こんにちは、Manachan@福岡出張帰りです。当地・福岡市は、あと３ヶ月で、神戸市を抜いて、全国の政令市で人口第５位になるそうです（リンク）。福岡市の人口は、２０１１年６月に京都市を抜いたばかり（リンク）。わずか４年半で、関西の二都をゴボウ抜き・・・すごい勢いですね。
今回は、海の向こう、アメリカ不動産ねたでいきますね。
私がHome’s に連載している海外不動産コラム、今月号がリリースされました。タイトルは、
このコラムは、アメリカ不動産に興味のある投資家向けに、「Webでできる、資産価値の簡単な調べ方について」書いたものです。簡単にいうと、
・アメリカ不動産のポータルサイトZillowに物件住所を入力し、そこに出ている査定価格Zestimateを、ガイドとして使う。
・地域の平均より物件状態が良ければ、Zestimateより数十％上回る。
・地域の平均より物件状態が悪けれれば、Zestimateより数十％下回る。
今回のブログは、視点を変えて、「業者側からみた、アメリカ不動産の価格構造」について書きます。
この日記を書いたきっかけは、我々「アジア太平洋大家の会」や「オウチーノ社」主催の米国不動産セミナーで何度か講師をお願いした、WIN WIN PROPERTIES社が日本人投資家向けに販売する価格について、ちょっとした疑義が起こったからです。
同社は、「日本人が現地の事情を知らないのを良いことに、高すぎる価格で売っているのではないか？」と、Web上で名指しで晒されてもいます。そのきっかけの一つが、前述Zillowサイトにある「Price/Tax History」という、売買価格履歴データでした。たとえばの話、
これを見た時に、「41,000ドルで仕入れたものを、業者が20,000ドル以上も乗せして、63,300ドルで日本人に売ったのではないか？」というふうに見えてしまいます。但し、Price Historyの見方には注意が必要です。なぜなら、ここでは「業者が、日本人に販売するためにかけた、修繕、入居費用、法務費用などの必要コスト」が見えてこないからです。
私は2012～14年にかけて、投資仲間とともに、アメリカ・カリフォルニア州で、「ボロ物件を競売で仕入れて、バリューアップして転売」をやったことがあります。その時の経験からいうと、「Price History上では、私たちが51万ドルで買って、77.7万ドルで売った」ように見えますが、その間、修繕費が11万ドル以上、売却時エージェント費用が4万ドル以上、その他、借入金利、法務費用、PM費用など、もろもろのコストがかかり、結局、利幅はごくわずかでした。要は、「Price Historyで外からみえるほど、儲かっていないケース」が多々あるのです。
WIN WIN PROPERTIES社の件は、私もセミナー主催者の責任もあり、調査に乗り出しました。具体的には、我々やオウチーノ社のセミナー経由で成約した米国メンフィス物件の価格構造を詳細に分析しました。結論からいえば、
・私が判断する限り、同社は「シロ」。
・なぜなら、同社は物件をベストでない状態で仕入れてから、賃貸可能な状態にするために、修繕費や入居費用はじめ、必要かつ適切なコストをかけているから。
・その上で彼らが得る業者利益も、適切な範囲内に収まっている。
もう少し、詳しく言うと、こうなります。米国物件を競売やショートセールで安く仕入れて、エンドの投資家に販売するまでの過程で、通常、次のコストがかかります。
１） 仕入費用
1－1 契約上の売買価格
1－2 上記に付随する費用（物上げ、インスペクション、取得保険費用 等)
２） 補修工事費用
2－1 補修業者に発注する工事費
2－2 上記に付随する費用（工事進捗管理、立ち合い費用 等)
３） 入居関連費用
3－1 入居者募集・現地案内費用
3－2 入居者審査費用
3－3 賃貸借契約および引越サポート関連費用
４） 外国人オーナー関連費用
4－1 ITIN取得関連費用
4－2 管理会社や関係者との追加的やりとりの費用
4－3 （Optional）融資コンサルティング費用
５） 業者利益
日本でもそうですが、アメリカにも、いろんな業者がいます。私は便宜的に、２つのタイプに分けて考えています。
A)バリューアップ型業者：「適正なコストをかけてバリューアップして、投資家が賃貸収益を得られるようにきちんと仕事する」業者。彼らは上記のうち、「（２）補修費用」、「（３）入居関連費用」、「（４）外国人オーナー関連費用」をかけた上で、エンドの投資家に手渡します。
B)転売放置型業者：上記の費用をほとんどかけずに、業者利益だけ乗せて投資家に手渡す業者。
同じ米国の、同じ都市でも、A）バリューアップ型業者もいれば、B)転売放置型業者もいます。いま、日本人投資家絡みで、入居づけや、修繕がらみのトラブルが多いのは、B)タイプの業者から買ったケースだと思います。
WIN WIN PROPERTIES社の場合、販売価格の内訳を調べた限り、典型的な「A）バリューアップ型」であることが分かった・・・Price Historyでみえる売買価格の差額のうち、大部分が修繕、入居費用など、エンドの投資家にとって必要かつ適切な用途に使われており、それが資産価値、利回りに直結していると考えられます。
投資家からみれば、仲介業者が「（A）バリューアップ型業者」なのか、「（B）転売放置型業者」なのか、是非見極めたいところですね。１００％正確でないかもしれませんが、簡単な見分け方が一つあります。
「（A）バリューアップ型業者」なら、現地視察ツアーを企画して、「投資家がいま購入検討している物件」を内見させる。日本人に見せるわけだから、物件の状態は当然、「お金をかけて、キレイになって」いる。また時には、投資家の学習用に、あえて「修繕前、修繕中」の状態の家を見せることもある。
「（B）転売放置型業者」なら、現地視察ツアーには消極的で、基本、「現地見ないで物件買う」人を相手にする。現地視察ツアーをやっても、そこで客に見せるものは「購入検討中の物件」とは限らず、たまたまキレイな状態な自社物件だったりする。
以上、アメリカ不動産投資を目指す方々の参考になればと…
この文章、面白かった、勉強になった、アメリカ不動産に興味あり、と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→