アジア経済アナリスト紺野昌彦です。 ASEANビジネス速報は、東南アジアで活躍したいビジネスパーソン向けに、新興国のビジネスや税制の違い・海外投資に役立つ最新情報を私個人が配信しているメールマガジンです。
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その新興国のパワーは今後さらに加速が予想されます。現在日系企業は日々アジアに進出を続けており、大企業だけでもなく個人企業もその例外ではありません。
1950年代半ばから1970
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これまでのASEANビジネス速報のサンプル
どんな内容のメルマガなのか少しだけお伝えしておきます。例えばこんな内容になります（重要事項は伏せ字にしてます）。
皆様こんちには、紺野です。
僕は今カンボジアのプノンペンに滞在しています。
カンボジアの情報が続きますが、現在僕たちの会社ではカンボジアでの各種事業のスタート準備に取り掛かっています。
今月には初の飲食店オープンと、来月には立て続けに２店舗オープン予定です。まずはカンボジアで一定規模でのリサーチのためのベンチマーク店舗というわけです。
というのも
- 年内に合計で１０店舗近くの飲食店ほかの出店依頼がある
- これらに対する準備や様々な検証が必要
- 来春６月にオープン予定のイオンモールカンボジアに進出する日本の有名飲食店のハンドリングも僕たちの会社にオファーもある
からです。
また日本の某ホテルチェーンの進出物件のリサーチなどもあり毎月最低２回のカンボジア入りが今の僕のミッションというわけです。
現在日本とバンコクで１９人体制にまでなりましたが、まだまだ人で足りずという感じです。。
今回の本題「プノンペンの優良物件 良い感じの小規模ホテル」
さて今回はホテルの物件探しのさなかに見つかった優良物件がありましたのでその情報をご紹介します。大手ホテルチェーンには規模が小さすぎるのと、あまりにもいい情報でしたので、興味がある方がいらっしゃればいいなと思います。
場所はプノンペン市内で最も（と言っても過言でないくらい）若者が集まる場所、ダイアモンドアイランドです。
ここはプノンペン市内を流れるメコン川の中州に開発された場所です（日本のお台場みたいな感じ）。現在すでに大型展示会場や、飲食店街がすでにオープンしています。
先日のメルマガでご案内した飲食物件もここに位置します。この中州には新市役所も完成し、大型コンドミニアムも現在建設が進んでおります。
中州の対岸には、カンボジア最大のカジノホテルのナガワールドがあり、そしてASEAN最大規模となるイオンモールカンボジアが目の前にあります（来春６月オープン予定）。
今回ご紹介する優良物件は、このダイアモンドアイランドに３か月後にオープンするショッピングエリア内に建設が進んでいる小規模ホテルの賃貸物件です。
完成まであと２ヶ月の新ちマンション
- 建坪約○○㎡
- １階レセプション、カフェレストラン
- ２階客室数○○室
- ３階客室数○○室
- ４階客室数○○室
- ５階客室数○○室
合計○○室のホテルとなります。
屋上もバーとしての利用も可能。（屋上からメコン川をプノンペン市内が一望。バー併設はオーナー確認済み）
客室にはベッド、テーブル、チェア、ライト、シャワールームなど備品の大半が付きます。シャワールームは東南アジア特有の個別の温水器がつくので建物にボイラーはつきません。屋上には専用の給水タンクが２つ。エレベーター１基。（予備発電機なし）新築なので当然すべて新品です。
部屋の調度品は、予算内であればオーナーがチョイスさせてくれるとのことです。
屋上にバーを設置する場合は、予算は借主持ちです。リネン関係は付きません。
対岸にはASEAN最大規模のイオンモールが建設中です。
取得費用と収益について
- 賃料：１カ月○○ドルなので約○○万円
- 保証金：５年契約の場合は１２ヶ月分、１０年契約の場合は２４ヶ月分
※保証金は解約時に返金されます。 - 礼金：２ヶ月分
※礼金は解約時に返金されません。
通常のプノンペン界隈のホテル物件は賃貸物件でも居抜き料が○○万円〜○○万円はします。これを考えると新築物件が○○万円未満で取得可能ですので、かなりお得かと思います。
５年契約で保証金は家賃の１２ヶ月分○○万円なので、
保証金約○○万円＋礼金約○○万円＋前家賃約○○万円
＝○○万円
という取得費用になります。
この場所だと宿泊料は約○○ドルくらいでしょうか。
各階の部屋に窓がない部屋が１室ありますが、ツインルームも２部屋取れますので、アベレージで○○ドルくらいでしょうか。
オーナーさんも人柄もよさそうでしたが、５年後は少しは賃料を上げさせてほしいとのことでした。売り上げ如何で相談可能でしょう。
プノンペンの人件費が月に○○ドルですので仮に１０名雇用しても○○万円〜○○万円程度でしょう。電気代は割高なので日本と同じくらい。その他の経費はもちろん日本より安価です。
仮に○○ドルで試算しても○○室なので月間の稼働率１００％で月間約○○万円。
もちろん１００％はあり得ないので、年間稼働率アベレージが５０％と考えると
月間約○○万円
となり十分に採算のある物件となります。
おそらくはシーズン中が稼働率８０〜９０％でオフシーズンが３０〜６０％の稼働率でしょう。
もちろんこれにはレストランやバーの売り上げは含みません。
立地的に最も人が集まる場所でもありますので、レストランやバーの運営もそれなりに期待できるかと思われます。
集客も現在では予約サイトのアゴダ、エクスペディア、トリップアドバイザーなど複数ありますので、比較的容易でしょう。
※収益について
- あくまでも売上や収益を保障するものではございません。
- 人員の手配や、現地での運営のお手伝いは私どもの会社でも承ることは可能です。
なぜ今カンボジア進出を進めるのか
現在のプノンペンは日本人が経営する飲食店がまだ４０店舗未満。
日本人経営のホテルも３〜５棟。
大手はまだ参入が見られません。（数か月後に東横インがカンボジア店をスタートします）
昨年のミャンマーは、地価、賃料が６〜８倍に高騰したエリアも多いですが、カンボジアはまだ手つかずといっても過言ではありません。
まだ安価な時期にカンボジア進出を考えてみませんか？？
この物件に関しては優先交渉権を確保しています。
期限は１０日間です。すでに２社目が次に控えていますので、勝負は１０日間です。
ぜひこの優良な新築物件を抑えてみませんか？
開業のサポートに関しては相談お受けいたします。
ただし物件の詳細、図面等は、こちらに来られることが出来る方に限定させていただきます。
アジアはスピード重視です。日本の常識は世界の非常識とも言われています。情報は足で稼ぐもの。僕は多い週は１週間で８フライトくらい当たり前です。
カンボジアやミャンマー人のぼやき
「日本人はメールで図面や詳細の質問が多すぎる。」
「情報取るだけ取って来ない人が多すぎる。」
とのこと。
まさに僕のところに来る日本人もそうです。詳細のやり取りばかりで、視察に来ない人が多いのが実情です。
これで結果、カンボジア、ミャンマーは優良な場所はすべて、中国人、韓国人に取られているのです。まずは足を運んで情報をリアルに確認する。これが鉄則です。このコストを見れない人は、アジアの競争に負けるのです。
優先交渉権は１０日しかありません。
この期間にぜひ☆
簡単なご質問はメールください、紺野が直接応対いたします。
このホテル物件はメルマガ配信後数日で３名様の意思表示を頂き、ほどなくして契約に至りました。別のメルマガでご案内した居抜き物件も同じような状況です。
このようにメルマガ「ASEANビジネス速報」は、
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ASEANビジネス速報 配信者 紺野昌彦（konno masahiko)
１９７１年兵庫県尼崎市生まれ。姓の違う参議院議員を父に持つ。 タイの渡航歴１７年、同国との貿易等１２年。 高校時代に学生起業で株式会社を立ち上げる（当時登記その他も自分達で）３年後には経験不足で挫折し、その後経験を積むために会社勤めで再スタート。民間調査会社、電鉄系シティーホテル、外資系ホテルを経て、ホテル開発会社に勤務。その後独立起業し、輸入業、物販業の店舗、会社を経営、直営最大６店舗まで拡大（現在は譲渡、廃業） 現在複数の企業の顧問、取締役に就任し、事業投資等の新規プロジェクトに数多く参画。 厚生労働省雇用創造推進協議会や内閣府沖縄産業立地推進協議会のプロジェクトや企画で講師、講演をおこなう他、沖縄県海外ジョブチャレンジ事業の効果検証委員なども務める。この他経済団体や学校等での講師、講演や複数のメディア取材を受ける。 また沖縄県読谷村旧飛行場軍用地返還に伴う再開発の企画、取り纏めを担当。他沖縄の実業家、國場組元会長、ザ・テラスホテルズ最高顧問の國場幸一郎氏が代表と務める複数の事業に役員として参画する。 選挙プランナーとしても活躍し、市議会選挙３回、衆議院選挙２回、参議院選挙１回、県議会選挙２回、県知事選挙１回、で７勝１敗の実績を持つ。 今までに経営コンサルタントとして３３の店舗、法人の立ち上げに携わり、ビジネスの企画案件を含めると３００は確実に超えている。
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※現在タイやカンボジア・ミャンマーの進出支援に関する事業は代表紺野が担当しております。スムーズなやり取りのためメールマガジンについてのお問合せは弊社メールフォームではなく、メルマガに返信するかたちでお問合せ下さいますよう、ご協力よろしくお願いし致します。