■マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その2

マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その1

http://anond.hatelabo.jp/20141029193513

上記記事の続きです。

前回同様、勝手に語る。

データなどの根拠は全くなく、

マンションを売る上で感じている事が全てなのでその点はご承知おき頂きたい。

ただ広告・営業ツール・重説などの契約書類といったデベロッパー発信の情報と

逆の口コミサイト、ネットの記事のような購入者目線の切り口の双方ですら

あまり見受けられない部分を書いているつもりではいる。

また前回の最後に結論を書いてしまったが

私の結論は「分譲マンションは20年程度で売れ」である。

今回の記事もそこに帰結するので先に触れておく。

[2]入居者のレベルについて

ここで問題にしているのは新築時点ではない。

10年後、20年後、30年後、40年後とマンションの価値が落ちた後の入居者層のことである。

新築時点での入居者層なんて気にする必要はない。

だいたい自分と同じだ。

私が売っているマンションであれば、半分は年収500万前後、3割がキャッシュ、2割がその他ってところだろう。

マンションによりターゲットは違えど、自分に近い購入者は絶対いるので安心してよいだろう。

（唯一の例外は20代前半でのチャレンジングな購入者くらいか？）

あたりまえだが分譲マンションは入居者が入れ替わっていく。

私の地方ではだいたい竣工後2〜3年で最初の入れ替わりが発生する。

（私が売ったお客さんが売却に出しているのを見るのは切ないものだ）

問題はこの後でどんな人が買い、入居するかである。

築10年以内の入れ替わりは問題ない。中古価格が新築価格と大差ないからだ。

しかし10年を経過すると状況は少しずつ変わっていく。

最初の大規模修繕を経験したマンションの価値は新築当初からはだいぶ落ちる。

私がいる中部地方の某大きめの都市だと大体こんなイメージ。

　新築時 3,000万

　5年後 2,700万

　10年後 2,380万

　15年後 1,680万

　20年後 1,200万

　25年後 750万

　30年後 500万

30年を過ぎると、一律で350〜450万程度で落ち着く。

ここまで書けば説明不要だと思うが、20年後、25年後、30年後に売買が行われた時

どんな人が買い入居するだろうか。

基本的には自分が購入した新築時の入居者とは全く異なる人たちであり

上記のような金額にも関わらずギリギリ工面できる人が買うのである。

30年経つと全体のうちどの程度の入居者が入れ替わるのかは

私の中でもまだ調べがついてなくてハッキリは分からない。

ただ30年も経てばそれなりの部屋の入居者が入れ替わるのは間違いない。

今買ったマンションは、30年後も同じ入居者レベルを保つとは考えにくいのである。

その時のマンションの自治はどうなっているだろうか？

入居者のレベルが落ちても管理組合は正常に機能するのだろうか？

新築時にシニアだった方は果たして…？

というのが私の心配事である。

ただ1つ、予測不可能な部分を話しておく。

今、私が見ている築30年のマンションは昭和60年に建てられたマンションであり、

平成26年築のマンションが30年建った時に同じように質が落ちるかは分からないという点である。

私の地方の築30年のマンションは、それは酷いものである。

団地同然のダサい外観、ムード皆無で暗いだけの内廊下、仲介業者も恐れるキツイ管理人など

昭和60年に建築された為に構築された「文化」がそこにあるのだ。

（語るタイミングがなかったが私は中古マンションの仲介経験もある）

だから平成26年に生まれた新築マンションが同じようになるかは正直分からない。

デザインも、間取りも、建築技法も、入居者の考え方も、管理会社の立ち位置も30年前とは変わっているはずだ。

私も「そうならないで欲しい」と思いながらマンションを売っている。

あくまでも個人的な考えではあるのだが、やはり20年前後にラインがあるのだと思う。

前回の修繕積立金の話と併せ、20年程度で売ることをオススメする。

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