エイブルが管理業務を行ってくれず困っています

解決済

質問者：pinkeybell
質問日時：2008/09/14 20:54
回答数：6件

４月８日に退去した方の退去清算業務をエイブルが怠っているため
困っています。電話で何度も督促しましたが進まず、８月にはいって
内容証明で契約解約通知が来てその１週間後に鍵が返送されました。
契約解約日は１１月２０日です。
相談しているエイブルの担当者はそのことを知らなかったとのことで
上司に確認するということでしたが何度問合せても確認中というばかりです。
返送されてきた鍵は２本不足しています。
今月も退去予定があり３室空いてしますが４月以降新規募集も行っていません。
東京都に相談しても管理会社を変えたらということだけで、
新しい管理会社にお願いしようかと相談してみましたが
この問題がクリアできないと受けられないと言われました。
どうしたらよいか教えていただけるとありがたいです。

通報する

この質問への回答は締め切られました。

質問の本文を隠す

回答 (6件)

No.6

回答者：BBQ38
回答日時：2008/09/17 00:06

No.2です。

別途管理報酬を払われていたんですね。方向違いな回答を長々と書いてしまい恐縮です。

さて、No.5さんのおっしゃる通り、11月20日を待たず、合意解約書を締結した上でサッサと次の募集＆リフォーム手配をした方が現実的な収支としては良いでしょう。E社憎きの思いから制裁を加えたい気持ちがありありと伝わりますが、まあ賃貸事業はあくまでもビジネスですからソロバンが合う早期解約が一番です。

なお、恐らくは排他的に募集媒介業務を行う「専任媒介契約」等と思われますので募集業務は他に依頼するのは契約違反の可能性があります。（本当はMAX３ヶ月なので4月解約分は他に依頼しても問題ない可能性もありますが）

また、リフォーム部分については契約次第です。管理会社が一定金額以下は自らの裁量で発注できる契約もあれば、オーナーが自ら発注するものまでさまざまあるからです。

ちなみにリフォーム会社はあくまで清掃・修繕等を行い、発注者たる貴殿（または管理会社）に代金を請求するだけで、敷金清算業務は行いません。お間違いないように。

- 1
- 件

通報する

この回答へのお礼

２度にわたりご回答いただきほんとうにありがとうございます。
今日ちょっとだけ進展？がありました。
９月２４日に退去する方が営業店に出向いたため、店長から電話が
あり、退去日立会いの連絡をしてきました。
ただし、リフォーム会社は入らない（Ｅ社は退去時は立ち会わずにリフォーム会社に代行させることがほとんどです）というので、
４月の時のやり方ではまた退去者に迷惑がかかることを告げると
本社の管理部と相談しないと回答できないとのことでしたが
これでなんとかよう方向に向かってくれればと思っています。
どうもありがとうございました。

通報する

お礼日時：2008/09/17 22:10

No.5ベストアンサー

回答者：monnjya
回答日時：2008/09/15 17:45

Ｎｏ１です。

状況から察するに、早く縁を切って、きちんとした管理会社に委託するかいっそ大家自らの管理にしてしまうか・・・・。
それを早く考えた方が良いでしょう。

動きの悪い・対応が悪い業者を改善させる労力より
より良い業者を探す手間の方が遥かに少なくて済むでしょう。
鳴かぬなら鳴かせてみせようホトトギス　ではなく
鳴かぬなら鳴くホトトギスを飼ってしまおう　です。

また、募集活動をしていないとの事ですので、本来出会えた入居者・
そこから得られた賃料収入が丸々損失につながっています。

さて、管理委託の解約についてですが、
通常は双方3ヶ月前に申し入れる事で解約をする事ができると
定めている事が多いでしょう。
先方も管理委託契約の更新時期に合わせて解約をすると
申し出ていると言う事は、もうさじを投げていると言う事です。
解約の意向が先方にあるので、もっと早く解約の話を進めらるのでは？
双方の合意があれば、契約の定めによらず解約が早期にできます。
合意が得られなければ、管理契約の内容をきちっと行わない
契約の不履行による解約を迫る事も可能です。

＞契約のなかには、契約期間中にほかの業者に媒介や賃貸借代理を
依頼した際は違約金を請求するとあります。

上記については、解約が成立しないうちに行えば
ペナルティーが課せられる可能性があります。
まず、早急に解約を確実にし、次の受け皿を決めることです。

Ｅ社は、店長さんも営業も入れ替わりが激しい印象があります。
したがって、現場の営業等と管理部門などの連携が取れていない
のでしょう。

- 0
- 件

通報する

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
>動きの悪い・対応が悪い業者を改善させる労力より…
おっしゃるとおりだと思いました。
調べるとトラブル数が多くて、どうしてこんな会社が
存続できているのか不思議です。
間取り図は毎回間違えるし、計算ミスは多いし、
安心して任せられる管理会社ではありませんでした。
当初お世話になった時はもっとキチンとした会社だったので
人の入れ替わりが激しいというのは何かあるのですね。
トラブルがあるとすぐに店長が変わります。

通報する

お礼日時：2008/09/15 22:52

No.4

回答者：e_fudousan
回答日時：2008/09/15 15:16

本社に電話されましたか？

話の内容を見ると　その店長とやらの独断ではないかと推測できるのですが
得てしてこのような場合　本社はまったく報告を受けていない場合が多いです

このカテゴリの中でも敷金トラブルで本社に連絡したら
すぐ解決したというケースもありました

- 0
- 件

通報する

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
本社のお客様相談室には電話もメールもしてますが、
担当者が不在と言われ連絡は来ないし、メールにも回答なしです。
退去者からも敷金清算の件は何度もＥ社にお願いしているそうです。
これ以上長引くようでしたら、退去者に了解を得て、Ｅ社抜きで
リフォーム業者を入れて対応せざるを得ないと思っています。

通報する

お礼日時：2008/09/15 23:06

No.3

回答者：fvlu1l0
回答日時：2008/09/15 11:10

管理委託をしてもまともな管理業務は行ってい管理会社があるようです。

「エイブル　評判」　で検索すると口コミの掲示板があります。
真実は不明ですが、E社の評判はかなり悪いようです。

そのE社は、契約期間が切れるまで何もしないで管理料だけ取って逃げるつもりなのかもしれません。
費用がかかって元など取れないのだから裁判でもなんでもしたらというスタンスのように思われます。
不動産の管理業については、規制の対象外なので東京都も指導の立場にはなく
管理会社を変えたらというくらいしかアドバイスできないと思います。

11月20日で管理が切れるので、新しい管理会社と契約をしておくほうが良いでしょう。
空室にしておいても埒があかないので、募集業務もしてくれないようなら
新しい管理会社で募集するしかないでしょう。
鍵はシリンダーごと交換してしまったほうが早そうですね。
この辺は新しい管理会社の人に聞けば対処法を教えてくれると思います。

参考URL：http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z6 …

- 0
- 件

通報する

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
掲示板拝見しました。
入居者の方もずいぶんひどい目にあっているんですね。

６月に２回目の営業停止？にあったとか聞きましたが、
これだけのトラブルをかかえていては、対応が仕切れていない
のかもしれません。
新しい管理会社を探して早く縁を切りたいと思います。

通報する

お礼日時：2008/09/15 22:02

No.2

回答者：BBQ38
回答日時：2008/09/15 00:56

　E社には賃貸借媒介契約にかかる仲介手数料（または広告企画料等）以外に管理委託契約による管理報酬を払っていますか？

　原理原則に立ち返ると賃貸媒介契約の業務範囲は礼金・敷金等の受渡及び鍵の交付等までになります。入居から先である、延滞賃料の督促、退去時の清算等は別途管理委託契約によることになります。

（ご参考URLの国土交通省のホームページの「住宅の標準賃貸借媒介契約書・貸主用」「住宅の標準賃貸借代理契約及び管理委託契約」をご参照ください。）

　E社のような大手チェーンでない地場不動産会社では延滞賃料の督促、退去時の清算等はアフターサービスとして無償でやるところが多いので入居時の仲介を行ったところが入居後の諸手続きも無償で対応して貰えることを当然視する大家も多いようです。が、平均的な大家さんの考える常識と本来の姿とのギャップが生じているが故のご質問かと思われますがいかがでしょうか。

　もし、仲介手数料と別に管理報酬を支払っているのであればE社は論外ですが、もし何も報酬を払っていないとすればタダ働きの強要でしかありません。

　その場合の選択肢は２つ。
(1)E社に別途報酬を払って入居者管理を委託する。
(2)（客付力では劣るが）退去業務まで無償で対応してくれる地場仲介会社のみに仲介を依頼する。

　管理報酬の支払の有無を回答でコメント頂けると助かります。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/1_6_bt_000249. …

この回答への補足

早速のご回答、どうもありがとうございます。
Ｅ不動産株式会社とは１０年来のお付き合いになります。
入居募集だけではなく、一括管理委託契約書を取り交わしており、
毎月管理報酬も支払っております。
その契約のなかに退室業務の記述があり、
１．解約にともなう借主と大家との連絡調整
２．明け渡しの確認および鍵の受領
３．住戸部分の現状回復について貸主との協議
４．敷金清算事務があります。

店長が変わった平成１４年あたりから、Ｅ社のやり方ではなく
自分の経験を生かしたやり方でいくとおっしゃられて
入居者に対しても、大家が断っても強引に入居させて
入居者が書類に書いてあることもデタラメで、
その方が退去した際、キッチンの扉等壊してところも全部
大家に払わせようとしたことからトラブル続きでした。
敷金清算のガイドラインについては分かりますが、
壁に穴をあけたり、１面に数十個のフックを取り付けたり
備品を持ち去ったり、壊したりした時の請求はできるはずです。
ちなみに鍵を紛失しているのは退去者ではなくＥ社です。

今回は、上記に書いた退去者ではなく、とてもキレイに住んで
いただいた方なので、早く敷金清算をしてほしいと思っています。
この場合、大家が勝手にリフォーム会社を探して敷金清算を委託
してもよいのでしょうか？

契約のなかには、契約期間中にほかの業者に媒介や賃貸借代理を
依頼した際は違約金を請求するとあります。

補足日時：2008/09/15 09:21

通報する

- 0
- 件

通報する

No.1

回答者：monnjya
回答日時：2008/09/15 00:10

ご質問から、詳細が読み取りにくい為、回答が付きにくいと思われます。

＞８月にはいって内容証明で契約解約通知が来てその１週間後に鍵が返送されました。

この内容証明は誰が誰にどんな内容で送ってきたものなのですか？
入居者がエイブルに送ったのか？
エイブルが大家に送ったのか？
入居者が大家に送ったのか？
また、その内容は賃貸借契約の解約についてなのか？
管理委託契約の解約についてなのか？

状況と何に対して困っていらっしゃるかが掴めません。

この回答への補足

どうもありがとうございます。
内容証明はエイブルが大家に対して送ってきたもので、
賃貸借管理業務、契約管理業務等を平成２０年１１月２０日をもって
解約するという内容です。
１１月２０日までは契約期間内なので、その間に発生した
退去業務を行ってほしい、預けた鍵を返してほしいというのが
切実なところです。
預けた鍵はエイブルまたはエイブルが委託したリフォーム会社が
紛失したと思われます。
不足の鍵については、退去者がエイブルにオリジナル鍵を返却した
ことを立ち会って確認しています。

補足日時：2008/09/15 09:54

通報する