カンボジアどっぷり日記

カンボジアを中心に、ASEAN諸国についての情報や時事ネタ、個人的な雑感、その他諸々を無軌道に綴っていきます。

内藤忍

杏奈社長は相変わらず疑惑には答えませんねぇ。(修正版)

ようやっとベトナム出張から戻ってまいりました!
前回の記事でもお知らせしましたが、出張直前の2015年7月26日に一度掲載したのはいいのですが、出張先で間違いに気が付き、でもパソコンが無くて修正できなかったたため一時的に記事を閉じておりました。
ようやっと記事を修正したので、ついでなのでいくつか追加もして(笑)掲載させて頂きます。
大変失礼しました!

 ↓↓↓

毎度の事で大変恐縮ではありますが、
本業(と頼まれ事)が超忙しくて、頂いているメールやコメントへの御返事が全然追いついていません!
大変申し訳ありません!!

引き続き、気長にお待ち頂けると幸いでございます・・・(汗)。

胡椒の世界的なブランドであるカンポット・ペッパーの農園に引き続き、近々カンボジアの高原地帯のモンドルキリでコーヒー農園を始める予定でして、その話についても色々と書きたい事があるのですけれど、アンナキャムパートナーズさんが相変わらず疑念に対して何の回答もしないので多くの方から徹底追及を求められている事と、相変わらず情報も沢山寄せられていますので、また今回もアンナキャムさんについて書きたいと思います。


内藤忍ツアーこちらは資産デザイン研究所の内藤 忍 氏がアンナキャムの杏奈社長と組んでやられた視察ツアーですね。


内藤忍と行く!2泊5日カンボジア視察ツアー

2泊5日で209000円という金額はさておき、アンナキャムがカンボジアのツアーライセンスを持っていない事を私が指摘した後でもこのツアーは強行されました。

杏奈ツアーほうほう、カンボジアに来てプレビルドのコンドミニアムを中心に紹介して回られたようですね。
まあそれはいいのですが、まず内藤さんにお伺いしたい事があります。

ツアーを募るのは良いのですが、その前に、あなたが自分でも買ったという物件の運用成績などはどうなんでしょうか?
投資のアドバイスをされているのに、こんな片手落ちなやり方でいいのですか?


杏奈社長の仲介で購入して儲かった!と喜んでいた物件はどうなっていますか?
株も不動産も決済して初めて結果が出るので、途中経過はどうでもいいんですよ。
良い値段で転売できたのでしょうか?それとも賃貸に回しているのでしょうか?
賃貸に出している場合、その利回りはいかがなものでしょうか?
人に勧めているのですから、御自身の運用成績を発表するのは当然ではないでしょうか?

大きく評価損を出させた顧客には「中長期で考えましょう」ですかね?
以前に「儲かった!」と書かれていましたが、儲けは利益を確定してからですよ。
内藤さんは証券会社の御出身ですからお分かりですよね?(笑)

そういえば杏奈社長も近頃は「中長期で」などと言っている様ですね。
以前はキャピタルゲインと言っていたのに(笑)。
割高物件では家賃収入での利回りが期待できないので、そう言って売らざるを得ませんからね。


そう言えば内藤さん、最近ネットで見かけたのですが、投資顧問的な事をやっているのに投資顧問業の免許はお持ちではないとの事ですが、それは本当なのでしょうか?
お持ちでしたらいいのですが。
それ以前に、この辺の資格が必要になる業務範囲が私にはよく分からないのですけれど(笑)。


杏奈社長にもお伺いします。

もうとっくに完成して販売済み(だけど家賃設定が高いので客付けに苦戦している) De Castle はまだ販売中なのですか?
もしかして、以前に購入された方がもう転売したいとか言われているのですか?


私がよく参考にしていますフィリピン不動産投資のリスクを考える会というサイトがあります。ここで取り上げられているフィリピンの状況はこれからカンボジアに起こるであろうことを示唆していると考えるからです。
感覚的にカンボジアの数年前を行っている感じですね。

De Castle が販売中だというツアーの案内を見て、このサイトの<コンドミニアムが叩き売られている!ーその4>という記事を思い出しました。
とっくに販売済みであった「ハズ」の De Castle で同じ事が起きていなければ良いのですが・・・。

あれ?開発会社のオーナーが暴行傷害事件を起こした THE BAY の建設予定地には行かないのですか?
アンナキャムさんの THE BAY 販売サイトはまだありますので、販売を止めた訳ではないですよね?

そうそうこの販売サイトですけれど、散々アピールしていた『ホテルオークラ隣接物件』という言葉を一切使わなくなったのは何でですか?
このツアーの案内には思いっきり書いていますけれど(笑)。

ちなみにホテルオークラにこの件を確認しましたら、「基本契約を結んだだけなので、本当に進出するかどうかはまだ未定です。」との事でした。
これ、もしホテルオークラが進出して来なかったら、アンナキャムからそう聞かされてこのTHE BAYを契約した方々はどうされるのでしょうかね?

よく分かりませんが。

あと、杏奈コメントそういえばその THE BAY をお勧めしていた 提灯記事 インタビュー記事に書かれていました、『 弊社では10件を既に確保し 』という意味についての質問にも相変わらず答えて下さいませんね。

杏奈社長が「早急に完売すると思われる案件」と言われたこのTHE BAY。5月には現地販売が開始と言われていますね。今はもう8月ですが完売されたのでしょうか?

本当に適当な事を言っていますよね(笑)。

あと、この杏奈社長が確保したという THE BAY の10件とは何なのでしょうか?

杏奈社長が答えてくれないので勝手に推測してみますが、通常、『プレビルドの物件を確保した』と言えば手付金を払う事を意味します。
というか、手付金無しではどこの国でも物件を確保する事は出来ないですね。
むしろ、手付金すら払っていないのに「物件を確保した」なんて言ったら詐欺そのものです(笑)。

もし1件あたり1万ドルの手付金を10件分払ったとしたならば全部で10万ドルですね。今の為替相場で言うならば1250万円くらいですか。

手付金ですので、もし2回目以降の支払いが出来なかったらこのお金金は没収されてしまいます。
結構な痛手になりますね。

なので、毎回支払いを続けないといけなくなるかと思うのですが、この負担は相当なものになるかと思います。もし本当に『確保』しているとしたら、早く誰かに売って鞘を抜いてしまいたいですね!
私であれば気が気では無いです(笑)。

アンナキャムさんがやろうとしていた一連の事(ウソや過剰な営業トークも含む)は、自分が手付を打った物件を自分でベタ褒めして日本人投資家に転売しようとした、つまり『 手張りの玉を日本人客に当てる(売却する)』という事が目的だったのかな?と思ってしまいます。

それにしても、このツアーで回る物件はどれも高額なものばかりですね・・・。
これらの物件の平米単価をザックリ計算すると大体2000~2500ドルですか。

ご参考までに、現地のカンボジア人投資家達に売れている物件は平米単価が1000~1500ドルくらいです。
家賃設定も600ドル/月くらいの様です。


例えばこちらの物件は、54㎡で55000ドルくらいです。
平米単価は1020ドル弱ですね。

まあ、この辺は購入される方の価値観なので何とも言えませんが。


杏奈社長のブログに目を転じてみますね。

私は気がむいた時に、杏奈社長のブログをチェックしています。今まで私が投げかけた疑念に答えてくれているかもしれないからですね(笑)。
でも2015年7月23日現在、杏奈社長は疑念には何一つ回答して下さっていません。

話をそらすためでしょうか?
今更どうでもいい小学生レベルの情報など、誰も杏奈社長には望んでいませんよ。
というか、この様な状況なのに、どうしてこんな関係の無い時事情報など書けるのでしょうか?
むしろ不思議な精神状態です。

杏奈社長、信頼を取り戻すには真実を語ることですよ。
ついてしまったウソに更にウソを重ねればどんどん苦しくなるだけですから。遅かれ早かれ、いつかは全てが明るみに出るのですし。

まあ、この忠告も無視されるのでしょうけれどね(笑)。

もし私が投資家であれば、「多くの人にイイカゲンな投資話で大金出させて、ツッコミをいれられたら返事もせず無視を決め込んで小学生みたいな記事。バカにしているのか?」と杏奈社長に怒鳴っているでしょうね。
というか、どう考えてもこんな小学生の様な文章しか書けない人がこんなビジネスをやるとは思えないのですけれどね。
質問されても答えられない事が多いそうですし(笑)。

杏奈社長の黒幕は誰だ?

まあ皆さんご存知でしょうけれど(笑)。
ボチボチそちらに焦点を移しましょうかね(笑)。


そんな、更新するブログの内容が小学生レベルでいつも驚ろかせてくれる杏奈社長に諭して聞かせるおつもりで、
疑惑から必死に逃げようとしても、きちんと答えるまで徹底的にいくからよろしくねクリック!!
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杏奈社長はもしかして、内藤忍氏のこのツアーで挽回できると思ったのでしょうかね?

内容が気になるので、次回のツアーに私も申し込んでいいですか?
あればですけれど(笑)。

私が問い合わせしたら、「満席です!」と言われそうな気がしますが(笑)。





【追記あり】THE BAY 会長兼社長の暴行傷害事件 続報

ハイ、メチャ忙しいです!(泣)

頂いておりますコメント・メッセージ・メールに目が通せておりません!
というか、返事が全然追いついておりません!!大変申し訳ありません!!!
気長にお待ち頂けると幸いです(汗)。

前回に引き続き、アンナキャムパートナーズが販売しているプノンペンの中洲にこれから建設される予定のコンドミニアム:『 THE BAY 』の開発会社の会長兼社長(オーナーでもある)が起こした暴行・逃走事件についての続報です。

bun-ton-vs-sasa加害者の『 THE BAY 』分譲会社(デベロッパー)の会長兼社長と被害者女性です。



11698609_391563487635138_3155572905807615371_n被害者女性のケガの様子です。
顔を何度も執拗に殴られて眼底骨折すらしていそうな感じですが、引きずり回されたせいで全身傷だらけでもあります。

この事件は被害者の女性が有名人であった事もあって、カンボジア中で大きな話題になっています。

更には、カンボジア政府も動き出す事態に!


カンボジアの有力英字新聞:The Phnom Penh Post の記事を御覧下さい。


The Phnom Penh Post : Sok Bun begs for mercy
(Sok Bun は慈悲を乞う)



加害者の会長兼社長は会社を辞任し、被害者女性に10万ドルの示談金を提示したウンヌンと書かれていますが、この内容を分かり易く要約して下さっているサイトがありましたのでそちらも合わせて御覧下さい。


カンボジア在住ニュース : シンガポールの神経科医が日本人女性強姦未遂・女性暴行のホテルオークラ開発会社社長を擁護 「治療のため数ヶ月は帰国を勧めない」

ドラッグ使用・拳銃での脅迫・女性への暴行傷害・逃走だけでなく、強姦未遂でもあったのですか・・・。
思わず絶句してしまいますね。


加害者男性は事件を起こした後すぐにシンガポールに逃走した様で、カンボジアの副首相兼内務大臣が彼の逮捕を要求してカンボジアへの帰国を要請する事態にまでになっているのですが、なんと
シンガポールの精神科医が、この加害者の男性はずっと精神的な病気を患っていて、数年に渡って治療をして来たと主張し、医学的見地からカンボジアへの帰国は難しいと言っているのですね。

えーっと、数年も前からこの様な暴力を振るってしまう精神的な病を患っている方が開発会社の会長兼社長(そしてオーナー)をやっていたという事なのでしょうか???
この話が本当であっても問題ですが、これが逮捕されない様にするための口実だったとするならば、かなり悪質ではないですか?
というか、どちらでもマズくないですか?


再度、The Phnom Penh Postに目を向けますと、この記事の表題になっています “ Sok Bun begs for mercy ”(Sok Bun は慈悲を乞う) というのは、被害者女性ではなくてフン・セン首相に向けて慈悲を乞うている事が分かります。

加害者男性は弁護士を通じて、最初は被害者の女性に対して4000ドルでの示談を持ちかけた様ですが一蹴され、今度は10万ドルを提示したそうですが、慈悲を乞うのは被害者女性にではなくフン・セン首相に、という所に何とも違和感がありませんか?
これについては野党議員が駐カンボジア・シンガポール大使に宛てたメールの一文を見ると何となく意味が分かります。

“ He wants to buy justice? He will have to learn that justice is NOT for sale. We must together say NO to violence against women. ”

「彼は正義を金で買いたいのでしょう。でも、正義は売られていない事を彼は学ぶべきです。我々は、女性に対する暴力行為に、一緒にNOと言わなければなりません。」


これが何を意味しているかと言いますと、カンボジアでは有力者が何か事件を起こしてもお金でもみ消されてしてしまうという事がよくあるのですが、この野党議員はそれが出来ない様にあらかじめマスコミに発表して牽制しているのですね。
ちなみに、あくまでもお金でもみ消しを図ろうとする加害者男性に対し、当然の事ながらカンボジア中で非難轟々です。


以上を踏まえて、改めて杏奈社長にお伺いします。

杏奈社長は、「当社では過去の実績があるなど、信頼性の高いデベロッパーの商品しか仲介していません。」とおっしゃっていましたが、どこを見てその様に判断し、日本人投資家にこの会社の物件を勧めていたのでしょうか?
そうお考えになった具体的な根拠を示して頂きたいと思います。



最後に、大幅に修正されて再開されたアンナキャムのTHE BAY の販売サイトに目を向けますと、なんとあれだけ宣伝文句に使っていたホテルオークラの事が一切書かれていないではないですか!

ご参考までに、修正される前の販売サイトはこちらです。

これは一体どういうことなのでしょうか?勝手にホテルオークラの名前を販売資料に使っていたので怒られたのでしょうか?
まさか、販売資料には使わないけれど口頭の説明では使うという様なセコいやり方はしませんよね?


こんなやり方をするアンナキャムと杏奈社長を、これまた信用できると言って人に紹介して仲良くされている資産デザイン究所内藤 忍さん。あなたはどこをどう見て、素人丸出しの杏奈社長を信頼できて、そこまで持ち上げる事が出来るのですか?
内藤忍さんは本を何冊も出されている投資のプロですよね?

あなた方の人を見る目というのは一体・・・。


そんなこんなで、引き続きこの事件の経過を見守って行きたいと思いますが、あくまでも『 THE BAY 』の販売にこだわるアンナキャムさんが不思議な私を納得させるおつもりで、
だって儲かる売り物がこれくらいしか無いんだもんクリック!!
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そうそう、この THE BAY について杏奈社長は、
『 弊社では10件を既に確保しさらに早期契約者の方には多少の割引を用意していますので、ぜひこの機会にご検討していただければと思います。』

と言われていましたね。

この『10件を確保』というのはどういう意味なのか、是非とも説明して頂きたいなと心から思っております。


【 追記 】

この会長兼社長は、カンボジアの警察がインターポールに通知して、シンガポール警察がこの社長を捕まえてプノンペンに強制送還したそうです。
彼は今、カンボジアで司法手続きに入っているとの事です。

いやはや、杏奈社長が「信用できる」と言っていた人は、国際指名手配されたのですね・・・。







【追記あり】杏奈社長は早速THE BAYの販売サイトを削除しました!動きが早い!(笑)


(追記は一番最後に書いています。)

アンナキャムパートナーズの荒木杏奈社長が「信用できる会社の物件」として、日本の投資家にオススメしていた高級(というか高額)コンドミニアム:THE BAY

その分譲会社(デベロッパー)の会長兼社長が起こしました、ドラック使用・拳銃による脅迫・女性アナウンサーに対する暴行傷害&逃走事件はニュースや新聞で大々的に取り上げられ、カンボジア中で凄い話題になっています。


11209514_985790381465155_4014612007376664313_n被害者の女性です。
人前に出るのが仕事の方なのに・・・。
女性の顔を大男が全力で、しかも執拗に殴る蹴るできる神経が全く理解出来ません。
身体の傷もですが、心の傷も相当なものでしょう。
本当にお気の毒です。

cfa55be2ちなみにこちらが加害者の、THE BAY の会長兼社長です。
カンボジアでは有数の資産家で有力者です。
カンボジア人の中では、以前からあまり良い噂は無かった様ですが・・・。

この事件、日本だったら会社ごと潰れてしまう様な話ですが、THE BAY はちゃんと建設されるのでしょうか?
工事着工は2年後らしいですが・・・。


私も前回の記事でこの事件を取り上げましたら、
杏奈社長はいつの間にかTHE BAYの販売サイトを閉鎖していました!
動きが早いよ!(笑)


質問や疑惑に対する回答はいつまでたってもしないクセに、相変わらずこういう事だけは対応が素早いですね!

ちなみに、杏奈社長が削除されたTHE BAYの販売サイトはこちらになります。


THE BAY THE HOTSPOT OF HIGH POTENTIAL INVESTMENTS


何の説明も無くいきなり販売サイトを閉鎖するなんて、まるで詐欺師の紺野昌彦と同じですね。
まあ紺野昌彦の場合は、存在しない・建設も出来ない・土地すら持っていないコンドミニアムを販売していたので、逃げるしか無かったのですけれどね(笑)。

杏奈社長は、カンボジア中を揺るがす大事件を起こした開発会社を『 信頼できる!』と言って日本人の投資家に勧めた訳ですから、販売サイトを閉鎖して逃げるのではなく、こうするまでに至った具体的な経緯や説明をする必要があるのではないでしょうか?
またしても「知らなかったんだもーん!」とか「みんなが言っていたんだもーん!」という子供の様な言い訳は止めて下さいね(笑)。


杏奈社長が自らTHE BAY の販売サイトを閉鎖したという事は、自分の落ち度を認めている訳です。
しかしながら、杏奈社長は具体的な説明を全くせず無視を決め込んでいるというのはどうしたことでしょうか?自分に非がないと言うのであれば、購入された顧客のためにも堂々と説明責任を果たすべきではないですかね?お客さんからお金を貰っているのですから。


杏奈社長が沈黙を守っているのは、もしアンナキャムが一連の不正を認めると、物件を購入した顧客から訴えられる可能性が非常に高いからだと思われます。だから沈黙を保つしかないのでしょうね。

しかし、ネットや出版物等で過去の記録が残っていますし、私も全ての資料をとってありますので(笑)、杏奈社長がいくら販売サイトを消そうが言い逃れをしようがごまかす事は出来ません。


ウソや過剰な営業トークで高額物件を売り、両手の手数料を取りながらロクな裏取りをせず、投資家にはリスクを説明せず、都合の悪い指摘や質問には無視を決め込む。そして、状況がヤバくなったら何の説明も無く販売サイトを突如閉鎖する・・・。
こんな詐欺師の様なやり方が許されるとでも思っているのですか?
とんでもない悪質さです。


問い合わせや疑惑には回答をしないのに、能天気にもFacebookだけ更新しているという点も非常に不可解です。
ちなみに杏奈社長のFacebookのタイムラインにこの件に関する質問を送るとすぐに削除され、質問者はブロックされるそうです。

これで杏奈社長に不信感を持たない人はいるのでしょうか?



あと、資産デザイン研究所の内藤 忍さんにもお伺いしたい。

内藤さんのメルマガ、「内藤忍の資産デザイン研究所メール<第124号2015年6月26日(金)発行>」から引用させて頂きます。


【 引用(抜粋) 】

3 読者の質問コーナー
読者からのご質問に、内藤忍がズバリ回答いたします!


Q:海外不動産を購入したのですが、その時お世話になった会社に関する悪い評 判をネット上で見つました。正直少し不安になっていますが、どのように対応したら良いでしょうか?


A:お問い合わせありがとうございます。

海外不動産に関しては情報があまりなく、ネガティブな情報を聞くと不安になるのは良く理解できます。実際、海外には怪しい業者や、いい加減なビジネスをしている会社も多く、玉石混交の中から信頼できる会社を見つけるのは意外に難しいものです。

(中略)

ネガティブなコメントを見つけたら、コメントを書いている人と、批判されている対象と、どちらが信頼できるかを冷静に考えてみることです。

(中略)

当社も海外不動産を取り扱っている会社と、各国でお付き合いをしています。全ての取引先に関して、実際に経営陣や責任者の方にお会いしています。相互に信頼関係を構築した会社だから、自分自身でも購入し、個人投資家の皆さまにもご紹介できるのです。

今後、経営方法などに問題が発見されれば、取引方法を見直すなどの対応は行いますが、長期でお付き合いできると私が判断してお付き合いさせていただいています。

ネガティブな情報を見つけたら、まず内容をチェックする前に、発信元の信頼性をチェックすることからはじめましょう。

同じ報道記事でも、日経新聞が配信しているのと、東スポが配信しているのでは、その捉え方は180度異なるはずです。すべての情報を真に受けてはいけません。

【 引用終わり 】



読んで大爆笑してしまいました。私は東スポですか(笑)。
東スポ編集部にも随分と失礼な言い方ですね。


内藤氏 : 『ネガティブな情報を見つけたら、まず内容をチェックする前に、発信元の信頼性をチェックすることからはじめましょう。』

ですか?随分とおかしな主張をされるものですね。

私に対する信頼性なんぞは無いかも知りませんが、私は事実しか書いていませんよ。
私の言っている事が正しかった証拠に、杏奈社長は私が指摘した事を修正・削除したではないですか。

ウソつきは誰が指摘してもウソつきであり、不正はどこに行っても不正である事に変わりはないのです。
発信者がどうこうよりも、まずはその内容が正しいのかどうかを吟味するのが先ではないですか?

しかも私は匿名ではなくて、実名で発言しているのですから。



内藤氏 : 『すべての情報を真に受けてはいけません。』

全くもってその通りです。
内藤さんも少しは杏奈社長の言っている事を疑って、本当に信用できる人なのか裏を取った方が良かったですね。
カンボジアの不動産会社数社に聞いてみればすぐに分かる、非常に初歩的な事ですので。


杏奈社長に会われた投資家さんのかなりの方が、話を聞いただけで彼女がド素人である事はすぐに分かったと言われています。それと杏奈社長が勧める物件が高いという事も。
内藤さんにはお分かりにならなかったのでしょうか?
それとも他に何かおいしい事があったのでしょうか?
気になりますね(笑)。


そういえば、内藤さんは確か例のDe Castle を購入されていましたよね?
そちらはまだ所有されているのでしょうか?

まさか、この様な購入を勧める記事を出しておきながら、他の投資家に高値で転売などされていませんよね?

もしまだ所有されているとしたら、内藤さんは現在いくらで賃貸に出されていますか?内藤さんの記事では17万ドルまで値上がりしている(もっともプレビルド方式で価格が上がっただけですが)と大そうお喜びですが、今でも17万ドルで売却できますか?
収益還元法で考えると、購入した13万5千ドルを割って損していると思いますけれど。


また出来レースの対談記事を載せて高く売り抜けますか?
杏奈社長にまたウソを言ってもらって高く売れる様にしますか?


何だか随分と密接な関係のご様子ですが、自分の記事で煽りながら、ご自分の物件を他の人に売却する様なマネはしていませんよね?
それこそ、『 提灯記事(しかも自前の)を使って手張りの玉をぶつける 』になってしまいますよ。
内藤忍さんはマネックス証券ご出身ですから、私が申し上げている事はよくお分かりかと思いますが。


まだ他にも、もし転売されていたとしたらその際の売却益はきちんと申告されたのかな?などなど、疑問に思う事が沢山あったりします。

ちなみに私でしたら、ウソや違法行為、ズルをしてまで稼ごうという連中とは、たとえ日本人同士であっても仲良くやっていきたいとは全く思いませんがね。


そんなこんなで、疑念と不信感を増す事しかしない杏奈社長が不思議で仕方ない私を励ますおつもりで、
杏奈社長は、もうちょっと考えてから行動した方がいいんじゃないのクリック!!
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杏奈社長はナゼこうも墓穴を掘る様な事ばかりするのですかね?
竹口さんはSBIの関係会社の元社長さんなのに、もうちょっとちゃんとした対応が出来ないのかしら?


ああそうそう、昨日、虎ノ門ヒルズで開かれた医療コンサルタント会社のパーティーに杏奈社長は出席されていたそうですね。その医療コンサルタント会社とどういうお付き合いなのかは存じませんが、その会社は、我々『カンボジアでの不正を許さぬ会』の法務担当理事で弁護士の吉村先生の顧問先なんですよ。
凄い偶然ですね!(笑)

杏奈社長、老婆心ながら、今は呑気にパーティーに出ている場合では無い様な気がしますが・・・。
少なくとも一連の説明責任を果たしてからにしないと、あなたの人間性が疑われてしまいますよ。


【 追記 】

THE BAY の販売サイトは大幅に修正されて再開された様です。

あと、この傷害事件を起こした会長兼社長は辞任された様ですね。
でも彼は確か、この会社のオーナーでしたよね?


という事で再度、
会長兼社長が辞任しても、オーナーが変わらなかったらあまり意味がないんじゃないのクリック!!
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カンボジアでは、オーナーが実質全てを支配しますからね。



( 業務連絡 )

tetsue さま、いつも貴重な情報をありがとうございます!




【追記×2あり】杏奈社長が言う『信用性の高いデベロッパー』とは?

先日のアンナキャムパートナーズの杏奈社長による反論記事(反省記事ではない)につきまして、多くの方からご意見を頂いております。
ほとんどの方の感想を一言で表すと、

呆れた・・・。

です。

『消息筋からの話』といったガセネタを販売資料や営業トークに使って数十万ドルもの物件を販売していながら、反省の色が全くない訳です。
みなさんが呆れるのも無理はありませんね。

結論から言うと、アンナキャムパートナーズがやっていたやり方は、
日本から来るお客さんたちがカンボジアの実情やプレビルド方式という開発方式の仕組みを知らないことをいい事に、リスクやこれらの重要な情報は伝えず、消息筋の未確定情報を「新聞に載ってたから」といって提供して顧客をハメ込むやり方をしていた、と言えるかと思います。

みなさん、若い女性社長がまさかこんなやり方をするなんて思いもしなかったのではないでしょうか?
本当にとんでもないです。


さて今回は、そんな杏奈社長が大絶賛していた中洲のコンドミニアム
THE BAYに関する驚くべきニュースがカンボジア中に流れたと言うお話です。


THE BAYの分譲会社(デベロッパー)の会長が傷害事件を起こしたというのです!

リンク先の記事を要約しますと、7月8日の夜、THE BAY の分譲会社(デベロッパー)であるTEHO 社の会長兼社長のMr.Sok.Bunが日系の高級クラブでドラッグをやり、酔っぱらった日本人ホステス(←訂正:日本人の女性客だったそうです)を連れて帰ろうとしたところ、一緒にいたカンボジアのテレビ局の女性アナウンサーにたしなめられて腹を立て、その女性アナウンサーに殴る蹴るの暴行を働いたという事です。

リンク先の防犯カメラの映像を見て頂くと分かりますが、この会長が体の小さな女性を引きずり回して執拗に殴る蹴るという酷い暴行を加えているだけでなく、会長が丸腰の女性を殴るのを容易にするため、付き人が拳銃を突きつけて援護をしているのです!!

11698609_391563487635138_3155572905807615371_n11709790_391563497635137_4451325519445571900_n被害を受けた女性アナウンサーです。
これはひどい・・・。

でもって、このTEHO社の会長兼社長には当然の如く逮捕状が出たのですが、現在も逃走中だという事なのです。

高級コンドミニアムを絶賛販売中なのに、そこの会長兼社長が逃走中って、会社はどうなってしまうのですか???

THE BAY を購入された方は、この会社が事業存続出来るのか、アンナキャムさんに問い合わせされた方がよろしいかと思います。

ちなみに、カンボジア人の知り合いに聞いた話では、この人はカンボジアでも有数の資産家でありながら過去に何度も傷害事件を起こしている人らしいですが・・・。

THE BAY は、ドラッグ使用や傷害事件を起こす様な人が会長兼社長をやっている会社が分譲するのです。決して属性が良いとは言えないかと思います。杏奈社長が営業トークに使っていた橋やモノレールの話も、この会社が出したガセネタだったのではないかと勘ぐってしまいますね。


ここで杏奈社長に伺いたい事がまたまた増えてしまいました。

杏奈社長は資産デザイン研究所の内藤忍氏との記事で、


【 引用 】

当社では過去の実績があるなど、信頼性の高いデベロッパーの商品しか仲介していません。私自身も投資をしていますし、会社としても開発から管理まで行っていますから、グレーな物件には必ず手を出さないようにしています。

【 引用終わり 】


相変わらず、いつ開発免許を取ったのかという質問には無視を決め込んでくれていますが、それよりも大きな疑問は杏奈社長もしくはアンナキャムパートナーズが『信頼性の高い』というのは、何を元に判断しているのか?という事です。

過去に杏奈社長が販売した物件としては、

プノンペンのど真ん中に未完のまま放置されているGold Tower 42

途中で資金不足で工事が中断したが、カンボジアのROYALグループが出資して何とか完成にこぎつけたDe Castle Royal

というのがあります。

Gold Tower 42に関しては杏奈社長は既にブログ記事を削除していますが、カンボジアに居る人であれば多くの人が杏奈さん(独立する前なので)が販売活動をしていた事を知っています。
飛び切りゴージャスなモデルルームで写真を撮った紹介記事を多くの人が見ていますので。


De Castle Royal については何度も申し上げているので最早言うまでもないでしょう。

そして今回の、会長兼社長がドラッグ仕様と傷害事件を起こした THE BAY ときた訳です。


杏奈社長、あなたの『 信頼性 』とやらの基準というのは何なんでしょうか?どうか教えて下さい。
物凄くイイカゲン過ぎませんか?

「『誰から買うか』 - 信頼できる現地パートナーを見つけること」

って、何かのギャグですか?



THE BAY は、
『 弊社では10件を既に確保しさらに早期契約者の方には多少の割引を用意していますので、ぜひこの機会にご検討していただければと思います。』
とまで言って杏奈社長ご自身がみなさんに紹介し、勧めていた物件ですからね。説明義務があります。ちゃんと答えて下さいね。

逃げたらだめですよ。


それにしても杏奈社長、こんな会社の物件を売るためにワザワザ日本から投資家を呼んでいたのですか?日本で開いていたセミナーで投資を呼びかけていたのですか?
ツアーライセンスが有る無い以前の問題の様な気がするのですけれど。



信じられない言い訳で反論してきた程度の低さと、取引相手を見る目が無い杏奈社長に驚かされっぱなしの私を励ますおつもりで、
杏奈社長は本当に何も知らないド素人なんだねクリック!!
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でも、投資家にリスクを説明せず、イイカゲンな情報で物件を売り込むというやり方は、決して無知では済まされない悪質さが有ります。

一体どういうつもりなのか、じっくりとお話をお聞きしたい所です。

ウソやガセネタ使用に見る目の無さ・・・。
結局の所、杏奈社長の言う事は信用できないという事になってしまうのでしょうね。



( 追記 その1 )

今回の傷害事件につきまして、谷さんもブログで記事にされていました。


カンボジア不動産ブログ : 女性を拳銃で脅かし殴る蹴るの開発業者を信頼できる???


【 引用 】

拳銃の危なさもそうですが、実はこの「THE BAY」のコンドミニアムの販売方法はプレビルド方式(完成前の前払い方式)ですが、竣工から完成引渡しまでに4年の事業計画です。しかし、

工事は2年後から開始で、その間、購入者はまだ出来上がってもいない、工事もしていないコンドミニアムに購入金額の半分も支払わなければないけません。

大丈夫???と思うのは私だけでしょうか???

工事が着手していれば状況も分かりますが、工事が全然進まない現場にお金をせっせと支払っていくのは不安が起こるのではないでしょうか?

【 引用終わり 】



こんな事件を起こした会長兼社長の会社がこんなやり方をして、信用しろと言う方が難しいのではないですかね?
日本の会社で社長がこんな事をしたら倒産するレベルですから。


( 追記 その2 )

このTHE BAY の会長兼社長(逃走中)は、暴力をふるって大けがをさせた女性アナウンサーに対して、「金なら払う」と電話してきているそうです。
この女性アナウンサーの友人からの情報です。

でもこれだけ大騒ぎになったら、今更お金を払っても仕方ないような気もしますが。

何しろドラッグと暴行と拳銃ですからね。


この傷害事件がどの様に解決されるのかを注目したいと思います。










杏奈社長の回答、全然なってないです。

ようやくアンナキャムパートナーズさんが、先日私が投げかけた疑問に回答らしきものを出してくれた様ですね。


" カンボジアンナ " のプノンペン女社長日記:弊社に関するブログ記事等に関して


えーっと、何ですかねこれは?

最初に私がアンナキャムパートナーズさんのやり方に疑問を呈したのが5月28日で、杏奈社長のこの記事の日付が7月6日です。
なんでこんなに時間が掛かるのでしょうかね?凄く簡単な話なのに。

さてこの杏奈社長の記事ですが、これまたツッコミどころが満載なので、記事を引用させて頂きつつ再度疑問を呈させて頂きます。


【 引用 1 】

まず弊社が取り扱っている不動産開発プロジェクト「THE BAY」に関してですが、弊社の販売資料にて同エリアに「新しい橋が架かる」「モノレールの開通計画がある」旨を記載・説明しておりました。弊社は仲介会社として、当該プロジェクトの開発会社から提供された資料を元に当該部分の和訳したものを弊社の営業資料として使用しており、橋に関する計画は当地の経済新聞「プノンペンポスト」の記事でも紹介されております。
そして、開発会社の法務担当並びに法律の専門家に確認した所、このこと自体は、カンボジア国内物件の営業活動において違法ではない旨のコメントを頂いております。

【 引用 1 終わり 】



杏奈社長がセミナーで質問されて、凍り付いて回答できなかったという、新しい橋モノレールの話ですね。
開発業者と新聞が言っていたからですか・・・。何だか言葉を失いますね。

公的な都市計画などに入っていない話を使って物件を販売するのは当然違法です。
というか、不動産事業の経験がある人であればこの様なやり方はしないものです。

『 開発会社の法務担当並びに法律の専門家に確認した』って、なぜ第三者の法律の専門家ではなくて、その物件を販売している側の法律の専門家に聞くのですか?そりゃー自分のやっていることなので、問題ないと言うに決まってませんか?(笑)

でもって、このリンクが貼られている新聞記事をよくよく見てみますと、


【 The Phnom Penh Post 記事引用 】

According to a source familiar with the matter, who declined to be named, the plan to build the third bridge under a build-transfer-operate agreement was confirmed following a meeting with the Phnom Penh municipality.

【 記事引用終わり 】



おいおい、新聞記事にも橋については確定的な事は書いていないんですけれど!
むしろ、匿名の、いわゆる消息筋話からの話と新聞でもハッキリ書いているではないですか!


これって、ガサネタや希望的観測と何が違うのですか??
こんな情報で高額商品の営業をしていたのですか???

というか、杏奈社長のこの説明は小学生の言い訳みたいですよ。 
「だって新聞がそう言っていたんだもん!」 「だって知らなかったんだもん!」 ってな感じで(笑)。


通常カンボジアでは、不動産業者は売り手からのみ手数料を受け取る欧米方式、いわゆる「片手取り」が主流なのですが、アンナキャムさんは売り手からだけでなく買い手からも手数料を取っているいわゆる「両手取り」なのですね。
これはカンボジアの事に詳しくない日本人の「買い手」の方からしたら、リスクを排除してちゃんとやってもらうための費用という事で払っているかと思うのですが、この程度のイイカゲンな情報を元に高額な物件を売ろうとしていたのですね・・・。
この買い手から余計に取っている手数料というのは一体何なんですかね?
手数料を取っていながら、仲介業者の調査義務を果たしていないのではないでしょうか?

このいい加減さにはとてもビックリしました。


【 引用 2 】

専門家と協議した結果、ツアーに関しては即時中止し、今後のツアーは、提携旅行社を通じて手配することに致しました。

【 引用 2 終わり 】


当然ですね。ツアーライセンスを持っていないのですから。
というか、アンナキャムさんがご自身で取得されたらいいのでは?
まあ余計なお世話ですかね。


【 引用 3 】

また不動産視察時に併せて現地銀行における口座開設を希望されるお客様も多く、希望者に対する現地銀行への移動や宿泊手配等のサポートを行っていたケースがございました。こちらも銀行口座開設の取次・斡旋等を行っていた訳ではございませんが、取次・斡旋を行っていると誤解を招く内容となっておりましたので、今後は銀行口座開設のサポートは、行わないことと致します。

【 引用 3 終わり 】



アンナキャムツアーウソはいけませんね。
私が指摘してから内容を書き換えたではないですか。
こういう姑息さが実に頭にくるのですよね。

折角なのでもう一度書いておきますが、

金融庁が、2015年6月17日付けで下記の注意喚起をしています。

『銀行でない業者が日本に拠点のない外国の銀行の預金口座開設の勧誘・取次ぎを行うことは禁止されています。』

セミナーやツアーなどで、銀行以外の業者が銀行口座開設を謳う事は違法だという事です。



あと、私の投げかけた疑問に回答されていない事がまだありますよね?
資産デザイン研究所の内藤 忍 氏と一緒にDe Castle Royal を推奨していた記事に書かれていた、


【 引用 】

当社では過去の実績があるなど、信頼性の高いデベロッパーの商品しか仲介していません。私自身も投資をしていますし、会社としても開発から管理まで行っていますから、グレーな物件には必ず手を出さないようにしています。

【 引用終わり 】



についてもう一度お伺いします。

「会社としても開発から管理まで行っていますから」との事ですが、アンナキャムさんはどこで開発をやられているのですか?
どこかでコンドミニアムなり家なり建てていましたっけ?
どこで開発案件をやられているのか教えて下さい。
あと、開発ライセンスは本当に持っていますか?
開発ライセンスをいつ取得されたのかも教えて下さい。


逃げずにちゃんと答えて下さい。


もう一つ、中洲のコンドミニアム THE BAY を勧める記事に、


【 引用 】

弊社では10件を既に確保し、さらに早期契約者の方には多少の割引を用意していますので、ぜひこの機会にご検討していただければと思います。

【 引用終わり 】


この『弊社では10件を既に確保し』というのはどういう意味なのでしょうか?

手付金なりを払って自社で権利を確保した、つまり自社の持ち物ということでしょうか?

という事は、自社で買った物件を日本人のお客さんに紹介しているという事ですか?


まさかと思いますが、De Castle Royal を販売した時にもそんな事をやっていたのではないでしょうね?

この文章からはその様に取れるのですけれど、この辺もキッチリ説明して下さい。

もし自社で保有されているのでしたら、それを他の投資家に販売(権利譲渡)する際には、仲介手数料はとりませんよね?
御存知かとは思いますが、不動産業者が自社物件を販売する時には仲介手数料を取ったらダメですからね。

自社物件を販売する時には仲介手数料は取っていませんよね?
これについても御回答下さい。



あと、私が最も懸念している事として、『現地の投資家が見向きもしないような売れない物件・割高な物件を、日本人投資家が買わされているのではないだろうか?』という事を以前書かせて頂きましたが、これに関連して谷さんが興味深い記事を書かれています。


カンボジア不動産ブログ : デ・キャッスル・ロイヤルの利益率は5割を超える!購入者の出口は?


アンナキャムさんが販売されたコンドミニアム:De Castle Royal を建てた開発業者へのインタビュー記事を元に書かれた記事です。


【 引用 】

開発側としては今のところ販売価格が高いので利益は5割を超えています。(アンドリュー氏)

【 引用終わり 】


利益が5割ですか…。

いえね、谷さんも言われていますが、別にこの事自体は問題ではないのですよ。

ただ、アンナキャムさんから、『賃貸に出したら利回り10%以上』と言われてDe Castle Royalを購入された日本人の方々は、高い家賃設定のために半分近くに借り手が付かず空いており、家賃もかなり下げて賃貸に出しているので利回りもグロスで10%を下回っている現状(というか惨状)でありながら、販売者側は利益率が5割というのがどうにも・・・。

こういうのを割高物件というのではないのかな?と私なんぞは思ってしまう訳です。

でもってこの De Castle Royal は、プノンペンのほぼ中心地にある高級住宅街のバンケンコンエリアにあり、75㎡のワンベッドルームで大体15万ドルくらいです。
プノンペンの中心地の高級住宅街でもその部屋の家賃は1か月1100~1200ドルくらいですので、その利回りはグロスであっても10%を割っています。
しかも入居率は全体で60%程度との事(2015年6月現在)。

一方、アンナキャムさんが現在お客さんに勧めているコンドミニアム:THE BAY という物件は、39.9~47.14㎡のワンベッドルームで、プノンペンの中心地からかなり離れ、しかもサップ川に架かる日本橋を渡った先にあるにも関わらず平均価格が20万ドル

この物件は、一体どのくらいの利益率になるのでしょうか?(笑)
そして、
購入された方の利回りと入居率はどの様になるのでしょうか?(切実)

De Castle Royal が建っているのは、高級コンドミニアムがあちこちに立っている高級住宅街の中で、地価も相当に高いのですが、このTHE BAY の建設予定地はこんな感じの所です。

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御判断は皆様にお任せします。



あと、どうしても納得いかないのが、プレビルド方式についてのリスクを全くと言っていい程説明していない事です。

以前の記事でも書きましたが、プレビルド方式というのは、開発業者が物件を販売しながら建設費用を集める、というやり方です。

建物が本当に完成するかどうかの『未完成リスク』が高くて購入者が集まりにくい初期に値段を下げて販売して建設費用を集め、その資金を元に工事を進めて行き、建物が段階的に出来上がって来て、未完成リスクが減っていくに従って値段が上がっていくという仕組みになっています。

これは言い換えると、割安で買いたい人は未完成リスクが大きい初期の割安の分譲時に買い、リスクを取りたくない人は建設が相当進んだ後に割高で買うという仕組みなのですね。
正に文字通りの『投資』なのです。

このプレビルド方式の最大のリスクは、もし途中で物件が売れなかった(=建設費用が集まらなかった)場合には、建物が完成しない可能性が有るという事です。

このプレビルドのリスクについては販売資料のどこにも書かれていないですし、恐らくほとんどの人が説明を受けていないかと思います。

De Castle も途中で建設資金が無くなり、あわや未完の建物になる所でしたが、カンボジアの大手銀行を有する Royalグループが出資したため事なきを得ました。なのでこの建物はDe Castle Royal という名前になったのでした。

これから建てられるTHE BAY がどうなるのかは分かりませんが、こういったプレビルドのリスクについては事前に説明をしておいた方がいいかと思います。
日本には無い建設方式とリスクなので。


杏奈社長のブログ記事を読んでみて思った事は、反省している様で全く反省していないという事です。

『誤解を招いた投資家様には、この場を借りて深謝致します。』って何ですかね?

アンナキャムさんがやっていた事はやってはいけない事であって、『誤解を招いた』ではないですよ。
「素人だから」では済まされない、プロとしてはあるまじき事です。


何と言いますかね、自分のやっていた事の違法性や不正、過失や無知を追及されると、「誰それが言ってた、自分は悪くない」みたいな子供の様な言い訳をするのは何なんでしょうかね?
プロとして恥ずかしくないのでしょうか?
追及されると人のせいにするというのは、無免許・無許可で土地も持たずに絵だけのコンドミニアムを販売(=詐欺行為)をしていた紺野昌彦も同じでしたね。

不正を平気でやれる人は、思考や行動様式がやはり似ているのですね。


フェイスブックやメッセンジャーでの問い合わせには、相手をブロックして無視したという杏奈社長にビックリした私を励ますおつもりで、
杏奈社長はどうやら本気で悪い事をしたと思っていない様だから、もっと徹底的にやった方がいいんじゃないのクリック!!
をよろしくお願いします(笑)。
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杏奈社長の記事は、どうみても反省ではなくて反論ですよね。
全然反省の色が無いという事は、全然悪いと思っていないという事です。

こんな人たちがカンボジアでまともな事が出来るとは思えませんので、これからもアンナキャムさんの動きは徹底的に追及して行きたいと思います。

まずは杏奈社長、
上記の質問にきちんと回答して下さいね!



荒木杏奈社長は、疑惑には無視を決め込む様です!

先日来、ここでご紹介しておりますアンナキャムパートナーズの違法営業について、大きな反響を頂いております。

アンナキャムさんについては実に沢山の情報を頂いているのですが、私もブログの記事を書く事がメインの仕事ではなく、他にもやらないといけない事が唸るほど(泣けるほど)ありまして、中々書く時間が取れずにおります。

先週も、日本人絡みの詐欺事件と傷害事件の刑事告訴手続きを2件ほどして来ました。
ほとんどの方はカンボジアでの告訴のやり方を御存知無いので、被害者の方がきちんと告訴出来る様に、そのお手伝いです。
事情聴取や調書作成、犯人逮捕の立ち合い等はかなり時間が取られるので結構しんどいです。
しかも、ナショナルポリスの本部が入っている内務省は不便な所にあるし・・・。


さて本題に戻って、アンナキャムさんについての続編です。

アンナキャムさんからは未だに(2015年6月30日現在)何もアナウンスされていません。
私が指摘した点について、サイトの修正は異様に早いのですがね(笑)。


杏奈社長に直接問い合わせをされた方からも「返事が頂けません。」とのご連絡を頂いております。
杏奈社長のフェイスブックのタイムラインに書いても無視されるそうです。
徹底していますね(笑)。

以前、私がアンナキャムさんの不動産事業免許の有無を質問した時と同じ様に、またしてもダンマリを決め込むつもりなのでしょうか?
都合が悪くなると無視するという姿勢ってのはどうなんですかね?
高額の物件を扱う不動産会社は信用が最も大切なのではないのですか?

私の質問は、『アンナキャムさんのやっている営業手法は違法ではないですか?』という非常にシンプルなものです。
そうならそう、違うなら違うと発言されてみてはいかがですか?


そんなに難しい事ですかね?


さて本日は、前回予告した『 提灯と手張りの玉 』はまた次回のお楽しみにして頂いて、杏奈社長自らがアテンドしたツアーの参加者からの御報告を御紹介したいと思います。

アンナキャムツアー←ツアーの内容についてはこちらを御覧下さい。
(アンナキャムパートナーズのTHE BAY の紹介記事から引用)



【 ツアーに参加された方からの御報告引用 】

 先日の内藤さん(※注:アンナキャムと組んで視察ツアーを実施した、資産デザイン研究所の内藤 忍社長の事)のツアーでカンボジアに行ってきました。

カンボジアでは、アンナさんみずからアテンドです。
私も、いいものがあれば買うつもりでしたが、現地をみて空室が目立つBKK1、極めつけはthe BAYの建設地、その戸数の多さ。建設中のコンドミニアムの乱立。
もう、1000ドル以上の家賃を望むコンドミニアムの過剰を肌で感じました。

 私は、以前デべに勤務していましたので、これは、家賃にしても、分譲価格にしても、作られたものにはめ込むといったスタイルだということに直感で気づいたところです。

橋ができる予定とか、駅ができるとかやはり聞きました。
6%程度の家賃グロス保証なんて笑わせますね。

【 御報告引用終わり 】



 ↑
との事です。

「家賃にしても、分譲価格にしても作られたものにはめ込むといったスタイル」というそのものズバリの御指摘は、さすが元デベロッパーの方です。

高い分譲価格のため、通常の家賃相場で賃貸に出したら利回りが低いものになってしまうので、現実とかけ離れた根拠のない家賃収入を提示したり、橋や駅が出来るといったウソの情報で将来の値上がりを匂わせたりするのでしょう。
このやり方は、日本でもカンボジアでも完全に違法です。

ちなみにこのツアーは、私がここのブログ記事でアンナキャムの不正営業について指摘さた後に実施されたのですけれど、杏奈社長はまだウソや過剰な営業トークをやめなかったのですね。
全然反省していない様ですね・・・。

あ、そうそう、カンボジアの観光省はつい最近までカンボジア国内で行われるツアーについてハッキリとした指針を出していませんでしたが、今年に入ってから、ツアーを開催する際にはツアーライセンスを取る事、取らないと違法であるとハッキリと言い出しましたね。

アンナキャムさんはツアーライセンスをお持ちなのでしょうか?


杏奈社長フェイスブック←あと、杏奈社長のフェイスブックにこんな面白い事が書いてありました。

これって私が指摘している事について書かれているのですかね?(笑)

違法行為が価値観の違い?
違法行為を価値観の違いだというのであれば、反省はしていないという事ですよね?
つまり確信的に違法有為を行っているということの証左です。


それにしても、この騒がれている時にこの様な事をワザワザ書くというのは、杏奈社長は全然危機意識がないという事なのですね。
これも中々凄い神経です。

私が真面目に誠意ある回答を求めると、杏奈社長はブログ等の全チャンネルを閉じ、唯一の発信の場のフェイスブックで「自分たちの違法行為は価値観の相違」だと言うと・・・。

これは全力を挙げて、「杏奈社長、あなたのやっている事は価値観の相違で片付く事ではなくて、完全な違法行為ですよ!」と、この若い不動産会社の素人社長が理解するまで言い続けなければなりませんね!


ああそうそう、この杏奈社長がよく言われている『橋が出来る』という情報ですが、一体どこの情報なのでしょうか?
私たちに寄せられてくる橋の情報は全て、元をたどって行くと杏奈社長に繋がるのですけれど(笑)。

数か月前の事になりますが、ある方が杏奈社長に「その橋の情報元はどこですか?」と尋ねたら、杏奈社長は凍りついて返答出来なかったという話をお聞きしました。
今月に入ってもまだ橋の話をしているというのは、根拠があるからなのですよね?



あと、アンナキャムさんがTHE BAYの案内で言われています「家賃保証年6パーセント」の件についてもよく質問を頂きます。

アンナキャム利回り←この事ですね。
杏奈社長はいつも、口頭では「利回り6%保証!」と言われているそうですが、その意味は、ここにも書かれてありますように、『その6%から諸経費などを引いて実質的には4%くらいになる』という事です。

なおこの利回りはカンボジアの銀行の定期預金の金利より低いので、カンボジア人投資家はほとんどこの様な物件には興味を示しません。
といいますか、本当に儲かる物件であるならばカンボジア人投資家が真っ先に購入しているかと思います(笑)。

御注意頂きたいのは、この家賃保証契約は誰との契約か?ということです。

このTHE BAYの家賃保証契約は、開発業者(物件を建築する事業主)と買主との間でなされると思います。
これはその業者が存続していれば継続されるものだと思われますが、もし、物件の売れ行きが思った様に進まなかったり、何部屋も賃貸が付かない状態が続くようであるなら、本当に利払いが継続するかどうかは分かりません。

もし万が一、開発業者の計画が途中で頓挫したり、最悪倒産してしまった場合には、家賃保証契約は継続されない可能性が高いかと思います。

ちなみにカンボジアでは、売れ行きが悪い物件ほど家賃保証を付けている傾向があります。
まあ、当たり前ですね。

ちょっと考えれば分かる事ですが、仮に買主に6%を3年間払ったとしたならば、物件を18%ディスカウントして販売しているのと同じ事になりませんでしょうか?
18%のディスカウントができるのであれば、最初からその物件にその分の利益がオンされている割高物件という事が出来ます。

というか、そもそもが高くて売れないので『利回り保証』を付けて販売している物件であるならば、3年を待たずして破綻する可能性の方が高い様な気がしますが・・・。

「さらに4年目以降も延長の可能性あり。」って・・・。どれだけ保証しないと売れないんですか?そして、どれだけ利益を乗せているんですか?

プノンペンの中心にあり、しかもこのTHE BAYよりも広くて安いDe Castleでさえも、まだ半分くらいしか客付けが出来ていない訳ですよね?(2015年6月29日現在)


私は投資の判断をしたり指図をする立場の人間ではありませんが、すぐにキャピタルゲインを得られない物件の場合は、『いくらで賃貸で客をつけられるのか?』『誰がそれをやってくるるのか?』が重要になると思います。

このブログの経緯を見て頂いてもお分かりかと思いますし、また何人もの方がアンナキャムさんに問い合わせをしているにも関わらず、未だに何も返事が無い事を考えてみても、どう見ても杏奈社長にその責任感がある様には思えません。

他にも良心的な不動産業者はカンボジアにはいます。色々な業者を見比べて頂いて、よく御検討を頂いた方がよろしいかと思います。

詐欺的営業をしたり、プロとしての知識や責任感が無い業者にはくれぐれもご注意下さい。


そんなこんなで、ずっと杏奈社長に無視され続けて悲しい私を励ますおつもりで(笑)、
ボチボチ新聞社やテレビ局や警察を伴って、杏奈社長に直接質問に言った方がいいんじゃないのクリック!!
をよろしくお願いします(結構マジ)。
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多くの方から、「アンナキャムのこの態度は人をナメめている!」とか「杏奈社長は何も回答しないのか!」との怒りのメールが送られて来ています。
私ではなくて、杏奈社長に直接お送り頂けるとありがたいのですが・・・。

ああ、送っても返事が無いから私の所に送られてきているのですかね?(笑)

アンナキャムさんについては他にも沢山の情報が寄せられています。
世界にも稀な不動産会社の素人社長の杏奈社長が何がいけないのかをちゃんと理解するまで、引き続き掲載して行きますので!






【 追記あり 】アンナキャムさんを擁護する御意見を頂きました!!

(追記は一番最後です。)

何だか前回のアンナキャムパートナーズについて書いた記事は物凄い反響を頂いています。単純なアクセス数だけで言うと、以前かなり大きな騒ぎになったトライアジアについて書いた記事よりも多いのです!(驚!)

そんな、アンナキャムパートナーズがやっている不正営業について書いた私の記事に対して、杏奈社長を擁護するコメントが送られてきました!
残念ながら、お1人だけなのですが(笑)。

匿名ですが、仮にSさん(もしかしたらKさんかNさんかも(笑))としておきましょう(笑)。
実にツッコミどころが満載で面白いです。
長いですが、じっくりお読み頂き、御意見を頂けたら幸いです。


【 頂いたコメント 】

忙しい忙しいと言いながら警察所長に会った写真を撮りたい為に出かけたり、こんな長文書いたり、フェイスブックで一日中粘着したりお疲れさまです。

後藤さんの告発はよく「日本なら完全にアウト」という文言をみかけますね。
つまりはカンボジアではアウトじゃないことも恐らく含まれるのでしょう。

杏奈社長は確かに素人ですが、日本じゃなくカンボジアで商売をしていますし、後藤さんや谷さんの様に周りに嫌われても居ないし日本での人脈もあなた達より持っています。

その人達に相場より例え高い買物をさせたとしても買った人が満足している事も含めて、決して否定出来るものじゃありません。むしろ商売の原点と言えるのではないでしょうか?その相場自体後藤さんの主観がたっぷり入ってるものである事は否定出来ないでしょうし。

口座設立の3万円も、英語、クメール語が出来て、自分で全て出来る後藤さんにとっては高くて仕方の無いものでしょうが、英語も使えなくて金持ちで、杏奈社長に近づきたいなんて人達に取っては安いものです。それをやっかんでるようにしか見えません。
英語が出来れば自分で出来る手続きに3万円払うなんておかしい!日本じゃアウトですよ!ってのはあまりにお粗末な論調です。
それが悔しいなら国と一緒にルール作りしてください。
高く売れる杏奈社長があなた達より優秀とも取れます。

あなた達ではもうカンボジアではモノを高く売る事は出来ません。それを高く売る事の出来る人達をこういう風に糾弾して、客を奪う、失う様にするネガティブキャンペーンにしか見えませんよ。そういう意味では確かにみっともないです。
実際に買った人から後藤さんに直接相談があったりしてるなら多少理解も出来るかもしれませんが、それにしても主観に過ぎない論調に辟易します。

だからあなた達はブログでさんざん糾弾するだけで結局誰も逮捕されてませんよね。
当方、Facebookでコミュニティ内での谷さんや後藤さんの言動や立ち振る舞いを見て去年から検討中だったカンボジアでの投機を止めることにしました。
それはあなた達が糾弾している業者や人のせいではなく、揚げ足を取りまくって感情的に書きなぐって、正論と言う名の暴力で、人の情報を晒しまくるあなた達の存在がビジネスの上で非常に面倒だからです。
私の周りにもあなた達の存在が原因でカンボジアの投機を敬遠する方はっきり言って多いです。
それこそあなた達の狙いなら狙い通りとも言えそうですが。

匿名で卑怯だとどうせまた言うんでしょうが、あなた達と実名で絡んでも私には何の得もありませんので匿名で投稿させて頂きます。

あなた達に目をつけられないようにもうSNSも何もアップ出来ないっていう飲食店主も何人も居ますよ。絶対にあなた達にはお店に来て欲しく無いそうです。
Facebookで皆あなた達に反論しないのは、一個書けば10帰って来るあなた達のヒステリックさに引いてるのと、面倒でもう絡みたく無いからです。あなた達の論調がみんなに通ってるなど決して思わぬ様。
余計なお世話の世直しごっこも程々に。

【 コメント終わり 】



上記の赤字は分かり易い様に私がふりました。
このナンとも特徴のある文章は実に分かり易くてナンですな(笑)。

そんな特徴はさておき、内容が色々と面白過ぎます(笑)。

まず先に申し上げておきますと、我々『カンボジアでの不正を許さぬ会』の活動は、被害者が出る前に事実を元に不正を告発して、被害者が出ない様にするのが目的なのですよ。
被害者が出てからでは遅いからですね。
Sさん、あなたを含めて誰も被害者を助けてくれないでしょ?


で、内容についてツッコミを入れてみますか!

まず最初はどうでもいい事なのですが、このSさんの思い込みの深さに敬意を表して(笑)、

『 忙しい忙しいと言いながら警察所長に会った写真を撮りたい為に出かけたり・・・ 』

いやはやこんな考え方をする人がいる事にビックリしましたよ!

ちなみに、「所長」ではなくて「署長」ですね。逮捕権限がある役所は「署」の字を使うのですよ。

警察署長と一緒の写真を撮るためだけにワザワザ会いに行く人なんているのですか?そんな事のために会いに行っても署長が迷惑するだけでは?そんな事は思いつきもしませんでしたわ・・・。
そもそも私も谷さんもそんなにヒマではないですよ。あなたと違って(笑)。

紺野昌彦がやろうとした詐欺未遂事件:ヴィクトリーヒルズの件以外にも、シアヌークビルでは様々な詐欺事件が増えているのですよ。
この署長は、シアヌークビル警察署の署長に赴任する前はナショナルポリスの犯罪捜査局のNo.2の方で、この手の詐欺事件に詳しい方なのですね。
今回、色々な情報を得る事が出来て良かったです。ヴィクトリーヒルズの詐欺未遂事件についてもよく御存知でしたし。
今後もお互いに協力して行く事も約束してきました。
おかげさまで、この後に行われたシアヌークビル知事との会談もスムーズに進みましたよ。


『 杏奈社長は確かに素人ですが、日本じゃなくカンボジアで商売をしていますし・・・ 』

おいおい不動産会社の社長が素人じゃダメでしょうが!(爆笑!)

日本じゃなくてカンボジアだから素人でも大丈夫だという事なのですか?

というか、素人社長が投資説明会をしたり本を出版して投資家を集めていたのですか?

もう一度いいますが、杏奈社長の肩書きは社長さんですよ!?

素人が社長をやっている不動産会社なんて、世界中探してもなかなか無いと思うのですが・・・。

でもちゃんと広告に「素人社長のアンナです!」って書けば問題が無いと思いますよ。多分ですけど(笑)。

まあ社長なのですから、素人であろうとなかろうと杏奈社長に全ての責任が掛かって来るのは間違いないですけれどね。


『 その人達に相場より例え高い買物をさせたとしても買った人が満足している事も含めて、決して否定出来るものじゃありません。むしろ商売の原点と言えるのではないでしょうか? 』

もしもし?ウソの情報で買わせたら、それは詐欺だと言うのですよ!知りませんでしたか?(笑)

アンナキャムはウソや根拠のない情報で営業しているから問題だと言っているのですよ。
ちゃんと前回の記事では例も挙げてますよ。反論するのであれば、ちゃんと私の記事を読んでからお願いします。


『 英語も使えなくて金持ちで、杏奈社長に近づきたいなんて人達に取っては安いものです。 』

これって本気で言っているのですか?冗談ですよね?
利益を追求する本物の投資家であれば、お金を払って杏奈社長に会いたいなんていう人はいないと思うのですけど。

というか、これって杏奈社長が客寄せパンダだと言っている様なものでは?
いくら何でも、これは杏奈社長に失礼ではないですかね?

ちなみに、カンボジアの主だった銀行はどこも銀行口座開設商法はやめて欲しいと言っていますよ。お暇でしたら確認してみて下さい。


『 それが悔しいなら国と一緒にルール作りしてください。 』

悔しくもなんともないですけど(笑)、おっしゃられる通り、国と一緒にルール作りをするために我々は動いているのですよ。ハイ。

というか、当会の法務担当理事で弁護士の吉村先生は、既にいくつもカンボジアの不動産取引に関する仕組みやルールを変えていますが、それが何か?(笑)

まだまだどんどん行きますよ!


『 高く売れる杏奈社長があなた達より優秀とも取れます。 』

上記ともかぶりますけど、ウソの情報でお客さんをダマして高く売るのを詐欺と言います。

そんな詐欺まがいの事をする人と我々を比べて、詐欺まがいの事をする人の方が優秀と言われるのは一体どういう感性なのでしょうかね?

杏奈社長に対する思い入れが相当にお強い様ですが、あまり感情的にモノを言わない方がいいですよ。杏奈社長の品性が疑われると共に、あなたの知性が疑われますから。

ちなみに関西では、相場より高く売る事をボッタクリと言います。知ってましたか?(笑)


『 実際に買った人から後藤さんに直接相談があったりしてるなら多少理解も出来るかもしれませんが、それにしても主観に過ぎない論調に辟易します。 』

はい、実際にアンナキャムから買った人から直接相談を頂いていますよ。契約書の写しもありますけれど?
そうでなければ、そもそもこんな記事を書いていませんてば(笑)。
そんな事くらい分かりませんか?


『 あなた達はブログでさんざん糾弾するだけで結局誰も逮捕されてませんよね。 』

おや?紺野昌彦の代理人の伊東幸太朗弁護士も同じような事を言っていましたね。紺野昌彦はカンボジアで捕まっていないのだから違法ではないとか何とか・・・。

捕まらなければ何をしてもいいのですか?
まだ法律が整備されていないカンボジアだから何でもやっていいという訳ではないですよ。


このSさんは紺野昌彦や代理人の伊東幸太朗弁護士と考え方が同じですね。
我々が紺野昌彦の不正を告発したら、紺野達は営業妨害だと言ってきましたから(笑)。
行われた不正については一切触れずに、ひたすら名誉毀損だ営業妨害だと言い続けるこの考え方が実にそっくりです。
ボッタクリや違法行為を肯定する所もそっくりですね。

クドい様ですが、我々は被害者が出ない様に先に手を打つのです。

話がかぶりまくって恐縮ですけれど、アンナキャムは明らかに不当な営業をしていたので、そのまま事実を書いているのですよ。
もし私の言っている事が違うというのであれば、何ゆえに当のアンナキャムや杏奈社長から反論が無いのですか?
今現在まで、ずっと沈黙を守られたままですよ。


『 去年から検討中だったカンボジアでの投機を止めることにしました。 』

この「投機」ってのは何ですか?
「投機」であるなら、我々の言動にかかわらず勝手にすればいい事ではないですかね?

あと、私は事実しか述べていませんよ。
ウソの情報をタレ流している人よりも余程まともだと思いますが?

ちゃんとした情報や事実を流されたら不都合になる事業(?)しか出来ないのであれば、そんなのはやらない方がいいですよ。
むしろそんなのはどこの国でも迷惑でしかないのでやめて下さい。日本人の顔に泥を塗っている様なものですし。


このSさんがおっしゃる「投機」というのは、アンナキャムがやっていた様にウソや怪しい情報を流して「物を高く売りつける商売」(=ボッタクリ商売)の事なんでしょうかね?
なので、事実や正論を主張する我々が邪魔で仕方がないからこんな言い方になるのかなと(笑)。


正論と言えば、

『 正論と言う名の暴力 』

という言葉も面白いですね。

世の中は正論で成り立っているのですが、正論を言うのが暴力だと感じる人というのは一体どのような人なのでしょうか?(笑)
というか、こんな事を言って恥ずかしくないのですかね?

もう一度言いますけれど、正論や事実を言われたら不都合になる事は辞めた方がいいですよ。それは単なる犯罪行為ですから。


さて最後に、

『 余計なお世話の世直しごっこも程々に。 』

いえいえ、あなたみたいに、カンボジアの法律の不備を突く様な事や違法行為を肯定する人がいる限り、我々の活動は止まりません。
カンボジアの政府高官からも協力を依頼されていますし。



いやあ、本当はもっと細々とツッコミを入れたいところなのですが、またしても長くなるのでこれくらいでやめておきます。

結論として、このSさんのアンナキャム擁護コメントを一言でまとめると、
『 ボッタクられる方が悪い。そしてそのボッタクリをチクる奴(=詐欺を邪魔する奴)は許せない!』
ということですね。
すみません、どうにも私には犯罪者の思考が理解できませんわ。

今回ハッキリ言える事は、このSさんが私に送って下さったコメントは全く杏奈社長のフォローになってないばかりか、むしろダメ出しに繋がってしまったという事ですね(笑)。


前回の記事を書いて以降、当のアンナキャムさんや杏奈社長から何もリアクションが有りません。
私がアンナキャムさんに不動産事業免許についての問い合わせをした時と同様に、今回もダンマリを決め込むつもりですかね?

トラブルがあればダンマリを決め込む、そんな人達に日本から遠く離れた海外の不動産の管理を安心して任せられますか?

杏奈社長はブログも更新されていない様ですが、フェイスブックは更新されている様ですので、そちらに直接質問を送った方がいいのかしら?

「このブログ記事についてどう思いますか?事実と認められますか?今後どうされるのですか?」という感じで。
もうすでにブロックされていたりして(笑)。

最近フェイスブックでよく精神論を述べられている杏奈社長ですが、そんな現実逃避みたいな事をしていないで、目の前の問いかけに答えて頂きたいものです。


そんなアンナキャムさんと杏奈社長から無視されて切ない私を励ますおつもりで、
もし杏奈社長本人がこのコメント送っていたとしたらどうしよう!
まさかの炎上商法???クリック!!

をよろしくお願いします(笑)。
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引き続き、ご意見・ご感想・新たな情報などをお待ちしております。

トライアジアの時と同様に、納得できる回答が有るまで何度でも書きますので。



あと、資産デザイン研究所の内藤忍さんにも色々とお伺いしたい事があるのですけれど、それはまた次回という事で。

そうですね、次回予告として『 提灯と手張りの玉 』というのはいかがでしょうか?(笑)

いきなり証券業界用語で恐縮ですけれど、証券業界にお詳しい内藤さんであればすぐに御理解頂けるかと思います。
まあまだ調査中なので、今後の調査結果によっては内容が変わるかもしれませんけれど(笑)。

このコメントがきっかけで、何だか予想外の方向に話が広がって行きそうな気配がしていますね(笑)。


【 追記 】

金融庁が、2015年6月17日付けで下記の注意喚起をしています。

『銀行でない業者が日本に拠点のない外国の銀行の預金口座開設の勧誘・取次ぎを行うことは禁止されています。』

との事です、
セミナーやツアーなどで、銀行以外の業者が銀行口座開設を謳う事は違法です。その手の業者にはご注意下さい。

アンナキャムさん、ご理解頂けましたか?








怪しい会社 続編!

いやもう何なんですかねこの忙しさは?

そんな忙しい中であっても、呼ばれればシアヌークビルでもどこでも行って、警察署長や知事にもお会いしてきたりと色々と動き回っていますよ!
この辺の事は谷さんのブログ記事を御覧下さい。

悲鳴を上げたくなるくらい時間が足りないのに、またしても昨日・今日とナショナルポリスの犯罪捜査局から協力の依頼があって、日本人被害者の調書取りに協力(もちろんボランティア)したり、知り合いの某大臣からの依頼で、某日系企業の契約の立会人を依頼されたり(これももちろんボランティア)と、全く自分の仕事と関係の無い依頼が舞い込みまくって目から火が出そうです(泣)。

ええもちろん、自分の書類仕事は相変わらず絶賛遅れまくっております。
関係者の皆様、大変申し訳ありません!

言い訳じゃないですけどね、何と言うか、仕事を2つ終わらせた時には更に3つ増えているみたいな無間地獄仕様なんですよ。しかも全部が大至急案件だったりとか、最早笑うしかない状況です(大泣)。
意味分かりませんか?大丈夫です。私もよく分かっていませんから(笑)。

「出来ない言い訳を考えるくらいなら行動した方が早いので、行動しながら考る。」というのが私の基本方針なのですが、この一見、処理するのが不可能な様でいて、間違いなく処理不可能な仕事量をどう終わらせるのか?

更には、仕事に集中しようとすると決まって何かが起こるという、何かの試練みたいな何かが常にあり、何ともどうにもならない感が私の周りに何ともそこはかとなく充満しまくる訳ですよ。
何と言うか、もうマンガみたいな毎日です。
当人にとってはコメディーというよりホラーに近いのですけど(涙)。


そんなこんなの愚痴(いいわけ?)をぶちまけた所でようやく本題(笑)。

先日の記事:怪しい会社についての続編です。

前回の記事で、若手女性社長が経営されているカンボジアの有名な不動産会社:AnnaCam Partners Co.,Ltd(以降、アンナキャムと言わせて頂きます)について取り上げさせて頂きましたが、これがまた今までにないくらいの反響を頂きまして、多くの方々から物凄い量の情報を頂いております(汗)・・・。

誤解の無い様に先にお断りしておきますが、私はこの会社のやり方に疑問を呈しているだけでして、荒木杏奈社長や竹口取締役、ましてやスタッフに対する個人的な恨みはありません。
従いまして、彼らの個人的な趣味・趣向・性癖・過去の事件?などについての情報を私にお送り頂いても何とも出来ません。
第一、その情報の裏を取る事が出来ませんし、するつもりもありませんので。

という事で、明らかな証拠と事実だけでお話を進めさせて頂きますね。


まずはこちらの記事を御覧下さい。


内藤忍のマネーCafe : カンボジア不動産投資 vol.3


こちらは、「新しい時代の富裕層メディア」を標榜するENRICH(エンリッチ)という雑誌に、資産デザイン研究所内藤 忍 氏が2014年8月20日に書かれた記事です。

この記事は、プノンペンのほぼ中心にある高級住宅地に当時完成間近であった
De Castle Royal について書かれているのですが、


【 引用 】

駐在員が住むようなセキュリティの完備した物件は数が少なく、取り合いなのが現状ですから。「De Castle Royal」は今月に完成予定なので、入居者が殺到すると思います。

【 引用終わり 】


入居者殺到って・・・。
前回の記事にも書きましたけれど、このDe Castle Royal は2015年6月12日現在で入居率が6割くらいで、しかも家賃が月1100ドルくらいと、利回り的にグロスでも10%を下回っているのですけれど・・・。

そんな舌の根も乾かない内に今度は、De Castle Royalよりも遠くにあって、しかも床面積が狭いのに値段の高いTHE BAYという新しい物件を紹介する記事が出ている訳ですが・・・。これってどうなんですかね?

先の内藤さんの記事へのツッコミどころは沢山ありまして、


【 引用 】

内藤さんが購入した物件は、1年足らずで価格がすでに20%以上あがっていて、平均で1600万円以上。フロアによっては、2000万円でも買いたいという人がいるほどです。「De Castle Royal」はプノンペン初の高層コンドミニアムなので、希少性があって、高い賃料収入が見込めます。

【 引用終わり 】



これは完全にNGでしょう。

何しろこの物件は、第1期・第2期・第3期募集と段階的に販売価格が上がるプレビルド方式ですので、最初から段階的に販売価格が上がっていく様に設定されているのです。
いくら日本人顧客がプレビルド方式になじみが無いからと言って、あたかも物件自体の価値が値上がりしているかのような書き方をしたらダメだと思います。

ちなみにこのプレビルド方式の基本を簡単に説明しますと、建物が本当に完成するかどうかの未完成リスクが高くて購入者が集まりにくい初期に値段を下げて販売して建設費用を集め、その資金を元に工事を進めて行きます。建物が段階的に出来上がって来て、その未完成リスクが減っていくに従って値段が上がっていくという仕組みなのです。
つまり、リスクを取る人は割安で買え、リスクを取りたくない人は割高で買うという、実によく出来た仕組みなのです。

なおこの方式は日本では認められていませんが、カンボジアではよく採用されています。
このプレビルド方式のメリットは、建物を建設するデベロッパー(事業主)は建設費用を全額用意しないで取り掛かる事が出来るという点です。建設費用は物件を販売しながら集めて行くからですね。

一方、このプレビルド式の最大のデメリットは、もし途中で物件が売れない(=建設費用が集まらない)場合には建物が完成しない可能性が有るという事です。
プノンペンの、シアヌーク通りとモニボン通りの交差点の角にある、いつまでたっても完成しない、というか建築途中で長年放置されている Gold Tower 42 が正にその代表例です。

クドイ様ですが、プレビルド方式で建設される物件をご購入される方は、

建設工事中に物件の価値が上がっているのではなくて単にその様に販売価格が設定されているだけである。

という事と、

購入者が集まらなかった場合には未完成になる可能性がある。
(だからリスクを取っている初期購入者は割安で買える。)

という事をよくよく理解して頂きたいなと思う次第です。


この記事は、リスクの説明がきちんとなされている様にはとても思えないもので・・・。


【 引用 】

当社では過去の実績があるなど、信頼性の高いデベロッパーの商品しか仲介していません。私自身も投資をしていますし、会社としても開発から管理まで行っていますから、グレーな物件には必ず手を出さないようにしています。

【 引用終わり 】



すみません、頭痛がしてきましたよ(笑)。

上記のプレビルド方式で重要な事は、言うまでも無く信頼性です。
アンナキャムで販売されたDe Castle Royal はナンで" Royal "という名称がついているかと言いますと、計画当初はDe Castle という名称だったのですが、建設途中で資金繰りに困って工事が中断し、途中からカンボジアの大手銀行:ANZ Royal の資金が入ったためです。
杏奈社長が言う「信頼性の高いデベロッパー」ってどういう基準なのでしょうかね?

あと、「会社としても開発から管理まで行っていますから」との事ですが、アンナキャムさんはどこで開発をやられているのですか?
どこかでコンドミニアムなり家なり建てていましたっけ?
どこで開発案件をやられているのか教えて下さい。
あと、開発ライセンスって持っていましたっけ?

開発ライセンスをいつ取得されたのかも教えて下さい。

アンナキャムさんは単なる不動産仲介業だけではなくて、広告やセミナーやツアーを通じて投資判断まで提供してお客さんを集めています。
投資判断を提供しているのですから、当然の事ながら御自身の運用成績や正確な現状を見せるのが筋ではないでしょうか?

De Castle Royal で惨憺たる状況になっていながら、新たにTHE BAYについていくら美辞麗句を並べたとしても全く信用されませんよ。
THE BAY の営業で聞かれる過剰かつ根拠のない営業トーク(計画が全く発表されていないのにモノレールが出来るとか橋が出来るなど言う)は、日本であれば完全に違法営業です。

あと、De Castle Royal を購入された方とアンナキャムが結ぶ業務委託契約書についてもちょっと申し上げたいのですが、管理会社が別にいるのに、また別に管理料として賃料の5%を取るというのはどうなんですかね?
しかもその5%が100ドルに満たない場合には最低100ドルを取ると。
つまり1000ドルの賃料であれば5%の50ドルになるはずなのに、管理料は100ドルになるという・・・。
高い物件を買ってもらい、そのため高い家賃になって借り手が付かないというのに管理料だけは取られるというのは、何だか個人的に凄い違和感があります。

余談ですが、もう一つ個人的に空室家賃保証というのにも私は引っかかるものがあります。
「購入した物件に借り手が付かず空室になっても、6%程度の家賃保証をするので安心!」とか何とか言われていますが、私であればこれはむしろ逆に安心出来ない材料です。つまり、家賃保証をしないと売れない物件だという事の裏返しではないかと思うからです。
本当にいい物件は利回り保証など必要無いハズだと思うのですよ。

何よりも新興国に不動産を購入するというリスクを負って、この程度の利回りってどうなのでしょうか?
日本の不動産投資とは比べ物にならないぐらいの沢山のリスクを負って、この程度の利回りしか出せなくて割が合いますか?
よっぽどカンボジアの大手銀行か財務内容のしっかりした大手マイクロファイナンスの定期預金に預けておいた方が、同じ利回りでありながら圧倒的にリスクが少ないと思うのですが・・・。
何しろこちらの定期預金の金利は、6~9%くらいありますから。

もっと言ってしまえば、空室家賃保証をするという会社が潰れたりトンズラしたら、後に残されるのは家賃保証を謳わないと売れないor 借り手がない物件ですよ。

あと私が最も懸念しているのは、現地の投資家が見向きもしないような売れない物件・割高な物件を、日本人投資家が買わされているのではないかと言う事です。

現在の利回りが低いのに、「将来この物件は値上がりします!」とか言ってそれだけで売られる様な物件には、現地の投資家は見向きもしません。
あれ?どこかで聞いたセリフだな(笑)。

もし本当にいいお買い得物件が有ったとしたら、遠く離れた何も知らない日本人にまで話が回ってくるはずも無く、現地の投資家が誰よりも先に購入しますよ。

De Castle Royal の現状を見てもお分かりの様に、日本人が購入している様な物件は、入居者付けやテナント付けに苦戦するものが多い様です。
早い話、家賃が高すぎて誰も借る事が出来ないのですね。

その様な物件だからこそ、『過剰な営業トーク』『空室家賃保証』を付けて『日本人に販売される』のだと思います。


そんなこんなと長々と書いてしまいましたが、これからカンボジアで物件を購入されようという方のご参考になれば幸いです。

アンナキャムさんに対しては結構厳しい事を申し上げましたが、不動産業というのはワザワザ遠い日本から大金を投資してもらう仕事ですので、過剰な営業トークで何でも売りつけるというのではなく、正確な情報を投資家に提供して頂きたいと思います。


実は前回の記事をアップしてすぐに、共通の知り合いの弁護士からご連絡を頂きまして、「アンナキャムサイドとしては、事前に至らない点についてはご教示頂いた上で反省及び改善を行い、後藤さんに直接謝りたいとおっしゃられて」ウンヌンという様な事を言われたのですが、私が彼らに事前に何らかの指示をするというのも変な話ですし、私に謝って頂く理由もありません。
もし謝るとしたら、過大広告で物件を買ってしまったお客さんに対してではないですかね?
私の希望は、ごく常識的にルールを守り、プロとして当たり前の事をやって頂きたいだけなのですよ。

そんな事を言われて思わず戸惑ってしまった私を励ますおつもりで、
プロとしてお金を貰う以上、きちんとした仕事をして下さいクリック!!
をよろしくお願いします(笑)。
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あれ?今頃になって気が付いたのですが、杏奈社長はブログを更新されていませんね。
ブログランキングからも撤退されたのですか?

それにしても、前回の記事で取り上げさせて頂きましたカンボジアの銀行口座開設の件、アンナキャムさんの訂正は早かったですね。私のブログを読んで頂いている様でありがとうございます(笑)。

そういえば日系不動産会社以外にも、法外なお金を貰っておきながらきちんと仕事が出来ない日系のカンボジア進出コンサル(笑)についての情報も沢山寄せられています。

その内の何件かは既にカンボジアで法的手続きに入っていますが、近々その件についても記事にしたいと考えております。

お楽しみに!


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