線形モデルによる文京区の賃貸物件価格の解釈（「最高の借家」は統計解析で見つかるか？）

1. 3/28/15 線型モデルによる文京区の賃貸物件価格の解釈 ̶「最高の借家」は統計解析で見つかるか？̶ 先行研究としてTokyo.R#37の安井さんの『Rでお部屋探し』と、 @berobero11さんの『データ解析で割安賃貸物件を探せ！（山手線沿線編）』を参考にさせて頂きました。 1 @windfall_j 2015/03/28(Sat.) Tokyo.R

10. 今回利用するモデル線型重回帰モデル(Multiple Linear Regression Model) • 偏回帰係数ベクトルβと説明変数ベクトルxの線型結合    で⽬目的変数yの期待値を表現するモデル  （yはで • 何が嬉しいの：偏微分すると定数値 ( 　　　 )なので、  βを「xの増分に対するyの増分」の要約とみなして推論論を進められる ‣平たく⾔言えば「オートロックの物件はxxx円⾼高いけどさ〜～」  　　などの⼤大雑把な議論論ができる ‣僕のような素⼈人がザッと理理解するのには良良いかも、と採⽤用 63/28/15

11. データと重回帰に用いた変数データは賃貸情報サイトSUUMOからクローラーで取得。  2014年年11⽉月下旬での⽂文京区内の⼀一意な2032件を対象とした。  ・誤差構造は正規分布とし、整合性のため価格≦15万で打切切り  ・⼀一般的な学⽣生が住む物件として間取りは1Room/1K/1DK/1LDKに限定 73/26/15 価格広さ  (専有面積) 築年最寄駅  までの分数バス・  トイレ別自動  ロックエアコン室内洗  濯機場駐車場追焚温水  トイレ郵便  BOX 独立  洗面所木造乾燥機 0か1を取るダミー変数一般的に主な価格決定要因と見されている３変数

12. 多重共線性の診断  ➜◎目立った相関(絶対値>0.6以上)なし。どれを入れてもOK 83/26/15 最終的なモデルで使った説明変数価格広さ築年最寄バス・  トイレ別自動  ロックエアコン室内洗  濯機場駐車場追焚温水  トイレ郵便  BOX 独立  洗面所木造乾燥機赤字は縦横2変数の相関係数R(フォントの大きさ R) ※ は比例記号。「正比例する」ことを表す

13. 最終的に得たモデル。エアコンのみ有意差なしで除外偏回帰係数を⽤用いた解釈例例 • ⾯面積が10平⽶米(≒6畳)増えると1999 × 10 ≒ 2万円家賃が⾼高くなる • オートロックがない物件は、ある物件と⽐比べて4,156円安い • 単に⽊木造住宅宅だと分かっただけでは、1,910円しか安く⾒見見積もれない • バストイレ別、⾵風呂呂の追い焚き機能などは2千円程度度の変動か 93/28/15 (※管理費・共益費含む)

14. 最終的に得たモデル。エアコンのみ有意差なしで除外偏回帰係数を⽤用いた解釈例例 • ⾯面積が10平⽶米(≒6畳)増えると1999 × 10 ≒ 2万円家賃が⾼高くなる • オートロックがない物件は、ある物件と⽐比べて4,156円安い • 単に⽊木造住宅宅だと分かっただけでは、1,910円しか安く⾒見見積もれない • バストイレ別、⾵風呂呂の追い焚き機能などは2千円程度度の変動か 93/28/15 (※管理費・共益費含む) 僕みたいな不動産初心者にも、これだけ単純化すれば分かりやすい > (・ω・＊) ※これだけ単純化…線形予測子=物件条件(not主成分)、リンク関数=恒等関数(単位が[円])、誤差構造=正規分布(他の条件を無視)

27. 理由１：住みたい物件の条件が決まっていれば、全探索可能なぐらいに数が絞れてしまう。解析の所要時間を見学に割当てたほうがベターたとえば⽂文京区/家賃(管理理費・共益費込)5-‐‑‒7万円/マンション/駅徒歩7分以内/バストイレ別/フローリングを条件として検索索すると、重複ありで81 件しか該当しない • 中には９回重複して掲載されている物件も（仲介業者だけが違う）実際に訪れてみると「ないわ…」となる物件は結構ある • 住んでから半年年間は近くで⼯工事が⾏行行われることが発覚したり • 勤務先まで乗換１回だがホームが遠い上に混雑駅だったり • 部屋の中の⾳音が変な感じに反響して居⼼心地が悪いなど仮にこの解析法で賃料料相場より遥かに安い物件が２〜～３件⾒見見つかっても、それらが上記の条件を満たしている可能性は⾮非常に低いだろう 223/28/15

28. 理由２：「誤差が正規分布」の仮定を置くために、自分が考慮する家賃価格帯の５倍近くの価格幅を考慮する必要がある。仮に5万〜～7万の物件(531件、下図)だけモデリングを考えると… • 違う分布を⽤用いる必要が出てくる ‣リンク関数が複雑になるため解釈しにくいかも ‣今回は(学習⽬目的なので)偏回帰係数の解釈性を再優先した 233/28/15 家賃y yも(解析の目的にかなう程度には) 正規分布する。やったね！でもこんな高い物件住めなくね？ = + (E(y)で説明されなかった)誤差ε 誤差が正規分布するので = 今回想定したモデルここらへん理解が怪しいので突っ込み大歓迎です… 「安い！」と思っても狙ってた価格帯と違ったときの悲しみ

29. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/28/15 24 まとめ線形モデルによって賃貸家賃と物件条件の関係を要約した • 6畳 ≒ ２万円だった。やはり⽂文京区の地価は⾼高い • 宅宅配ボックスとオートロックは約5000円と⾼高付加価値 • 室内洗濯機置場、バストイレ別などは価格的には約2000円程度度の  ⼩小さな違いでしかないのではないか • ただし実際に探すときは物件数に⼤大きく影響する実感ありこの解析法は⾃自分の理理想の住まいを探す上では不不適だと結論論付けられる •こんな解析するより⼤大数の⾒見見学に時間を割こう • データの取得をしたのが11⽉月なのにこの発表が3⽉月だということの含意を読み解こう(2⽉月に家探しをするのは本当に⼤大変でした) • ⾃自分の検討価格帯のみを解析したいのなら線形モデルでは不不⼗十分 • みどりぼん読んで別のモデリングにチャレンジするかもしれません

30. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/28/15 25 まとめ線形モデルによって賃貸家賃と物件条件の関係を要約した • 6畳 ≒ ２万円だった。やはり⽂文京区の地価は⾼高い • 宅宅配ボックスとオートロックは約5000円と⾼高付加価値 • 室内洗濯機置場、バストイレ別などは価格的には約2000円程度度の  ⼩小さな違いでしかないのではないか • ただし実際に探すときは物件数に⼤大きく影響する実感ありこの解析法は⾃自分の理理想の住まいを探す上では不不適だと結論論付けられる •こんな解析するより⼤大数の⾒見見学に時間を割こう • データの取得をしたのが11⽉月なのにこの発表が3⽉月だということの含意を読み解こう(2⽉月に家探しをするのは本当に⼤大変でした) • ⾃自分の検討価格帯のみを解析したいのなら線形モデルでは不不⼗十分 • みどりぼん読んで別のモデリングにチャレンジするかもしれません

35. ラトゥール飯田橋の価格設定は全体の傾向に沿わない 303/26/15 ↑　　　　　.　　　最高値をつけている  ラトゥール飯田橋(8階)

36. ラトゥール飯田橋の価格設定は全体の傾向に沿わない 303/26/15 この物件も  ラトゥール飯田橋 (2階) ↓ ↑　　　　　.　　　最高値をつけている  ラトゥール飯田橋(8階)

37. 313/26/15 ラトゥール飯田橋の価格設定は全体の傾向に沿わない

40. ラトゥール専用の回帰直線を用意したほうが良い 343/26/15 赤い点がラトゥールの物件

43. ラトゥール専用の回帰直線を用意したほうが良い 373/26/15 赤い点がラトゥールの物件傾き0.2547 切片1.8636 傾き0.4336 切片4.8847

44. ラトゥール専用の回帰直線を用意したほうが良い 373/26/15 赤い点がラトゥールの物件⾼高級賃貸マンションは独⾃自の価格モデルを持つ傾き0.2547 切片1.8636 傾き0.4336 切片4.8847

45. おまけのおまけ：ラトゥールって誰が住んでるの？あまりに気になったので  (ラトゥールを⼿手がける)住友不不動産の  窓⼝口に⾏行行って聞いてきました • 「ターゲットとしては外国⼈人」 • 「地⽅方の医者の息⼦子なども」在住とのこと • ふーん？なんだか気になるなあ ‣私はその後の追加調査で真に驚くべき仮説を  　　得るに⾄至ったがこの余⽩白はそれを書くには狭すぎる 383/26/15

46. ちなみにSUUMOもユーザーにやさしい 393/26/15

Saving this for later?

Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime - even offline.

Text the download link to your phone

線形モデルによる文京区の賃貸物件価格の解釈（「最高の借家」は統計解析で見つかるか？）

windfall_j

Transcript