誰かに教えるというほどだいそれたものはありませんが、私も仲介経験者ですし住宅メインというとお話できることも頭に浮かびましたので回答させて頂きます。現状は成績が振るわず、辛いという事ですので数年間はその辛さを感じることのない動き方ならお伝えできそうです。
先に一点。精神的辛さは無いものにできますが、肉体的な辛さは数年するとどうしてもでてきます。引き合いが多くなりますとやらねばならない仕事量が行動可能な量を凌駕してしまうのがこの職業の宿命ですのでそうなった場合は、取り組み方を調整してくさい。（たぶんそうなれば喜ばしい事ですよね？）
では、始めます。まず最初にまとめ的な超重要POINTを2つ。
・住宅仲介は頭を使う（考える）事に集中し始めると上手くいかなくなる。⇒頭を使うのはオファーから引渡し迄の間だけ。それ以外は余計な事を考えない。
・精神的苦痛を極限まで減らす（ほぼ0状態にする）には10分の1でよしと考えておく。⇒力まなくても10回案内すればどんなに力量がなくても平均すれば1契約くらいにはなる。
私が仲介の仕事をスタートさせた際、他の営業職に比べるととんでもなく大きな強み（やりやすさ）がある事に気づいていて非常に気が楽でした。（私はビジネスにおけるコミュニケーションのジャンルで一流と呼べるレベルにまでなりたいという変わった目標を持っていましたのでジャンルの違う営業職や広報等を身につけたいが為にそれ以前にこなしていました。フルコミで物を売って生計を立ててた時期もあります）
その強みとは何かと申しますと、「そのお客様が取り扱い商品（物件）を購入する確率はほぼ100％である」という事なのです。私が所属していた仲介会社は大手のフランチャイズ加盟店ではありましたがいわゆる街の不動産屋さんです。買主側が多いという事でそれベースでのお話になるよという事です。で、物件を紹介しないといけないわけですが、他業種ですとお客様とアポイントをとって商談ということになってもそもそも自社もしくは取り扱い商品に興味がなくダメという事が結構あるのです。一方、この仲介の仕事の場合、不動産を探している方を対象としますのでほぼ確実に取り扱い商品（物件）のどれかに興味をもって頂け取引をする事になるんですね。
これはものすごい事だと思うんです。他の業種では有り得ない好条件です。どんなに時間を取られてもいつか必ず取引につながるわけですから（他社に邪魔される事はあるかもしれませんが）。そんな売上保証付きみたいな営業職なんて他にないんじゃないでしょうか。
もう一つ、アドバイスはすれど詰めない（クロージング）をしないというのが仲介をスタートさせる以前に身に付けた私のビジネススタイルというか美学だったんですね。私の場合は色々あったこともプラスして不動産営業というとものすごい悪人集団のイメージがあったんですね。その為、これをより強く意識しました。
ここで導き出された答えは、簡単です。商品をたくさん見てもらうことを最優先する。案内第一主義です。不動産業界の事は当時全くわかりませんでしたが、さすがにどんなに難しいものだったとしても10回案内すれば1回は成約になるだろうなって思いましたし、そもそも他業界・多商品を取り扱った事のある身にとっては毎日2，3見込み客とアポイントをとって商談するのが常識です。
その為、まず毎日最低でも１回はご案内することを決めました。そうすればあまり何も考えなくても単純に一ヶ月で25案内以上にはなりますので2、3件の成約になるだろうという事で。で実際そう取り組みました。
でも、その案内が取れないという人がほとんどだという事も知っています。でもできないハズがないんですね。行動基準と意識の差なのだと思います。25案内を切るようでしたらどんなに契約が上がっていたとしても大問題だと認識しましょう。契約なんてのはどうでもいいです。後付けですから。
まず、案内予定が少ないということは何よりも避けないといけない事象だと捉えるようにしてください。平日も当たり前に案内できるのです。場合によっては午前と午後、2組にご見学頂けます。売買でもできます。
案内予定が少ないもしくは全然ない場合は、14時から20時までアポイント（案内の約束）を作るために活動しましょう。どこの会社でも旧客名簿はあるでしょうし、ご自身の成約に至っていないお客様へのアプローチもあると思います。45分電話・15分休憩を最高で6回できます。常にこの時間はスキあらば最優先事項にしましょう。（ただでさえ忙しくなるのですから相当意識していないとできなくなります）
ここで常識外のアドバイスを少々。物件がなくても案内の約束をする事。これ超重要です。お客さんの方が物件知ってる？バカいっちゃァいけませんよ。夢のマイホームですよ？おうち探しは。物件データやインターネットの情報はたしかにその瞬間はお客様の方がしってるかもしれませんけど、データで物件は決められないですよね。見なきゃ。仲介やっている人より物件を見てる数の多いお客さんなんて存在しません。そもそも、家は「ここに住みたい」って思えるかどうかなんですからみて感じてが最重要であり、それ以外は最後の決断の材料にすぎません。
話はそれましたが、物件なんてその瞬間は浮かんでなくてもいいんです。そもそもあまりしらない見込み客へ電話しているわけですからその人好みの物件をいきなり用意できていたら気持ち悪い。で、約束の時までに電話で聞き取りした内容にそぐいそうな物件を用意してあげればいいんですから（外れてもしょうがいないですし、修正して2回目以降より精度を高めればよい）。それが午前中にできる事です。
大きな声では言えませんが、物件の下見なんてしなくていい。案内していれば覚えます。それにデータをみて、実物をみたらこんなに違うねってお客様と一緒に味わえる。物件情報もらいに行くのも後回しです。案内をたくさんしていれば物元も連絡くれるようになります（取引も多くなりますからね）。次にこれは当たり前といっちゃぁ当たり前ですが、一度ご案内したらその時に次回のご案内予定も決める。1回のご案内でエリア・予算を鑑みても全て見る事はほとんどできないですし、そもそも常に物件は動くものですから継続的に連続して見てもらわなければ納得いく物件を取得頂けません。なのでちゃんとエスコートしてあげましょう。
決める決めないはお客様が決めることですから見せてあげる事に全力を尽くす。ご案内する事にほぼ全て集中して活動するだけでいいわけですから精神的苦痛はありませんよね？ご案内は楽しいですよね？90％以上はご案内から始まるのです。ご案内に集中していれば成績に悩むことはありえません（瞬間瞬間はあるかもしれませんがその場合はさらに案内を増やす）。精神的苦痛はほとんどなくなると思います。
調整が必要になる時期が早くくるといいですね（繁盛で）。でも継続していったらあっという間ですよ。長くなりましたのでこの辺りで締めさせて頂きます。参考になれば幸いです。頑張って下さい!!
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