資料をご請求のうえご検討ください。
（ 資料内容は、パンフレット・申込書・返信用封筒などです。）
変えようと思ったきっかけ：私が理事長の役を7 年前から務める事になりましたが、このマンションは築30 年で、それまでの管理会社は、二度目の管理会社でした。
この管理会社に変わったのは、10 年前、当時の理事長と理事会が、建立当初から、施工販売をしていたその系列会社の管理会社によって管理されていたのですが、管理コストの明細が不明瞭で、管理費も一般マンションと比べて、極めて高額であった為、入札によって、二度目の管理会社に変わりました。
この管理会社は、４０戸ぐらいを管理する中小の管理会社でしたが、特に大きな問題は無く、今年10 年目を迎えました。
ところが、居住者に大変人気のあった優秀な管理人を業務の都合で他の管理人に変えると云う通告が管理会社からあり、居住者や組合員の間で、管理会社に対する反発となったのですが、管理会社はいろいろと理由をつけて「社内の人事に口を出さないでくれ」という対応になったのが、管理会社を変えるきっかけとなりました。
さて、それだけの理由で管理会社を変えると云う事を、組合員に納得してもらえるわけはありません。
そこで、
１） 現在の管理人をスカウトし、新しい管理会社に移行するにあたって以下の事を提案しました。
○ 公平な入札方式で管理会社を選定する。
○ 管理費の減額を実現する為に、管理コストの削減を提案できるところ。
○ それなりに名の通った管理会社にする。
○ 現在の管理人を再雇用する事を条件とする。
さてそこで悩みましたのは、どのような方法で、入札をするかという方法です。
そこで、インターネットで、検索するにあたって「管理会社の変更」というキーワードを入力したところ、5 社ほどのそうした業務をやる会社が、表示されました。
その会社から、この会社を選んだ理由は、このサイトのみ、責任者の山下氏の顔写真が出ていたからです。
実直そうな風貌は、実際にお会いしてもその印象は変わらず、山下氏のアドバイスに従って入札を進める事に決めました。
この間、私は他の理事に相談することは無く、理事の皆さんには事後承諾をしてもらいました。
山下氏にはこちらの事情を話し、山下氏が推奨する五社に連絡してもらい、後日五社が内検に訪れ、二週間後に各社の見積もりが出ましたので、臨時理事会を開き、現在の管理会社に決定しました。
その間、決定まで約2 ヵ月間を要しました。
成功した管理費削減金額：管理会社への支払いが１００万円減額。エレベーターの保守料が１５％減（なぜなら管理会社がバックマージンを乗せていたからです。）その他の経費が約50 万円削減。
トータル170 万円の削減に成功し、各戸の管理費を１０％減額に成功しました。
ついでに、共有部分の全館の照明をLED に替え、総額12 万円の費用で、年間約30 万円の電気料金の削減を果たしました。
当サイトの山下氏のアドバイスは貴重で、理事会さえしっかりしていれば、ごくまともな管理会社でも管理会社を入札によって変えると、かなり管理費トータルが下がることが分かりました。
一般的には、建立当初からの管理会社は、間違いなく高いと云えます。なぜなら、無競争で管理会社となっているからです。
マンションの区画所有者は、一般に私物であると云う意識が低く、管理会社のいいなりになって高い管理費を払っているケースが多いので、ぜひ管理会社を代えることを検討してみてください。
その場合、山下氏は、業界に精通しているので、有益なアドバイスが得られますので、ぜひ、お勧めしたいと思います。
・高い管理費
・管理費の滞納
・修繕積立金の不足
・大規模修繕の度にある不足分の支払い
・電気料金の値上げ
・消費税の大増税 …etc
これらの問題は、マンション管理を管理会社任せにしている以上、他人ごとではありません。
上記のような問題に対し、あなたが管理を任せている管理会社は、何をしてくれますか？
きっと何もしてくれないでしょう。
仮にしたとしても、それは決してあなたにとって満足のいく内容ではありません。
なぜなら、管理会社主導の解決策だからです。
さらに、あなたは以下のようなお悩みやご要望をお持ちでしょう。
あなたはお住まいのマンションの管理費が高いか安いか、お答えになれますか？
マンション管理費の相場をご存じですか？
多くの方はそういったことに無関心で、疑問すら持たず、管理委託費を管理会社にいくら払っているかすら、知らないのではないでしょうか。
あるいは、マンション管理費は高いと思っていても、または疑問を持ちながらも、解決策がないままに管理会社に任せっきりになっているのが現状ではないでしょうか。
特に、投資用マンションでは、管理費が利回りに直接影響します。
投資用マンションのオーナー様は、今一度、管理費や修繕積立金が家賃収入を圧迫している現実を、真摯に受け止めて下さい。
そもそも、マンション管理費の相場というものはありませんし、マンション管理費に定価もありません。
明確な基準が無く、判断する機関もありません。
国土交通省のマンション総合調査や不動産経済研究所の調査で管理費の平均や１平方メートルあたりの額が公表されてはいますが、調査対象のマンションのサンプル数が極端に少いため参考程度にしかなりません。
実際にマンション管理会社数社から見積りを取って比較してみると、各社の金額の開きに驚くばかりです。
定価の無いものや見積りを取って金額がはじめてわかるものははじめから「高い」というのが世の中の常識です。管理費の世界も同じです。
マンション分譲会社や管理業者が勝手に金額を決めるのですから当然です。
マンションを購入すると、マンション分譲会社の系列の管理会社などが管理を行うため、分譲当初のマンション管理委託契約は一方的に管理会社に有利な価格設定になっていることが多いのが現状です。
最初の管理費は誰が決めるのでしょうか？
分譲会社と管理会社だけで決めます。あなたはマンション購入時、管理費の説明を受けて、ただ金額を追認するだけだったはずです。
管理会社は競争の無い中一方的に管理費を決めることができるのです。
また信じ難いことですが、管理費の価格はマンョンの価格に比例します。
同じような立地、同じような規模や条件のマンションでも、単純に分譲価格が高いマンションの方が管理費は高いのです。
なぜなら、管理会社が最初に管理費を算定する基準に、「住民の管理費負担能力」も考慮されるからです。
分譲価格が高いマンションの購入者は管理費の支払い能力があるとみなされるのです。
その一例として、バブル期に分譲されたマンションの管理費は割高であることは業界の常識です。
必要経費を積み上げた価格ではなく、取れるところから取るといった具合です。
こうしたことから、マンション管理業界は「価格競争と無縁の業界」と言われてきました。
そこで、マンション管理会社へ管理費削減を持ちかけると、だいたいはぐらかされ、引き伸ばされて、その内管理組合役員の任期切れで、ほとんどの場合うやむやになるのです。
管理費が高いことを悟られまいとして、修繕積立金の値上げを引き伸ばしにしていることさえあります。
管理会社は２4００社あります、適正価格でいいサービスを提供する管理会社は他にもあります。
管理会社にも競争原理が必要なのです。
今見直さなければ、自動更新同然、何年も高い管理費を払い続けることになります。
マンション管理費の見直し、マンション管理会社の見直しにより、管理費を削減した分家計の負担を減らすか、または修繕積立金に回す。
これが大きなメリットになるのです。
どのマンションでも必要な額に比べて修繕積立金の金額が少ないのをご存じですか？
それは、みなさん毎月ローンを支払いますのでそのうえ毎月の修繕積立金が高いとマンションが売れないからです。
マンション分譲会社はマンションを売って儲け、売った後も管理して儲けるというビジネスモデルで成り立っている業界だからです。
大きな修繕はず～っと後、1０年以上経ってから必要になってくるもので、そのため修繕積立金は最初は低く設定されています。その分管理費は高くなりがちです。
マンション分譲時から同じ管理会社が継続して管理しているとすれば、管理費は高い、修繕積立金は安い、が常識だと思ってください。
誰も管理費の相場を知らないですし、無関心ですし、管理会社に任せて安心しきっているのですから。
このサイトは、そんなマンション管理費にお悩みの、あなたのためのサイトです。
「どうやって管理会社を探したらいいの？」という方のために、依頼者の立場から「こんなサービスあったらいいのに」を実現しました。
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管理費を削減し家計の負担を減らすか、削減分を将来の大規模修繕に備えましょう。
資料をご覧になり、理事会で当サイトへの見積り依頼が決まりましたら資料に入っている送料無料の封筒に見積りに必要な書類・図面等を入れてご返信ください。
資料が当サイトに届きましたら、当サイト代表の山下と管理組合様のご担当者とで打ち合わせを行います。その後マンション管理会社さんへ見積り募集をいたします。
見積数は原則５社です。
あらかじめ管理組合様に見積り依頼先管理会社のリストを提出いたします。
貴マンションの資料を見て「是非とも見積り提案したい」という管理会社をご紹介します。
管理会社が５社決まりましたら管理会社による現地調査を実施いたします。
現地調査の際に、管理会社とコミュニケーションをお取りください。
現地調査後、２１日ほどで各社の見積りが出来上がってきます。
必要に応じて管理会社からプレゼンテーションをお受けください。
管理会社を１社に絞り込みましたら、住民説明会 → 総会決議で決定となります。
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