(cache) 定期借地権付きマンションは買うべきか？定借のメリット・デメリットまとめ

不動産の広告で「定期借地権付き」と書いてあることがあります。駅近の物件なのに、思ったより安いぞって思ったときには、定期借地権付きマンションである場合があります。

この聞き慣れない「定期借地権」っていったい何？

一時期ニュースでも話題になりましたが、神社が所有地を貸し出してマンション販売をするケースがこの定期借地権です。世界遺産・京都の下鴨神社も敷地内にマンションを建てることが認められたようですね。

この定期借地権がある物件を買ってもいいの？メリットとデメリットをまとめました。これからマンション購入を検討しているあなたの参考になれば幸いです。

定期借地権付きマンションとは？

我が家は新築・中古を問わず、マンションを探しまくっていました。そんなときに、駅からの立地も最高なのに、相場より価格が安いなぁと思って広告を見ると、「定期借地権」という文言が目に入りました。

また、新築でも駅近物件で定期借地権付きマンションが販売されたとき、普段なら7,000万円以上はするだろうなぁというマンションが5,000万円台で売られたりしていました。

その安い理由が、この定期借地権付きマンションです。

定期借地権とは、簡単にいうと、一定期間土地を借りる権利のことを言います。これは、借地借家法という民法の特別法（民法より優先される法律）で定められた権利（平成4年制定）です。

定期借地権は、一般に50年以上貸すことを条件にされた権利。逆に言うと、最低50年間は土地を貸してもらえる権利があるということです。（定期借地権には3種類ありますが、ここでは一般定期借地権で書いていきます。ほかの種類はこちらのサイト参考）

定期借地権は借りる権利。普通は、土地を購入するので所有権を取得するのですが、土地はあくまで地主から借りますよってことになります。

土地を借りることで、メリットもあればデメリットもあります。

定期借地権付きの物件は、一般に土地所有権のある物件と比べて、3割ほど安いと言われています。価格が安いことは魅力ですが、内容を把握しておきましょう。

定期借地権付きで買うとどうなるの？

まず、一番抑えたいポイント。

それは、定期借地権、例えば50年間と定めた「定期」借地の期間が満了した際には、更地で地主に返還する必要があるということです。これが借地借家法の法の趣旨でもあるのですが、一定期間の借りる権利を保護すること、そして、そのあとは更地で土地所有者に返還されるというわけです。

将来、更地で返さなければならないという点において、所有権とは大きく異なるわけですね。

定期借地権のメリットは？

定期借地権付きマンションの最大のメリットは、価格の安さです。

お金の面でお得ってホント？

なぜ、価格が安いかというと、土地代が含まれていないからです。土地は地主が所有していますので、所有権付きマンションと比べて2割～3割は安いと言われています。

また、土地を借りることになるため、固定資産税・都市計画税が不要になります。そして、土地を取得した際にかかる不動産取得税も不要です。

デメリットはないの？

メリットばかりではありません。デメリットももちろんあります。我が家も駅前の立地の良さと販売価格の安さから、一時は定期借地権付きマンションの購入を考えましたが、デメリットを踏まえて購入を見送りました。

毎年地代や解体積立金がかかる

土地の固定資産税を払わなくていいのはメリットですが、土地を借りるわけなので、地主への地代がかかってきます。

これは、土地の価格にもよりますが、5,000円から10,000円くらいが多いようですね。

また、このほかにも建物を解体する積立金がかかってきます。こちらも毎月5,000円～10,000円前後が多いようです。

定期借地権付きのポイントを思い出してみてください。そうですね。

更地で返還する。

建物をきれいさっぱり取り壊して、何もなかった状態、つまり、更地にして地主さんに返す必要があるのです。また、このほか権利金または保証金が必要になる場合もあります。

保証金は返還されるもの、権利金は返還されないものというです。国交省の調査によれば、保証金の平均は250万円～500万円、権利金は500万円ほどというデータがあります。

参考　定期借地権付住宅の供給実態調査　国土交通省（※PDFです）

私もよく利用していたSUUMOで「定期借地権付き　マンション」などで検索すると出てきます。

物件概要→敷地の権利形態を見れば、定期借地権（定借と略する場合が多いです）の有無が分かります。

一般定期借地権、地上権（賃借権）
存続期間　○○年○○月まで
期間満了時に更地返還が必要
権利金が必要（返還されない）
借地契約期間の更新不可
借地権登記は可能

などと言ったことが書かれています。細かい字で書かれていることもありますし、下手すると営業マンが「価格の安さ」だけを強調して営業される可能性もあるので、きちんと確認しておきましょう。

所有権と借地権でかかってくるお金を、まとめるとこんな感じです。

土地	所有権	定期借地権
保証金	×	○
権利金	×	○
解体積立金	×	○
地代	×	○
固定資産税	○	×
不動産取得税	○	×

中古のデメリットは大きい

定期借地権付きマンションのデメリットでも大きいのが、売れにくいということです。マンションを購入すれば、売却することもあると思います。

特に新築直後であればまだしも、中古は注意です。住宅ローンを借りる人は35年で借りる人が多いです。これが、借地権期間50年、築16年以降の物件で考えてみましょう。

そうですね。16年＋35年で51年。つまり、35年の住宅ローン借りることができないのです。こうして35年で組むことを考えている人たちが売却対象から外れてしまうので、売れにくいのです。

一戸建てでは避けるべし

また、一戸建ての定期借地権付き住宅もありますが、これはマンションよりもデメリットが大きいと思います。戸建ては22年経つと建物評価額は基本的に0円になります。

つまり、中古で売りに出す場合は、土地の評価がすごく影響するわけです。でも、土地が借地権だったら？借地権が地上権という権利であれば売買も可能ですが、賃借権であれば地主の承諾がないと売却することすらできません。

戸建ての場合は、土地の評価がもっとも大事ですから、それを評価できない定期借地権付き住宅は避けるべきだと考えます。

定期借地権付きの物件供給が減っているのも、こうしたリスクを意識している人が増えているからかもしれません。データは国交省より。

住宅ローンを借りるのに影響はないの？

最後に。マンションを含めたマイホームを購入する場合は、住宅ローンを組むことが大半だと思います。

定期借地権の場合、所有権と違って担保価値がないため、住宅ローンの借り入れが難しくなる、あるいは、所有権付きマンションと比べて借りる額が少なくなるというケースがあります。その分、価格も安いわけですが、住宅ローンはマイホームでも１，２を争う重要なことです。借りられなければ、買うこともできませんからね。

フラット35は民間住宅ローンと比べて、比較的審査が緩いとも言われていますので、フラット35を検討するのもいいと思います。

フラット35で借りる場合は、住信SBIネット銀行の8疾病保障を付けられるフラット３５や融資事務手数料を低く抑えることができる優良住宅ローンがおすすめです。事前審査を受けておくと、実際に融資してもらえるのか判断してもらえます。