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最近、もっと色々チャレンジしなくてはならないと思っているので 今まで門前払いした外国人の方にもご入居頂けないかと 検討しました。 これで可能性がまた広げられます。 実は今まで50人近くの方にご入居頂きましたが、海外の方は 1名だけでその方ももう5年とか日本に住んでいる方でした。 日本は人口減少社会なので今後日本が、このままの国力を 維持するには、 ①子供の数を増やす ②移民を受け入れる のどちらかと思いますが、多分②の方向性になるかと 思います。 ②すらできず、滅びていく道ももちろんありますが笑 私は結構歴史好きなのですが、古代ローマしかりかつて 人口が減っていく国で最終的に生き延びられた国は 皆無といっていいほどありません。 多分②が現実的です。 なので、今後大家業として生きていくためには外国人 の方を受け入れる必要があります。 そこで、外国人の受け入れをしてそうな方にブログ 経由で相談してみました。 皆様ご存じ必殺さんです。 お答え頂いた答えは↓ -------------------------------- 送信者:まーくん 日付: 件名:【ご指導頂けませんでしょうか？】外国人の受け入れにつきまして ホスト: -------------------------------- いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。 大変お忙しい中僭越でございますが、1点ご指導頂きたい点ございましてメールをお送りさせて頂きました。 必殺様は外国人の受け入れの際にどのような書類を用意され、 どのような手続きをされているかお教え頂けませんでしょうか？ 私も神奈川県でサラリーマンをしながら自主管理で不動産賃貸業を行っておりますが、 今後増えていくであろう外国人の受け入れ増加を検討しております。 色々と調べているのですが、家賃保証会社も外国人の場合は難しい場合も多く、 連帯保証人の場合も海外だとあまり意味をなさないのかと思っております。 外国人登録書があればいいのか？ ビザの取得を行っていればそれのコピーを預かればいいのか？ 色々と考えてはいるのですがハッキリした結論を出せずにおります。 必殺様はどのようにされておりますでしょうか？ お時間のある時にもしよろしければご質問にお答え頂ければ幸いでございます。 もちろんブログに公開して頂いて結構でございます。 いつも非常に勉強になるブログをありがとうございます。 何卒よろしくお願い申し上げます。 -------------------------------- お答えします。 まず「外国人」と言っても人種や考え方、日本に来る目的と様々な方がいます。 ですので、一括りで外国人はどうか？とは言いようがありません。 私の経験上ですが、各国の入居者さんの特性を書いてみると、 １、中国人（留学生などが多い） 部屋が油だらけになる。もう全てが油油油・・・ レンジフードなどは、まさに中華料理店 部屋内も基本的に土足 家賃滞納は基本的に無いと思う ２、フィリピン人（偽装結婚の女性） ゴキブリなどに抵抗がないのか？虫の発生が多い気がします。 基本的に気の良い人たちなのだが、 仕事が水商売などで生活が不安定 そのため家賃滞納などがたまに発生する。 ３、パキスタン人（家族で生活） どうやって永住権を取るのかは不明 工場勤務 基本的に真面目で、特にトラブルなどない ただ、料理の香辛料？が臭い ４、韓国人（韓国からの出稼ぎ女性） 入居期間は短い（１年ほどで転居していく） 日本人の夫を持つと長く入居するがクレーム（要求）も多い 独身の韓国人女性も多いのだが、 家賃滞納は外国人の中で一番高い気がする ※あくまでも個人の感想です。 そこで、外国人に部屋を貸すリスクについて述べたいと思います。 皆さんは外国人に部屋を貸すのに何がリスクなのか？ １、家賃滞納？ ２、騒音？ ３、トラブル？ １＝家賃滞納 これは意外とありません。 もし滞納になっても置手紙と部屋のカギを置いて夜逃げしてくれます。 外国人の方は、お金を支払えないというのは「住む権利が無い」と考えて出て行ってくれます。 （一部特権階級のお隣の国の方は、自分の権利をかざしてもめまくりますが・・・） ２＝騒音 引っ越してまもなくに必ず自宅パーティーを開きます。 これは国の違いで、新居に友人を招くのはしょうがないです。 でも、ちゃんと注意すると分かってくれます。 ですので、普段の生活で騒音問題でトラブルのはあまりないと思います。 ３＝トラブル やはり日本人は外国人に対して抵抗があるもので、 何も悪いことをしていなくても、 顔が不気味だなんて思っちゃいます。 うーーーん、 肌の色も言葉も違いますからね・・・ 何を考えているか？なんて分かりようがありません。 なので、ベトナム人の就労研修生が数人入居しただけで 出て行った家族もありました・・・ あと、トラブルと言えば、 料理の臭いが日本人の感覚と全く違うので違和感が強いと思います。 なんとも言えない臭いなんで、 夕方の夕食時には何となく違和感のある臭いが漂います・・・・ この辺は難しいところですね・・・ 結論 外国人も人次第 良い人もいれば悪い人もいる でも、住む権利ばかり主張して家賃支払いの義務を果たさない某連中より、 出稼ぎにきている外国人のほうがズーーと真面目で勤勉です。 あと、外国人比率を上げすぎると日本人が離れてしまう危険性がありますので、 そこは１０件中１件とかに押えたほうが無難ではないでしょうか？ 補足 外国人登録証明は絶対に必要です。 観光入国での不法滞在者は長く居住しませんし すぐに逮捕されたりと不安定です。 ３ヶ月程度の滞在に対して仲介手数料を２ヶ月払ってたんでは意味がありません。 参考になれば幸いです。 必殺さんはロジカルですね。 非常に勉強になりました。 必殺さんありがとうございます！！ あとは自分がどこまでリスクを取れるかで、 国内連帯保証人を設定してもらうのか？ 保証会社をつけるのか？ つけないのか？ はどこまで「自分の力量があるのか」だと思います。 なので、自分は常に進化をしないといけないと 思いますし、常に努力は怠ってはならないと思います。 続く！！
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実はわたくし、保証会社さんと業務委託契約を締結 いたしました( ･`ω･´)ｷﾘｯ この前記載した通り（この前の記事はこちら） 自分の進化をサボっているなと思ったので、より客付の 可能性を広げるためにシェアハウスでも契約してくれる 家賃保証会社さんを探していました。 その中で1社とりあえず話をしてくれる会社さんがあって その会社さんがわざわざ私の家までご足労くださって 色々とお話しが出来ました。 この会社さんはシェアハウスでも家賃保証受けてくれます。 外人でもＯＫ。連帯保証人も不要。 色々な保証会社（とは言っても4～5社ほど）に問い合わせ してみて、不動産会社を通して申請してくれないとダメという 所がほとんどでしたが、ここは大家本人が申し込んでもＯＫ。 当たり前の話なのかもしれませんが、私は実際に自分で 聞いてみるのが初めてだったので新たな気づきになりました。 この会社さんと話をしている中で、ほかにも受けてくれそうな 保証会社の名前が出てきましたので、この会社にも 問い合わせてみて、こちらも大家（私）と直接で申込み ができるようにしたいと思います。 正直 4号のキャンセル、1号の客付の苦戦、1号の漏水、 2号の退去連絡（これはすぐ確定）、本業の忙しさと トラブル・・・ と最近ツイテないと思う事が多いです。 心霊写真も撮れましたしね 笑 心霊写真はこちら （※心してみてくださいね。） 最近うまくいかないのはこの霊のせいだとも思い始めましたが、 こんなもんは考えてもしょうがないです。 こういううまくいかない時ほど、自分の進化のチャンスですし、 恐らく1か月たてばなんも問題なく回っていると思います。 この機会を楽しむというよりは、楽しまないでもいいですが、 「これが終わったら自分は進化している」 と思う事で今できる事に集中して頑張ろうと思います。 家賃保証会社と契約したのもそうですしね。 がんばります！！ 続く！！
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1号空室継続中、4号も満室の夢が破れたのに 5号を探しに動いています。 こんなことしてるから忙しいんですよね。 最近なんかずっと忙しいです。 忙しいので・・・  この前間違えて、左右違う靴はいてきちゃいました笑 このまま内覧をしたのですが、内覧者に 「新手のオシャレかと思いました 笑」 って言われました 笑 ぼけてます。 さて最近見てきた物件ですが、2物件あって、ともに 横浜まで6分の急行停車駅 徒歩15分 という物件で、 １つは所有権で1000万台中盤位の物件 １つは借地権で3ケタ台中盤の物件 です。 １つめは当然融資利用、2つめは指して現金 購入かと思っていた物件です。 共に5部屋位は取れそうでした。 私の物件探しの方法や様子はこちら まず1つめ      こんな物件です。 要はリフォーム済み物件です。 私はリフォーム済み物件が嫌いです！！ だって僕にとって不要なリフォームされてたりするし、 何よりも値が下がらないから です。 この物件当然ですがこんな価格ですから駐車場が 無かったり、坂の上にあったりと難はあるのですが、 この価格だと、買っても20%以上で回りません。 なので、リフォーム費がほぼかからない事を考慮して 1100万でどうですか？ と鬼のような指値 60%位すかね。 をしましたが、撃沈。 もし、金額下がったら教えてください、と名刺をお渡しして 転進です。 さて2軒目      玄関ドアの鍵が空かずに、窓から突入物件でした笑 いやー・・・ この立地でこの価格なのである程度想像はしていましたが、 想像の斜め上を行きました。 風が吹くと家自体が揺れます笑  分りにくいですが、畳が土になりかけています笑 ある程度の物件であれば大丈夫な自信があったのですが、 これは正直怖かったです。 背中がゾクゾクするし、一刻も早くここを出ろと僕の第六感 が告げています。 さて、タイトルの心霊写真ですが、この物件の写真です。 いきますよ。。。  僕は右利きです。 当然ですが、写メは右手で撮ります。。。 この右手は誰でしょうか・・・ 仲介さんは近くにいませんでした・・・ ひぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃっ 続く
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この1週間で自転車が3回パンクしました！ 最近ツイテないんだと思います。 漏水事故もあるし。 パンクするし。 退去も出るし。 客付も苦戦中だし。 う～ん・・・ 何か悪い霊がきっとついてます。 4号の客付完了して、無事満室！と先日記載しましたが、実は 申込みキャンセル・・・orz 初めての申し込みキャンセルです。 へこむ～ （Ｔ＿Ｔ） 連絡が突然取れなくなったのですが、実は今日先ほど 「祖母が亡くなって連絡できなかった」 と連絡が来ました。 本当か？と思いますが、そんなこといってもしょうがないです。 ですがもう信じないで、「お金を振り込んだら抑えてあげる」 と伝えてあります。 さてどうなるでしょうか？ 4号の客付についての歴史はこちら 1号は実は相変わらず苦戦中です。 1号と4号は実はドミナント的な戦略をとれるところなので、 1号で来た問い合わせをかなり4号に流して、4号で決めていた 経緯もありますが、初めてお部屋が空く前に確定が出来ません でした。 シェアハウスは共用部（キッチン・リビング・風呂・トイレ）が 共用なので、共用部のみの見学でお部屋の中は写真を見せて で決められます。 今まではすべてそれで空室までに決められたのですが初めて 1号も空室になってからの客付をしてます。 くそ～～っ！！ 実は、2号も退去連絡が来ました・・・orz やっぱり悪い霊がついてます。 こういう時は考えてもしょうがないです。 出来ることを粛々とやるしかありません。 2号ですが、こちらは、退去連絡から3日後に確定しました。 わーい！！ やっぱり2号は優秀！！ これがシェアハウス経営の醍醐味でございます。 さて、今日のテーマである問い合わせＧＥＴの方法でございます。 私の本業はネット集客をする会社ですので、このネット集客でシェアハウス業界 で勝ちきるための方法を考えてみます。 いつかは自分でできるようになりたいですがまだまだ規模的に無理です。 そもそもの前提ですが、シェアハウスはほぼ全てインターネットでの集客です。 インターネットでの集客のシンプルかつ最大の勝利方法は 検索ファーストページの 面をジャックする事 です。 どういう事かというと ＳＥＯ・リスティング（ＳＥＭ）・ＭＥＯの検索面の50%とかに 自社物件が出てくるようにするという事です。 具体的な画面でいうと下記  たとえば「シェアハウス 東京」とかで検索をすると上記のように なります。 赤の所がリスティング（ＳＥＭ） ⇒1クリックされる毎にＧｏｏｇｌｅにお金を取られます。 ⇒検索ワードによって単価が異なります。 （私の本業のリスティングのビックワードはワンクリック500円ほど） 青の所がＳＥＯ ⇒お金は取られませんが1ページまで持ってくるのが 大変です。 ⇒ビックワードのＳＥＯ上位表示させている所は大体 ＳＥＯ会社と言われる上位表示会社に頼んでいます。 大体、1ページ目のリスティングで10個位・ＳＥＯで10個位のサイトが 表示されます。 という事は1ページ目は20サイト掲載されるというわけです。 20サイトあるうちの、1つに出ていたら１/２０なので占有率５％ です。 ２つに出ていたら２/２０なので占有率１０％ ４つで２０％ という感じです。 この占有率をいかに高めるか？が勝負になります。 １つの物件のサイトで２０％取るのは難しいです。 たとえばＡという物件のＨＰを作って掲載できた場合には 最大でとれてもＳＥＯ１、リスティング１しか取れません。 なのでどんなに頑張っても５％です。 しかも、リスティングはワンクリック課金なので1物件で 取ってしまうと、1日で○千円～○万円（ワードによります） かかるので費用対効果があいません。 というか基本的に１つの物件のページでＨＰをつくって リスティングを運用して、ＳＥＯ対策をして、というのは よほどの ロングテールワード （「シェアハウス」とかの検索ワードがビックワード、 「シェアハウス 神奈川 安い」とかの検索ワードが ロングテールワードになります） （ロングテールワードの方が、検索ボリュームが小さい ので安くリスティング運用できますし、ＳＥＯも上がり やすいです） でないと意味がありませんが、ロングテールワード だと逆に問い合わせが少なく意味がありません。 そこで、何を考えるかというと、 「1物件だけだと費用対効果が合わないのであれば、 複数物件掲載されているポータルサイトを作れば いいじゃない！！」 となります。 そしてみんなこれをします。 これが現在のシェアハウス業界です。 ポータルサイトが10サイト位あって、この10サイトが ファーストページの面を取り合っています。 ですが、抜きんでるサイトがなかなかありません。 抜きんでるというのは1ページ目の占有率を２０％以上 ジャックしている会社です。 なぜできないのかというと考えられる理由は２つ ①売上が低く販促費に回せない （問い合わせ課金制度を採用しているので） ②アイディアの不足 かと思われます。 ①が最大の要因かと思いますが、シェアハウスの場合 全ての媒体が「問い合わせ課金制度」を採用しています。 1件問い合わせが来るたびに、600円～2000円位の費用が 発生するというシステムです。 恐らく平均は1200円位ではないでしょうか？ 要するに、ＰＬでいうと客（我々物件オーナー）の販促費を 自社（サイト側）の売上と考えています。 たとえば1日に200件の問い合わせがあるとすると、 200件×1200円＝240,000円 が1日の売上です。 1か月30日だと仮定すると、 24万×30日＝720万 月商720万です。 このうちに販促費にかけられるのなんて１０％～１５％位 でしょうから、仮に１０％とすると、 72万円 しか販促費にかけられません。 1日で2.4万円 これでは無理でしょう。 大したリスティングが回せません。 1サイトで限界です。 ②アイディアの不足 どのポータルサイトもポータルサイト１つだけしか運営して いません。 東京・神奈川・千葉・埼玉を合わせて1サイトです。 高価格帯と低価格帯を合わせて1サイトです。 シェアハウスとドミトリーを合わせて1サイトです。 短期・長期を合わせて1サイトです。 と言い出すときりがないのですが、この「合わせて」を 上手くばらせば、サイトの数を増やせますよね？ そうすると、通常２つまでしか面が取れなかったのを ４つとか５つとか増やす事が出来ます。 さらに、たとえば「シェアハウス徹底比較」とかサイトを 作って、そこに自社の物件をすべて載せておいて 別の会社名で運営するとか、色々やり方はあります。 考えが古いな～っと思うサイトが結構多々あります。 「ひつじ不動産」とか老舗サイトでいいサイトなのですが、 結構運営はひどいと思います。 （スマホ対応しないと、ＳＥＯはじかれますよ～） ですが、②が出来ない理由も①が最大の要因だと思います。 という事はどうすればいいのか？ 売上を賃料売上にする （集金代行までするサブリース形式にする） になるかと思います。 たとえば先ほどの問い合わせ課金の平均1200円とすると、 恐らく賃料は6万位です。 この6万を売上にするという事です。 「賃料6万円を一度サイト側で預かって販促費を差し引いて返す」 みたいなイメージです。 （※実現可能かは置いておいて、イメージ論です） たとえば先ほどの200件の問い合わせのうち１0件が毎日確定している とします。 １0件×6万円＝60万 30日×60万＝1800万 この賃料を3か月分はサイト側で徴収して、毎月１０％の採用費と 集金代行料を差し引いてオーナーに返すという契約とする。 （※3か月以降の採用費はなし。集金代行だけ依頼したい人は ５％で請け負うよ、的な） これで、1800万が3か月ＧＥＴできます。 多分毎月増えていって半年位で、売上が安定するでしょう。 恐らく年商は2億～3億位かと思います。 そうすると、この2億～3億の10%を販促費に回すと、 2000万～3000万/年です。 仮に2500万としましょう。 2500万÷12か月＝208万 208万÷30日＝7万 先ほどの3倍位お金がかけられます。 こういう考え方になると思います。 多分これを実現した会社の一旦勝ちになると思います。 多分、集客サイト業者がいきなり入っていってもなかなか難しい と思うので、自社でシェアハウスを運営している会社が、集客代行 運営代行等の感じで営業をかけるイメージになると思います。 実は、私が今そういった動きをしているのではないかと 思っている会社が「オークハウス」さん。 ついにポータルサイトを作りました。 このポータルサイトにはオークハウスさんがかなり多く載っています。 今は、問い合わせ者さんからのメールが我々（オークハウス以外の オーナー）に直接来るようになっていますが、私がオークハウスさん なら、「コールセンター」を作って、まずすべて自社の物件に誘導 しようとします。 これで売上ＧＥＴです。 次に比較サイトを作ります。 「シェアハウス 比較」 とかのサイトを作って、上位を自社物件で独占、下位に関しても サブリース形式の物件で固めます。 これでさらに面が取れます。 さらに、エリア別のサイトを作って同じことをします。 さらに、規模別のサイトを作って同じことをします。 ・ ・ ・ ・ ・ このように面を取り切ったら勝ちかと思います。 これはある程度の規模がないとできない事ですが、私ももう少し 物件数が増えたら自社でサイトを作ろうかと思っています。 「神奈川県のシェアハウス比較」とかですかね。 とりあえずニッチなやつじゃないと勝てないので、もっとニッチに するかもです。 サブリースは将来的には考えますが、従業員を雇うほど 大規模にしたくない気持ちもあります 笑 つらつら書いてしまいましたが、とりあえず 「まず自分の物件を満室にしてから言いやがれ」 という皆様の心の声をひしひしと感じながら・・・ 続く！！
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ちょっと落ち着きました。 今日でこのネタは書ききります。 今までの経緯はこちらでご確認ください。 床下漏水①はこちら 床下漏水②はこちら 床下漏水③はこちら さてクラシアンを追い返してから、いつもリフォームをお願いしている Mさんのお知り合いの設備屋さんが来てくれました。 見てもらうと、ソッコー 「こりゃ俺じゃ手におえない」 ∑(｀□´/)/ ﾅﾆｨｨｲｲｲ!! これ、通常の設備屋じゃ無理だから、水道やと大工呼ばないと無理だよ、 との事・・・ やばいやばい・・・ 次の日、プロパン屋さんの知り合い業者さん来てくれるとはいえその人も 設備やです・・・ やばい！！ クラシアン系はだめだと強く認識したので、まず水道局に電話しました！ 水道局はいいですよ。 24時間対応可能な業者さんとか抱えてます。 クラシアンとかより絶対こっちに電話したほうがいいです。 そこで2社ほど紹介してもらってこちらも来てもらう事になりました。 さて、次の日・・・ まず朝一で、知り合いの設備屋さんの知り合い業者さんに来てもらって 見てもらうと、 またソッコーで 「こりゃ俺じゃ手におえない」 ∑(｀□´/)/ ﾅﾆｨｨｲｲｲ!! さらに水道局の1社も来てくれて、見てソッコーで 「工事が2週間後になる」 ∑(｀□´/)/ ﾅﾆｨｨｲｲｲ!! やばいっす・・・ 最後の希望で、最後に来てくれた業者さんに紹介してもらったかたに 来てもらいました。 この方非常に柔軟で助かりました。 まず、見てくれて、すぐに「ユニットバスを解体できる大工さん」を読んで くれました。 今回の漏水ですが、まずもって漏水場所の特定ができませんでした。 ユニットバスの下が怪しい・・・ ですが、お風呂は基礎が打たれているので、脱衣所に点検口を作った としても床下まで入れませんし、隙間がありません。 そうするとユニットバスを一旦バラして、チェックする必要があります。 ユニットバスはばらせる業者さんとばらせない業者さんがいて、 ばらせる業者さんは貴重ですが、通常説明書を求められます。 中古で買った物件のユニットバスの説明書なんてあるわけありません！ そこで「ユニットバスを解体できる大工さん」が見てくれたのですが、 バラシテも多分床下に入れる構造ではないと・・・ ∑(｀□´/)/ ﾅﾆｨｨｲｲｲ!! 漏水の場合、一番簡単で安い修理方法は漏水箇所を特定して その場所のみ補修する、なのですが、それは不可能そうです。 なので、結局、給湯器から引き直す事になりました。 そして出てきた見積もりは30万。 クラシアンとあんま変わらない 笑 もうやってくれることが貴重なので、すぐにお願いしました。 とはいえ工事スタートは翌週～ 給湯器の漏水状態で入居者さんには過ごしてもらわないと いけません。 水道代とかは減免処理があるのでそれを利用します。 基礎がちょっと水に浸るのとかはしょうがないです。 問題はガス。 今回は給湯管からの漏水なので、ガスメーターがずっと 使い続けている事になります。 ガスメーターは長時間利用がある場合、一旦緊急停止 するようになっているので、頻繁にガスが落ちます。 そのたびに入居者さんに外にガスを復旧させにいって もらわないといけない・・・ 給湯器がずっと動きっぱなしになっているのはそれは それで、給湯器に負荷がかかるので、深夜や仕事中の 日中は元栓を閉めてもらわなくてはならない・・・ と大変大変ご迷惑をおかけしました。 申し訳ない・・・ クレーム確実なのでこういう時に私のクレーム対処テク がさく裂します。 こういうときは、超近づきます！！ これ重要。 クレームの時ほど近づく まず、土曜日の夜に私物件にいたので全員の部屋をノックして 謝罪すると共に、元栓の開け方閉め方、ガスの復旧方法を説明 します。 そして、毎日全体メールで2回ほど、現在の工事進捗度合と 謝罪文を毎日メール。 超がんばってる感を出します！！ 事実超がんばってますしね 笑 結局、1週間ほどご迷惑をおかけしましたが、 大きなクレームもなく終わりました。 ガス代と水道代を入居者さんから期間中頂かない だけで対応できないかと思っています。 さて、今回の漏水ですが、 保険 で対応します。 水漏れの特約を付けておいてよかったです。 現在調整中ですが、多分8割9割は出ると思います。 さらに、 水道料金は全額減免 （各水道局のHPを見ると申請方法のってます） ガス代は都市ガスに電話して半額減免 （本来はやらないみたいですが、やってくれました） となりました。 ガス代は実際には8万位になったのを4万位で済んだので、 実際の被害は交通費と4万位かと思います。 この分も色々何とかしようと保険と実際の工事金額調整 で色々やってますが、このへんはブログにはかけません。 実際、保険申請が終わったらやんわり書こうと思います。 続く！！
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