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５0年以上前の分譲では、都心部でも庭付き一戸建てであれば１００坪くらいの広さは当たり前で、当時は自家用車の利用も想定しておらず、広い敷地でありながら接道２メートル程度で旗状の区割りで分譲されていた土地も多かったのです。
この土地のオーナーも家族構成の変化から築50年の古家を取り壊して立替するか、売却して他に移りたいのですが非常に困難な状況でした。
それは都心であるから故なのです。かつての住宅地も周辺はビルや大型マンションが立地するエリアであるため、現在は坪単価２００万円にも達してしまい処分しようにも地価が２億円を超えてしまうため買い手がつきませんでした。
なぜなら、旗状敷地を分割して売買することも、大型マンション建設も不可能な土地だからデベロッパーでも手に負えないのです。
そこで、私たちが提案したのが旗状敷地でも建設可能なタウンハウス型の賃貸アパートによる事業化でした。敷地内避難通路を路地と見立て、地中海の古い都市の町並みをお手本に、木造アパートを設計デザイン提案しました。
会社の社員寮にもぴったりですね
このタイプのアパートを私たちは極小の街＝マイクロタウンと呼んでいます。
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部屋の壁を凸凹させることで戸建の集まりに見せるデザイン
路地の曲がり角にも植栽を施して、小さな町並みにしています。
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地中海風の中庭路地に落ちる光
大理石で乱張りで仕上げています。
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１００坪近い土地なのに前面道路まで約２メートルの敷地延長でしか接していません。
４区画で分譲も大型マンションも駐車場もつくれない昔の住宅地でみられる大型敷地です。
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２、３階のメゾネットで広々とした居室空間
路地から光と風がはいってきます。
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ミニキッチンはガスレンジです。
採光と通風をかねるジャロジー窓
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 物件データ
住所：東京都文京区
用途地域：第一種中高層住居専用地域
高度地区：第三種高度地区
許容容積率：257.16％ 許容建蔽率：60％
防火地域：準防火地域
前面道路幅員：西側6.429ｍ区道 接道長さ：2.014ｍ
敷地面積：269.25ｍ 主要用途：長屋
戸数：14戸（1階7戸、2階・3階メゾネット7戸）
建築面積：138.66㎡ 建蔽率：51.49％ 延べ面積：373.98㎡
容積率：138.89％
最高の高さ：9.85ｍ 階数：地上3階 構造：木造
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「大家さんデザインプロジェクト」の結論
都心のお屋敷町では珍しい小規模の居住物件ということでおしゃれに都心に住みたいOLさん、学生さん、フリーランスさんからの支持を受けています。
工事費：9500万円（コンサル・設計料・外構込み）
想定家賃収入：1階貸室 １室 80000円/月×７＝560000円
：２階貸室 １室130000円/月×７＝910000円
合計：17640000円/年
自宅を手放さないで進めた場合の表面利回り：18.5％
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坪単価の高くなってしまった土地に古くからお住まいの方で、十分な土地の広さがありながら、接道条件の悪さから事業化を断念され、安く買い叩かれてしまいそうな地主さん！大家さんの立場で考えた建築プランならこんな解決方法もあるのです。
それは敷地条件の悪さをマイナス面ばかりで考えるのではなく、プラス面を引き出すアイデアが大事です。
今回は、ワンルームマンションでもない、ファミリー物件でもない、戸建感覚のタウンハウスデザインが正解でした。
「大家さんデザインプロジェクト」でアパマンを考えてみたい地主さんはどうぞご連絡ください。
無料相談メール → mail@ars-nova.co.jp
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品川区の住宅地私鉄駅から至近とはいえ、敷地面積が２０坪程度しかありません。
オーナーは昔はここに住まわれていたのでしょうが、ライフスタイルの変更で現在は他県にお引越しされてそちらに家も建てていました。
住宅地として売却するのもしのびないし、、これでもアパート建つものなのだろうかという悩みをかかえていらっしゃいました。普通のアパート的なプランでは、階段と外廊下で面積を喰ってしまって、ますます建物の広さが確保できそうにありませんでした。
そこで、私たちが提案したのが、敷地に小さな一戸建てをふたつ建ててそれを外階段でつなぐというもの、許容面積ぎりぎりまで住戸にしてしまおうという考えです。
さらに、遠隔地にお住まいのオーナーですのでメンテナンスをできるだけ楽にしようということで、初めから古いデザインの建物、正確には「古く見える＝エイジング処理」という映画セットの手法です。新築にもかかわらず古レンガ調にすることでミニハウスながらなかなか重厚な仕上がりにできました。
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二棟の建物に外階段だけというシンプルな構成、面積制限を最大限に活用。
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住宅街の町並みにしっくりと合わせてあります。
アパートなのに高級感すらただよっていませんか
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道路側からのプライバシーを考慮して
慎重に採光しています。
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専用玄関から直接入れる長屋形式の構成。
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古い洋館を思わすテクスチャーづくりのため
レンガ目地をわざとグッちり塗ってあります。
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古い壁を研究した結果、目地は少し汚れた感じがいいのです。
目地材をレンガ色に合わせてあるのがわかりますか。
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ミニキッチンですが無垢木製でグレードアップしました。
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狭い住戸を広くするためにお風呂はシャワーブース化してます。
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物件データ
住所：東京都品川区
用途地域：第一種中高層住居専用地域
許容建ペイ率：60％許容容積率：160％
防火地域：準防火地域
高度地区：第2種高度地
敷地面積：77.36㎡
建築面積：45.18㎡
延床面積：77.66
階数：地上2階 構造：木造
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「大家さんデザインプロジェクト」の結論
小さな土地でもアパートは可能、面積を最大限活用し小さな家だからこそ素材に凝ってグレードアップで入居者にアピールしています。
プライバシーと古びデザインへの考慮から女性やデザイン系の方に大人気の案件ということで、相場家賃より高めでも入居希望者が続いています。
工事費：2400万円（コンサル・設計料・外構込み）
想定家賃収入：1階貸室 １室 80000円/月×2＝160000円
：２階貸室 １室 80000円/月×2＝160000円
合計：3840000円/年
土地所有の場合の表面利回り：16％
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今までお住まいの住宅地を活かして、狭い土地でも案外人気のアパートを生み出すこともできるのです。小ぶりだからゆえ入居募集も管理も楽ですし工事費も工期も短くできるのです。ただし、安物の木賃アパートとは一味違うデザインじゃないと家賃競争には勝てませんよ、大家さんの立場で考えた建築プランならこんな解決方法もあるのです。
それは敷地条件の悪さをマイナス面ばかりで考えるのではなく、プラス面を引き出すアイデアが大事です。
今回は、ちいさな洋館建築で初めから古い家＝エイジング処理で建てるが正解でした。
「大家さんデザインプロジェクト」でアパマンを考えてみたい地主さんはどうぞご連絡ください。
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神奈川県の横浜市は傾斜地や崖地が多いことで有名です。そのため横浜市も敷地の段差や擁壁に対し厳しい制限をかけています。
ところが、かつて法規制がゆるい時代に人力で施工開発した４メートルに満たない通路で結ばれた宅地が数多く残っています。観光地として有名な尾道や長崎など海岸線の港町に多い崖地住宅地が典型的な例です。そこに普遍的な建築法規制をかけてしまったため検査済み証の無い古い擁壁敷地や草むらと化した自然傾斜面などは取り残されており、周辺相場地価より安いからといって、間違って買ってしまうと建物が建てられない土地も多いのです。
そんな土地の中で設計、施工の工夫しだいでは建設可能な用地が眠っているケースがあります。今回の土地がそうですが、下から見るかぎり草木に覆われとても敷地としては向かない印象でした。しかし正確に測量しなおしてみると、高低差と二項道路のセットバックを背の高いRC基礎で構成することで活路が開けそうでした。
そこで、眺望を活かした二棟構成のデザイナーアパートを提案したのです。
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二傾斜度60°階段の路地が二項道路という
ただの雑木林の崖地でした。
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基礎をRC打ち放し壁にして崖の上にアパートを建設中です。
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崖地に土木的な規模の巨大なコンクリート基礎を立ち上げ
そのうえに白いモダンなキューブを二個並べた構成
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高台に建つロサンゼルススタイルのアパートです。
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敷地形状に合わせた建物プラン
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窓からは横浜ベイブリッジが見える。
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物件データ
住所：神奈川県横浜市
用途地域：第一種低層住居専用地域
許容建ペイ率：60％許容容積率：100％
高度地区：第1種高度地
敷地面積：85.07㎡
建築面積：42.00㎡
延床面積：84.00㎡
階数：地上2階 構造：木造
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「大家さんデザインプロジェクト」の結論
役に立たない土地など存在しない！。崖地を活かすことができればそれまで二束三文だった土地の価値を飛躍的にUPさせることができます。周辺価格に比較してはるかに安い土地ですから土地をもたないサラリーマン大家さん候補生にとっても可能性を含んだ選択です。
崖地の上は大体眺望と風通しいうおまけがついてきますので、以外と入居率も高い案件に早変りします。ただし、許認可と基礎工事にかかる時間は通常の平地より3～4ヶ月は長くかかりますからその点はどうぞ御覚悟をお願いします。そのかわり土地購入から進めても、表面利回りは異様に高い案件になることうけあいです。
土地購入費：800万円（相当）
工事費：2800万円（コンサル・設計料・地盤工事込み）
想定家賃収入：1階貸室 １室 80000円/月×2＝160000円
：２階貸室 １室 80000円/月×2＝160000円
合計：3840000円/年
土地仕入れから始めた表面利回り：10.6％
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ただの崖地でもアパートが建てられるならお金の成る木に変身です。平地であれば「建築の素人」や「金融コンサルタント」、「技術力を持たない不動産仲介業者」でもある程度の建物を想定できますが、だれも手を出さない傾斜地、崖地の場合、建築のプロでなければ果たして建物が建つのか建たないのか、建つとしてどれくらいの規模が建つのか、については正確に分析できません。
そこを見極めることができれば、敷地条件の悪さをマイナス面をプラスに変えるアイデアもでてくるのです。
ただし、正確な検討をするための調査費用、調査設計費用、協力工事会社にも真剣に取り組んでもらうための経費を事前に見ていただく必要があります。今回はその事前調査費用を余分に払ってもおつりのくる計画を立てることができました。
「大家さんデザインプロジェクト」でアパマンを考えてみたい地主さんはどうぞご連絡ください。
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なぜ「大家さんデザインプロジェクト」の初回相談が無料なのか
それは私たちの提案精度が高く、提案の満足度が高いため業務依頼率が高いからです。いままでの業務実績ではこの敷地が決まって敷地図ををお持ち込みされているお施主さまからの相談に対する第一回目の提案が、見事に採用され、ご依頼をいただく確率、私どもからすると成功率が８０％を超えているのです。なぜ、そうなのかと問われると、一般住宅供給者達との明確な違いを指摘することができます。第一に敷地に従う点、第二に方位に考慮する点、第三に空間を最大限利用する点の３つによります。あれっ、お施主さまのご要望に答えるがはいっていないのでは？と疑問に思われるかもしれません、しかし事実そうなのです。その理由をご説明します。一般的にお施主さまは建築物の技術的な素人です、そのような建築的な情報力の非対称状態を明確にするためにもあくまで敷地の力を推し量る段階が必要です。つまり充分にカウンセリングをおこなっていない時点でお施主さまのご要望をそのまま反映し提案ていては、お施主さまにとっても、そこからなんら有益な情報は得られないのです。ちょっと乱暴な言い方をすると、「本当の敷地力を見ぬけていない段階の素人の要望に従っているプロはプロとはいえない。」ということです。つまりどれくらいのボリューム感の建物が建つのかきちんと把握できたいない状態のお施主さまのほとんどが、敷地に対し不可能な巨大な機能面積を詰め込むような無謀な要望か、むしろこちらの方が多いのですが、お持ちの敷地を過小評価してこじんまりとしたご要望をお持ちの場合がほとんどだからです。そこからは、３階建てプラスロフトだとか、半地下を利用するプランニングなどといったことは、プロが敷地を見て役所に出向いて判断しなければ判明して来ません。それが第１回目の打ち合わせ内容となります。
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説明力に自信があります。
アルス・ノヴァのデザインビルドの家づくりでは、デザインビルドゆえの利点を活かした説明プロセスにも力を入れています。ご要望ヒアリングから施主様のイメージや印象を確認するため、世界中から収集している数多くの建築写真ファイルの中からもっともお客様にふさわしい画像事例をお見せしながらビジュアル的にご説明します。建築家的な難しい説明は業界誌にまかせておいて、家づくりのミーティングは専門馬鹿になることないように常に心がけています。不明点や疑問点はお互いにその場で解決していく主義です。もちろんデザインの意図と使い勝手のリンクが設計の実力ですから実際の完成案件見学も大歓迎です。また代表者が若いころから世界中を駆け巡って見付けだし、見出した特選素材の何ををどこに使うのか、現物のサンプルを見ながら、楽しみながらお客様と工事部隊とのイメージの共有化を図ります。打ち合わせ時には、必要に応じて模型作成やＣＧパースなど図面以外のものも使いながら多角的に説明します。というのが、私たちのアンケートで判明したのですが、お客様の大半は細かい図面をほとんど読み切れていないという結果が出ているからです。図面というのは、細かい数字がはいった記号の集合体で工事のプロの為のコミュニケーションツールです。
一般の設計事務所のように図面による説明だけでは、全く不充分ということが私達にはわかっているのです。そのため模型やCGにより、視覚的にも立体的にイメージの共有化を図り、打合せとは私たちを信頼していただくプロセスと自覚しています。その結果をもとに法的な条件闘争を役所とおこないます、お役者仕事といわれるように法律のギリギリの判断になったときに役所は厳し目に判断してきます。例えばロフトの面積参入や階高の判断においてせっかく買った高い土地を十二分に使わせないような判断を課してくることがあります。そういった判断を合法的に覆す弁護士的な役割も私たちの仕事です。
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▲完成予想パースのＣＧ（相談料金に含まれています。）
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▲設計図面の例：
断面図上に配管の位置まで
最初の段階で記入検討するのが当たり前
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▲図面を広げて打合せ確認中の様子です。
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住宅性能保証の仕組みに設計事務所保険もプラス
設計事務所と工務店の関係がそのときどきで常に異なる通常のスタイルでは、建物の不具合について責任の所在が曖昧になってしまう実態があります。最悪の場合は、設計事務所と工務店の間で責任のたらい回しにあうという可能性もあります。欧米では制度的に設計事務所や建築家の責任は非常に重く専用の保険に入ることが必須となっています。一方、現在の日本の設計事務所スタイルは、設計責任に対する態度があいまいで経営基盤的に建築士としてなんら保証能力の無い方が設計デザインに取り組んでいる恐ろしいケースを耳にします。アルス・ノヴァのデザインビルドの家づくりでは、設計と施工を一貫した組織で行い、工務店は住宅性能保証に加盟しています。同時に設計者として建築士事務所協会と提携している設計事務所保険にも加入しています。設計者、施工者二重の保険、保証制度の採用により施工会社と責任の所在が明確化されます。
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当社は、（社）日本建築士事務所連合会（日事連）所の賠償責任保険に加入しています。
日事連の賠償責任保険への加入者数は現在のところ未だ５千社にしか過ぎません。
建築士の発行資格数が30万人を超え、事務所数でも東京都内に４万社の設計事務所の数がありながら
保険加入済みの建築設計事業所は１割程度なのです。この危険な事実を重く受けとめていただきたいと思います。
今進めている住宅の建築設計事務所は設計事務所保険にはいっていますか？
設計ミスがあった場合どのように責任を取るのでしょうか？
それとも設計ミスはまったく起こさないという前提なのでしょうか？
保険無しでカスタムメイドすることは、私供の感覚では恐ろし過ぎる行為です。
特に工事上非常にリスクのある新素材やアクロバットな設計デザインをおこなう場合には
保険は必須と考えられます。
そのような万全を期した体制ゆえに、わたくしどもでは、独自ルートによる海外からの素材の輸入や
完全フルオーダーのガラスカーテンウォールなどの設計・製作指導実績があるのです。
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この保険は、日本国内において行った設計・監理業務のミスに起因して、
建築物の滅失または、き損事故が発生したとき、
建築物自体の損害および他人の身体障害・財物損壊について、
法律上賠償しなければならない損害をカバーします。
補償の対象となる業務
被保険者またはその使用人、その他被保険者の業務の補助者が、日本国内において遂行した下記の業務
設計業務 建築物の建築工事実施の為に必要な図面（施工図を除く）、および仕様書を作成する ことをいいます。
工事監理業務 建築士の責任において、指示書の作成、および施工図承認書を作成す ることをいいます。
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ザ・チーム・アルス・ノヴァ
家づくりのデザインは、お客様と私達と工事にとりくみ人々との共同作業です。その根底で基本となるのは、人と人の結びつきの強さです。単なるお客様と業者の関係では、決して巨大な感動を得ることはできません。業務的関係を超えたチーム、コラボレーション、パートナーシップという関係にまで高めていくことが可能かどうかが非常に重要です。そこに冷静な判断力と信頼できる技術力が合致すれば、ただの事業案件で家賃収入期待にとどまらない、永続的な大家さん意識が生まれます。ご自分が所有するアパートやマンションをどのように建てたか、この想いを最大限強度で共有したい。今までの完成案件のすべてにいえることですが、工事中も完成後もいろんなことが起きます、そういったピンチやチャンスが必ず起こりますが、それらを苦悩、怒り、から大泣き、大笑い、感動、大円団に至る、、そんな感動のドラマを関わるすべての人々で共演したいと考えております。そのためのステージをご準備いただくのはこのページをご覧になっている大家さんなのです。
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すべての人のライフスタイルを感動のステージに高める
株式会社 アルス・ノヴァ
〒150-0001 東京都渋谷区神宮前3-42-3
TEL
03-5411-2481 FAX 03-5411-2482
E-mail mail@ars-nova.co.jp
URL http://www.ars-nova.co.jp
代表取締役
森山 高至 （森山 崇）
経歴
早稲田大学理工学部建築学科卒業
早稲田大学政治経済学部大学院卒業
斎藤裕建築研究所を経て独立1991 株式会社アルス・ノヴァ代表取締役
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