マンションの接道条件は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ接する」ではない

あなたの不動産は道路に接しているだろうか？

道路に接していないと家は建てられない。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

(建築基準法第42条・43条ー昭和25年11月23日施行ー)

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では、マンションの場合はどうなのだろうか。

上記と同じ条件で良いのだろうか？

マンションにおける接道の長さ及び幅の規定

上述の通り、建築基準法上の道路に「2ｍ以上接道」していれば建物を建築することができるが、建物の規模や種類、敷地の形状によっては、それよりも厳しい規定が設けられている場合がある。これらの規定は、各自治体ごとの条例で定められていることが多いため、各行政の条例の確認が必ず必要になる。

マンション（共同住宅）は、大規模建築物や特殊建築物に該当する。

大規模建築や特殊建築物とはなんだろうか。

大規模建築とは？

大規模建築物とは、建築基準法で定められる以下のいずれかに該当した一定規模以上の建築物をいう。

木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの

(建築基準法第6条1項2号)

木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

(建築基準法第6条1項3号)

東京都の大規模建築物における接道の長さ及び幅の規定

特殊建築物とは？

特殊建築物とは、以下のように建築基準法で定義されており、基本的に不特定多数の人が利用する建築物をいう。

学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。

(建築基準法第2条2項)

マンションの建築計画概要書では、建物の用途が【共同住宅】となっており、特殊建築物になる。しかし、長屋は建築基準法上の特殊建築物ではない。長屋とは、マンションと異なり、共用部分のエントランスや廊下や階段がない建物を指し、連棟式住宅（テラスハウス）とも呼ぶ。

東京都の特殊建築物における接道の長さ及び幅の規定

各条例において、適用される特殊建築物の範囲が示されており確認が必要だ。マンションにおける物件調査では、そのマンションが条例の各規定の適用(制限)を受けるのかどうか、また既存の建物が遵守して建てれられているかどうかを確認する。

東京都内のマンションの例

例えば、東京都内の延面積1,000㎡超のマンションは、特殊建築物であると同時に大規模建築物にも該当する。そのため、建築安全条例の規定（第10条の3と第4条及び第4条の2）を全て遵守しなければならない。

つまり、「延床面積3,000㎡かつ高さ15ｍを超えるマンションの場合」には、幅員6ｍ以上の道路に、10ｍ以上接しなければならないということだ。もう既に建てられた既存の建物(=中古マンション)がこの規定を満たしていない場合には、違反建築の可能性があり、原則として再建築時は同規模の建物が建てられない。