敷金を満額返還してもらうために必要な事を詳しくまとめてみた！

こんにちは、度重なる不摂生と運動不足でベルトの穴を1つ移動しなければ入らなくなってしまった@nextlifesendaiです。

繁忙期中に今日だけは、今日だけは何とか更新をしなければという思いでようやくまとめることが出来ました。

お客さんからのご質問などが多い原状回復・敷金精算について不動産屋の視点で、どのようなポイントをつかんでおけば満額返還してもらえるか、実務に携わるものが高額な原状回復費用を請求された場合にチェックする部分をまとめております。

宜しければご参照ください。

1.原状回復の基本

 

賃貸借の契約では借主（借りる人）の方が知識の部分で圧倒的に不利です。

あなたが今、貸主（家主）や不動産管理会社から高額な原状回復費用を請求されているのであれば、おそらく本来支払わなくてもいい、貸主が負担すべき費用です。

敷金精算などは、原状回復に関する知識が無いと「高額な請求」をされてしまいます。

敷金精算・原状回復は汚した箇所、壊した箇所をすべて修繕して精算するものではありません。原状回復費用の精算がどのように行われるのか一つ一つ見てみましょう。

1-1.原状回復義務

敷金精算時において原状回復を行うときには修繕箇所の負担はどのように行われるべきか。

この部分を国交省ガイドラインでは借主が負担すべき原状回復義務を明確に定めております。

原状回復の定義

国交省ガイドラインにてこのように定義されております。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

まとめると普通に使用しておきた汚損、破損した部分は賃借人の負担にはなりません。

また、故意・過失があり汚損・破損してしまった場合なども残存する価値の部分のみが賃借人の負担と定義されております。

1-2.居住した年数により借主負担は変わる！

故意や過失があって汚したり壊してしまった場合は、その賃貸物件に「居住していた年数」によって入居者の負担する費用が大きく変わってきます。

この理由としては判例やガイドラインでは経年劣化・減価償却の考えを原状回復に取り入れているためです。

長く住めば安くなる

物の価値は時間が経過すればどんどん減っていきます。

洋服や車などは購入時と同じ価格では買い取ってくれません。エアコンや給湯器などの設備類、クロスなどの壁紙も時間の経過とともに価値は減っていきます。

あなたが6年以上住んでいた場合、部屋のクロス貼り替え費用の全額を請求されたのであれば、負担しなくてもいい原状回復費用であり、貸主が負担すべき費用です。

原状回復などの敷金精算トラブルで非常に多いのが、このような自然損耗や経年劣化に関する部分です。

裁判などで争点となるのが賃貸人が負担すべきところを賃借人の負担とし、原状回復費用を賃借人へ請求をしてトラブルになります。

原状回復において「経年劣化・減価償却」は非常に重要な項目の1つです。

借主の負担割合

物（クロスや設備）には耐用年数があり、耐用年数以上経過すれば価値がなくなります。クロスや設備などは消耗品であり耐用年数があります。

原状回復の基本として、たとえ汚したり壊したりしても「残った価値」の分を精算するのが基本となっております。

下図は国交省ガイドラインによる経過年数をふまえた賃借人負担割合表です。是非ご参考下さい。

ここで注意して頂きたいポイントがあります。

クロスや設備の耐用年数は設備であれば交換時（新品）より、クロスであれば貼り替え時よりの耐用年数を計算します。

入居時にクロスが2年前に貼り替えていた場合はクロスの耐用年数は残り4年という事になります。

経年劣化・減価償却について以前に詳しい記事を書いておりますので宜しければこちらをご参照ください。

⇒　【敷金】原状回復トラブル・経年劣化（変化）等について詳しく書いてみた

クロス貼り替えの費用負担の線引きについて詳しい記事はこちら

⇒　【敷金】原状回復ガイドラインのクロス張り替え費用の線引きとは

経過年数を考慮した判例

過去の判例では居住年数を考慮した「残存価値」での原状回復、賃借人の負担する原状回復費用は「残存価値」の部分のみであるという判例が数多くあります。

こちらの残存価値の分かりやすい判例では、国交省ガイドライン再改定版81ページの事例です。

【経過年数を考慮した賃借人の負担すべき原状回復費用が示された事例】
東京簡易裁判所判決　平成14年7月9日

各項目ごとに残存価値は何パーセントであるかを算出し、実際の修繕・取り換え費用に残存価値分のパーセンテージをかけて賃借人の負担する金額を出しております。

ガイドラインの事例を引用すると

換気扇が設置後約12年経過していることから、その残存価値は新規交換価格の10%と評価される。よって賃借人は換気扇取り替え費用2万5,000円の10%の2,500円を負担すべきである。

1-3.残存価値割合と借主負担の計算方法

前項では入居年数によって借主の負担割合が変わっていくことをご案内しました。

物（クロスや設備）の価値は減っていくことをご案内しましたが、クロスや設備などによって耐用年数が異なってきます。

クロスの場合は耐用年数は6年となっております。

もしあなたが入居時にクロスを貼り替えてある状態で入居したのであれば入居時は残存価値100%、入居後3年で残存価値50%（耐用年数6年の為3年間で価値は半分減る事になります）、入居後6年間で価値は1円となります。

残存価値割合の計算方法、借主負担の計算方法を詳しく書いてみましたので実際に計算してみましょう。

残存価値割合の計算方法

居住年数にごとの残存価値割合の計算方法はこのようになります。

残存価値割合＝1－（居住年数（●●ヶ月）÷耐用年数（▲▲ヶ月））

例）居住年数2年6カ月、クロス貼り替え費用は50,000円の場合、借主負担はいくらでしょう？

1-（30ヵ月÷72ヵ月）＝残存価値は58%となります。

借主負担の計算方法

実際にクロス貼り替え費用が50,000円かかったとしても、借主負担は残存価値分の負担のみとなりますのでこのような計算方式になります。

借主負担部分＝実際の修繕費用×残存価値

上記の例の場合だと、実際の張り替え費用50,000円に残存価値58%をかけた29,000円が借主負担となります。

いかがでしょうか？大家さんに多めに請求されていませんか？

1-4.耐用年数と修繕費用相場

1-3.の項目で借主負担部分の計算方法をご案内しました。

しかしリフォーム費用そのものが、相場よりかけ離れている金額を請求されることも多くあります。

原状回復などの敷金精算では各設備の耐用年数を知らないと残存価値を割り出すことも借主負担がいくらなのかを知ることができませんのでしっかりチェックしておきましょう。

賃貸住宅にある設備などの耐用年数と交換・修繕の際の相場をまとめております。

クロス

●耐用年数6年
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
900円～1,200円/㎡

畳(畳表）

●経過年数は考慮しない
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
4,000円～5,000円

カーペット・クッションフロア

●耐用年数6年
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
カーペットは6帖あたり40,000円～50,000円（下地によって金額が異なる）

フローリング

●補修は経過年数は考慮しない
●全体にわたる張り替えが必要な場合は、建物の耐用年数で残存価値1円となるような負担割を算定する。
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
状況により様々

襖

●経過年数は考慮しない
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
3,500円～4,500円

柱

●経過年数は考慮しない
●修繕時の相場（仙台の場合）
状況により様々

クリーニング

●経過年数は考慮しない
●借主負担となる場合は通常清掃を実施していない場合、または特約等を結んでいる場合。
●貼り替え時の相場（仙台の場合）
平米900円～1,200円、部屋数や設備の数により単価が違います。

給排水・衛生設備・ガス設備

●耐用年数15年

電気設備

●蓄電池電源設備は耐用年数6年
●その他の物は耐用年数15年

2.契約書の特約はどこまで有効？

大家さんや管理会社より「契約書に書いてあるから」という理由で高額な原状回復費用を請求されていませんか？

ところで、あなたの契約した契約書の特約は有効な特約なのでしょうか？

おそらく裁判などをしたら無効な特約かとおもいます。

民法では個人間の契約を優先しますが、契約書や特約に記載していても無効なものは数多く存在します。

賃貸借契約書の特約などへ記載が有効、無効の線引きについてご案内します。

2-1.消費者契約法第10条

裁判などの判例をみると特約が無効とされる理由として「消費者契約法第10条」が多く用いられます。

無効となる特約の多くが、「消費者の利害を一方的に害する」特約です。

主に下記のような特約が無効とされます。

●通常損耗分を賃借人負担とする特約
●退去時はクロスの全面貼り替えを行う特約
●設備の交換費用を負担する特約
●賃貸人負担部分を賃借人負担とする特約

賃貸人の負担部分を特約として契約書に記載しても無効になる判決が出ております。

しかし有効となる特約もあります。それがハウスクリーニングです。

2-2.ハウスクリーニング特約

どうして「ハウスクリーニング特約」は有効となるのでしょうか？

理由はシンプルで「消費者の利害を一方的に害してはいない」からです。

無効となる特約は消費者に何のメリットもありませんが、ハウスクリーニング特約は退去時に清掃をしなくてもいいというメリットがあります。

特約としての要件を満たし、相場相応の金額であればハウスクリーニング特約は有効となります。

しかし契約書の特約などに記載のないハウスクリーニング費用などは賃貸人負担となります。

ハウスクリーニング特約について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も

⇒　【賃貸】原状回復！ハウスクリーニング費用の負担を詳しく書いてみた！

3.賃貸人負担・賃借人負担となるもの

 

前項にてご案内したように、賃借人の負担する修繕費用、原状回復費用は「故意・過失」の箇所の残存価値部分のみとなっております。

故意や過失での汚損・破損であれば明確にわかりますがご注意頂きたいポイントが1点あります。

それが善管注意義務違反です。

善管注意義務違反は「善良な管理者としての注意を払って使用する義務」の違反という意味で、まとめると掃除などを怠ったことによっておこるカビ、シミ、汚れなどが挙げられます。

普通に使用して掃除などをしていれば賃借人の負担になることはありませんが、居室を使用していくうえで一定の注意が必要になります。

国交省ガイドラインでは賃借人負担、賃貸人負担の項目ごとに負担区分を記載してあります。

本来賃貸人の負担であるものが賃借人へ請求されることなどは、不動産の場合よくあることですのでこちらも是非チェックして頂きたい箇所です。

3-1.賃借人負担となるもの

床（畳、フローロング、カーペットなど）

●落書きなどの故意による毀損
●引っ越し作業などで生じたひっかきキズ
●キャスターがついているイスなどの移動で生じたキズ、へこみ
●畳やフローリングの色落ち
（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
●カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ
（手入れ不足で生じたシミ、カビなど）
●冷蔵庫下のサビ跡
（サビを放置し床に汚損などの損害を与えた場合）

壁・天井（クロスなど）

●落書きなどの故意による毀損
●タバコ等のヤニ・臭い
●壁の釘穴、ネジ穴で下地ボードの張り替えが必要なもの
●クーラーなどからの水漏れを放置したことによるカビ、シミ、腐食
●台所の油汚れ
（使用後の手入れの状態が悪い場合は善管注意義務違反に該当する場合が多い）
●結露を放置したことによりおきたカビ、シミ

建具（襖、柱など）

●ペットによる柱などのキズ・臭い
（共同住宅におけるペットは一般的ではなくペットのしつけや後始末の問題であるため）
●落書きなどの故意による毀損

設備、その他

●鍵の紛失による交換
●手入れ不足、用法違反による設備の毀損
●庭付き住宅の生い茂った雑草
●手入れが悪い状態のガスコンロ置き場、換気扇などの油汚れ、すす
●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビなど

3-2.賃貸人負担となるもの

床（畳、フローリング、カーペットなど）

●次の入居者確保のための畳の表返し、表替え
（特に汚損や破損をしていない場合）
●フローリングのワックスがけ
●家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
●畳の変色、フローリングの色落ち

壁・天井（クロスなど）

●テレビ、冷蔵庫などの電気ヤケ
●壁に貼ったポスター、絵画の跡
●エアコン設置による壁のビス穴、跡
●クロスの変色
（日照などの自然現象によるもの）
●壁等の画鋲、ピンなどの穴
（下地ボードなどの張り替えは不要なもの）

設備、その他

●専門業者による全体のハウスクリーニング
（特約などで合意していない場合）
●エアコンの内部洗浄
●消毒（トイレ、台所）
●浴槽、ふろ釜などの取り換え
●鍵の取り換え
●設備機器の故障、使用不能
（機器の寿命などによるもの）

 

4.交渉時は根拠を明確に

あなたが高額な原状回復費用の請求をされた時に必ず役に立つのが知識です。

そして敷金返還の交渉の時に重宝するのが過去の判例です。

個人の家主さんや管理会社のなかにはガイドラインなどを理解していない人が多くおります。理解していても目先の金銭負担を避けたいため賃借人へ請求していることも多くあります。

4-1.ガイドラインではなく判例

ガイドラインは過去の判例をもとに作成されております。

しかしガイドラインは指標であって法律ではありません。あなたが返還交渉をする際に「ガイドラインではこうです」と言っても不動産屋さんにガイドラインは法律ではないと一蹴されかねません。

判例は裁判の結果です。具体的な事例や裁判所の考え、判決の要旨は必ず役に立つはずです。

過去の裁判の結果ほど力強い味方はおりません。結果が見えているものに長時間ねばる家主や管理会社もいないはずです。

4-2.根拠をしっかり伝える

敷金返還交渉のときに支払わない「根拠」をしっかり伝えることで敷金返還の成功率は格段に上がるでしょう。

「高いと思うから」「友人はもっと安かった」「知り合いの不動産屋に聞いた」などを言われても不動産屋はふ～ん、それで・・・となるでしょう。

しかし根拠を伝えることで相手方も理解しやすくなります。

「請求金額は経年劣化部分が考慮されておらず残存価値が10%しかないクロスに対して入居者負担100%の請求、賃貸人負担が90%であるにも関わらず賃貸人の負担は0%、過去に同じような経年劣化を扱った東京簡易裁判所の判決では経年劣化は賃貸人負担と結論がでている」

ちょっと長すぎる気がしますが、賃貸人負担部分を図々しく請求してくるような賃貸人や管理会社に対してはこの位教えてあげた方がちょうどいいかもしれません。

根拠となる過去判例集のサイトはこちら（不動産適性取引機構・判例集）

⇒　http://www.retio.or.jp/case_search/search_result.php?id=34

5.少額訴訟

 

いくら話し合いをしても通じない人や、お話にすらならない人などもいるかと思います。

賃貸人や管理会社の中にはいまだに時代錯誤の賃貸借契約書を利用していたり、何十年も前の考え方で一向に学ばない賃貸人や不動産管理会社も多くおります。

そんな時は少額訴訟がおすすめです。

家賃滞納時などの明渡し訴訟のときは内容証明郵便などを送ってからのほうが良いかと思いますが、敷金返還請求では内容証明郵便は特に送る必要はありません。

内容証明郵便は明渡し訴訟などの場合は、一定期間催促している証拠となりますが敷金返還請求はシンプルに預けたものを返してもらう訴訟のためこのような催促の証拠入りません。

管理会社との話などが進捗しない場合は、賃貸人に直接訴状を送った後に、管理会社が態度を急変させ即解決することもあります。

5-1.特徴

●60万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って利用できる。

●原則として1回の期日で双方の言い分を聞いたり調べたりして直ちに判決がでます。

●証拠書類や証人は、審理の日にその場ですぐ調べることが出来るものに限られる。

 

5-2.申立手数料

訴額（請求金額）10万円までごとに2,000円の手数料が必要です。最小で2,000円、最高で12,000円で少額訴訟手続きが出来ます。

5-3.敷金返還請求の書式

裁判所のホームページでは敷金返還請求用の訴状の記載例や様式のPDFが用意されております。

 

6.まとめ

 

実務上、原状回復や敷金精算、お客さんから敷金精算に関しご相談を受けることが多くあります。

残念ながら仙台の管理会社や家主さんなどは原状回復に関して、ガイドラインなどお構いなしの考えの方が多くおります。

今回、実務をふまえた上で、より交渉がスムーズにいくような知識や情報をまとめております。

おそらくこのページとリンクしてあるサイトで、ある程度の問題や疑問点は解決できるのではないかと思います。

「イイ部屋ミツカル」では判例などをできるだけ多く使い、返還交渉などに有効に活用できるようにしてあります。

判例などを駆使して頂き敷金返還にお役立てくださいませ。