売却中のマンションが売れない？
売却中のマンションが全然、売れない！
不動産業界で横行する”囲い込み”と呼ばれる不適切な慣行でマンションが売れずに残っている可能性があります。
マンションが売れずに残っているなら、一度は確認しておきたい。
自分のマンションが仲介業者に”囲い込まれている”かどうか？
今回は、マンションの囲い込みの確認方法と解除方法を説明します。
1.マンション売却時の囲い込みとは？
2.売却中の自分のマンションが囲い込まれているか？確認する方法
3.囲い込まれている場合、契約を解除する方法
1.マンション売却時の囲い込みとは？
聞きなれない”囲い込み”という言葉。
実は、不動産業界では非常に大きな問題となっています。
簡単にいうと、売却依頼を受けたマンションを自社で抱え込み他の不動産仲介には紹介しないという問題です。
何故”囲い込み”されるとマンションが売れなくなるの？
通常では、マンション売却の依頼を受けた不動産会社は、不動産業界全体でマンションの情報を共有します。
そうすることで、全国各地の不動産会社経由で買い手を見つける事ができるのです。
”囲い込み”の場合、1社の不動産会社の力で買い手を見つけなければいけません。
※もちろん、営業力が強く親身に対応している不動産会社もいると思いますが、数ヶ月買い手が現れない場合は、不動産会社が故意に”囲い込み”をしていると見て間違いありません。
何故不動産会社は、”囲い込み”をするの？
売り手（既に見つかっている）と買い手の両方を見つけると
仲介手数料を両者から得ることができます。
仲介手数料は、物件価格の３％＋6万円。が両者からとると2倍になります。
物件価格が高くなるほど、囲い込みは起こりやすくなるといえます。
売却マンションの情報を公開した上で、売り手と買い手の双方から手数料を受け取ることは合法で悪いことではありません。
しかし、悪しき不動産業界の慣習で、いまだに”囲い込み”がなくならない。
売却マンションの登録はするけれども紹介はしないという恐ろしい行為です。
2.売却中の自分のマンションが囲い込まれているか？確認する方法
売主が直接「物件確認」をする方法を紹介します。
通常、不動産仲介業者の間では、「物件確認」と呼ばれる行為が行われています。
物件確認：売却マンションの予定物件が空いているか（購入申込みがあるのかどうか）を電話確認する作業です。
不動産業者を装って、「物件確認」を行った後、一般客を装って「問い合わせ」する事で、囲い込みされているかどうか判別できます。
「◯◯不動産の△△と申します。物件確認お願いします。」
「◯◯区の△△のマンション、9999万の物件です。」
「1件申込みが入っていますねー」という回答で、不動産会社から連絡が来ていないのであれば、ほぼ”囲い込み”されていると見て良いでしょう。
非通知で電話しましょう！と言いたい所ですが、
「囲い込みチェッカー」と検索すると囲い込みされているか他の不動産会社が確認してチェックしてくれるサービスもありますので、こちらを利用する方が便利かもしれません。
3.囲い込まれている場合、契約（専任媒介契約）を解除する方法
専任媒介契約の解約・解除ってできるの？
「専任でお任せします」という専任媒介契約ですが、結論からいうと解約は可能です。
具体的な方法としては、電話で解約したい旨を不動産会社に伝えたあと、解約の内容を証明するものを郵送します。
不動産会社も売却活動をしていない訳ではないので、一方的な理由で解約するのはさけましょう。
例）自分で購入希望者を見つけたので、解約したいなど。
注意点としては、媒介契約を交わした日から解約した日までに不動産会社も買い手を探すために営業活動を行っているので、不動産会社がかけた費用（広告費など）は、解約した売主が負担する必要があります。
実際に請求される事はほとんどないのが現実です。が解約を申し出る際に聞いておきましょう。
万一費用を請求された場合、費用の明細書を提示してもらいましょう。
売却をお願いしたマンションが売れていないわけですから、納得のいかない項目や不明な費用がある場合は説明をしてもらう必要がります。
それでも納得が行かない場合は、各県庁に相談することになります。
■囲い込まれないためのワンポイントアドバイス！
せっかく売却したいマンションが、”囲い込み”によって売れない！
そんな状況にならないためにも、売却を依頼する際にちょっとした工夫をするだけで、”囲い込み”されないようにできます。
実は、とっても簡単な事です。
不動産会社の人は、売主が素人だから”囲い込み”をしようとするので、いろいろと事前に調べていますよ。と伝えるだけでOKです。
依頼する際に、下記の2つを伝え、メモをとっておきましょう。
「不動産業界についていろいろと調べていて、囲い込んだりしませんよね？」
「レインズには登録してくれますよね？」
※レインズ：不動産業界全体で物件情報を公開しているシステムの事。
マンションが売れずに困っている人のための、新しい不動産取引の仕方。
「ジカトリ」ならオープンに物件の売却が可能です。