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ボロ物件の再生で不労所得！『死ぬまでお金に困らない財布を30代で手に入れる方法』中島健一

ボロ物件の再生で不労所得！『死ぬまでお金に困らない財布を30代で手に入れる方法』中島健一

2014年10月27日更新｜

日本の不動産投資での“ボロ物件”の再生方法と、海外不動産投資の活用して、自由な場所と時間を愉しむ！

　本書は、「ワガママに人生を生きる」ためのブルーオーシャンの不動産投資のノウハウを具体的に公開している一冊。

　筆者によると、”ワガママ”というのは、

「最高ですか！？」と聞かれたら「最高です！」と答えられる人生

のことを指し、もっと多くの日本人が自分らしい人生を生きることを勧めている。

　本書は、20代後半～30代だけでなく40代50代のサラリーマン・OLを対象としている。

もちろん、自営業者でもできるが、銀行の住宅ローンを活用する場合は、信用力のある会社員が良いという次第だ。

「不労所得を得たい！」

「好きな時間に好きな場所で暮らしたい！」

という方には、本書はヒントになり得るだろう。

０．著者がこの本で伝えたい３行メッセージ

僕を含めて「素人大家さんになる＝不動産投資を行うこと」は、サラリーマンこそ利用すべき乗り物。

「無一文でも何とかなるでしょ」というマインドや強さこそが最大の「資産」。

「ワガママに人生を生きろ！」それが家族や友人の幸せにつながっているなら本気で想いをぶちまけるべきだ。

１．導入文：タイトルや著者紹介を見て云々

「死ぬまでにお金に困らない」
「稼ぎたくなったら働くな！」
「自分の代わりにお金を稼いでくれる『仕組み』をつくる！」
「33歳の僕が実践した“社畜”脱出計画」
「4年で会社を卒業し、スキな場所でスキに暮らすKENの資産形成術」

という生々しいリアルなメッセージに惹かれて、本書を手にとった。

　読者にも、この著者のこのプロフィール、

30代サラリーマンという境遇にいる方は多いだろう。

　所謂「不動産投資の成功本」の類であるようだ。

　著者の中島健一氏のプロフィールを見ると、

「日本では誰も手を出さない壊滅的物件を購入＆再生にて利回り20％以上で運営。
不動産収入のデメリットを補うために高利回りの海外複利、海外不動産投資をしながら、海外では主にフィリピンに拠点を持ち日本との二重生活。」

とあり、不動産投資の弱点も知り尽くしたうえで、それを補うため海外を活用していることがわかる。

　私も将来、ほぼ不労所得を得ながらスローライフを送りたいと考えているので、不動産投資の具体的なノウハウを知りたいと思う。

２－１．要約①：まえがき、はじめに

周囲の環境のことはひとまずおいて、「自分の人生について、超ワガママに考えてもいいんじゃない？」
すべての制限、リミッターを解除して想像してもらいたい。あなたが「最高ですか！？」と聞かれたら「最高です！」と答えられる人生を。
自由時間を得て、生活したい場所を選べるポジションのためには、どういった自分環境が必要なのか？
そもそも、(筆者は)独自できるような知識も技術もない。
つまり、「自分以外が働いて自分の収入にする」という発想が必要だった。
結局、「お金に働かせる」という仕組みに行き着いた。
とにかく、会社で与えられている仕事よりも、自分の人生に貪欲であってもいい！と思いながら僕は生きている。
ほんの数年前まではどこにでもいる地方のスーパーマーケットの店員さんで、お金を稼ぐつもりで株とFXで600万円を失い、貯金の大半を無くしたこともあります。
31歳の僕が思い描いていた、好きな場所に住んで、好きな時間に寝て好きな時間に起きている生活をミニマムながらも実現しています。
僕を含めて「素人大家さんになる＝不動産投資を行うこと」は、サラリーマンこそ利用すべき乗り物です。

２－２．要約②：本文

第1章 “社畜解放"のための準備に取りかかろう

■不動産投資の３つの種類

┣◆最短距離で資産を築く→数年で数億の資産（大半は負債だが）を築きます。

┣◆借入をあまりせずに資産を築く→10年くらいかけて月収50万円を得る。300～500万円で戸建てを現金買い(まぁ借入もあり)してキレイにして他の人に貸す。

┗◆バランスを取りながら資産を築く→２つの手法を駆使して「高利回り」「低返済率」を目指す

■富裕層の黄金の法則～現金を稼ぎながら再投資～　

┣◆銀行のお金で不動産投資

┣◆収益の一部を複利商品に再投資

┣◆複利×複利＝ハイパー複利

┗◆自分の時間を確保！生活費はお金が稼いできてくれる！

第2章 KENの“奴隷解放ロードマップ"具体例

■“ボロ物件再生”で稼ぐ

┣◆ライバルがいないカス物件のネガティブなポイントを解決できるノウハウを身に付ける。

┗◆そうすれば、「常に解決策はある」ネバーギブアップ、ここに真の「ブルーオーシャン」を見つける鍵がある。

法人を作り法人で不動産を買うことで、個人で直接不動産屋さんに委託するよりも多く経費計上できる。

■海外不動産と外貨を複利で活用する

┣◆日本不動産→フィリピン不動産投資→さらに再投資

┣◆日本不動産→海外金融商品（全体の10％程度）

┗◆日本不動産→他のビジネス

第3章奴隷解放のための“乗り物"を手に入れよう

■投資資金として、最低300万円を貯金する。（300万円つくれない人は投資する段階にいない。）

┣◆個人事業主や法人の登録をする

┗◆副業やサイドワークで稼ぐ

■物件価格交渉の方法と物件選定基準

┣◆売主が、不動産屋か地主が直接か見る

┗◆競売情報サイト(BIT)を見たり手数料を2倍払うから安くしてほしいと交渉したり、手紙を送る。

■利回りからみる物件選定基準

┣◆RC築年数15年以内～利回り10％以上

┣◆RC築年数16年以上～利回り13％以上

┣◆重量鉄骨築年数10年以内～利回り13％以上

┣◆重量鉄骨築年数15年以内～利回り15％以上

┗◆木造築年数問わず～利回り15％以上

■市場から見る物件選定方法

┣◆日本の不動産を購入する一つの目安は、１Rで3万円、3DKのファミリーで6万円の家賃がとれること。

┗◆3DK→2LDKや2K→2DK、1LDK→１Rへの「コンバート」を使い、実質的に賃料をUPさせている。

第4章ここが肝心“ボロ物件"再生ノウハウ

この章に関しては、日本での不動産投資をやると決めた方や、既に不動産を持っているオーナーの方向けの、具体的なボロ物件再生のノウハウが満載である。

第5章次なるステップ“海外"に投資する

■海外不動産投資に必要な絶対条件

┣◆信頼できるエージェントと仕事をすること

┣◆人任せにせず、自分も勉強を怠らないこと

┗◆現地ルール、法律は守る

■購入する物件５つの条件

┣◆①治安が良い地域

┣◆②ショッピングモールが近くにあること

┣◆③近くに大きな病院、できれば日本人医師がいる病院がよい。

┣◆④インターナショナルスクールが近くにあること

┗◆⑤渋滞が少ない。もしくは避けられる。

■フィリピンリタイアメントビザのまとめ

◎SRRVスマイル（追加ルール）

・35歳以上＝一律2万ドル

※預託金の投資転換は不可

◎SRRVヒューマンタッチ

・35歳以上＝一律1万ドル

介護や療養を必要とする人が対象。月額1,500ドル以上の年金を受給し、健康保険などの医療保険加入が必要。

※預託金の投資転換は不可

◎SRRVクラシック（2007年度変更～既存ルール）

・50歳以上＝2万ドル

・50歳未満＝5万ドル

・50歳以上の年金受給者＝1万ドル

※預託金の投資転換は可。但し、5万ドル以上。

◎年会費

いずれに場合も年間360ドル(前払い)の会費納入が新たに義務付けられる。3人目から1人につき年100ドルの追加会費が必要。

◎同伴家族

配偶者および21歳未満の子どもを2枚まで、追加預託金なしで同伴でき、通学も自由にできます。

3名以上の同伴家族の場合は3人目から1人につき1万5000ドルの追加料金が必要となります。

◎発給関連

規定では申請から7日～10日後に査証発給。

◎手続き諸費用

PRA申請料は、年齢にかかわらず一律1400ドル。IDカード発行料、移民局の手数料込み。同伴家族は1人300ドル。

◎税務関連事項

・送金された年金に課税されない。

・詐称取得者は7000ドル相当の家具や身の回り品を無税で持ち込むことができる。

◎投資転換

査証発給日から30日を経れば、預金をコンドミニアム購入、賃貸住居の長期契約(20年以上)、ゴルフ会員権購入、借地の住宅建設に使用可。但し、3000ドルは死亡時の埋葬費用として預金維持が必要。

■プリセーリングのメリット

┗◆割引によって安く購入できること

■プリセーリングのデメリット

┣◆そもそも完成するのか？リスク→デベロッパーを選べ！

┣◆完成するまではインカムがゼロで資金を寝かせておく必要がある。

┣◆完成した後に必ず値上がりしているとは限らない。

┣◆残金精算できなかった場合はメチャ損する。

┣◆大抵の場合は関税が予定よりも遅れる。

┗◆転売しにくい。

２－３．要約③：まとめ、おわりに

「無一文でも何とかなるでしょ」というマインドや強さこそが最大の「資産」。
「ワガママに人生を生きろ！」それが家族や友人の幸せにつながっているなら本気で想いをぶちまけるべきだ。
僕は好きな場所でウマイ酒を飲むことが目標だ。
自分で言いわけを探さないことだ。人生は一回。人生は今。人生one chanceだ。

３．著者紹介

中島健一 (なかじまけんいち)

中島健一もともとは地方の某スーパーマーケット肉屋の店員。

2008年から不動産投資をスタート。

収支が安定したところで会社を退職。

現在は最初の不動産を売却し、その利益で海外投資を展開しながら、「ビリオネアクラブ」を主宰。

高利回りの海外複利、海外不動産投資をしながら海外では主にフィリピンに拠点を持ち日本との二重生活。

様々な投資、事業を通してお金に困らない「財布」でワガママな人生を送っている。

４－１．Amazon説明文

4年で会社を卒業し、スキな場所でスキに暮らすKENの資産形成術

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★稼ぎたかったら働くな!

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《33歳の僕が実践した“社畜"脱出計画》
ボロ物件という「乗り物」を武器に、
思い描いていた夢を実現するまでの話をしよう!

◎ほんの数年前まではどこにでもいる、態度の悪いスーパーマーケットの店員でした。
現在は、1年の半分を海外の自分が好きな場所で生活しています。
◎31歳の僕が思い描いていた、好きな場所に住んで、好きな時間に寝て好きな時間に起きて
行動している生活をミニマムながらも実現しています。
◎この本を手に取っているあなたにも、そんなワガママ人生を過ごす権利があります。
誰でも持っているのです。そして大半の人が実現可能なのです!
◎僕がやったこと。それは、収入のあり方と働き方を変えただけ。
今は自分の代わりに「お金を稼ぐ仕組み」が働いているだけなのです。

４－２．Amazonレビュー

評価が高い有用性のあるレビュー

★★★★☆ 空室に困っている大家必見！

タイトルだけ見ると「不動産投資家向けではない」ようですが、全く逆で読むべき一冊。

数年前はしがないサラリーマンだった筆者。
敢えて不人気物件を購入するマゾ的な趣味の持ち主ですが（笑）
実践派大家として駄目物件を見事に再生し満室に！

この本には、そうしたノウハウや具体的なリフォーム技が詰まっています。

半分は不動産投資（リフォーム系）ですので、ボロ物件、築古物件を購入した大家や空室に悩む大家必見の内容です。

札幌で大家をしていますが、リフォームポイントなどを惜しげも無く披露しているので、とても参考になります。

まずはお金の自動販売機である不動産収入を投資の大黒柱に設定し、投資のすそ野をワールドワイドに広げて行
く・・・
そんな投資スタイルの本です。

海外不動産投資を初めてみようかなぁ~と言う大家さんにもおすすめできますよ