賃貸住宅仲介
今日こそは書きたかった、iPhoneのあの神アプリの記事。
でも今日も帰宅が遅く、あきらめました。
明日こそ。
しかも強烈な肩こりがずっと続いてるんです。なんで？
寝違えたのかと思ったんですが、ずっと治らなくて。
今日は不動産ネタ。
みなさん、賃貸住宅を仲介する不動産屋さんって、どうやって儲けてるか知ってます？
その前に、賃貸住宅を貸してる人が誰かを知ってもらわねば。
で、賃貸住宅（賃貸マンションとか賃貸アパートとか）を仲介する不動産屋さんって街にたくさんあるじゃないですか。
あれだけたくさんあるんだから、それなりに儲かります。
では、どうやって儲けているのか。
例えば、家賃が月額8万円の賃貸アパートをお客さんが街の不動産屋さんで契約したとします。
その場合、その不動産屋さんが手にする収入は、だいたい次の2パターンです。
- 8万円
- 16万円
もちろん、いろいろと例外はあるんですが、だいたいこの2つだと思ってください。
なぜ2パターンか。
実は不動産屋さんには
- 客付け
- 元付け
の2種類があります。
客付けとは、みなさんのように賃貸住宅を借りる人がお客さんである不動産屋さん。
賃貸住宅に入居するときに仲介手数料を取られるでしょ？
その金額が法律上は家賃の1ヶ月分までと決まっています。
別に0.5ヶ月分でも無料でもいいのです。
が、そうすると儲からないので、ほとんどの不動産屋さんは仲介手数料は1ヶ月分取ります。
要するに入居者であるお客さんは不動産屋さんに報酬として家賃の1ヶ月分を支払うわけです。
仮に家賃が30万円の物件を決めたら、不動産屋さんはお客さんから30万円の仲介手数料を受け取ることができます。
家賃が高くても低くても手間は同じなので、なるべく高い物件を決める方が不動産屋さんにとっては効率が良いわけです。
こんな風に、お客さんを入居させるのが仕事の客付け不動産屋さん。
では、元付けとは何か。
元付けとは、家を貸す大家さんから頼まれた不動産屋さんです。
大家さんは空室のままでは賃料収入が入ってこないので、誰か入居者を見つけてよ、と不動産屋さんに頼むわけです。
で、成約したら、大家さんから不動産屋さんに仲介手数料を最大で1ヶ月分まで支払うことになります。
ここで考えてほしいのは、登場人物が最大4人（社）になる可能性があると言うことです。
Aさんは賃貸住宅を探しているお客さん。
B社はAさんのために賃貸住宅を探す不動産屋さん。
Cさんは賃貸住宅を貸したい大家さん。
D社はCさんのために賃貸住宅に入居する人を探す不動産屋さん。
客付けと元付けが別
すると、こういうパターンが考えられます。
AさんがB社の店に行き賃貸住宅を探す。すると、Cさんが持つ物件を見つける。そこで、それを取り扱っているD社に連絡する。
こうやってAさんがCさんの物件に入居します。
この場合、AさんはB社に仲介手数料を支払い、CさんはD社に仲介手数料を支払います。
客付けはお客さんから、元付けは大家さんから仲介手数料をもらうわけですね。
家賃が8万円なら、AさんはB社に8万円を、CさんはD社に8万円を、それぞれ支払います。
客付けと元付けが同じ
ところが次のようなパターンも考えられます。
AさんがD社の店に行く。そしてD社はAさんにCさんの物件を紹介し、成約する。
この場合、D社は元付けなんですが、同時に、客付けにもなりますよね。
D社はAさんからも仲介手数料をもらい、Cさんからも仲介手数料をもらえるんです。
お、D社は8万円+8万円で合計16万円の仲介手数料をもらえるのか。
実はダメなんです。
法律上、仲介手数料の最大値は家賃の1ヶ月分までと決められているんです。
それを、入居者からもらってもいいし、大家さんからもらってもいいし、あるいは、入居者と大家さんから半分ずつもらってもいいんです。
すると、さっき言った、8万円のパターンと16万円のパターンがあると言った話はどこから来るんでしょう？
今の例で、D社が客付けでもあり、元付けでもある場合、もらえる仲介手数料の最大値は8万円。
もしそれをAさんからもらってしまえば、Cさんからはもらえません。
てことは、Cさんはおカネを何も払わずにD社にお客さんを見つけてもらったことになります。
変ですよね。
逆に、もし仲介手数料をD社がCさんからもらってしまえば、Aさんからはもらえません。
てことは、Aさんはおカネを払わずにD社に仕事をしてもらったことになります。
これも変。
それでもいいじゃないか、と言う声も聞こえてきそうですが、業界の長年の商慣行はそうなっていないんです。
この場合、D社はAさんからは仲介手数料8万円をもらいます。
そして、D社はCさんからは仲介手数料はもらえないので、その代わりに広告宣伝費として8万円をもらうんです。
結果として、D社は16万円を手に入れ、しかもちゃんと法律を守っています。だって、仲介手数料はあくまでも家賃の1ヶ月分しかもらってないんですから。
そして、入居者と大家さんの両方に対して仕事をしたと言う対価を受け取っています。
このように、うまくやれば、不動産屋さんは1回の成約で家賃の2ヶ月分を手にすることができるんですね。
先に書いたように、B社が入居者を、D社が大家さんをそれぞれ仲介すれば、B社とD社はそれぞれ8万円ずつしか手にできません。
それに比べて、D社が自分で入居者を見つけられれば、入居者と大家さんの両方から報酬をもらえるんです。
すると考えてみてください。
D社はCさんの物件の情報をネットに載せない方が得ですよね。
だってネットに載せてしまったら、A社など他社がそれを見てお客さんを見つけてしまいますから。
もしネットに載せなかったら、A社はその物件の存在を知らないままです。
てことは、D社の店に来たお客さんしか、その物件で成約しません。
自動的に、D社は2ヶ月分の報酬が得られます。
でも、それって大家さんにしてみたら損害ですよね。
だって、ネットに公開してくれたら、世の中の広い範囲からお客さんを探すことができて、すぐに見つかる可能性があるのに、ネットに載せなかったら、D社に来るお客さんにしか知られず、なかなか成約しないかもしれないんですから。
つまり、この商慣行って、不動産屋さんが得するために、大家さんが不利益を被る可能性があるシステムになってるんです。
インターネット時代の矛盾
不動産投資がブームで、これから賃貸アパート経営を始めようと考えている人も多いと思いますが、業界の仕組みをよく知っておいてください。
インターネットのない時代は、こう言うことは起こりにくかったんですが、今はそんな時代です。
インターネットは誰もがいつでもどこでも情報を閲覧できる。
時間空間（時空）を縮めた存在です。
そのインターネットが生んだ歪み。
まだまだインターネットというのは黎明期であって、そういう矛盾を整備しなきゃいけない事例がたくさんあるってことです。
ネット時代に合わせて改正されなきゃいけない法律もたくさんあるんですよ。