や紹介料の３％しかもらえない。しかし売主と買主の売値買値が納得（？）していたら間の利益を抜いてやろう、そのためにはウソでも売主には中間者が買うと、買主には自分の持ち物だと信じ込まさなければなりません。

売主買主が合意していたら良いですが、なければマナーの悪い取引で、ばれると信用を失います。

私たちがクメール語が読めないだろう、中間省略で抜いてやろうと考えているのであろうバカ奴だぐらいで、正直に言えばいいのにとぐらいにしかこの頃は考えていませんでした。

私、吉村弁護士で取り組めば全然問題ない、カンボジアでの農地売買の不動産実務の引き出しを作るにはちょうどいいではないか、でこの詐欺話乗ってやってもいいだろう。。。

で私たちは購入することにしました。


その後も不審なことが続きます。

現地を視察の際、土地を管理するアーバンプランミニストリーや森林局等、政府現地出先機関的な肩書を数多く持つカンボジア人が案内人でした。

吉村弁護士が土地の登記のためにこの人物に連絡を取ると、その後一度も携帯にでることはありませんでした。

プノンペンンのアーバンプランミニストリー、モンドルキリの役所に確認を取ると実在しない人物でした。

誰がこの人物を手配したの？？？まさに劇場型詐欺です。

そこでプノンペンのアーバンプランミニストリーの役人とカンボジア人弁護士を現地に派遣し、土地の権利関係を確認して、土地所有者と直接プノンペンで契約、契約金の受渡し、ハードタイトルの名義変更、新設道路が開設した後、土地売買残代金を支払うことになりました。

契約は２０１５年２月、契約当日に契約書の内容確認のため私たちと土地所有者とで読み合わせを始めようとした時に「そんな必要はない！」と大声を出した韓国人ジャン。この大声がこの取引の全てを象徴していました。


購入したモンドルキリの土地をどうするか？
珈琲園から胡椒園になぜ変更したのか？

　ただ土地を所有して置いておくのは意味が無い、そこでモンドルキリは珈琲の栽培が盛んで需要があり、１０年間の収益利回りが７０％予想の資料を土地売買契約前に出されたので珈琲農園の計画で当初スタートしました。

　２０１５年６月の雨季に作付けで急がないといけないということで土地の契約を速めましたが、土地の名義変更は４月に完了したにも関わらず、、珈琲園の７０％の収益利回りの具体的な裏付けの提出、道路の新設が全然進みません。

　道路の新設に関しては道路の土地所有者や近隣地権者や行政とのやりとりで時間がかかるのかなと考えられましたが、珈琲の事業計画に関しては全く進捗がありませんでした。収益の根拠となる提示もありませんでした。

　私がせっかちな性格であることも原因かもしれませんが、やはり事業は人に任せていてはいけないと２０１５年夏頃からは数社のカンボジア、ベトナムの生産者と交渉をスタートさせており、時間をかけて話し合った上、土地残代金の支払い前にはモンドルキリでは胡椒の栽培が一番適しているだろうの結論に達していました。

土地売買のその後ですが。。。

６ヶ月も経過するのに道路の新設が進んでおりません。２０１５年９月終わりに、後藤さんから韓国人ジャンが５万ドルを払ってくれ？と話があるということでイオンのワタミで私、後藤さん、韓国人ジャン、ジャンの仲間のパド４人で会うことにしました。

故意に１時間遅れて行きましたが、何も注文せずに座って待っていました。開口一番、韓国人ジャンは土地の残代金の一部５万ドルを支払ってくれと

「土地所有者でないお前に払う訳ないだろう」（谷）

案の上、道路新設の遅れは工事金を使ってしまって業者に支払えないので工事が止まっていました。

完成するまで金は払えないよと

「グハハハハア、それなら工事をもっと長引かせてやろうか。（笑）」（韓国人ジャン）

「土地の名義は４月に俺たちに変わっているから残代金支払いなしでハードタイトル取り上げるぞ！」（谷）

「グァ！。。。」（韓国人ジャン）

悪い時代劇みたいなやり取りですが、

「道路を早く作るか？ハードタイトル取り上げられて土地所有者から殺されるか自分で考えろ！」（谷）

会談終了。

「ジャンたちとここまで揉めるなら手を引きたい。」（後藤さん）

「お前が持って来た話だろう！ええ加減にせえよ！」（谷）

これが私のワタミ大声激怒事件の真相です。
後藤さん、私の隣に座っていたのですが、この時のやり取りは記憶にないらしいです。
本人が無いなら本当だと思うし仕方ないですが、こんな大事な話の時に大丈夫？
どこまでも私たち購入者サイドではないんですよね。

２０１５年１１月土地残代金の支払いとハードタイトルの受け取りは終了。

川に橋を架ける話を反故にされましたが、金使い込んだ奴にこれ以上言ってもね。。。

取引終了後にやっと珈琲園収益予想表を出してくれました。
７０％の収益予想から１０年間で２０万ドルの赤字の予想でした。

土地取引の詐欺は腹が立ちますが分かってやっていたので何ともなかったですが、この収益表の方がひっくり返ってしまいそうでした。（＾＾

でもこの時には既に胡椒園で動いていたので余裕でしたが、信頼して任せっきりでしたらひと騒動ありましたね。
原野商法になっていた可能性がありました。

「１０年間２０万ドル赤字を垂れ流す事業をカンボジア人やベトナム人ができると思いますか？根本的に何か数字間違っていますよ。」（谷）

相場に変化があったと説明されていましたが、そんなことありません。珈琲は国際相場が成り立っているので数字は明確です。２０１５年の１年未満で大きな相場の変動はありません。計画が杜撰過ぎます。これで投資を勧誘していたら詐欺師と呼ばれるところでした。（＾＾

私の調査でモンドルキリで珈琲（ロブスター）を作ると７０％は言い過ぎでも２０％からがんばって最大３０％くらいの収益だと思います。

この事業で梯子を外されたと聞いたことがありますが、１０年間２０万ドルの赤字の事業をやる勇気は私たちにはありませんので当然でしょう。

現在はモンドルキリの農園は胡椒園として順調に運営しております。

ここで総括してみますと

「クメール語読めないだろう詐欺」に気を付けること！
相手側の通訳でなく、自分側の通訳を用意することです。
私の所のスタッフが「お前カンボジア人のくせに日本人の肩を持つのか！」と昔はよく言われていたみたいです。（＾＾　それで結構カンボジア人って流されるんですよ。

相手の身分確認をすること！
今回はなりすましがでてきました。もうドラマの世界ですよ。

不動産取引の法規を把握する！
間違いのない専門家、私はカンボジアの不動産法規の実務の第一人者の吉村弁護士に相談することをお勧めします。中身の無い自称専門家、法律家、コンサルが多過ぎます。お金をかけてもかかっても適法にやることです。

他人の土地の所有者と名乗ることが多いのに注意する！
クメール語が読めないだろう詐欺に繋がるのですが、本件と同じくこのパターンが非常に多いです。
詐欺でなくても「俺が取りまとめ役だ、口利き役」みたいな人物がよく出てきます。
ハードタイトルを入手して直接本人と交渉、契約しましょう。

名義借りは絶対にしないこと！
土地を購入する場合は現地ローカルとの合弁の会社をきちんと作りましょう。

収益利回りは裏付けてなる根拠を取ること！
投資ですから保証はできないですが、根拠となる数値が違っていたり虚偽やバーチャルであれば金をどぶに捨てるのといっしょです。
精度の高いエビデンスやシュミレーションを限りなく取ることです。

自分で書いてみましたが、まだまだ私も反省すべきところはあるなと再認識です。

しかし、私もカンボジアの日本人中では不動産の実務は第一任者と自負できるくらい場数踏んでいます。

エセコンサルやバーチャルでなく実体験の裏付けがありますので本当の事がこのように書けます。

みなさん間違いが無いようにご参考にして下さい。

お礼は要りませんのでクリックを押して頂けましたら幸いです。（＾＾
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いつも応援ありがとうございます。

尚、今回のブログは当時の資料、メールのやり取り等、事実を基に書きました。
事実と異なる点がありましたらお知らせ下さい。