資産を無限に増やしている人に共通する事

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この前、水野俊哉さんの取材を受けて、

出来て来た原稿のゲラをチェックしていたのですが、

私の起業するまでと起業してからの

出来事がまとめられている原稿でした。


私は元々、茨城県の水戸市で起業して

今は六本木でもど真ん中の

アマンドが入っているビルに

オフィスを移しています。


元々は年収が280万円のサラリーマンだったのですが、

今ではサラリーマン時代の年収分が

月に払う家賃分と同額になっています。


それで、原稿を読み直して思ったのが、

「まあ、よくこんなに色々と今までやってきたな」

という事です。


今まで私は起業してから、

とにかく目の前の事を必死になって考えて

必死になって行動する毎日でした。


それで、いつの間にか

自分でも「こうなったらいいな!」

と思い描いていた事は

ほぼ達成してしまいました。


でも、まださらに

「こうなったらいいな!」

と色々と考えて挑戦している毎日です。


それで、「こうなったらいいな!」

を達成して来た1番の要因は、

やる気と行動力だと思うのです。


私のところには毎日のように

「不動産投資がしたい!」

という方が訪れます。


その中でも不動産投資が実際に出来る人と

出来ない人に別れます。


個人の年収やもっている自己資金で

物理的に不動産投資が出来ない人もいますが、

たぶん、90%の人が不動産投資を

始められる土俵には上がれます。


そこで実際に不動産投資を始められる人は

やる気を持って行動してくれた人だけなのです。


私はなるべく、めんどくさくなく、

お手軽に不動産投資を始めて頂いて、

なるべく楽に物件からの収益を得て欲しいのが

本音です。


そこを目指して会社として動いている訳ですし、

関わった人、全員が良い結果を出して欲しいと

考えています。


ですが、そんな成功出来る投資を希望する人全員に

良い物件を行き渡らせる事は出来ないのが

今の不動産の市況だったりします。


買える人で買いたい人が物凄く多いけど、

優良な物件は非常に少ない状況なのです。


だからこそ、このような状況では、

プラスの要素として

その人のやる気と行動力が問われる訳です。


ちなみに、私の起業してからの記事を見ると、

我ながら、凄い行動をしているな…

と自分でも驚いてしまうような

そんな行動力をしていたんですね。


私の場合、年収も低くて

そんなに物件を買える

属性の人間ではなかったのですが、

それでも不動産投資で家賃収入を得て

サラリーマンを辞められましたし、

その後、起業でも行動しまくって、

六本木に事務所を構えられるまでになったのは、

やる気と行動力だけが武器だった…

という事です。


まあ、今の不動産市場だと、

やる気と行動力だけでは物件は買えませんが、

年収が高くてもやる気と行動力が無いと

良い物件を買ってサラリーマンを辞める…

というのは難しいのかもしれません。


いかに買える状態に自分を持っていって、

やる気と行動力を持って事に当たった人が

良い物件を増やせて、

資産やキャッシュフローを増やせるのが

今の不動産の市況かと思います。


反対に、その状態を築ければ

無限にお金を増やせるのも事実で

そんな人を実際にかなり見ているも

事実だったりします。



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50歳以上でも長期融資が出来る可能性

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最近、色々な不動産投資の事例を見ていると

50歳を超えると融資に物凄く不利だ…

と思っていたのですが、

やり方を変えると、どうも一概に

50歳を超えているから不利だとは

言えないという事がわかってきました。


それはどういう事か?というと、

個人ではなく法人で融資を組んで

物件を買っていくと、

50歳以上の方でも長期で融資を組んでいる事例を

何件か見てきたのです。


通常個人では、完済年齢を80歳前後と

設定している金融機関が非常に多いです。


そんな状況なので、

例えば40代前半までの方であれば

融資期間30年取れる物件でも

50歳を超えていき、

1年経つごとに融資期間が

どんどん短くなってしまいます。


80歳ー51歳だと

29年が融資期間になるので、

30年引ける人よりも

不利な状況で投資に挑む事になります。


仮に1億円の物件で利回り10%、

金利が2,5%でフルローンをした場合、

返済期間が25年の時と、

30年の時のシミュレーションをしてみます。


1億円の物件で利回り10%なので、

年間に入ってくる家賃は1000万円です。


固定資産税や修繕費、空室リスクなどを

ちょっと厳しめに見て家賃の30%としますと、

300万円掛かる事になります。


ここから単純に銀行の返済を引くと、

税引き前の手残りがわかります。


1億円を金利2,5%で30年借りた場合、

474万円が返済額です。


これが返済期間が25年になると、

538万円が返済額です。


先ほどのランニングコストを省いた金額の

700万円から各々を引くと、

30年の融資期間で226万円の手残り、

25年の融資期間で162万円の手残りです。


約90万円弱が年間の手残りで変わってきて、

これが10年間の期間で見ると

900万円近く変わってきます。


不動産投資は起業に似ていて、

初期の頃は手持ち資金が少ない人が多く、

キャッシュフローを多くとった方が

キャッシュが潤沢になり、

規模拡大も早いですし、

経営的にも安定してきます。


ですが、50歳を過ぎた方は今まで、

年齢的問題で長期の融資期間を

選択する事が難しい…

と思っていたのですが、

最近、個人ではなく法人で

融資を受けている人の中には

ご年齢に関係がなく長期で融資を受けている人を

何人か目撃している訳です。


たぶん、相続人の方の同意や保証人など、

諸条件は長期で融資を引くためには

付いてくるかもしれませんが、

法人での融資で50歳を超えた方の

長期融資の可能性はゼロではないので、

これは私の中でも新たな発見でした。


という事で、50歳を超えている人は、

私も今までは長期融資が組めなくなり、

不動産投資には不利だと思っていました。


ですが、法人を活用する事で、

法人でも長期融資の可能性はあるかも…

という事ですね。



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日本の人口が減ることについて

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「日本の人口が減ることについて」

です。


日本で不動産投資をする事の

最大のリスクと言えば人口減少が

挙げられると思います。


すでに日本の人口は減少に転じており、

この環境下で不動産投資をしても大丈夫なのか?という

声も聞こえるからです。


では、このような状況での不動産投資に対して

どのような考え方をしていけば良いのか?

という事を解説した動画です。

今年は少しずつメディアに出て行きます

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今年は少しだけメディアに出ていこうかな?

と思っています。


というのも、先日、ZUUオンラインさんという

メディアの取材を受けて、

不動産投資のご意見を述べさせて頂きました。


ZUUオンラインさんの記事

→ http://goo.gl/WrLeiF


こんな感じで専門家として

解説させて頂いていて、

記事にまでしてもらっています。


そして、こんな感じで今年は

色々なメディアに少し出てみようかと

計画しています。


他にも本の出版の話が何年ぶりかで来ています。


私も今までに2冊ほど本を出版しています。


改訂して新版として出した本を合わせると

3冊になりますが、

また出版のお話をもらっているので、

久しぶりに本も出していく予定です。


では、なぜ他のメディアに出てみようと

思ったのかというと、

それは私が色々な事例を見てきて

世の中に出回る不動産投資の話が

あまりにも偏り過ぎている事が多いからです。


よく私もメルマガに書きますが、

高利回り物件を買っている人の本を読むと

現金を最初に大量に持っている人が

ほとんどです。


また、そんな人に限って、

融資の知識がなかったり、

その後、買い進める戦略性に乏しかったりします。


それから、特定の金融機関や、

特定の場所で物件を買い進めた人は

その枠の中でしか不動産投資を見れません。


例えば、地方で地銀や信金のみで

物件を買い進めた人には、

都銀とお付き合いをしていく…

という事は、やってもいないのに

「ハードルが高そう…」

とひと言だけ言って、チャレンジもしない訳です。


まあ、どの金融機関も担当者次第では、

緩くもなかったり厳しくもなったりする訳ですが、

その開拓もいち投資家としては

限界があるので、それもしょうがないかもなのですが、

それを企業としてやっているのが

私たちの会社なのです。


だからこそ、偏った知識や経験だけで

「こんな投資はダメだ」

と言っている人がいますが、

それはその投資を本当に知っていて

やってみた上で言っているのか?が

大事な訳です。


また、色々なバッグボーンの中で、

人は不動産投資に向き合わなければなりません。


お勤め先とご年収が良いけれど、

貯金はほぼ無い人もいれば、

お勤め先や年収は低いけれど、

頑張って貯金をしてきて、

貯金は持っている人もいる訳です。


それが良いとか悪いとかではなく、

今、投資をしたいと思っている人は、

その金融機関にアピール出来る武器を

最大限に使っていくしか無い訳です。


自己資金を貯めましょう!と言っている本も

1000万円貯めるには、

毎月10万円貯金しても8年掛かる訳で、

8年後には不動産投資のトレンドも

大きく変わっている可能性もある訳です。


時間は有限なので、

自分が出来る精一杯の事をしていかないと

人生が終わってしまいます。


だからこそ、世の中に私が、

もう少しだけ出て行って、

多くの人が成功出来るような、

そんな不動産投資の知識を広められれば…

と思っている訳です。


という事で、今年は少しずつですが、

今までよりもメディアに出て行こうと思います。


それはもっと多くの人に

不動産投資を始めて欲しいですし、

始めた人の多くに成功して欲しいから…

という想いでやっていこうと思います。



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管理業務ですが一気にはお受けしません

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不動産の管理業務を4月から行う…

とメルマガに書きましたが、

本格的に行うのは少し延期になります。


というのも、まだ完全に管理業務を

一気に拡大して質の良いサービスを

提供出来る状態で無い事が挙げられます。


当社の営業方針は、他の会社よりも

質の良いサービスを提供していく事にあります。


今、売買の方は、10人くらいの営業の人数で

年商10億目指せるところまで来ていますし、

ただ、売りつける営業ではなく、

買って頂いた投資家さんには、

他の会社で買うよりも良い投資をして頂いている

自信があります。


その証拠に、紹介やリピートが物凄く多く、

融資付けと売り物件の情報では、

質の高いサービスを提供できるように

なってきています。


では、管理業務を今の状態で募集すると

どうなるのか?というと、

かなりのオーナーさんが当社に

管理の依頼をする事が予想されます。


というのも、管理で悩んでいるオーナーさんは

かなり多く、

ちょっと前のメルマガで

「管理やります!」

と書いただけで、物凄い反響を頂いています。


ただ、管理を当社に依頼頂いても

凄い量の管理物件をしっかりと

質の高い状態で管理していく自信が

まだ今のところありません。


質の高いサービスを提供できないのであれば

じっくりと体制を整えて、

最初の段階ではじっくりと拡大させていこう…

という事にしました。


とりあず、4月からじっくりと管理業務に取り組み、

管理業務も質の高いサービスを目指して、

関わってくれたみんなが喜ぶサービスを提供できると

確信したら、大きくしていこうと思います。


何事も仕事は信頼第一で考えていますし、

1つ1つの仕事を丁寧にしていった方が、

のちのち、多くの人のお役に立てると考えています。


もちろん、売買をしていって、

管理も安心して全て任せられる状態であれば

買って頂いている投資家さんも

安心して物件を買えるのですが、

質を重視して管理も行っていきたいと考えています。


売買の時もじっくりと仕事に取り組んで

そして徐々に積み上げてきた先に

今のような状態があるので、

管理も同じようにしっかりと行っていって

他社では真似の出来ないような

そんな体制を整えていきたいです。


目標はじっくり拡大して

年内にはある程度の体制を築いていきたいですね。


売買も管理業務も、

みんなが困っている事を

質の良いサービスを提供して

みんなが喜ぶ事業をしていきたいです。


ちなみに管理業務は4月から徐々にやりますが、

メルマガなどでは大々的に募集せずに、

徐々にお受けしていく予定です。


多くの人が困っている事を

質の良いサービスでサポートしていく、

そんな事を考えています。



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利益の出ないワンルームマンションを高く売る

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「利益の出ないワンルームマンションを高く売る」

です。


不動産投資での失敗事例に新築ワンルームマンションへ

投資をしてしまった人が挙げられます。


新築ワンルームマンションを買うと、

毎月、数万円の赤字か、よくてトントンなのですが、

そのような投資はいずれ破綻してしまいます。


では、そんな新築ワンルームマンションを

いかに高く売り抜けるか?

という事を解説した動画です。

1000万円無い人の方が多いですから…

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私は今でも不動産投資の本を読んでいますが、

たまにびっくりする内容の本に

出会う時があります。


1番、びっくりする本が、

「最初に1000万円貯めましょう。

 そして、その1000万円で物件を買いましょう。」

と書かれている本に出会う事です。


私が読者さんの声を代弁すると、

「そんな1000万円が無いから!(怒)」

です。


私は今まで毎日のように

人とお会いして不動産の相談を

お受けしてきました。


そして、年収が1000万円を超えている人も

年収が300万円の人にもお会いしています。


年収300万円くらいの人が

貯金があまり出来てない人が多いのですが、

それは理解できる人も多いと思います。


ですが、年収1000万円を超える人でも

貯金の額がほとんど無い…

という人も珍しくありません。


もちろん、高年収で貯金が出来ていない人は

様々な理由で貯金が出来ていない人がいるのは

私にはわかっています。


例えば、子供に習い事を、

特にお金の掛かる習い事をさせたりすると、

とんでもないお金が掛かります。


ゴルフや乗馬などはそれに当たりますし、

他にも高いお金が掛かる習い事は

たくさんあります。


また、子供の進学も高いお金が掛かります。


私立の学校に中学から通わせたりすると、

もしくは幼稚園から通わせる人もあり、

そんな人は貯金があまり無かったりします。


まあ、それだけでは貯金ゼロにはなりませんが、

子供の教育費と、住宅ローン、

それからちょっと良い車を買ってしまうと

年収1000万円を超える人でも

あまり貯金が無い人が多い訳です。


たぶん、これを見ている年収1000万円を

超えている人は、

「ああ、わかるわかる!」

と思う人が多数だと思います。


想定としてはご年齢で30台後半から

40代後半の大企業、

もしくは外資系にお勤めの方です。


一流の大学を出て、

一流の会社に就職して、

日本では5%しかいないと言われている、

年収1000万円を超えたとしても、

待っているのは、ほぼ貯金なし…

という人が実は多いのです。


しかも住宅ローンなどを抱えていて、

3000万円から5000万円の

住宅ローンを組んでいる人が多数で、

そのマイホームの資産価値と借金の額とを見比べると

実は借金の額の方が大きい…

という人が多いです。


「今まで住宅ローンを返してきたから、

 そんな事はないだろう!」

と思う人もいるかもしれません。


ですが、新築のマイホームなどは、

買った瞬間から中古で、

次に転売するとしたら、

よくて80%の価値しかありません。


まあ、理由は色々とあるんですが、

住宅ローンを組んで買ったマイホームは

資産ではなく負債だ!と金持ち父さんの

ロバート・キヨサキが言ってましたが、

あれは本当の事なのです。


現金でマイホームを買うなら別ですが、

住宅ローンで買うマイホームは、

借金が完済するまでは銀行の持ち物なのです。


それで、話が元に戻りますが、

実は高年収と一般的に呼ばれる人も

かなり多くの人が貯金が無かったりします。


でも、不動産投資がしたい!という人も多くいて、

それはお勤め先とかの信用で出来る訳です。


また、「それは危険だ!」

と警告する不動産投資本をあります。


では、そんな著者はお勤め先の信用での

不動産投資をした事があるのか?と見てみると

自身の経験も無いし、事例も見た事が無い場合が

ほとんどなのです。


だから、不動産投資本は

成功者の自分だけの体験で書かれた物が多く、

バックボーンが違う人には

誤解を受ける物が多い訳です。


ただ、自分がどんな投資をしていけば、

最短で1番理想の状態になれるのか?を

理解するには自分と同じバックボーンを持つ人の

書いた本が1番有効なのですが、

これにも問題があります。


それは、自分と同じバックボーンを持つ人は

かなり少なく、

また、本を書いている人は、

本に書いていない資産があったり、

本に書いている以上に年収が高かったり…と

そんな事も考えられます。


また、その時は出来た事でも、

今では出来なくなっている事も

あり得る訳で、

そんな時期的な背景も違ったりする訳ですね。


だからこそ、色々な事例を知っている、

私に相談すると、

一気に色々な事がわかってしまったりする訳です。


という事で、いまだに私は

不動産投資の本を読んでいますが、

衝撃的な本にたまに出会います。


本の冒頭で、

「最初に1000万円貯めます…」

なんて書かれている本ですが、

「その1000万円が無いから投資したい…」

という人が、全員ではないですが、

結構多いのが事実なので、

そういう人には他の方法を考えなくては

いけない訳です。


また、貯金したいと本人がいくら思っても、

家族への出費などで、

本人が贅沢をしていなくても

貯金が無い人が多数なので、

そういう人はある意味可哀想なのですが

そういう人こそ、なんらかしらの方法で

成功する道を私は見つけてあげたいですね。



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不動産投資で結果を出す2つの秘訣

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は

「不動産投資で結果を出す2つの秘訣」

です。


私は不動産投資で成功する人と

成功できない人の違いをよく観察していますが、

この話もそんな違いの1つです。


不動産投資では、勉強ばかりしている

不動産投資マニア…という人がいますが、

その不動産投資マニアの多くが成功できていません。


それはなぜなのか?

これからの不動産投資で1番大事な事

水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は

「これからの不動産投資で1番大事な事」

です。


これから不動産投資で成功していくために

何が1番大事なのでしょうか?


それは〇〇を多く知っている事です。


また、ぞれとプラスして、

物件の情報を集める事です。


この2つが、これからの不動産投資で成功する

大事な秘訣なのですが、

その大事な事を解説しています。

不動産投資に適している地域とは?

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私は毎日、不動産の相談をお受けしていますが、

「不動産投資をする上で、良い地域ってありますか?」

という質問を受けます。


この質問だと何ともお返事する事が出来ません。


というのも、私は地域よりも

その物件が個別でどうなのか?

という事が重要だと思うからです。


例えば、空室率が高いエリアに物件を持っていて

競合も多く、難しいエリアだと

言われるところに物件を買ったとします。


ですが、その物件が人気小学校区内にある物件で、

その小学校区は人気過ぎて、

進学させるために回りの親御さん達が、

転校させて進学させる…

ようなエリアだったらどうでしょう?


そして、供給過剰になっているのは、

主にシングル物件で、

ファミリータイプの物件が

売りに出ていたら投資対象として

おもしろい可能性はある訳です。


また、シングル向けの物件でも、

風呂トイレ別なのか、一緒なのか、

でも人気度が違いますし、

あとは家賃設定次第では物件の人気度も

変わってきます。


なぜ、こんな事が言えるのか?というと、

私はサラリーマン時代に不動産投資を

拡大させた時期に、

全国でも4位の空室率を誇る茨城県で

不動産投資をしていました。


空室率はネットで調べると

37,57%と出てきます。


例えば、これが全国の県別の

空室率ランキングです。

→ http://todo-ran.com/t/kiji/14178


今でも物件を持っているのですが、

そんなに空室率の高い茨城でも

私の物件でオーソドックスな住居系は入居率が高く、

ほぼ満室の状態でいつも稼働していました。


だからこそ、○○県はダメ…

と一概に言えない訳で、

それこそ、県単位で検討する物件を

削除してしまう事は本当にもったいない訳です。


そうではなく、不動産は非常に個別性が強いものなので、

その不動産はどうなのか?

という事が重要な訳です。


例えば、1つの物件を取り巻く環境は

非常に小さい商圏で考えるべきで、

○○駅徒歩5分の物件であれば、

ライバルになってくる物件は

せいぜい徒歩8分くらいまでの物件だと思います。


それであれば、○○駅徒歩8分の物件で

ライバルの物件はいくらで貸せていて、

そのエリアの空室の状況はどうなのか?

という事を調べていった方が良い訳です。


もちろん、そこまで調べて、

非常に空室率が多いエリアであれば

そのリスクを負うだけのリターンが無いと

買えません。


ですので、○○県はダメ…

という非常に大きな商圏で

最初の時点で検討対象を絞ってしまうのは

そもそもダメですし、

絞るなら物件を個別に見て、

ライバルになる商圏の中での

空室率で考えるべきです。


もう1つ事例を挙げると、

私は茨城に過去に長年住んでいましたが、

どう考えても地元にいた私の感覚では

賃貸需要が厳しいエリアがありました。


しかし、私の投資家仲間のひとりは

そこ地元の人間が賃貸需要が厳しい…

と考えているエリアで、

家賃を上げて満室経営していた訳です。


その人は東京に住んでいて

茨城に物件を持っていた訳ですが、

地元の人間の勘ほどあてにならない物はない…

という事を実感した事例です。


「あの辺は賃貸需要が厳しそう…」

という勘ではなく、

実際はどうなっているのか?を

調べる事が重要な訳です。


この前もメルマガに書きましたが、

「人の行く裏に道あり花の山」

という投資の格言がありますが、

そうやって人がダメだ…

と思っている、思い込みこそチャンスであり、

ちゃんと調べた人が投資は強い訳です。


という訳で、不動産は調べた人が勝つ世界です。


それは、対象物件の小さなエリアで調べる事が大事で、

大きな〇〇県などで調べてもダメです。


また、地元民の勘ほどあてにならない事はなく、

勘ではなくデータで投資はすべきですね。


もちろん、調べてダメな物は投資すべきではないですが、

他の人がダメだと思っている物件こそ、

ちゃんと調べて検討してみると、

割安で物件を買えるチャンスになる訳です。



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勤続年数が長ければ信用は得られるのか?

ブログネタ
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私は毎日、不動産の相談をお受けしていますが、

銀行が勤続年数をどのように見ているのか?

という点で、誤解をしている人が多いので

今日はその事を解説します。


例えば、勤続年数が長ければ長いほど、

信用度が高まるか?というと、

それは違います。


例えば、年収が200万円台、300万円台の人で

勤続年数が10年、20年あっても、

それは銀行から良い属性と見られません。


反対に勤続年数が半年でも

年収が1000万円ある人だと、

こちらの属性は認められます。


つまり、年収の低い人は年収の高い職場に

転職出来ればしてしまった方が良いですし、

何か他に起業などして

年収を上げられるのであれば

思い切って独立してしまった方が良い訳です。


これは何十年勤務していても

信用が付くか?というと、

全く付きません。


反対に高年収のサラリーマンの場合は、

サラリーマンを辞めてしまったり、

転職してしまうと不動産投資には

不利になる可能性が高いです。


高年収の方の場合、

独立して年収が上がったり、

転職して年収キープか、

年収が上がれば良いですが、

露骨に年収が下がってしまうと

それは銀行からの見方が

かなり悪いです。


また、お勤め先の事業規模も大事で、

上場している企業に勤めている人と

非上場企業で規模も小さい企業に勤めている場合は、

同じ年収でも、かなり扱いが違ってきます。


非上場企業にお勤めでも

全国的に有名な企業で

年商で数百億規模がある企業にお勤めであれば

上場企業勤務の方と同等程度に

扱われる場合もありますが、

上場と非上場では銀行さんは

差別してくるところが多いです。


ですので、年収が少なく、

年収200万円台、300万円台、400万円台

くらいまでの人は、

起業して成功するチャンスがあれば

起業してしまった方が良く、

勤続年数を増やしても意味は無いです。


また、高年収の人でも

勤めている会社が上場しているかどうかは

非常に重要で、非上場だと

厳しく見られる事も多いです。


この辺が巷に出回る不動産投資本では

誤解を受けやすい書き方をしている物が多いので、

私なりの見解を書いてみました。




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所有物件
区分所有1R   
利回り11%

区分所有3LDK
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※売却済み

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アパート2DK×6戸
利回り22%

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ソシアルビル
利回り70%
プロフィール詳細
水戸市にてサラリーマン大家さんをしている者です。

主な経歴
2001年の金持ち父さんを読み投資家を目指す決意をする。
2004年〜2005年の2年間 修行の為ハウスメーカーにて住宅販売を手がける。
2005年11月 25歳にて生涯初の不動産1Rマンション購入。
2006年9月 26歳にて2つ目の物件3LDKマンション(自宅として使用)購入。
2007年12月 27歳にて宅建試験合格。
2008年2月 27歳にて戸建2戸購入。
2008年4月 27歳にてアパート(2DK×6戸)購入。
2009年7月 28歳にて店舗(店舗×5戸)購入。
2009年9月 28歳にてソシアルビル購入。
現在はマンション、戸建、アパート、テナントで賃貸中。
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