皆様、こんにちわ！
”最も身近な法律家”
コモン司法書士事務所 代表の石橋です。
暖冬、暖冬と言われていますが、
最近はめっきり寒くなってましたね！
やれるもんならやってみろ冬！
ということで、今週もよろしくお願いいたします。
今週のテーマは、、、、
相続手続きと住宅ローンについてです。
例えば、、
①家が古くなったので建て替えしたい。
②家と土地の名義が亡くなった父親の名義のままである。
③建て替え費用は銀行から借り入れを考えている。
当事務所では、
このようなケースのご相談を
大変よくお伺いしますので、
今回は上記のようなケースをもとに、
手続きのご案内をしてみたいと思います。
皆様に司法書士の業務を知っていただく
良い機会かと思いますので最後まで読んでくださいね★
相続登記をしないままほっておくと。。
相続による名義書換がされていないまま、
長い年月が経ってしまったということは
本当に良くある話です。
中には、ひいおじいさんの名義のまま。
というようなお話もあります。
では、相続が発生して名義書換えしないと、
どのような問題が発生するのでしょうか？
上記のようなケースですと、
まず、
銀行はお金を貸してくれません。
なぜなら、
銀行はお金をお客さんに貸した場合、
必ずといっていいほど担保を取ります。
今回の場合なら、
リフォーム費用を貸してあげる代わりに、
あなたの家と土地を担保に入れますよ。
というわけです。
担保というのは、
具体的には、抵当権という権利です。
抵当権とは、
簡単に説明すると、
貸したお金が支払えなくなった場合、
アナタが抵当権に入れている財産を
競売にかけてお金に換えて、
貸したお金を回収しますよ。
という権利です。
マンションなどマイホームを
購入した経験がある方で、
住宅ローンを利用された方は、
このような手続きをされていると思います。
ですので今回のケースでは、
亡くなったお父さん名義の土地を
お家の建て替えを希望している方の名義に
名義書換えする必要があります。
（建物は解体するので、名義変更は行いません。）
遺産分割協議を行う。
では、
相続による名義書き換えを行うには、
どのような手続きを進めていく
必要があるのでしょうか？
それは、
相続人間で遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割協議とは、
相続人全員で、亡くなった方の遺産を
誰がどの遺産を承継するかを決める協議のことです。
上記のような案件では、
建て替えを希望する人が建物と土地を承継し、
その他の相続人は別の財産を取得することで、
相続人全員で協議成立をすすめます。
協議が成立するとは、
相続人全員が協議書の内容に納得し、
書類に署名と捺印をする。
ということです。
仮に、
この協議に相続人の内の一人が合意せず、
協議が成立しなければ、
名義書き換えすることができません。
名義書き換えができなければ、
銀行からの融資も下りずに、
建て替えの話は進まないことになり得ます。
その他、
相続登記をほったらかしにしていて、
相続人も亡くなってしまい、
更に相続が発生して、
大勢の相続人を協議を行わなければならない。
など、侮れない相続登記。。。
因みに、
私たち司法書士はお客様から
相続のご依頼のご相談を受けた場合、
特定の相続人の方に有利な協議書を
作成することはありません。
あくまでも相続人の方が全員で
協議された内容、協議案を作成します。
これは、
司法書士は家事代理権が
認められていない事にも関係します。
要するに、
司法書士が特定の相続人Ａの代理人として、
Ａに代わってＡに有利な協議を行う業務は
法律で認められていないのです。
私たちが行うのは、
協議内容を聞き取り、協議書を作成する。
相続人の方々の要望を聞き取り、
協議書案をご提案する。
という業務です。
もめちゃったら弁護士さん。
というわけです。
もし自分に有利な協議を進めたいと
思う方がいらっしゃいましたら、
当事務所が強力な弁護士さんをご紹介いたしますよ。
まさに、専門家の総合窓口。
最も身近な法律家ですね★
その後のお手続き。
さて話は戻りまして、
相続による名義書き換えが
無事に終了しますと、
銀行のローンの手続きです。
本審査を通過して、
金銭消費貸借契約を結び、
決済日が決定します。
この決済日に、
銀行はお客様にお金を貸し出し、
お客様は、そのお金で業者さんに代金を支払う。
お金をもらった業者さんはお客さんに鍵を渡す。
ということが行われます。
この時にも司法書士が登場します。
司法書士はこれらの手続きの書類を確認し、
全ての権利が守られているかを確認します。
銀行がお金を貸しても抵当権を設定できる状況か、
お客様が家の権利を得られる状況か等を確認するのです。
その後、無事決済が終了したら、
司法書士は名義書換の手続きを行うために
法務局へダッシュの巻きです。
まとめ
どうでしたか？
司法書士ってけっこう重要な仕事でしょう？笑
まさに最も身近な法律家ですね★
今回のお話しで重要なポイントは、
・亡くなったご家族名義の土地ではローンを
借りることができない場合がある。
・相続手続きをほっておくと後々やっかい。
・司法書士は陰で頑張っている
以上となります！
これからも、
皆様に法律について、より親しみを持って
いただけるよう頑張っていきます！
ＳＥＥ ＹＯＵ！！
ライター紹介ライター一覧
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石橋 徹也
コモン司法書士事務所
代表司法書士 石橋 徹也
経歴
昭和５９年１０月２３日生
平成２３年に司法書士試験に合格。
司法書士業務の中でも不動産登記業務に特化した大手司法書士事務所に勤務し、不動産売買、相続手続等、不動産に関する幅広い業務を経験する。
平成２４年８月から、若手士業のコミュニティである
“かもめ経営研究所”の発起人の一人として、各士業・コンサルタントが連携したワンストップサービスの提供を始める。
平成２７年２月、“かもめ経営研究所”を“合同会社かもめ経営研究所”とし、代表社員に就任する。
平成２７年９月、コモン司法書士事務所を開業。
“世代間の経済の循環をお手伝い”することにより、地域経済、日本経済を活性化することを目的とし、①高齢者の方の財産承継 ②若手世代の企業支援 ③家庭、中小企業の“ホーム顧問” に特化した事務所を運営している。
実績
大手司法書士勤務時代には、不動産の権利に関する、あらゆる案件を担当し、実績を積む。相続による財産の承継手続き、居住用の不動産の権利移転手続き、住宅ローンの借り入れによる抵当権の設定手続き等、３年間で約５００件を担当する。
プロジェクトリーダーとして、大手ディベロッパーのマンション分譲案件にも携わる。
✉ ishibashi＠common.legal
LINE@ @zcd4902v＜ライターからのご挨拶＞
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