住宅ローンのシミュレーション 完全ガイド
住宅ローンのシミュレーション（新規借入、借り換え）をまじめに行おうとするとかなり手間がかかるものです。このページでは、実際に使って評価した使えるシミュレーション・ツールを18個ご紹介します。目的に応じて使い分けることをおすすめします。
～ もくじ ～
- 住宅ローンのシミュレーションが必要になる2つの段階
- １．まずはざっくり知りたい
- ２．ベストの住宅ローンを知りたい
- シミュレーションを行う6つの方法
- １．シミュレーションサイト
- ２．各金融機関のシミュレーション
- ３．PC、スマホ、タブレットのアプリ、ソフトウェア
- ４．Excel
- ５．一括審査申し込みサービス
- ６．誰かにお願いする
- どのようなシミュレーション機能が必要かを把握しよう
- 【機能1】個別・具体的な住宅ローンでシミュレーションが可能か
- 【機能2】シミュレーションの条件の保存が可能か
- 【機能3】借り換えのシミュレーションが可能か
- 【機能4】諸費用も含めたシミュレーションが可能か
- 借り換えシミュレーション大作戦＠β版
住宅ローンのシミュレーションが必要になる2つの段階
住宅ローンのシミュレーションを行うのはどのような時でしょうか。大きく分けて次の2つの状況があります。現在のあなたの状況はどちらかなのかを確認し、シミュレーションの目的を明確にしましょう。
１．まずはざっくり知りたい
- 新規で住宅ローンを借りる場合は、月々の返済を○万円ぐらいに抑えるとしたらいくらまで借りることが可能なのかを把握して、実際に購入する物件や内外装にどこまでお金をかけられるかを見積もりたい。
- ローンの借り換えの場合は、本腰を上げて借り換えする金融機関を選ぶ前に、借り換えにより支払いの負担がどの程度減るのかを大まかに知りたい。
このような段階であれば、ベストの金融機関やローンのプランまで把握する必要性は低いので、入力項目の少ない手軽にシミュレーションができる方法で良いでしょう。シミュレーションが可能なツールは比較的多くあります。
注意点としては、手軽なツールの多くはシミュレーションの計算に使用する金利を自分で決める（入力する）ものが多いため、現在の金利水準を把握しておくことが必要になります。
２．ベストの住宅ローンを知りたい
『どの金融機関が良いのか』、また金融機関が決まっていても『どの金利タイプが良いのか』まで把握しようとすると、利用できるシミュレーションのツールは少なくなります。
金融機関は多数あり、同じ金融機関でも金利タイプ（変動、固定や借り入れ年数）毎に適用される金利が異なります。これらの情報を自分で収集してシミュレーションを行うのはかなり手間がかかりますので、各金融機関の各金利タイプの金利を自分で入力する必要のないネットのシミュレーションのサービスを利用するのが良いでしょう。
シミュレーションを行う6つの方法
- シミュレーションサイトを活用する
- 各金融機関のシミュレーションを個別に活用
- PC、スマホ、タブレットのアプリ
- Excelを利用する
- 一括審査申込みサービスを利用する
- 誰かにお願いする
１．シミュレーションサイトを活用する
住宅金融支援機構
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 詳細 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| △ | × | ○ |
http://www.jhf.go.jp/simulation_loan/
フラット35の提供元となっている住宅金融支援機構提供のシミュレーションだけあり、入力や結果画面がしっかりしています。用語の解説も付いていますので、住宅ローンのシミュレーションを初めて行う方におすすめです。フラット35だけでなく、民間の住宅ローン（銀行が提供している変動や固定金利期間選択型の住宅ローン）もシミュレーションできます。
返済プランのシミュレーションが資金計画や繰上返済のシミュレーションとも連動しているのも良いですね。ただし、金利情報についてはシミュレーション・システムが保持していないため、シミュレーションに使用する金利を自分で決める（入力する）必要があります。
住宅保証機構株式会社
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | やや詳細 | × |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| △ | × | × |
https://www.hownes.com/loan/sim/
入力項目が少なく簡素で使いやすいので、ざっくりとシミュレーションするのに向いています。商品の比較はできませんが、複数のプランを自分で入力することで、プランの比較を行うことができます。返済額の試算以外にも次のシミュレーションが併設されているのが特徴です。
- 借入可能額の試算：年収や返済希望額から借入可能額の試算が可能。現実的には借入可能額は各金融機関の審査が決定要因になるのであまり役に立たないかも
- 繰上返済の試算：繰上返済の際の返済期間や利息の軽減の試算が可能
- 返済プランの比較：2つの金利プランを入力することで、返済額の比較が可能
- 複数ローンの組み合わせ：2つのローンを組み合わせた場合の返済額のシミュレーション。実用性は疑問
- 諸費用の算出：住宅の種類、構造、面積などを入力することで、不動産取得税や登記手数料から引っ越し代まで、住宅の購入に関わる諸費用すべてを合計を試算。実用性は疑問
全国銀行協会（全銀協）
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★ | 簡易 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | × |
http://www.zenginkyo.or.jp/article/simulation/
上の2つと比較するとかなり簡易なシミュレーションです。シミュレーションは元利均等返済方式のみで、諸費用、保証料、団信の費用の設定がなく、ほぼ全期間固定金利でのシミュレーションになります。あまり実用性はありません。
価格.com
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★★ | 詳細 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| ○ | ○ | × |
http://kakaku.com/housing-loan/simulation_top.html
価格.comは各金融機関の金利プランに関するデータを保有しているため、金利の入力は基本的に必要ありません。入力した条件で一番支払い額の少ない金融機関と商品が一目でわかるすぐれものです。ただし、元金均等返済の選択ができないこと、および返済予定表がないため将来の特定の時点での残高や支払額が実感としてわかりにくいのが欠点です。
e-loan
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | 簡易 | × |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| △ | ○ | ○ |
http://www.eloan.co.jp/sim/
諸費用などの設定ができない簡易なシミュレーションですが、返済予定表については一般的な年単位だけではなく、月単位のリアルな返済予定を見ることができるのが特徴です。
２．各金融機関のシミュレーションを個別に活用
新生銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 簡易 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | △（※） | × |
※条件は保存できませんが、結果が保存できます。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/
入力画面の文字が大きく入力しやすく、画面左側に入力していくと右側の試算結果が棒グラフで表示され、入力の度に変化していくので目でみてわかりやすい構造となっています。金利は新生銀行の金利を選択もしくは手入力ができます。同時に複数のプランの試算はできません。ボーナス払いの設定を迷った時にはつまみを調節して毎月払いとの調整ができるので検討しやすくなっています。
ソニー銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | 簡易 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | × |
http://moneykit.net/visitor/hl/simulation.html
ソニー銀行を利用すると決めている方には金利も選択するだけなので簡単にシミュレーションできます。入力内容と結果が1つの画面で表示される構成なので印刷もしやすいです。繰り上げ返済などの設定ができないので詳しいシミュレーションをしたい方には物足りないかもしれません。
住信SBIネット銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★★ | 簡易/詳細 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | ○ |
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080103CT
細かい設定でシミュレーションが可能です。複雑なミックスローンやペアローンの試算ができますし、繰上返済計画や全ての年の返済予定表も出ます。結果は保存できませんが印刷が可能です。金利は全て手入力で、住信SBI銀行の商品に限らず比較できます。また、入力が簡易タイプと詳細タイプに大きく分かれているだけでなくその中でも複数の入力方法があり選択できるので、自分にあった方法でシミュレーションができます。
楽天銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | やや詳細 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | × |
http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/
年収もしくは月々の返済額から借入できる金額がわかり、その借入可能額をもとに月々返済額を具体的な金利を入れて計算できます。金利は楽天銀行のみの選択となっていますが、異なる2つのプランを同時に試算できます。諸費用を含んだ総額が表示されるので全体の金額を把握しやすくなっています。
三菱東京UFJ銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | 簡易 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | × |
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/index.html
入力項目は6つで簡単なので気軽にシミュレーションできます。概要をつかみたい方向けのシミュレーションです。ボーナス設定の調節はできません。金利は三菱東京UFJ銀行の金利と手入力ができます。
りそな銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | 簡易 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | × |
http://www.resonabank.co.jp/kojin/simulation/
入力項目は4つで簡単にシミュレーション可能で、ボーナスの割合の設定は％、円、なしから選択して設定できます。金利はりそな銀行以外のものは手入力でシミュレーションできます。結果を表示させたあと、別の金利タイプ設定ではどうなるかタブ切り替えで確かめることができます。
みずほ銀行
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 詳細 | ○ |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | × | △ |
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/simulation/index.html
入力項目に契約者と家族の誕生年月が入力項目にあり、結果画面から進める残高推移表では完済時の年齢が併記されているので返済計画とライフプランがイメージしやすくなっています。他の金利や返済年数が違う場合（金利が上昇したらなど）を一覧として結果と同じ画面で表示されるのでいろいろなベクトルで検討できます。
３．PC、スマホ、タブレットのアプリ、ソフトウェア
Let's住宅ローン計算
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 詳細 | × |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| △ | ○ | ○ |
| PC | iOS | Android |
| ○ | × | × |
http://www.letsware.com/loan/
パソコン用のソフトウェアで、個人的な利用であれば無料で使えるフリーソフトです。フリーソフトと言ってもしっかりと作ってあり、複数のシミュレーション結果の比較がわかりやすく、グラフも自動で作成してくれます。ただし、ボーナス返済をシミュレーションに組み込むのはオプションになっており、オプションはシェアウェアのLet's家計簿のユーザ登録をしないと使えません。この点だけが残念です。
住宅ローン計算シミュレーター ローンメモ
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★ | 簡易 | × |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| △ | ○ | ○ |
| PC | iOS | Android |
| × | ○ | ○ |
iphone用：https://itunes.apple.com/jp/app/zhu-zhairon-ji-suanshimyureta/id694565529?mt=8
Android用：https://play.google.com/store/apps/details?id=com.nishifukuma.housingloansimulator&hl=ja
簡易タイプのシミュレーションのため、事務手数料や保証料などの諸費用をシミュレーション条件に含めることができません。シミュレーション条件を5つまで保存可能で、入力もし易いので、通勤電車の中でちょっと使う分にはおすすめです。
MogeCheck [モゲチェック]
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 詳細 | ○（専用） |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| ○ | ○ | × |
| PC | iOS | Android |
| × | ○ | ○ |
http://mogecheck.jp/
借り換え専用のアプリです。シミュレーション時点における各金融機関の最新の金利で借り換えのシミュレーションをしてくれる優れものです。但し、利用にはユーザ登録（メールアドレスの登録）が必須となります。ユーザ登録が面倒でない方にはおすすめですが、ユーザ登録なしで同じような機能の価格.comをブラウザ経由で利用するのでも十分なような気がしました。
ラクトク～住宅ローン借り換え
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★ | 簡易 | ○（専用） |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | △ | × |
| PC | iOS | Android |
| × | ○ | × |
https://itunes.apple.com/jp/app/rakutoku-zhu-zhairon-jieri/id1082268725?mt=8
こちらも借り換え専用のアプリです。諸費用をシミュレーション条件に組み入れることができない簡易シミュレーションになります。保存機能はユーザ登録をした場合のみ利用可能です。アプリのアイコンはかわいいのですが、ややシミュレーションのデザインや使いやすさに関しては、やっつけ仕事で作成した感がありあまりおすすめではありません。
４．Excelを利用する
これまでにご紹介したシミュレーションのツールでほとんどの方は用が足りると思いますが、中にはExcelを使って自分で手を動かしてシミュレーションをしてみたい方もいるでしょう。Excelで住宅ローンの計算をする何よりもの利点は、借入条件を変えた時の返済状況をいくつも保存でき、プランの比較をとことんできることです。
Microsoft Excel 住宅ローン計算シート
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★★ | 詳細 | × |
| 商品比較 | 条件保存 | 返済予定表 |
| × | ○ | ○ |
https://www.microsoft.com/ja-jp/office/2013/stylecatalog/excel/excel09.aspx
マイクロソフトが無料で提供している住宅ローン計算のためのExcelのテンプレートです。これがかなりすごいです。Excelの関数を駆使してしっかりと作り込んであります。
不透明な将来についていくつかのシナリオを考えて複数のシミュレーションをすることが容易ですし、シミュレーション結果の返済予定表をベースに独自の集計やグラフを作成することも可能です（Excelでグラフを作る知識は必要ですが）。
先に挙げたWebサイトのシミュレーション・ツールではできないような視覚的なシミュレーションを行うことができます。グラフなどを作成しないのであれば、Excelの関数の知識がない方でも十分利用可能です。
５．一括審査申し込みサービスを利用する
| おすすめ度 | タイプ | 借り換え用 |
|---|---|---|
| ★★★★ | 詳細 | ○ |
http://www.jutapon.com/homeloan/
一括申し込みのサービスと言ったらこれ一択、と言っても良い住宅本舗の一括審査申込みサービスです。審査に必要な情報を最初に入力し、申し込み可能な金融機関とそれぞれで借りた場合のシミュレーション結果が一覧で表示されます。その中から仮審査を申し込んでみたい金融機関を選んで一括で仮審査申込みが可能なサービスです。
借入希望額や年収などの個人情報を登録した後にアプリ（PCおよびスマホ）をダウンロードして使用するタイプのため、「気軽にちょっと使ってみる」という使い方には向きません。どの金融機関が一番良いかを本気で探すステージの方にはおすすめのサービスです。もちろん借り換えにも対応している、無料で使える本格派のサービスです。
６．誰かにお願いする
住宅ローンを組んだ場合の返済シミュレーションや借り換えによる負担軽減のシミュレーションだけであれば、これまでに紹介したサービスで事が足りると思います。住宅ローンは人生の中で最も高い買い物ですのその買い物に失敗しないためにリスクを加味しながらシミュレーションを行うわけですが、住宅ローン以外でも、子供を育てて教育をしていくのにも大変なお金がかかりますし、老後の生活のために資金を貯めておくことも若いうちでないとできません。
住宅ローンだけにとどまらず、もう一歩踏み込んだライフプラン全体の資金計画をシミュレーションする方法の一つとして、ファイナンシャルプランナー（FP）への相談があります。ファイナンシャルプランナーへの相談は有料のところが多いですが初回は無料で相談に乗ってくれるところもあります。
こちらは住宅ローンの範疇を超えてしまいますので、お近くのファイナンシャルプランナーをネットで探してみてましょう。住宅ローンを中心としたライフプランの相談であれば、先ほどの住宅ローン一括審査申込みサービスを提供している住宅本舗がファイナンシャルプランナーを紹介してくれるサービス（家計の収支改善提案サービス）も提供しているようです。
いずれにしろ、ライフプランをシミュレーションするには住宅ローンについてもシミュレーションする必要がありますので、ファイナンシャルプランナーには住宅ローンのシミュレーションもお願いしてみましょう。
どのようなシミュレーション機能が必要かを把握しよう
シミュレーションの入力項目が少ない方が楽で良いのですが、そのようなシミュレーション・ツールは得てして結果も簡易になります。一方、しっかりしたシミュレーション・ツールは入力項目が多いため入力フォームを埋めるだけでも一苦労ですが、より詳細な情報を知ることができるます。
シミュレーション・ツールを選ぶ前に、自分に必要な機能を整理しておきましょう。
【機能1】個別・具体的な住宅ローン（および金利プラン）でシミュレーションが可能か？
住宅ローンのシミュレーション・ツールは大きく3種類あります。それぞれ性質がかなり異なりますので、目的に応じて使い分けるのが良いでしょう。
高度な計算機代わりの返済シミュレーター
1つめは具体的な住宅ローンの商品を想定せずに『毎月の返済額を計算』することを主目的にしたもので、入力項目が少ないツールが多いです。シミュレーションで設定した金利で借入をした場合に大体どの程度の返済額になるのかを計算してくれます。ネットに転がっている多くの住宅ローンのシミュレーションやファイナンシャル・プランナーが提供しているサービスの多くはこの手のものになります。
先に説明しました「まずはざっくり知りたい」方向けではありますが、次に説明するシミュレーション・ツールで大体用を用が足ります。また、シミュレーション住宅ローンの商品知識がなくても、Excelと金利の仕組みがわかっていれば、自分でExcelで計算もできます。
商品比較ができるシミュレーター
2つめはシミュレーション自体に商品（各金融機関の住宅ローン）のデータが含まれているタイプのもので、各住宅ローンの商品毎に返済額を自動的に計算してくれるタイプのシミュレーション・ツールです。
複数の金融機関の複数の商品（金利タイプ）を一気に比較でき、その中で一番おトクな商品もはっきりとわかる優れものが多いですが、入力項目が多いのが欠点です。当サイトのように住宅ローンの比較サイトで提供しているところが多いのですが、毎月変わる金利のメンテナンス（更新）が大変なためか、高機能で使いやすいシミュレーションは数が少ないのが実情です。
特定の金融機関のシミュレーター
3つめは各金融機関が提供している自社の商品のみをシミュレーションできるパターンです。金融機関のホームページに設置されて、その金融機関の口座を持っていなくても利用が可能です。使い勝手は金融機関によってさまざまですが、ざっくりと返済額を知るのにも使えます。おすすめの金融機関は後ほどご紹介します。
【機能2】シミュレーションの条件の保存が可能か
住宅ローンの検討を1日で終わらせる方はほとんどなく、住宅ローンの仕組みや各社の商品の特徴を理解しながら何週間かかけて検討するのが普通です。そのため、シミュレーション条件を複数保存しておき、後から再度確認できるようなものが便利です。
残念ながらネットのシミュレーション・ツールは保存できるところがあまりありません。パソコンにダウンロードして使うタイプのソフト（Excelのアドインやテンプレートが多い）は保存が可能です。もっとも、数回シミュレーションを行うと入力が手慣れてきて早く入力できるようになりますので、実はそれほど重要な機能ではないかもしれません。
【機能3】借り換えのシミュレーションが可能か
新規の住宅購入ではなく借り換えを検討している方のみに関連がある機能になります。住宅ローンのシミュレーションは新規購入向けのものが多く、そもそも借り換え用のものは多くありません。言うまでもなく、借り換えの場合は借り換えすることによって現在利用している住宅ローンよりもいくら返済の負担が減るかが重要になります。
そのため、住宅ローンの新規利用のシミュレーションを使って返済額を計算し今の住宅ローンの返済額との差額を自分で計算すれば、借り換え用のシミュレーションでなくても問題ありません。ですが、借り換え用のシミュレーションは差額まで計算してくれますので、借り換えを検討している横着な方は借り換え用のシミュレーションを使うと良いでしょう。
【機能4】諸費用も含めたシミュレーションが可能か
住宅ローンは金利以外にも事務手数料、保証料、団体信用保険などの諸費用がかかり、金融機関によって諸費用がかなり異なります。シミュレーションの目的が『ざっくりしりたい』ではなく『ベストの住宅ローンを知りたい』であれば、諸費用も含めて計算をしてくれるシミュレーションを利用しましょう。
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