こんにちは。たいせーです。
これから社会人になる学生はそろそろ引越しについて考え始める頃でしょうか。
莫大な費用がかかる引越し。知識が無いと、かなり損をしてしまいます。
そこで今回は皆さん知っているようで知らない不動産業界の構造、引越しのシステムについて解説していきたいと思います。
引越しにかかる初期費用
引越しにかかる初期費用って実はかなり高いんですよ。
不動産会社に支払うお金として、家賃以外に支払うお金で、敷金(退去時に帰ってくるお金)、礼金(大家さんに支払うお礼金)、仲介手数料(仲介業者に支払うお金)というものが存在します。これらは、通常家賃1ヶ月分の料金で取引されています。
他にも、保険加入費であったり、鍵交換費用であったり、物件によってあるところと無いところがありますが細かい費用が発生します。
また、近場での引越しであれば自分で荷物を運ぶことができますが、遠方への引越しの場合は引越し業者を雇わねばなりません。この費用が平均5万弱…高いですね(笑)
例えば、あなたが敷金、礼金が1ヶ月分の家賃8万の家に住むことになった際、発生する費用は
初期費用=8万(敷金)+8万(礼金)+8万(1ヶ月分の家賃)+8万(仲介手数料)+5万(引越し業者費)=37万
かかることになります。
その他の細かい費用を除いて計算してもこれくらいかかるんです。
少しでもこの初期費用を安くしたい方のために、まずは不動産業界の仕組みについて説明していきます。
不動産業業界の仕組み
バリューチェーン&お金の流れ
不動産業界のプレイヤーは、大家さん(家を保有する人)、管理会社、不動産仲介業者、不動産ポータル、顧客の5つに分解されます。わかりやすく説明された図を以下に添付します。
①大家さんが管理会社に委託
大家さんが不動産を自分で管理するのは大変なので、（契約だったり、クリーニングだったり、住人間のトラブルなど）多くの場合管理会社に委託します。確かに自分で管理した方が利益は大きいのですが、大家さんは利益が減ってもいいのでなるべく楽して家賃収入を得たいんですよね。
②管理会社が委託された物件をレインズに掲載
ここで謎のデータベースREINSが登場します！レインズは国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」という機関が運営しています。大家さんと管理会社の契約形態にもよりますが、管理会社は依頼された物件の諸情報を記入し「レインズ」というデータベースに登録することを法律で義務付けられています。そのため、ほとんどの物件情報はレインズに登録されているのです。
③仲介業者（＝不動産会社）は、条件にあったお部屋をレインズから持ってくる
レインズにアクセスするためには宅建免許が必要なので、一般の人はアクセスできません。なのでほとんどの人が存在を知りません。
仲介業者はお客さまの条件を入力し、「ググる」かのようにレインズで物件を検索し、お客様に紹介します。
これが皆さんの知らない、不動産業者のためのデータベース「レインズ」という存在です。
つまり、どこの不動産会社でも紹介される物件は同じということです。
このことを知らない人は多かったのではないでしょうか。
つまり不動産会社達は物件で差別化が図れないため、集客勝負になります。
④仲介業者によっては、Suumo,Home’sなどのポータルサイトに物件情報を掲載する
まず、SUUMOやHOME’Sは仲介業者ではありません。これらは不動産ポータルサイトで、不動産仲介業者に依頼された物件を自社サイトに掲載しているメディアなので、ここに掲載されている物件は世の中の一部だけです。
課金の形態に差はあれ、ポータルサイトに載せるために仲介業者は掲載料を支払っています。
お金を払ってまで、物件を載せる目的は何でしょうか？
そうです、自社の集客力の高めるためですね。
ポータルサイトは各社が様々な工夫をしており、ユーザーからしても条件に合う物件を探しやすいため、多くの利用者を抱えています。その利用者に自社に問い合わせてもらおうということですね。ポータルサイトは素晴らしいですが、実は大きな問題が生じています。
自社集客のための非情な手段…おとり物件の発生
SUUMOやHOMESなどのポータルサイトには、様々な仲介業者がそれぞれレインズから物件を引っ張って掲載をしているので、同じ物件がいくつも載っている場合が多々あります。
さらに悪質な業者だと、すでに埋まっている部屋でも掲載を続けているということもあります。
例え埋まっていても、条件の良い物件を載せることで、お客さまのお問い合わせを誘い、「お目当ての物件はタッチの差で埋まってしまった」と伝えて、他の物件を紹介する作戦ですね。
確かに問い合わせさえもらえれば、あとはいくらでも提案できるのでこのような「おとり物件」が発生してしまいます。
結局どこの不動産業者も値段や物件で差別化が図れないため、このような手段で集客をするしかないんですね。
現在、SUUMOやHOMESもこの問題を解決すべく、様々な手段を講じており、問題は徐々に解決してきています。
仲介手数料0円の秘密
仲介業者は通常物件を紹介する際、仲介手数料（宅建業法で最大家賃１ヶ月）を収入源としています。
しかし時折「仲介手数料０円」物件があったり、このような物件を専門に扱う仲介業者もあります。
それでは、仲介業者はどのようにして利益をあげているのでしょうか？
「仲介手数料０円」には２つのタイプがあります。
①自社管理物件であるタイプ
１つ目は、自社が管理する物件だった場合です。
これはお客さまに紹介したお部屋は実は自社が管理する物件であり、そこに住んでもらうことで礼金や管理費用としてキャッシュが入ってくるから仲介手数料はもらわないパターンです。
②貸し手から報酬AD（アド）を得ているタイプ
１つ目は仲介業者が大家さん（管理会社）から報酬ADを得ている場合です。
報酬ADとは、大家さんから仲介業者への報酬です。
通常仲介業者はお客さんから仲介手数料をもらいますが、この報酬ADがついた物件に関しては、大家さん側からお金がもらえるのでお客さまからお金をもらわないことがあります。ADつき物件を扱うことによって仲介手数料０円を実現します。
ここで考えてほしいのがなぜ大家さんは、「本当は払わなくても良いお金を仲介業者に払うのか？」ということです。
簡単にいえば「その物件が人気がないモノだから」です。
賃貸物件をただ持っているだけでは、お金にはなりません。賃貸物件は借り手がついてこそ価値、キャッシュが生じるのです。
そのため、大家さんが是が非でも自分の物件に入居してほしい。そこで物件に色をつける（つまりADをつける）ことで仲介業者とお客さまにお得感をもたらし、入居してもらおうと考えているのです。
図面、内覧した時は「お得な物件である」と感じても実際住んでみると「住みづらい！」なんてこともあります。
気になる物件が見つかった場合は、内見の前にマンションの口コミサイトでチェックしてみることをオススメします。
また一般の方はADの話なんて全く知らないので、仲介手数料はしっかり一ヶ月分いただき、かつAD付き物件しか紹介しない、といった業者も存在します。
つまり、仲介手数料0円の業者を利用すれば良いわけではないということですね。
結局どうすれば良い家に安く引っ越せるの？
引越し業者代
実は引越し代はかなりいい加減です。最初は高額な料金をふっかけてくるので、ここから値切るステップを教えます。
1. カカクコムなどの、引っ越し一括見積もりサイトで一括見積もりをする
2. ５分も立たないうちに鬼のようにメールと電話が来る
3. 実際に見積もりをしてもらうために、日にちを決め家に来てもらう。
※ここでポイントは複数業者の訪問日を同一（もっというと、鉢合わせるかすれ違うくらい）に設定する
4. 勝手に値引き合戦をしてくれるので、最後に１社に決める。（友人の商社マンは、都内の単身引越しで1万円まで値切りました）
敷金礼金
繁忙期(3~4月)は待っていてもお客さんが来るので、家賃交渉、その他初期費用の交渉はどうしても難しいとされています。
繁忙期に引っ越すのではなく、少しずらした12月~1月の期間の引越しであれば、敷金や礼金、家賃等の値段交渉も可能です。
安く引っ越したい方はお早めの決断をオススメします。
仲介手数料
仲介手数料が安い会社を使うか、大家さんが直接募集している物件を見つけるかの２択です。
ただ、現実的に直接募集している大家を見つけるのは難しいので、仲介手数料をかなり安くやっている会社を1社紹介させていただきます。
（友人の会社なので、若干ステマですが・・・笑）
仲介手数料一律5万!? 株式会社ハイタイムのビジネスモデル
みなさん、「仲介手数料＝家賃の一ヶ月分」という常識に疑問をもったことはありませんか？
同じサービスを行っているのにもかかわらず、
家賃が15万円の家だと、手数料15万円。
家賃が5万円の家だと、手数料5万円。
業者が自分に合う家より、ムダに高い家を勧めてくるインセンティブになっていると思いませんか？
この常識を打破すべく、こちらの会社ですがタイトルの通り仲介手数料を一律5万（税抜き）でやっています。
なぜこの価格設定でいけるのでしょうか。もちろんAD付き物件のみを紹介する業者ではありません。
これはハイタイムの特殊なビジネスモデルでのみ実現できた価格です。
コスト構造
こちらの会社ですが、仲介手数料一律5万を達成するためにコスト面において、他の不動産業者と比べて大幅な削減をしています。
大きなポイントは以下の2つです。
①無店舗営業
②正社員を雇わない
①無店舗営業
一般的な仲介業者は店舗拡大戦略を取っています。これは店舗を増やすことで、お客さんの目につきやすく立ち寄ってもらいやすくする戦略です。したがって地元の不動産屋も大手も駅前の一等地に店を構える場合が多く、その分テナント代が結構かかっています。
このテナント代をカットすべく、ハイタイムでは無店舗営業を実現しました。
無店舗営業と言っても、デリ◯◯ではありませんよ！！
ハイタイムは実地の店舗を持たず、オンライン上でスカイプやラインといった現代のSNSを使いお客さまにお部屋を紹介します。
お客さまが店舗に来店する手間を省き24時間対応を行うことができる、時代の流れにあったお部屋仲介ですよね。
あっ、もちろん内見は一緒に行きます！笑
現地or最寄り駅で待ち合わせるので、車も持っていません。←地味にここでもコストカット
②正社員を雇わない
御存知の通り、引っ越しは季節ものの商売です。
卒業シーズン・入学シーズンである、2,3月は他の月のおよそ10倍ほどのお問い合わせ、成約があります！！
そして大手の不動産屋は、基本的に店舗で応対するスタッフを正社員として雇用しています。
2〜3月の繁忙期だけ、忙しさを乗り切るためにアルバイトも雇っています。
つまりキャッシュ（問合せ）の季節変動があるにもかかわらず、変動にあった人材採用などがなされてなく、売上における固定費用の割合が7〜8割と高くなっているんです。
そして、その高い固定費を埋め合わせるために、法律で定められている上限の家賃1ヶ月分の仲介手数料を得ている訳ですね。
しかしハイタイムは、社員ではなくアルバイトを用いて季節変動に対応することで人件費を削減しています。
そして、アルバイトの多くは大学生ということで学生アルバイトの強みを活かすべく、我々は大学生が大学生のお部屋を案内しています。
学生による学生のためのお部屋探しを行うことで、従来の不動産のようなお客さまと業者という関係ではなく、同じ大学の先輩、友達、後輩と言った関係を利用し今までにない身近な不動産屋で、お客さまとって価値の高い情報を提供するお部屋探しを行います。
学生企業家
また、こちらの会社ですが学生企業家が設立した会社であり、自分に最も近い立場の人から物件提案を行ってくれます。
相手の立場が近いということで気軽に質問することができるというのも大きなメリットだと思われます。
ハイタイムで家を探したい方はコチラからお申込みください。
往復4時間で大学に通う生活に嫌気が差していて、ちょうど引越しを考えていた、たいせーはこの会社を利用して安く引越してみようと思います。
次回、【ハイタイムを利用して実際に引っ越してみた】お楽しみに!!