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日本経済の前代未聞のチャンスを逃すな!『不動産投資 1年目の教科書これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え』玉川陽介

日本経済の前代未聞のチャンスを逃すな!『不動産投資 1年目の教科書これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え』玉川陽介

2014年11月5日更新｜

不動産投資をするなら今！東京五輪とアベノミクスという100年に一度の千載一遇のチャンス到来。

不動産投資 1年目の教科書これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

　日本経済は今、3つの意味で歴史的なターニングポイントを迎えている。

円高不況の是正
アベノミクスと量的質的金融緩和
2020年東京五輪の開催

この空前絶後の好景気は、この先もう私たちが生きている間はやってこないのではないか、と思うほどである。

　それでは、この波に乗るためにはどうすればいいのか？

その一つの答えである不動産投資のノウハウを、

初心者にも(実際にはかなり経験者にも)提案しているのが本書である。

　不動産投資は、

頭金数百万円ほどで銀行融資を使ってレバレッジが利き、
さらに毎月手堅く家賃収入(インカムゲイン)が期待でき、
最後には不動産の売却益(キャピタルゲイン)も出る

という3倍美味しい投資の形態である。

80の生のQ&A(質問と答え)を通じて、シチュエーション別に不動産投資について具体的に書かれているので、私がそうだったのだが正直、初心者だと面食らってしまう内容かもしれない。

本書のタイトルどおり不動産投資の初心者はもちろんのことだが、中級者～ベテランの方に特にお勧めする一冊である。

０．著者がこの本で伝えたい３行メッセージ

長らく続いていた円高不況の是正、アベノミクスと量的綾和による不動産市況の活性化、そして東京五輪の開催決定など、不動産投資を始めるには絶好のタイミング。

不動産はポイントさえつかんでしまえば、株やFXよりもルールは簡単。不動産投資のいい点は、他人のお金で大きな利益を得ることができること。

不動産投資は、原理原則を押さえて学習すれば、わずか1～2年の学習と多少の実務経験で、業歴30年のベテランと対等に話をすることもできる。

１．導入文：タイトルや著者紹介を見て云々

　2014年10月5日現在、Amazon「不動産投資ランキング」で1位だった本書。

「不動産投資1年目の教科書」
「これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」
「空前絶後の絶好のタイミングが到来！」

と丁度不動産投資を始めたいと考えていた私にとっては願ってもいない一冊である。

　本書は、①物件選定、②融資活用、③収支計画、④リスク回避となっていて、とくに不動産担保融資のところと、返済の時の利回りの方が下回ったり、売却のタイミングを逸するといったリスクヘッジが気になる。

　この本の要約については、80の質問に対してすべて答えを書くと長すぎてまとめるのも読むのも大変なので、章ごとの結論を本の中身から転載する形でご紹介させて頂いている。

　概要は大体わかると思うが、具体的な内容に興味を持たれた方は、本書を手にとって頂きたい。

２－１．要約①：まえがき、はじめに

本書は、これから不動産投資を始めたい初心者が、1年目に教科書として使えるよう、私が不動産投資家や業者として、また不動産書籍の著者として、セミナーや相談受付をした際に多くの方からいただいた質問を集約してQ&A方式で解説したものです。
2013年9月は、長らく続いていた円高不況の是正、アベノミクスと量的綾和による不動産市況の活性化、そして東京五輪の開催決定など、不動産投資を始めるには絶好のタイミングとなりました。
不動産投資のいい点は、銀行から借りた資金という、いわば他人のお金で大きな利益を得ることができる点。
- 借り入れた資金は証券投資と違い、物件価格が値下がりしてしまった場合でも、返済を迫られることがないという点に集約されます。
不動産はポイントさえつかんでしまえば、株やFXよりもルールは簡単です。

２－２．要約②：本文

【序章】東京五輪とアベノミクスで、日本経済も不動産投資も新たなステージへ―東京五輪とアベノミクスの相乗効果が日本経済と不動産市場に与える影響は?

◆結論

① 東京五輪とアベノミクスの相乗効果が東京の不動産価格を押し上げる
② 東京五輪で最も大きく変わるのは人々のマインド。リスクを取るマインドのなくなった日本人が再び自信を取り戻す日は近い
③ 不動産価格への影響は、東京五輪よりもアベノミクスによる金融政策の寄与率が高い。とくに、日銀の貸出支援基金による融資拡大に注目
④ 東京五輪で湾岸エリアの再開発が注目されているが、あくまで主役は都心5区。築地市場跡地の再開発にも注目
⑤ 東京の不動産市場は、賃料利回りのみならず、値上がり期待をとりにいく投資に変わる可能性も
⑥ 一棟マンション投資においては表面6%を下回るとバブルのサイン

【第1部】物件選定編

[第1章] 経済の中心東京を買うvs利回りの高い地方を選ぶ―ズバリ!東京と地方、どちらの物件を買うべきか?

◆ 結論

① 手軽に安定した賃貸収入と値上がり益を得たいなら、東京副都心エリアでコアプラス型投資がおすすめ。景気の悪い時には、低金利と高い賃料利回りの差額をとりつづけ、景気がよくなれば高値で売却して出口を迎えよう!
② 地方物件は少ない自己資金で高利回りの一棟物件を保有することができ、高い賃料利回りにも、バリューアップ後の転売にも面白みはある。ただし、東京の不動産投資とはまったく別物と考えるべき。投資よりも経営に近く、手間暇がかかる。人的、地域的な依存が大きいためハイリスク・ハイリターン。
③ 地方物件は不動産(土地)ではなく建物を買っているとかんがえるべき。実際、固定資産税上の評価額も東京は土地7割、建物3割だが、地方がその比率が逆転している。

[第2章] 最初は小さな区分所有vs王道の一棟マンション―大激論!区分所有と一棟マンションはどちらを買うべき?

◆ 結論

① 不動産投資には空室や修繕のリスクがあり常に一定の収入と支出ではないため、ある程度規模がないと収支の振れ幅が大きくなってしまう。したがって、「小さな物件からとりあえず」というやり方は、じつは大型物件よりもリスク(収益のぶれ) が大きく、投資規模は大きいほうが安定している
② 区分所有の物件は規模が小さすぎて、銀行も客付業者も敬遠しがち。銀行は区分所有ワンルームの評価をゼロとするところも多く、融資による物件規模の拡大もできない。客付業者から見ても、区分大家は一棟大家と比べて小口客扱いされ、不利な扱いを受けることがある
③ 再建築ができない区分マンションは、築が古くなるとパパ抜き状態に

[第3章] 土地値で買える安い木造vsしっかりした構造のRC

◆ 結論

① 木造は減価償却、固定資産税、修繕ともに安いという点では有利。賃貸付けで敬遠されるというデメリットもある
② 維持費用も収益試算の際に割り引いて物件を選定すればいいため、「維持費用が安いから木造を選ぶ」という考え方は正しくない
③ 木造は築20年を超えると経年劣化による賃料下落が激しいが、RCは築40年までは新築賃料比率85%を維持できる
④ 土地値以下で買った木造を建売出口とする戦略は悪くはないが、本当に実現性があるのかを精査する必要あり
⑤ 賃料が高くとれる都心ではRC、修繕管理費用が賃料比で重くなる地方では木造を選ぶ
⑥ 木造は金額の小さな物件にしかないため、規模拡大を考えるならばRCを積極的に検討したい

[第4章] 物件を選ぶときには何がいちばん大事ですか?―物件の選定は投資の勝敗を決める重要な要素。どこに着目して物件を選定すべき?

◆結論

① 物件の選定は、購入時期と並んで投資の勝敗を分ける重要要素
② 現地を訪問する際は、お金で解決する問題と、しない問題に切り分けて考える。賃貸付け、修繕の状況など、収支に寄与率の高い要素から重点的にチェック。金額換算して僅少な要素にはこだわらず大きな視点で全体を見ること
③ 「いい物件は売りに出るはずがない」「いい物件はすべて業者が買ってしまい、レインズ掲載物件や個人投資家に回ってくる物件にいい物件はない」と思われがちだが、実際には正しくない
④ 物件をたくさん保有することは、大数の法則により期待収益と実現収益との需離を減らし、当初期待した付近に結果を収束させる効果がある。すなわち、リスク低減につながる

【第2部】融資活用編

[第5章] 安全な現金購入かvsレバレッジが効く借入か―物件を全額キャッシュで買うこと、借入を起こすことのメリット・デメリットは?

◆ 結論

① 不動産融資をする最大唯一の利点は借入によるレバレッジが効くこと。キャッシュで不動産を買っても利益は出ない
② 借金することを必要以上に怖がるのは投資効率を悪化させる。統計的にも不動産投資の借金が返せなくなって破綻する確率は低い。お金は借りられるだけ目一杯借りていい
③ 不動産投資には金利変動リスクがあるが、金利が急上昇しないように金融市場を調節することを国策として行っている。そのため金利水準は安定しており、将来的には緩やかに上昇する見通し
④ 借入の返済ができなくなった場合は話し合い。ある日突然に差し押さえ、破産ではない

[第6章] ローン完済まで保有かvs中途売却を出口とするか―一度購入した不動産はローン完済までもつべき?中途売却を視野に入れるべき?

◆ 結論

① 物件は常に売れる体制をつくっておくべき。高値売却して自己資金を増やし、拡大再投資して収入の絶対額を増やすこともできる。また、市況が過熱気味のときには利益確定してバブル崩壊に巻き込まれないようにする備えにもなる
② 賃料収入は贅沢費で使ってしまい、じつは手元資金はなかなか増えない。大きく資金を増やせる唯一のタイミングは売却。地方物件は気軽に売却できないため、長期保有前提となりがち
③ せっかく低利で借りた借入金を繰り上げ返済するのはもったいない。返済には不可逆性があり、一度返したものは取り戻せない。手元に置いておけば、好きなときに返済できる。不動産の買い増しをする際にも、返済が進んでいるよりも手元資金が潤沢であるのが有利

[第7章] 借入で買い進められる金融機関との付き合い方―信用を毀損せず、少ない手元資金で規模を拡大していく方法は?

◆ 結論

① 都心ではフルローンが出る物件はほとんどない。フルローンありきなら地方物件を探すべき
② サラリーマンならば、オリックス銀行、スルガ銀行、日本政策金融公庫をうまく活用しよう。自営業は多少税金を支払ってでも、きれいな決算書をつくることが不動産投資拡大への近道
③ 銀行の審査基準は投資家の目線とは異なる。そのため、高利回りのハイリスク物件に多額の融資を出すこともある。多くの銀行の融資基準を研究して、市場評価と銀行査定価格のギャップを見つけることが、好条件での融資を引き出すことにつながる

【第3部】収支計画編

[第8章] 収益計画はどのように立てるのですか?―収益計画を正しく立てて不動産投資の未来を予測する

◆結論

① 特別付録の収益試算Excelシー卜(本書を買って参照して頂きたい)は、金融機関に融資を申し込む際の収益計画表として、そのまま利用できる。賃貸募集の際の広告料や実効税率、損益分岐点も自動計算してくれる優れもの
② lRRの考え方は、知らなくても投資はできるが、知っていればほかの物件や金融商品と比較したときの優劣がはっきりする
③ lRRが難しい人は、買ってから売るまでのキャッシュフロー総額を計算し、売却を迎えたときに投下資本は何倍になるのか(マルチプル) を考える
④ 不動産にかかる経費でいちばん大きいのは税金。そのため、すべての利回り計算は税引後ベースでする必要あり
⑤ 借入金利が少しくらい上昇しても、キャッシュフローがゼロになるほどの大打撃にはならないことを計算で確かめよう
⑥ 空室率を悪く見積もりすぎないこと。日本の主要都市には入居率85%を下回る物件は、ほとんど存在しない。一方、広告費などの募集費用も収益試算に入れる必要あり
⑦ キャッシュフローだけが投資の利益ではない。残債が減ることも純資産の増加につながっている。ただし、出てきたキャッシュフローを再投資できることや、若いうちにお金がたくさんあるほうが人生楽しいことを考慮すると、キャッシュフローは出るほうがいい
⑧ 物件購入時の諸経費は売買価格の6～7%。保有期間中の日常経費は、賃料収入の20～25%と覚えよう

[第9章] 固定費のかからない個人で買うvs節税に強い法人で買う―不動産で上がった利益をなるべく多く手元に残すために

◆ 結論

① 都心に1億円以上の物件を買うなら法人で買うのが有利。法人の実効税率は800万円までの利益に対して低いため、それを超えても全体の実効税率は個人よりも下がる。複数の物件をもつなら、物件の数だけ法人をつくって1物件1法人にするのが基本
② 法人で800万円を超える利益を追い求めても、約42%は税金としてとられてしまう。それ以上の利益が出る場合、超過利潤を得るための手聞やリスクが税引後利益に見合うかを考えるべき。限界までがんばらず、また、あまり切り詰めずに大家さんライフを満喫するのが税制上は合理的
③ 本業の年収が2300万円を超える人が個人で不動産を保有すると、利益の約50%も税金としてとられてしまう。物件規模が小さくても法人化すべき
※なお、税理士法第52条により、税理士以外の者は税理士業務を行つてはならないと規定されていますが、日本税理士会連合会発行の税理士法逐条解説(6訂版) を参考にして、本書の税務解説、特別付録の収益試算E xc elシー卜の提供は、税理士業務に該当しないことを確認しています。

【第4部】リスク回避編

[第10章] 日本経済が破綻する可能性はありますか?―長期的で見れば明るい話の少ない日本経済。この国に未来はある?

◆ 結論

① 国の借金が1000兆円あるからといって心配する必要はない。借金の額が大きくなれば破綻に近づくという仕組みにはなっていない
② 日本が経済破旋する可能性を知りたいならばクレジット・デフォルト・スワップの値を見ればいい
③ 少子化や人口減少が一都三県や地方主要都市の不動産売買や賃貸に与える影響は軽微なので無視していい
④ 中国バブルの崩壊は、アジア新興国には大きな影響を与えるが、日本への影響は限定的

[第11章] 地震の影響はどの程度ありましたか?―なぜ震災後も、不動産価格は急落どころか値上がり傾向なのか?

◆結論

① 東日本大震災から半年を過ぎたあとは、都心の不動産価格は毎月値上がりしている。2013年9月現在では売り物が極端に少なく値下がりの気配はない。現在では地震や放射能のリスクを心回して不動産購入を見送る人は少ない
② 地震保険は賃貸業の大家さんを救済するための制度ではないので、内容をよく確認する必要あり。東京の木造アパートは加入せず、地方の海沿いにある物件では加入する。ファンドも地震保険には加入していない
③ 東日本大震災以降はBCP (事業継続計画) という概念が注目を集めており、東京に大地震が来ても中央官庁や大企業の活動が沈黙することはない

[第12章] 投資力を鍛えるためには―不動産投資を始めたい初心者が学ぶべき内容とは?)

◆ 結論

① 個人大家が書いた書籍やセミナーでの勉強も悪くはないが、情報の精度が低かったり、視点が偏っていることもある。『日本経済新聞』や専門誌などプロ投資家と同じ情報ソースから情報を集めよう。大きな視点で不動産市場や経済全体を備敵することが重要
② 業者と仲良くなっていい物件を送ってもらうには、低姿勢かつ購入意欲が強いことをアピールする
③ 業者には「買いたい」といって訪ねてくる富裕層がたくさんいるため、優先してもらうには丁寧な対応を。売りたい人は希少なため、多少強気に出てもいい

２－３．要約③：まとめ、おわりに

ぜひ本書を機会として、投資家という当事者の立場で、日本経済の歴史的なターニングポイントに立ち会っていただければ、うれしく思います。
個人投資家も経験と勘だけに頼らず、ファンドなどのプロ投資家と同じように精緻なシミュレーションによる投資を行うという点、そして不動産投資は世界経済全体とつながっているというマクロ経済の視点。
- 体験談のアドバイスを鵜呑みにして真似るのではなく、「投資とは何なのか」「経済はどう回っているのか」「不動産市場の特徴はどのような点なのか」という大きな視点をもつこと。
- また、「そのアドバイスの理由と根拠は何なのか」「いまでも再現性があるのか」という分析的な視点で話を聞き、投資の原理や構造を自分の頭で理解することが、ゴールへの近道。
それなりに労力はかかりますが、原理を理解することは、部分的なテクニックを多く覚えるよりも長い目で見れば意味があり、役に立つはずです。
不動産投資は、ポイントを押さえて学習すれば、わずか1～2年の学習と多少の実務経験で、業歴30年のベテランと対等に話をすることも難しくはありません。

３．著者紹介

玉川陽介(たまがわようすけ)

玉川陽介　コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社代表取締役

　1978年、神奈川県生まれ。学習院大学卒業。コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社代表取締役。

　大学在学中に統計データ処理受託の会社を設立。同社を毎年増収増益で成長させ、2006年にM&Aで上場会社に売却。その資金で本格的に不動産投資を始める。

　現在は、都心を中心に多数の投資物件を保有し、宅建業者として売買仲介も手がける傍ら、『週刊ダイヤモンド』など経済誌への記事執筆も行っている。

　著書に『手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資』『勝者1%の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法』(共にぱる出版)がある。

４－１．Amazon説明文

★100年に1度のチャンス到来!不動産投資をはじめるには絶好の「今」を逃すな!
■アベノミクスと量的緩和による不動産市況の活性化
■円高不況の是正とデフレからの脱出
■東京五輪の開催決定

★不動産投資は「わからない、こわい」となかなか踏み出せない方へ
■株やFXよりルールが簡単な不動産投資のポイントをやさしく解説
■不動産投資1年目にピッタリのわかりやすいQ&A方式
■「収益試算Excelシート」で負けない不動産投資が今日からできる

★実際に寄せられた中から初心者にピッタリの質問80を厳選
●都心か地方か
●区分所有か一棟マンションか
●安い木造建築かしっかりしたRC構造か
●現金購入かレバレッジの効く借入か
●ローン完済まで保有か中途売却か
●個人か法人か etc.

これからはじめる人・はじめて間もない人・うまくいってない人すべての人に
必ず役立つ「?」が満載!最初の一冊として最適!

４－２．Amazonレビュー

評価が高い有用性のあるレビュー

★★★★★　不動産投資ビギナーへの？の全てに応える痛快の書！

不動産投資のイロハと世界不況や危機的状況に陥った際の解釈が整然と記述されています。
この本を読めば、全くの初心者がどのように成功できるか？また一般的に行われている投資の背景や
そのリスクの大半を網羅されており、大変に勉強になります。
投資に関する様々な質問に対し、様々なデータを駆使した見切りは歴史的な事象を見越しての予測で
あり、またそれは単なる不動産投資の域を超え国家が行うであろう決断の核心をついています。
以下順不同での希少なタイトルです。
・今後の東京に於ける投資とその優位性の理由
・世界不況、果ては首都直下地震となったらどうなるか？
・海外の投資家は震災以降東京の不動産をどうみているか？
・中国の破綻が起こったらどのようなるか？
・東京の不動産市況の今後とその理由づけ
・何故区分マンションではなく、一棟買いなのか？
・区分マンションのリスクと発展性
・地方物件の優位性とリスクとは何か？
主なものは上記ですが、上記以外にも沢山の記述がちりばめており、投資に感心がない方にも
巨大なリスクが起こったときどのような判断が下されるかという答えが導き出してあるので必見。
本の代金以上に価値あること間違い無しです。