2016年05月14日
５年で戸数１００戸超えを果たしリタイアした大家仲間の話
訪問有難う御座います、ひろ＠大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
↓ ↓ ↓
今週は、沖縄県の石垣島＆那覇市を４泊５日で訪問してきましたが・・・
滞在中もスマホでブログを更新出来る様に、一応、２回分の下書きは準備していったものの、１回しか更新出来ず、訪問下さった皆様には、失礼致しました
先程無事に福岡に帰ってきましたので、今後とも宜しくお願い致します
さて、本日のブログのタイトルですが、
「おおいた大家の会」の初期メンバーの一人で、不動産投資（不動産賃貸業）を０から始めて５年足らずで戸数が１００戸を超え、速攻でリタイアした方がいらっしゃいました
因みに戸数が１００戸を超えた後は、「書籍執筆」＆「セミナー講師」
・・・なんて方向には目もくれず
新規物件取得も停止して、かねてから念願だった「ダイビング三昧生活」の為に奥様と沖縄移住を実施
そのスピード感と思い切りの良さに衝撃を受けた私が、福岡から大分への物件組み換えを決意したきっかけとなった投資家さんのお一人ですが
今回、せっかくの沖縄訪問という事で、久し振りにその投資家さんとお会いし、約４時間じっくりお話してきました
その会話の中で改めて感じたのは、「過去の失敗体験を糧にする事」、「タイミングやご縁の大切さ」、「目標をしっかり設定して実践する事の重要性」でした
確かに１０年前と現在では市場に出回っている物件の利回りが全く異なるので、「始めたタイミングが良かっただけ」という意見が有るかもしれませんが、
その分当時は融資のハードルや金利も高かったですし、今回の投資家さんも、一棟目の物件は幸運が重なった結果、奇跡的に取得出来たという印象でした
まあ、私も過去には数々の物件に振られ続けた経験が有りますので、メッチャ感慨深かったです
巷には失敗を知らない「（自称）カリスマ投資家」が溢れていますが、過去の失敗も含めて本音で語れる人の方が一緒に飲んでて楽しいですね
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今週は、沖縄県の石垣島＆那覇市を４泊５日で訪問してきましたが・・・
滞在中もスマホでブログを更新出来る様に、一応、２回分の下書きは準備していったものの、１回しか更新出来ず、訪問下さった皆様には、失礼致しました
先程無事に福岡に帰ってきましたので、今後とも宜しくお願い致します
さて、本日のブログのタイトルですが、
「おおいた大家の会」の初期メンバーの一人で、不動産投資（不動産賃貸業）を０から始めて５年足らずで戸数が１００戸を超え、速攻でリタイアした方がいらっしゃいました
因みに戸数が１００戸を超えた後は、「書籍執筆」＆「セミナー講師」
・・・なんて方向には目もくれず
新規物件取得も停止して、かねてから念願だった「ダイビング三昧生活」の為に奥様と沖縄移住を実施
そのスピード感と思い切りの良さに衝撃を受けた私が、福岡から大分への物件組み換えを決意したきっかけとなった投資家さんのお一人ですが
今回、せっかくの沖縄訪問という事で、久し振りにその投資家さんとお会いし、約４時間じっくりお話してきました
その会話の中で改めて感じたのは、「過去の失敗体験を糧にする事」、「タイミングやご縁の大切さ」、「目標をしっかり設定して実践する事の重要性」でした
確かに１０年前と現在では市場に出回っている物件の利回りが全く異なるので、「始めたタイミングが良かっただけ」という意見が有るかもしれませんが、
その分当時は融資のハードルや金利も高かったですし、今回の投資家さんも、一棟目の物件は幸運が重なった結果、奇跡的に取得出来たという印象でした
まあ、私も過去には数々の物件に振られ続けた経験が有りますので、メッチャ感慨深かったです
巷には失敗を知らない「（自称）カリスマ投資家」が溢れていますが、過去の失敗も含めて本音で語れる人の方が一緒に飲んでて楽しいですね
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コメント一覧
1. Posted by 斎藤 昭夫 2016年05月15日 06:45
批判的なコメントを述べさせていただきます。
５年で１００戸でリタイアですか？？
十分な資金、数千万又は億単位？を元手に会社でいえば資本金で始められたのでしょうか？
どうみてもバランスシートは危ういと思います。
沖縄で遊び呆けるキャッシュフローは出ていると思いますが、それはバランスシートを傷めて出ているものです。
何より問題なのは、居住地沖縄、物件本州。
大家業は事業であるという認識を持って行動されているのか？ということです。
破綻しない限り、他人がとやかく言うことではないのでしょうが、大家業を甘くみるな！！ということです。
５年で１００戸でリタイアですか？？
十分な資金、数千万又は億単位？を元手に会社でいえば資本金で始められたのでしょうか？
どうみてもバランスシートは危ういと思います。
沖縄で遊び呆けるキャッシュフローは出ていると思いますが、それはバランスシートを傷めて出ているものです。
何より問題なのは、居住地沖縄、物件本州。
大家業は事業であるという認識を持って行動されているのか？ということです。
破綻しない限り、他人がとやかく言うことではないのでしょうが、大家業を甘くみるな！！ということです。
2. Posted by ひろ 2016年05月15日 09:52
斎藤 昭夫様、コメント有難う御座いました。
批判的な内容でも真剣に考えて下さったコメントを頂くのは、嬉しい限りです。
因みにバランスシートに関する考え方は、このブログでも過去に何度か書いてきましたが、せっかくなので、次回のブログテーマとさせて頂きます。
遠隔操作については、個人的には、信頼できる管理会社と良好な関係を構築すれば、十分対応可能と思います。
勿論、セルフリノベは困難になりますし、ちょっとしたトラブルの際も管理会社任せとなったり多額の交通費を使っての対応となる為、経費が増えて利回りは低下しますが、それをコントロールするスキルが有れば、事業者として、しっかり経営する事は可能です。
全て自己責任の世界では、当然の事ながら、大家業を甘く見た状況で（遊びほうける為の）利益を出し続けることは出来ませんからね。
なお、後だしじゃんけんの様で恐縮ですが、今回の投資家さんは「地元に残った子供が内装業で独立したので、物件のリノベをお願いしている」という、遠隔大家にとっては羨ましい限りの状況だそうです。
> 批判的なコメントを述べさせていただきます。
> ５年で１００戸でリタイアですか？？
> 十分な資金、数千万又は億単位？を元手に会社でいえば資本金で始められたのでしょうか？
> どうみてもバランスシートは危ういと思います。
> 沖縄で遊び呆けるキャッシュフローは出ていると思いますが、それはバランスシートを傷めて出ているものです。
> 何より問題なのは、居住地沖縄、物件本州。
> 大家業は事業であるという認識を持って行動されているのか？ということです。
> 破綻しない限り、他人がとやかく言うことではないのでしょうが、大家業を甘くみるな！！ということです。
批判的な内容でも真剣に考えて下さったコメントを頂くのは、嬉しい限りです。
因みにバランスシートに関する考え方は、このブログでも過去に何度か書いてきましたが、せっかくなので、次回のブログテーマとさせて頂きます。
遠隔操作については、個人的には、信頼できる管理会社と良好な関係を構築すれば、十分対応可能と思います。
勿論、セルフリノベは困難になりますし、ちょっとしたトラブルの際も管理会社任せとなったり多額の交通費を使っての対応となる為、経費が増えて利回りは低下しますが、それをコントロールするスキルが有れば、事業者として、しっかり経営する事は可能です。
全て自己責任の世界では、当然の事ながら、大家業を甘く見た状況で（遊びほうける為の）利益を出し続けることは出来ませんからね。
なお、後だしじゃんけんの様で恐縮ですが、今回の投資家さんは「地元に残った子供が内装業で独立したので、物件のリノベをお願いしている」という、遠隔大家にとっては羨ましい限りの状況だそうです。
> 批判的なコメントを述べさせていただきます。
> ５年で１００戸でリタイアですか？？
> 十分な資金、数千万又は億単位？を元手に会社でいえば資本金で始められたのでしょうか？
> どうみてもバランスシートは危ういと思います。
> 沖縄で遊び呆けるキャッシュフローは出ていると思いますが、それはバランスシートを傷めて出ているものです。
> 何より問題なのは、居住地沖縄、物件本州。
> 大家業は事業であるという認識を持って行動されているのか？ということです。
> 破綻しない限り、他人がとやかく言うことではないのでしょうが、大家業を甘くみるな！！ということです。
3. Posted by 斎藤 昭夫 2016年05月16日 03:27
私がこのようなことを申し上げるのは、投資家気分でアパートを買い管理会社に任せていてとんでもない事態になったことを切っ掛けに、管理会社と大家の”埋めざる溝”を自覚し自主管理をしているからです。
はっきり言って、大家と管理会社の利益は一致しません。
専業の状態では見ていて歯痒くとも、こちらで動く事は管理会社を否定することになりますし、管理会社を付けている意味がありません。
こちらの地域では、ろくな管理会社はありません。
家賃の滞納の対応を促した所、”払えませんと言っています”と返す状態でした。
内装業で独立した子供さんがリノベをするそうですが、そんなのもは管理でも何でもありません。
内装業者をキープしておいて、電話一本かければ済む話です。
この子供さんが、真の意味での管理をしてくれるというなら話は別ですが、そうなるとは沖縄に住まわれている方は只の楽隠居ではないですか？
これで事業をしているということになるのでしょうか？
楽待のコラムニストが（http://www.rakumachi.jp/news/archives/137852）この中でこんなこと”管理会社さんに嫌われたら、もう終わり！！”を言っているのですが、これでは管理会社が事業家で、大家は只の出資者ではないですか！！？？
客付けは客付け専門業者を使い、そには競争力のある物件を用意し仕事をスムースにできるようにする。
そういう全てのことを含めたことが管理であり、それが大家の仕事であると思います。
沖縄に住まわれている方は、出資者。運営は管理会社に任せその上がりで食べていける内は食べていく。
まあそれで回るならそれでもいいのでしょうが・・・
はっきり言って、大家と管理会社の利益は一致しません。
専業の状態では見ていて歯痒くとも、こちらで動く事は管理会社を否定することになりますし、管理会社を付けている意味がありません。
こちらの地域では、ろくな管理会社はありません。
家賃の滞納の対応を促した所、”払えませんと言っています”と返す状態でした。
内装業で独立した子供さんがリノベをするそうですが、そんなのもは管理でも何でもありません。
内装業者をキープしておいて、電話一本かければ済む話です。
この子供さんが、真の意味での管理をしてくれるというなら話は別ですが、そうなるとは沖縄に住まわれている方は只の楽隠居ではないですか？
これで事業をしているということになるのでしょうか？
楽待のコラムニストが（http://www.rakumachi.jp/news/archives/137852）この中でこんなこと”管理会社さんに嫌われたら、もう終わり！！”を言っているのですが、これでは管理会社が事業家で、大家は只の出資者ではないですか！！？？
客付けは客付け専門業者を使い、そには競争力のある物件を用意し仕事をスムースにできるようにする。
そういう全てのことを含めたことが管理であり、それが大家の仕事であると思います。
沖縄に住まわれている方は、出資者。運営は管理会社に任せその上がりで食べていける内は食べていく。
まあそれで回るならそれでもいいのでしょうが・・・
4. Posted by 通りすがりのもの 2016年05月16日 16:09
斉藤さん、それはブログ主に言うべきことではないでしょ。
ましてや他人がどういう経営しようと勝手だし、遠隔というだけでなめてるとか、管理会社と家主の利益は一致しないからうまくいかないとか一概には言えませんよね。
もう少し冷静に考えましょう！
ちなみに、日本中の大家さんが斉藤さんのように意識が高い大家さんになると、斉藤さんは普通の大家さんになってしまいますが・・・
優勝劣敗 ただ、それだけですよ。
ましてや他人がどういう経営しようと勝手だし、遠隔というだけでなめてるとか、管理会社と家主の利益は一致しないからうまくいかないとか一概には言えませんよね。
もう少し冷静に考えましょう！
ちなみに、日本中の大家さんが斉藤さんのように意識が高い大家さんになると、斉藤さんは普通の大家さんになってしまいますが・・・
優勝劣敗 ただ、それだけですよ。
5. Posted by ひろ 2016年05月16日 17:18
斎藤 昭夫様。
私も新しい管理会社さんとお付き合いを始める際は、考え方の相違でストレスが溜まる事も多々あります。
ただ、どこの会社も管理部門は人手不足が顕著ですし、自主管理は面倒なので、粘り強く自分の方針を説明し、理解していただくよう努力していますね。
> まあそれで回るならそれでもいいのでしょうが・・・
結論から言うと、管理費を支払ってもしっかり回ってるので、良しとしてくださいな。
私も新しい管理会社さんとお付き合いを始める際は、考え方の相違でストレスが溜まる事も多々あります。
ただ、どこの会社も管理部門は人手不足が顕著ですし、自主管理は面倒なので、粘り強く自分の方針を説明し、理解していただくよう努力していますね。
> まあそれで回るならそれでもいいのでしょうが・・・
結論から言うと、管理費を支払ってもしっかり回ってるので、良しとしてくださいな。
6. Posted by ひろ 2016年05月16日 17:34
通りすがりさん、有難う御座います。
大分は、客付け専門業者は少なく、自社管理物件を優先的に客付けする傾向が有るので、業者さんとは共存共栄の発想でないと、運営は困難な地域です。
遠隔・・・一応、大分は「本州」ではなく「沖縄」と同じ「九州」なんですけどね（苦笑）
> 斉藤さん、それはブログ主に言うべきことではないでしょ。
> ましてや他人がどういう経営しようと勝手だし、遠隔というだけでなめてるとか、管理会社と家主の利益は一致しないからうまくいかないとか一概には言えませんよね。
> もう少し冷静に考えましょう！
> ちなみに、日本中の大家さんが斉藤さんのように意識が高い大家さんになると、斉藤さんは普通の大家さんになってしまいますが・・・
> 優勝劣敗 ただ、それだけですよ。
大分は、客付け専門業者は少なく、自社管理物件を優先的に客付けする傾向が有るので、業者さんとは共存共栄の発想でないと、運営は困難な地域です。
遠隔・・・一応、大分は「本州」ではなく「沖縄」と同じ「九州」なんですけどね（苦笑）
> 斉藤さん、それはブログ主に言うべきことではないでしょ。
> ましてや他人がどういう経営しようと勝手だし、遠隔というだけでなめてるとか、管理会社と家主の利益は一致しないからうまくいかないとか一概には言えませんよね。
> もう少し冷静に考えましょう！
> ちなみに、日本中の大家さんが斉藤さんのように意識が高い大家さんになると、斉藤さんは普通の大家さんになってしまいますが・・・
> 優勝劣敗 ただ、それだけですよ。
7. Posted by 斎藤 昭夫 2016年05月16日 21:42
済みません。誤解があったようで。そして九州と書くべきところを本州としてしまいました。
別にここの管理人さんをあーだこーだと言いたいわけではありません。
管理人さんは大家歴も長くそれなりに解っていて管理会社を使っているものと思われます。
九州の管理会社の情況は”客付け専門業者は少なく、自社管理物件を優先的に客付けする傾向が有るので、”福岡の大家さんから聞いたことがあります。
只、海を隔てての管理はかなり無理があると思います。多少離れていても車で移動できる（陸続き）のであれば何となく理解できます。
私の物件は端から端まで１００ｋｍくらいあり移動は車を使います。
そして、不思議に思ったのは”５年で１００戸”このスピードは借入額もかなりな額になると想像できます。
利回り全て２０％ｏｖｅｒなのでしょうか？
私の存じ上げている大家さんで楽待コラムニストでこういう方がいらっしゃいます。http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/otakaratomy
さほどに自己資金を持たず、９０６０万の借入でサラリーマンをリタイアしたそうですが、（ここまで６年だそうです）現在エアビーとかを駆使して年商ザックリ２４００とのことです。
それでも危機感を持ちしっかり物件に張り付き運営なさっています。この方の力量は私の及ぶところではありません。
しかしそれでも他の所に行ってリタイアするなどの考えは全く無いようです。
沖縄に行って楽しむこと自体は否定しません。只行きっ放しはどうなのでしょうか？今が回っているからそれでいいというものなのでしょうか？
私が危惧するのは、大家業は楽してぼろ儲け、南の島に行って遊び放題との印象を実態が分からない人が持ちかねないか？ということです。
別にここの管理人さんをあーだこーだと言いたいわけではありません。
管理人さんは大家歴も長くそれなりに解っていて管理会社を使っているものと思われます。
九州の管理会社の情況は”客付け専門業者は少なく、自社管理物件を優先的に客付けする傾向が有るので、”福岡の大家さんから聞いたことがあります。
只、海を隔てての管理はかなり無理があると思います。多少離れていても車で移動できる（陸続き）のであれば何となく理解できます。
私の物件は端から端まで１００ｋｍくらいあり移動は車を使います。
そして、不思議に思ったのは”５年で１００戸”このスピードは借入額もかなりな額になると想像できます。
利回り全て２０％ｏｖｅｒなのでしょうか？
私の存じ上げている大家さんで楽待コラムニストでこういう方がいらっしゃいます。http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/otakaratomy
さほどに自己資金を持たず、９０６０万の借入でサラリーマンをリタイアしたそうですが、（ここまで６年だそうです）現在エアビーとかを駆使して年商ザックリ２４００とのことです。
それでも危機感を持ちしっかり物件に張り付き運営なさっています。この方の力量は私の及ぶところではありません。
しかしそれでも他の所に行ってリタイアするなどの考えは全く無いようです。
沖縄に行って楽しむこと自体は否定しません。只行きっ放しはどうなのでしょうか？今が回っているからそれでいいというものなのでしょうか？
私が危惧するのは、大家業は楽してぼろ儲け、南の島に行って遊び放題との印象を実態が分からない人が持ちかねないか？ということです。
8. Posted by ひろ 2016年05月17日 08:26
同じ九州でも、福岡と大分では管理会社さんとの付き合い方は全く異なります。
利回りに対する利益率も、単身向け物件とファミリータイプ、広告料が必要な地域・物件か否か、エレベータ等のランニングコストによって全く異なるので、ＡＤが必要な地域の利回り２０％の単身物件より、地方で競争が激しくない地域の利回り１６％のファミリー物件の方が遥かにキャッシュを残せると思います。
＞私が危惧するのは、大家業は楽してぼろ儲け、南の島に行って遊び放題との印象を実態が分からない人が持ちかねないか？ということです。
個人的には、投資は自己責任が原則ですし、夢を持っている方が、このブログをヒントにして下さると嬉しいですね。
なお、返信は今回が最後にしますので悪しからず！！
利回りに対する利益率も、単身向け物件とファミリータイプ、広告料が必要な地域・物件か否か、エレベータ等のランニングコストによって全く異なるので、ＡＤが必要な地域の利回り２０％の単身物件より、地方で競争が激しくない地域の利回り１６％のファミリー物件の方が遥かにキャッシュを残せると思います。
＞私が危惧するのは、大家業は楽してぼろ儲け、南の島に行って遊び放題との印象を実態が分からない人が持ちかねないか？ということです。
個人的には、投資は自己責任が原則ですし、夢を持っている方が、このブログをヒントにして下さると嬉しいですね。
なお、返信は今回が最後にしますので悪しからず！！