京都「田の字地区」の高級マンションを誰が買うのか

東京と京都のマンションは「高嶺の花」

　東京と京都のマンションは、全国の大都市の中でも特に「高嶺の花」の感がある。「マンションの価格が、平均年収の何倍になるか」を示す年収倍率を見ると、２０１３年時点で、１位が東京都の９.７９倍、２位が京都府の９.７８倍とまさにタッチの差。新旧２つの首都は激しく競り合っている。

　マンション価格は当然のことながら、おおむね地価に比例する。２０１３年時点のマンション平均価格（専有面積７０平米）、および２０１４年時点の平均地価を比較する。

　【東京都】
　　マンションの平均価格──６１７４万円
　　平均地価──７９万７９０４円／平米

　【京都府】
　　マンションの平均価格──４２０９万円
　　平均地価──１７万１８５０円／平米

　京都の地価は東京のわずか２１％強に過ぎないのに、マンション価格は一気に東京の６８％強へと肉迫する。経済の原則からいって、これでは釣り合いが取れない。なぜこんなことになるのか。

　それは、古都の景観を守るため、京都には建築物の高さ制限があるからだ。特に、２００７年には京都市が新しい景観政策を導入。都心の幹線沿道地区で建物高さを４５メートルから３１メートルへ、職住共存地区で３１メートルから１５メートルへと引き下げた。

　東京の都心には高さ１００メートル（約３０階）、１５０メートル（約４５階）クラスの超高層マンションが林立している。これに対して、京都の都心では３１メートル（約１０階）あるいは１５メートル（約５階）以内のマンションしか建てられない。その結果、地価に比べて、マンションの価格が大きく跳ね上がってしまうのである。

　話は少しそれるが、筆者は来年1月１０日頃、京都の淡交社から『謎深き庭　龍安寺石庭──十五の石をめぐる五十五の推理』というタイトルの本を出版する。数百年もの間、日本の謎といわれてきた「虎の子渡し」の謎をついに解き明かした本なので、興味のある方はどうぞ（同書の特設ウェブサイトはこちら）。

　龍安寺を取材するため京都には何度も出かけ、マンション事情にも割と詳しくなったので、今回は「古都・京都」に焦点を合わせる。

「田の字地区」に関西圏最高水準のマンション