ちゃんと知れば怖くない！？ 事故物件・訳あり物件はお得な物件！

ちゃんと知れば怖くない！？ 事故物件・訳あり物件はお得な物件！

 

不動産屋はとても多くの部屋や建物を扱い、それらを賃貸・売買する仲介をし、その手数料をもらうのが大きな収入源です。
扱う物件が多ければそれだけ仲介の機会が増えるので、多くの物件を扱うのは当然のこと。

そこで気になるのが「事故物件」や「訳あり物件」と呼ばれるもの。
扱う部屋や建物の数が多ければ、その中にちょっと特殊な物件が存在するのは自然なことです。

事故物件や訳あり物件は、そのイメージから必要以上に嫌われているようです。
でもこれらの物件は、考えようによってはお得なんです。
こういった物件は広さや立地に対して賃料が安く設定されていることが多く、一部はすでにリフォームされているなど、掘り出し物である場合も多いです。
実際コスト意識の高い人の中には、事故物件を中心に部屋探しをしている人もいるみたいです。

対象が何であれ何となく怖いと毛嫌いするのは、それらについてよく知らないためだと思います。
そこで、事故物件・訳あり物件とはどんなものなのか調べてみました。

何も知らずに事故物件だから…と問答無用で毛嫌いしていると、お得な物件を安く手に入れるチャンスを逃すことになるかもしれません。

 

事故物件・訳あり物件と告知義務のカラクリ

不動産における「事故物件」とは、なんらかの事件があって人が亡くなった物件を指します。
具体的には、自殺や殺人などがあった物件です。
注意しなければならないのはその部屋で人が亡くなっても、必ずしも事故物件ではないということ。

例えば、病死の場合は事件性がないので一般的には事故物件とはなりません。
もし病死が理由となるならば、非常に多くの総合病院が事故物件となってしまいますよね。
ただし、発見までに長い期間が経過し腐敗が進んだ孤独死などの場合は、問題のある物件として扱われる場合があるようです。

そして部屋や建物が事故物件の場合、不動産業者には「告知義務」があります。
物件情報にも「告知事項あり」と記載されます。

かつての不動産業界には、事故物件に対して「告知は事故の直後に入居する人に対してのみ」という風潮がありました。
このため事故が発生した物件に一定期間自社の社員を住まわせたり、１ヶ月だけ事故物件に住むアルバイトを雇うなどして、不利な情報を隠すというロンダリング策を講じる不動産屋があったようです。
現在このような告知の回避策は、あまりみられなくなりました。

事故物件のように、借り手や買い手に心理的な負担を与える物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。
このような物件に対しては、告知義務を事件の発生後10年とする動きがあります。
また実際の判例によると、概ね３年以内は告知の義務があると判断されているようです。
つまり何度入居者が変わろうと、事故発生から３年以内であれば告知すべきといえます。
事故が発生して３年以内、かつ事故後最初ではない借り主に対して告知するか否か、ここに不動産屋の仕事に対する姿勢が表れます。
逆に考えれば、物件情報に「告知事項あり」とあっても事故直後の物件ではなく、事故後２～３年経過して、その間に入居者がいた可能性もあります。

 

ある意味、事故物件よりもやっかいなのが「訳あり物件」

事故物件には先に触れた規定がありますが、訳あり物件にはこれがありません。
そのため、問題を見落としたまま契約してしまう危険性が高いのです。

訳あり物件の“訳”とは、その部屋や建物そのものよりは、立地や周辺環境によるところが多いようです。
間取りに問題があったり欠陥住宅はもちろん、隣人からの嫌がらせがひどいなんてのも、立派な訳あり物件となるようですね。
この他、ちょっと雨が降ると前の道路が必ず冠水するとか、特定の時間帯によってなぜか悪臭が漂うとか、風向きによっては上空が旅客機の飛行ルートになるとか…内容はさまざまです。

そして問題なのは、これらを不動産業者が全て把握しているとは限らないことです。
もちろん把握してる不具合には説明義務がありますが、大家さんや業者が認識しておらず、住んでみて初めて分かる不具合も少なくありません。

何か不安、不審に感じる部分があれば、遠慮せずに問い合わせることをおすすめします。

 

事故物件・訳あり物件を見抜けば、交渉の材料にできる！

事故物件・訳あり物件に関しては、その内容が重大であれば基本的に不動産業者の説明があります。
しかし、事故や訳に対して何年後まで説明するかは明確に決まっていないのが現状です。

もし事故物件や訳あり物件をどうしても避けたいのであれば、新築以外に選択肢はありません。
新築以外でも物件に事故などがあったかどうかをチェックする簡単な方法があります。
それは「ご近所さんに話を聞く」という方法です。

物件や周辺環境にある問題は、そこに住む人が一番良く知っています。
契約前に実際にそこに住む人と話ができれば、後で後悔するような事態は避けられるでしょう。

その地域で長年営業をしている個人商店などは、情報の収集にピッタリです。
また、借りようとしているマンションの人に聞いてみるのも良いでしょう。

「こんにちは」と声をかければ、さまざまな事を教えてくれるはずです。
もしその部屋やマンションで事故があったのなら、何らかの反応があるのが普通です。

コツはできるだけ違った世代の、違ったタイプの人に話を聞くこと。
こうすればその物件や地域を総合的に知ることができるはずです。
ただ注意しないといけないのが、たった一人から聞いた話を鵜呑みにすること。
話をしたまさにその人が訳ありだった、ということもありますから。

 

自分の住んでいる部屋は大丈夫？事故物件・訳あり物件がわかるサイト！

事故物件を公開しているサイト【大島てる】を参考にするのも一つの方法ではあります。

このサイト、物件だけではなくホテルや商業ビルなんかも検索できるんです。
ただし、この手のサイトでは情報の受け取り方に柔軟性が必要です。
情報に尾ひれが付いて大げさに扱われている可能性も否定できません。
情報そのものが、特定の個人を晒す嫌がらせを目的としている場合もあります。利用には十分な配慮が必要です。

このようにして物件と周辺を調査して問題が見つかったら、それを理由に不動産業者と交渉をしてみてください。
もし部屋が事故物件なら、さらなる賃料の値下げはもちろん、「３ヶ月間住んでみて問題がなければ本契約する」などの交渉も可能だと思います。

不動産業者や大家さんは、問題のある物件を何とかしたいと思っているはずです。
そのため一般的な物件ではしないような値段の交渉も、事故物件・訳あり物件では可能になります。

一部の人には受け入れられない事故物件・訳あり物件ですが、交渉次第では魅力ある物件になり得ます。頭を柔軟にして、イメージを変えてお得に引越しましょう！

 

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