新年度を迎え、何かと引越しが多くなるこの時期。引越し作業は無事に終わったものの、貸主側から、「修繕費を差引く」などと言われてしまい、前に住んでいた部屋の敷金が返ってこないというトラブルもしばしば起こり得る。
しかし、普通に部屋を使っていただけなのに、敷金が返ってこない場合には、敷金を返してもらえる可能性がある。
そこで、今回は敷金返還の方法について説明する。現在敷金が返ってこなくて困っている人はもちろん、近々引越しを予定している人も次回の引越しに備えて参考にして頂きたい。
また、敷金返還請求権の時効は賃貸借契約の終了から5年であるため、以前引越しをした際に敷金が満額返ってこなかった人も引越しから5年以内であればまだ敷金を回収できる可能性がある。
敷金を変換してもらう際にご参考になれば幸いだ。
目次 〜敷金満額回収までの道のり〜
まず、敷金回収までの流れを知っておこう。以下の通りだ。
０、敷金返還をスムーズに実現するために！チェックリストをダウンロード
１、不動産管理会社への解約通知
２、国土交通省のガイドラインを手に入れる
３、引っ越し作業
４、部屋の清掃
５、退去後点検
６、敷金の返還金額の見積書が送られてくる
７、まずは直接敷金を全額返還して欲しいと伝える！
８、内容証明郵便を作る
９、内容証明郵便を出す
１０、少額訴訟をする
１１、最後に参考に参考にしたい！ 〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら？〜
敷金の返還のためにはこのような流れで進んでいく。
意外かもしれないが敷金を満額取り戻すことは難しくない。例えば、修繕費用&清掃費用「住んでいる間にわざと、または重要なミスで部屋を汚くしたり傷つけた！」ということがない限り、基本的に敷金は満額返ってくる。
それは、敷金返還の基準となる国土交通省のガイドラインが借主有利の内容になっているからだ。
ただ、貸主側としては自己負担を減らしたいからできるだけ敷金で清掃費・修繕費をまかないたいと考えているんだから、国土交通省のガイドラインに従わずに敷金から清掃費・修繕費を差し引くと通知してくることが少なくない。
以下では、そのような場合に敷金を満額回収するにはどうすればいいか？ について書いて説明していこう。
０、敷金返還をスムーズに実現するために！チェックリストをダウンロード
まずは、敷金返還をスムーズに進めてもらうためのチェックリストを用意した。是非、ダウンロードして利用して頂きたい。
１、不動産管理会社への解約通知
借りていた部屋の退出の手続きは、不動産管理会社に賃貸借契約の解約通知を送ることからだ。
引越しのタイミングが決まり次第、不動産管理会社に連絡しよう。賃貸物件を明け渡す際には1ヶ月前に告知することになっていることが多いので、このタイミングで不動産管理会社と話し合って1ヶ月後以降で明渡日を決めることになる。
そして、明け渡す前に退去の立ち会いがあり、その時に部屋の中に汚れやキズがないかを調べることになる。そのため、敷金を満額回収するための事前の対策としては、引越し作業終了後の立ち会いのタイミングで部屋を綺麗にしておくことが重要である。この点については、「４、部屋の清掃」で説明する。
２、国土交通省のガイドラインを手に入れる
敷金を満額回収するためには、不動産管理会社への退去通知後引越し前までに、国土交通省のガイドラインを手に入れておきたい。
（１）国土交通省のガイドラインとは？
ガイドラインとは、法律と同様に決まり事ではあるものの、法律とは異なり「必ずその通りにしなければいけない」というものではない。その点で、絶対的なものではなく、あくまでも目安にすぎない。国土交通省のガイドラインはこちらからダウンロードできるようにしてあるのでぜひ参考にして頂きたい。
（２）国土交通省のガイドラインに書かれている内容は？
ちなみに、このガイドラインには、基本的な方針として「通常の使用の範囲内での劣化・汚れについての修繕・清掃については基本的に貸主が責任を負う」とされている。そのため、普通に使用している限りは借主が修繕費用や清掃費用を負担することはない。つまり、基本的には敷金は満額返ってくることになる。
記載されている内容は、例えば以下の通りである。
①借主が修繕費用&清掃費用を負担すべき場合
| 借主が負担すべき場合 | 床のキズ・汚れ | キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ・へこみ |
| カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ カビ（シミ・カビに至らない通常の清掃で綺麗にできる汚れは借主が負担する必要はありません） | ||
| 引っ越し時の畳・フローリングへの引っかきキズ | ||
| 壁・天井のキズ・汚れ | 壁のくぎ穴 やネジ穴 | |
| タバコのヤニによる壁の変色で通常のクリーングでは綺麗にならないもの | ||
| 備え付けのクーラーから水漏れし、借主が放置したため壁が腐食してしまったもの | ||
| 台所の油汚れ | ||
| ペットが壁につけてしまったキズ・汚れ | ||
| ガラス・柱のキズ・汚れ | ペットが柱につけてしまったキズ ・汚れ | |
| 設備・その他のキズ・汚れ | 鍵穴を破損した場合や、鍵を紛失した場合の鍵の交換 | |
| 台所や風呂、トイレなどの水垢、カビの清掃 |
②貸主が修繕費用&清掃費用を負担すべき場合
| 貸主が負担すべき場合 | 床のキズ・汚れ | フローリングのワックス掛け |
| 畳の裏返し表替え | ||
| 畳の変色 | ||
| 家に貼ったポスターや絵画の跡 | ||
| カーペットについて家具の跡や凹み | ||
| 壁・天井のキズ・汚れ | テレビ 冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ | |
| エアコン（借主所有）設置による壁の穴 | ||
| 日光による壁紙クロスの変色 | ||
| ポスターや絵画を壁に貼ったことによる壁紙クロスの変色 | ||
| タバコのヤニによる壁の変色で通常のクリーングによって綺麗になる程度のもの | ||
| 壁の画びょう穴やピンの穴 | ||
| ガラス・柱のキズ・汚れ | 地震で割れてしまったりヒビがはいったガラス | |
| その他網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの）貸主入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主負担とする | ||
| 設備・その他のキズ・汚れ | 通常の鍵の交換 | |
| 台所やトイレなどの水回りの消毒 | ||
| ハウスクリーニング | 退去時のハウスクリーニング費用 |
３、引っ越し作業
次は引越し作業だ。以下の手順で進めよう。
- インターネットなどで引っ越し業者を探す
- 引っ越しの日程を決める
- 国土交通省のガイドラインの事例をチェックして引っ越し作業のタイミングで傷や汚れがつかないように注意する
- 引っ越し作業
ポイントは「3、国土交通省のガイドラインの事例をチェックして引っ越し作業のタイミングで傷や汚れがつかないように注意する」だ。家具を搬出する際に部屋の中を傷つけてしまうことは少なくない。ガイドラインの事例をチェックして注意しながら引っ越し作業をしよう。
４、部屋の清掃
引越し作業をして家具などの搬出が終わって部屋に荷物がな無くなったら次は部屋の清掃である。まずは、部屋の中に目立った汚れや傷がないかをチェックしよう。なければ敷金は満額返ってくるはずである。
次に、お風呂や洗面所、トイレ、流しなどの水回りの掃除をしっかりやっておきたい。そして、台所の油汚れを掃除してしっかり落としておくことが大切と言えるだろう。
５、退去後点検
部屋の清掃が終われば、敷金から差引く清掃費や修繕費が必要かをチェックするため、不動産管理会社の担当者が部屋の中をチェックすることになる。もし、清掃費や修繕費が必要な汚れや傷がある場合には、どのような原因で発生したかをきちんと伝えておきたい。
そして、もし、退去後点検の担当者が指摘した汚れやキズが入居前からのものである場合には、きちんとその旨伝えたい。
６、敷金返還金額の見積りが送られてくる
退去点検が終わると、敷金返還金額の見積りが送られてくる。もしかしたら退去点検時に担当者から話があるかもしれないが、この時点で敷金が満額返ってくるかどうかが分かる。もし全額返ってこないとの見積りであれば、次のステップに進もう。
７、まずは直接敷金を全額返還して欲しいと伝える！
見積りに納得がいかなければ、直接「敷金を全額返して欲しい」と大家さんや管理会社に伝えよう。直接言って返してくれるのであれば一番手間がかからないのであるが、なかなかそれは難しいだろう。
８、内容証明郵便を作る
もし、直接または電話で見積りに納得がいかないことを伝えても敷金が全額戻ってこなかった場合には、内容証明郵便を送ろう。
（１）内容証明郵便とは？
そもそも、内容証明郵便とはどのようなものなのであろうか。内容証明郵便とは、以下の内容を郵便局が証明してくれる郵便のことである。
- 誰が出したか
- 誰宛に出したか
- どのような内容が書かれているか
- 手紙をいつ出したか
（２）内容証明郵便の効果は？
では、なぜ普通の郵便ではなく、内容証明郵便で送ることが必要なのであろうか。
それは、郵便の内容を郵便局が証明してくれるため、裁判になった場合に証拠としての価値が高くなるからである。また、内容証明郵便は形式が決まっているために公的な郵便の雰囲気があることから、相手に心理的なプレッシャーを与えることができるのもその理由である。もっとも、内容証明郵便を受け取り慣れてる弁護士などには心理的プレッシャーを与えることは難しい。
なお、内容証明郵便の法律上の効果は普通の郵便と同じである。
（３）内容証明郵便の形式
内容証明郵便は普通の郵便とは異なり形式が決まっている。具体的には以下の通りだ。
なお、作成は、パソコン・手書きのどちらでも可能である。
- 紙1枚につき520字以内
- 1行20字以内
- 1枚26行以内
- 日本語(漢字/ひらがな/カタカナ・数字)で書く （ただし会社名などの固有名詞を除く）
劉備：へー、文字数が決まってるんだ。ちなみにパソコンで作っても大丈夫なの？
孔明：うん、パソコンでも手書きでも大丈夫だよ！
（４）内容証明郵便のテンプレのダウンロード
内容証明郵便を一から作るのは大変なので、今回は雛形を用意した。是非、ダウンロードして頂きたい。
（５）内容証明郵便の書き方は？
次に、内容証明郵便の書き方について説明したい。敷金を回収するために内容証明郵便を送る際に書くべきことは主に以下の14の事柄である。
- 相手（大家さん）の名前・住所
- あなたの名前・住所
- 賃貸借契約の締結日
- 借りていた部屋の住所と部屋番号
- 住み始めた日時
- 支払った敷金の金額
- 契約終了申し入れが承諾された日
- 契約終了日
- 建物明け渡し日
- 敷金返還額の見積書の作成日
- 敷金返還額の見積書の金額
- 国土交通省のガイドラインに基づくと借主が負担すべき費用がないこと（ハウスクリーニングについて詳しくは「１１、最後に参考にしたい！ 〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら？〜」をご参照下さい）
- 請求する金額
- 支払い口座
それぞれの項目について雛形の中で上記番号に合わせてコメントしているから、それらの指示に従って書いて頂きたい。イメージ画像は以下の通りだ。
９、内容証明郵便を出す
次は、いよいよ内容証明郵便を発送してみよう。以下の流れで進めていくことになる。
- （１）必要な資料を揃える
- （２）費用を持参する
- （３）郵便局で必要資料を提出
以下、詳しく説明していきたい。
（１）必要な書類を揃える
まずは必要な書類を揃えよう。具体的には以下の通りである。
- 内容証明郵便の書面3通（3通の内容は全く同じ）
- 相手の住所地を記載した封筒1通
その他に、印鑑も用意して頂きたい。
なお、同じ書面が3通必要となるのは、
- 相手に送る用
- 郵便局が保管する用
- 送り主用
が必要になるからである。
（２）費用も持参する
内容証明郵便を送るのにかかる費用は、大体2,000円前後と考えておくと良いであろう。詳しくは、以下の通りである。なお、4や5は必須ではないが、いつ届いたかを記録するために、4は付けておくことを勧める。
- 通常郵便物の料金 82円（定型25グラムまで）
- 内容証明料 430円（※内容証明の文の用紙1枚の場合）
- 書留料 430円
- （もし配達されたことを証明したい場合）配達証明料 310円
- （もし速達にする場合）速達料 280円
※２の内容証明料については用紙が2枚以上の場合、1枚増えるごとに250円加算される。
（３）郵便局で必要書類を提出
最後に、郵便局で「内容証明郵便を出したいんですが」と伝えて必要書類を提出することになる。
１０、もし内容証明郵便を出してもお金が返ってこなければ少額訴訟！
内容証明郵便を出してもお金が返ってこない場合には、少額訴訟をしてもよいであろう。
ここでは、簡単に少額訴訟について説明したいと思う。
なお、詳しくは「【訴状の雛形付き】少額訴訟とは？簡単にお金を回収する方法」を参考にして欲しい。
（１）少額訴訟とは
①少額訴訟とは
少額訴訟とは、60万円以下の少額債権の請求を求める裁判のことである。
②かかる費用は
少額訴訟にかかる費用は、通常の裁判をするよりも比較的安く、1万円もかからない。そのため、敷金をきちんと回収できれば少額訴訟をすることにもメリットがあるといえる。しかも1回の期日で判決が出るため、時間もかからない。
（２）少額訴訟に勝つためには何と言っても証拠！
少額訴訟に勝って敷金を回収するために重要なのは、何と言っても証拠だ。具体的には以下の通り。
- 賃貸借契約書
- 敷金返還額の見積書
- 国土交通省のガイドライン
- 大家さんや不動産管理会社側が修繕費や清掃費がかかると主張する箇所の写真を数枚
- （内容証明郵便を送った場合）内容証明郵便のコピー
（３）どのような主張をしたらいいか？
①具体的な主張の内容は？
では、具体的にはどのような主張をすれば良いのであろうか。
具体的には、「大家側や管理会社側が主張する箇所について『国土交通省のガイドライン』を踏まえると貸主側が負担すべきものである」と主張することになる。
②どのような方法で主張する？
そして、上記主張を訴状に記載することになる。詳しく説明する前に、まずは、少額訴訟の訴状をダウンロードできるようにしたので、ぜひダウンロードして頂きたい。
③実際の書き方
雛形のダウンロードをすると、「請求の趣旨（その他の参考事項）」の項目があると思う。この訴状の2枚目の画像の真ん中より少し下の赤字で囲われた部分である。
そこには、「被告は、『◯◯部分の清掃・修繕が必要なので敷金からその清掃費・修繕費を差し引きます』と主張している。しかし、現在の証拠と国土交通省のガイドラインを踏まえるとこれは貸主側が負担すべき費用である」と予め記載されているが、そこの「◯◯」の部分に大家さんや管理会社が清掃費・修繕費が必要だと主張する部分を記載してみて欲しい。
例えば、管理会社が部屋のカーペットが凹んでいると主張している場合には、「被告は、『部屋のカーペット部分の清掃・修繕が必要なので敷金からその清掃費・修繕費を差し引きます』と主張している。しかし、現在の証拠と国土交通省のガイドラインを踏まえるとこれは貸主側が負担すべき費用である」と記載することになる。
なお、くれぐれもその部分の写真を証拠として提出することを忘れないようにしたい。
（４）少額訴訟の訴状の作成方法は？
上記以外に書くべきことは以下の通りである。
・1枚目
- 事件名（敷金返還請求事件）
- 原告の情報（あなたの名前や住所など）
- 被告の情報（大家さん側の名前や住所など）
・2枚目
- 請求の趣旨（請求する敷金の金額、など）
- 請求の原因（賃貸借契約の内容、などについて）
- 添付書類（契約書などの証拠となる書類について）
具体的な書き方はテンプレの中でコメントしている。イメージ画像は以下の通りだ。
その他、細かい部分は裁判所の記載例を確認して頂きたい。
（５）少額訴訟の必要書類は？
裁判をするのに必要なのは訴状だけではない。具体的には、以下の書類が必要になる。
- ①訴状
- ②訴状副本
- ③（相手が法人の場合）登記事項証明書
- ④証拠（賃貸借契約書など、詳しくは「（２）少額訴訟に勝つためには何と言っても証拠！」をご参照下さい」）
（６）必要書類を揃えたら裁判所へ！
次はいよいよ訴状を含めた必要書類を簡易裁判所に提出しよう。提出先となる裁判所は相手の住所地を管轄する簡易裁判所になる。地域ごとの裁判所は以下の通りである。
（７）裁判の流れは？
裁判の流れは以下の通りだ。
- 期日決定
- 審理
- 判決
その他、少額訴訟について詳しくは、「【訴状の雛形付き】少額訴訟とは？簡単にお金を回収する方法」を参考にして頂きたい。
１１、最後に参考にしたい！ 〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら？〜
最後に、ハウスクリーニング特約について説明したい。
実際の賃貸借契約の多くでは、特約としてハウスクリーニング特約を結ぶことが多い。そのため、管理会社側から「最初に『ハウスクリーニング特約』を締結しているからクリーニング代は差し引かせて頂きます」と言われてしまうことがある。この場合には、「ハウスクリーニング特約」自体は有効な契約であるため、基本的にはクリーニング代が差引かれてしまうことになってしまってもやむを得ない。
もっとも、仮に「ハウスクリーニング特約」が契約書に明記されていたとしても、必ずしもクリーニング費用を負担しなければならないわけでもない。退出時にきちんと清掃しておいてハウスクリーニングが不要な場合には、大家さんもしくは管理会社に「自分で清掃したので綺麗だからハウスクリーニングは不要じゃないですか？」と伝えて、それでもハウスクリーニング費用を負担しなければならないかを確認すると良いであろう。
国土交通省のガイドラインにある「通常の使用」には一般的な普段の掃除も含まれるが、そのような清掃をきちんとしていたのであれば、ハウスクリーニングの特約があっても費用を負担しなくて済むケースもある。
まとめ
今回は、敷金を満額取り戻す方法について説明したがいかがだったであろうか。今回の話が参考になれば嬉しい。